Ο νόμος για το προσιτό μίσθωμα (Wet betaalbare huur)

Από την 1η Ιουλίου 2024, η Ολλανδία έχει ρυθμίσει πολύ περισσότερο την αγορά ενοικίασης από ό,τι παλαιότερα. Ο νόμος για το προσιτό ενοίκιο — ο Νόμος για Προσιτό Ενοίκιο — επέκτειναν τον έλεγχο των ενοικίων από την κοινωνική στέγαση στο τμήμα της μεσαίας αγοράς, έκαναν το σύστημα πόντων δεσμευτικό αντί για μέτρο σύγκρισης και παρέδωσαν την επιβολή στους δήμους. Εάν νοικιάζετε σε Amsterdam or Eindhoven, ή νοικιάζετε ακίνητο εκεί, οι παρακάτω κανόνες καθορίζουν ποιο μπορεί να είναι νόμιμα το ενοίκιό σας.

Τι κάνει ο Νόμος για Προσιτό Ενοίκιο

Ο νόμος δεν είναι ένας αυτόνομος κώδικας αλλά ένα τροποποιητικό καταστατικό, που ξαναγράφει μέρη του Βιβλίου 7 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα, του Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, του Besluit huurprijzen woonruimte και του Wet goed verhuurderschap. Τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιουλίου 2024. Τρεις αλλαγές έχουν μεγαλύτερη σημασία.

• Η ρύθμιση επεκτάθηκε μέχρι τα μεσημέρια. Πριν από τον Ιούλιο του 2024, μόνο τα σπίτια με βαθμολογία έως 143 μονάδες ήταν ελεγχόμενα από το ενοίκιο. Όλα τα σπίτια πάνω από αυτό ήταν «απελευθερωμένα» και μπορούσαν να ενοικιαστούν σε ό,τι επιθυμούσε η αγορά. Ο νόμος δημιούργησε μια ρυθμιζόμενη ζώνη μεσαίας αγοράς από 144 έως 186 μονάδες.
• Το σύστημα πόντων έγινε δεσμευτικό. Προηγουμένως, ένας ιδιοκτήτης μπορούσε να ζητήσει περισσότερα από το μέγιστο όριο των πόντων και το ενοίκιο ίσχυε, εκτός εάν ο ενοικιαστής το αμφισβητούσε εγκαίρως. Τώρα, το μέγιστο όριο είναι υποχρεωτικός νόμος: η χρέωση περισσότερων πόντων είναι παράνομη από μόνη της, ανεξάρτητα από το αν ο ενοικιαστής παραπονείται ή όχι.
• Το σύστημα πόντων εκσυγχρονίστηκε. Η συνιστώσα WOZ περιορίστηκε, δόθηκε πολύ μεγαλύτερο βάρος στις ενεργειακές ετικέτες, ο εξωτερικός χώρος ανταμείφθηκε καλύτερα και εισήχθησαν επιβαρύνσεις για νεόδμητα και διατηρητέα κτίρια.

Η κυβέρνηση εκτίμησε τότε ότι περίπου 300,000 κατοικίες θα έβλεπαν τελικά τα ενοίκια να μειώνονται κατά μέσο όρο κατά 190 ευρώ το μήνα, εκ των οποίων περίπου 157,000 κατοικίες μεσαίας κατηγορίας κατά μέσο όρο κατά 240 ευρώ. Αυτές ήταν προβλέψεις που έγιναν εκ των προτέρων και όχι μετρημένα αποτελέσματα.

Το σύστημα αποτίμησης κατοικιών (woningwaarderingsstelsel)

Το woningwaarderingsstelsel, ή WWS, βαθμολογεί την προσοχή σε μετρήσιμα χαρακτηριστικά και μετατρέπει το σύνολο σε μέγιστο μηνιαίο βασικό ενοίκιο (το kale huur , εξαιρουμένων των χρεώσεων υπηρεσιών). Περιλαμβάνεται στο άρθρο 5 του Besluit huurprijzen woonruimte, με τους πίνακες βαθμολογίας στα παραρτήματά του.

Αυτόνομα σπίτια

Για μια ανεξάρτητη κατοικία — μία με δική της μπροστινή πόρτα, κουζίνα και μπάνιο — απονέμονται βαθμοί για:

• η επιφάνεια κάθε δωματίου και οποιουδήποτε αποθηκευτικού χώρου·
• εξοπλισμός κουζίνας και υγιεινής, συμπεριλαμβανομένου του μήκους του πάγκου εργασίας και μιας δεύτερης τουαλέτας ή μπανιέρας·
• η ενεργειακή ετικέτα