Νόμος περί ακινήτων

Ένας ενδελεχής έλεγχος ακινήτου καλύπτει: έρευνα στο Κτηματολόγιο (ιδιοκτησία, υποθήκες, προσαρτήματα), έλεγχο χωροταξικού σχεδίου, την κατάσταση της κατασκευής και το ιστορικό αδειών, πιστοποιητικά μόλυνσης του εδάφους, έγγραφα VvE (για διαμερίσματα), μισθωτήρια συμβόλαια και χρεώσεις παροχής υπηρεσιών, καθώς και περιβαλλοντικές εκθέσεις και εκθέσεις για τον αμίαντο. Για τα εμπορικά ακίνητα, το εισόδημα από ενοίκια, οι κίνδυνοι κενών θέσεων και η αγοραία αξία είναι επίσης σημαντικά. Law & More συντονίζει ολόκληρη τη διαδικασία δέουσας επιμέλειας.

Όταν ένας καταναλωτής αγοράζει ένα σπίτι, ο νόμος παρέχει μια περίοδο υπαναχώρησης τριών ημερών μετά την παραλαβή της υπογεγραμμένης συμφωνίας αγοράς. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ο αγοραστής μπορεί να υπαναχωρήσει από την αγορά χωρίς να αναφέρει κανένα λόγο και χωρίς να οφείλει ποινή. Η περίοδος υπαναχώρησης πρέπει να περιλαμβάνει τουλάχιστον δύο εργάσιμες ημέρες. Μετά τη λήξη της, η συμφωνία καθίσταται δεσμευτική, με την επιφύλαξη τυχόν συμφωνημένων όρων και προϋποθέσεων.

Οι ενοικιαστές οικιστικών χώρων απολαμβάνουν εκτεταμένη προστασία έναντι της καταγγελίας. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να τερματίσει τη μίσθωση μόνο για νόμιμους λόγους, όπως επείγουσα προσωπική χρήση, και πρέπει να τηρήσει την ορθή προθεσμία προειδοποίησης. Εάν ο ενοικιαστής δεν συμφωνήσει με τη λήξη, η μίσθωση συνεχίζεται μέχρι να αποφανθεί το δικαστήριο. Η κατάσταση διαφέρει για τους επαγγελματικούς χώρους, ανάλογα με τον τύπο.

Ένα κτίριο διαιρείται σε διαμερίσματα με συμβολαιογραφική πράξη διαίρεσης, η οποία καταχωρείται στο Κτηματολόγιο. Η πράξη περιγράφει τα ιδιωτικά και τα κοινόχρηστα μέρη και περιέχει τους κανονισμούς διαίρεσης. Κατά τη διαίρεση, δημιουργείται εκ του νόμου Ένωση Ιδιοκτητών Κατοικιών (VvE), στην οποία είναι μέλος κάθε ιδιοκτήτης διαμερίσματος.

Εάν το παραδοθέν ακίνητο δεν έχει τις ιδιότητες που ο αγοραστής δικαιούται να αναμένει, υπάρχει μη συμμόρφωση. Ο αγοραστής πρέπει να αναφέρει το ελάττωμα στον πωλητή εντός εύλογου χρονικού διαστήματος. Ανάλογα με τις περιστάσεις, ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει επισκευή, μείωση της τιμής, αποζημίωση ή καταγγελία της συμφωνίας. Η ευθύνη του πωλητή εξαρτάται εν μέρει από τις συμφωνημένες ρήτρες και την υποχρέωση του αγοραστή να διερευνήσει.

Η συμφωνία αγοράς καταγράφει τις διευθετήσεις μεταξύ αγοραστή και πωλητή και είναι δεσμευτική μόλις υπογράψουν και τα δύο μέρη (με την επιφύλαξη της περιόδου υπαναχώρησης και τυχόν προηγούμενων όρων). Η κυριότητα, ωστόσο, περνάει μόνο μέσω της συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης, η οποία συντάσσεται από τον συμβολαιογράφο και στη συνέχεια καταχωρείται στα δημόσια μητρώα του Κτηματολογίου. Συνήθως μεσολαβούν αρκετές εβδομάδες έως μήνες μεταξύ της αγοράς και της μεταβίβασης.

Αυτή είναι μια ρήτρα στη συμφωνία αγοράς που επιτρέπει στον αγοραστή να ακυρώσει την αγορά δωρεάν εάν δεν μπορεί να διευθετήσει το στεγαστικό δάνειο εντός μιας συμφωνημένης περιόδου. Ο αγοραστής πρέπει να επικαλεστεί τον όρο εγκαίρως και εγγράφως, συνήθως παρέχοντας μία ή περισσότερες απορρίψεις από έναν δανειστή. Εάν παρέλθει η προθεσμία, η προστασία παύει να ισχύει και ενδέχεται να οφείλεται πρόστιμο συνήθως 10%.

Εκτός από την τιμή αγοράς, ο αγοραστής συνήθως πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης (ή ΦΠΑ για νέες κατασκευές), τις αμοιβές του συμβολαιογράφου για το συμβόλαιο μεταβίβασης και το συμβόλαιο υποθήκης, καθώς και το κόστος καταχώρισης στο Κτηματολόγιο. Η προμήθεια του κτηματομεσίτη βαρύνει γενικά το μέρος που προσλαμβάνει τον κτηματομεσίτη. Η ακριβής κατανομή ορίζεται στο συμβόλαιο αγοράς.

Οι ενοικιαστές οικιστικών χώρων απολαμβάνουν εκτεταμένη νομοθετική προστασία, συμπεριλαμβανομένης της προστασίας από τη λήξη της σύμβασης και από τις αυξήσεις ενοικίου. Για τους εμπορικούς χώρους, ο νόμος διακρίνει μεταξύ «εμπορικών χώρων λιανικής» (όπως καταστήματα και ξενοδοχειακές μονάδες, με τους δικούς του κανόνες διάρκειας και λήξης) και «άλλων επαγγελματικών χώρων» (όπως γραφεία, με σημαντικά λιγότερη προστασία). Το ισχύον καθεστώς καθορίζει σε μεγάλο βαθμό τη θέση κάθε μέρους.

Όχι. Για τους ρυθμιζόμενους οικιστικούς χώρους, ισχύουν τα νόμιμα ανώτατα όρια για την ετήσια αύξηση ενοικίου, τα οποία ορίζονται από την κυβέρνηση. Στον ιδιωτικό τομέα, τα μέρη έχουν μεγαλύτερη ελευθερία, αλλά συχνά ισχύουν συμβατικές ρήτρες τιμαριθμικής αναπροσαρμογής και, τα τελευταία χρόνια, νόμιμα ανώτατα όρια. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ένας ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει από το Δικαστήριο Ενοικίων ή το δικαστήριο να εξετάσει την προτεινόμενη αύξηση.

Η δουλεία είναι μια επιβάρυνση σε ένα ακίνητο (την βοηθητική γη) προς όφελος ενός άλλου ακινήτου (της κυρίαρχης γης), για παράδειγμα ένα δικαίωμα διέλευσης. Η δουλεία προκύπτει με σύσταση μέσω συμβολαιογραφικού εγγράφου και καταχώρισης στο Κτηματολόγιο ή με παραγραφή. Το περιεχόμενο και το πεδίο εφαρμογής της προκύπτουν κυρίως από το έγγραφο σύστασης.

Οι αποφάσεις ενός Συνδέσμου Ιδιοκτητών Κατοικιών μπορούν, υπό ορισμένες συνθήκες, να ακυρωθούν ή να θεωρηθούν άκυρες, για παράδειγμα όταν έρχονται σε αντίθεση με την πράξη διαίρεσης, τους κανονισμούς ή τα πρότυπα εύλογης και δίκαιης μεταχείρισης. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει από το υποπεριφερειακό δικαστήριο να ακυρώσει μια απόφαση εντός σύντομης νόμιμης προθεσμίας. Μπορούν επίσης να κινηθούν διαδικασίες για αναβολή της συντήρησης ή τη διαχείριση του αποθεματικού κεφαλαίου.

Μια μίσθωση γης παρέχει το δικαίωμα χρήσης και απόλαυσης της γης ενός άλλου μέρους έναντι ενός μισθώματος γης (κανόνι). Αντιθέτως, ένα δικαίωμα δόμησης παρέχει το δικαίωμα ιδιοκτησίας κτιρίων, έργων ή φυτεύσεων σε, επί ή πάνω από τη γη ενός άλλου μέρους, ξεχωριστά από την κυριότητα της ίδιας της γης. Και τα δύο είναι ανεξάρτητα δικαιώματα ακίνητης περιουσίας, που δημιουργούνται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, τα οποία μπορούν να μεταβιβαστούν ή να επιβαρυνθούν.

Ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να κάνει έξωση σε έναν ενοικιαστή με δική του πρωτοβουλία. Απαιτείται δικαστική απόφαση. Η διαδικασία συνήθως ξεκινά με κλήτευση με αίτημα την ανάκληση της μίσθωσης και την έξωση, για παράδειγμα λόγω οφειλόμενων ενοικίων. Εάν το δικαστήριο κάνει δεκτή την αξίωση, η έξωση μπορεί να πραγματοποιηθεί με τη βοήθεια δικαστικού επιμελητή. Σε επείγουσες περιπτώσεις, είναι μερικές φορές δυνατές οι διαδικασίες προσωρινής ανακούφισης.

Με τα εμπορικά ακίνητα τα διακυβεύματα είναι υψηλά και οι νομικές, φορολογικές και διαρθρωτικές πτυχές πολύπλοκες. Μια διεξοδική έρευνα χαρτογραφεί κινδύνους όπως υφιστάμενες συμβάσεις ενοικίασης, δουλείες, περιορισμούς δημοσίου δικαίου, ρύπανση του εδάφους και περιορισμούς του χωροταξικού σχεδίου. Εντοπίζοντας αυτούς τους κινδύνους πριν από την υπογραφή, ο αγοραστής μπορεί να προσαρμόσει την τιμή, τους όρους ή τις εγγυήσεις ή να αποφασίσει να αποχωρήσει από τη συναλλαγή.

Μια VvE πρέπει, μεταξύ άλλων, να συνεδριάζει ετησίως, να διατηρεί ένα αποθεματικό κεφάλαιο για σημαντικές εργασίες συντήρησης και να ασφαλίζει το κτίριο. Από το 2018 ισχύει μια ελάχιστη νόμιμη εισφορά στο αποθεματικό κεφάλαιο. Εάν αγοράσετε ένα διαμέρισμα, ρωτήστε πάντα για την οικονομική κατάσταση και τα πρακτικά της VvE.

Εάν ένας πωλητής αποκρύψει ένα ελάττωμα που γνωρίζει και το οποίο εμποδίζει την κανονική χρήση του ακινήτου, ενδέχεται να ευθύνεται παρά την ύπαρξη ρήτρας «αγοράστηκε όπως ελήφθη». Ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει επισκευή, αποζημίωση ή, σε σοβαρές περιπτώσεις, υπαναχώρηση από την αγορά. Η έγκαιρη ειδοποίηση για το ελάττωμα είναι απαραίτητη.

Η υπεκμίσθωση συνήθως επιτρέπεται μόνο με τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη και η σύμβαση μίσθωσης συχνά την απαγορεύει ρητά. Η παράνομη υπεκμίσθωση μπορεί να οδηγήσει σε λήξη της μίσθωσης και σε υποχρέωση παράδοσης οποιουδήποτε κέρδους. Οι δήμοι επιβάλλουν επίσης συχνά τους δικούς τους κανόνες για τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις.

Με μια μίσθωση γης μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τη γη κάποιου άλλου έναντι καταβολής περιοδικού τέλους (κανόνας), ενώ ένα δικαίωμα δόμησης σας καθιστά ιδιοκτήτη ενός κτιρίου ή κατασκευής σε ή εντός της γης κάποιου άλλου. Και τα δύο είναι δικαιώματα ιδιοκτησίας που κατοχυρώνονται ενώπιον συμβολαιογράφου και καταχωρούνται στο Κτηματολόγιο.

Ένας ιδιώτης αγοραστής κατοικίας έχει τρεις ημέρες προβλεπόμενης από το νόμο προθεσμίας υπαναχώρησης μετά την παραλαβή της υπογεγραμμένης συμφωνίας αγοράς και στη συνέχεια μπορεί να υπαναχωρήσει χωρίς να δώσει λόγο. Επιπλέον, μια προϋπόθεση, για παράδειγμα για τη χρηματοδότηση, προσφέρει μια διέξοδο εντός της συμφωνημένης προθεσμίας.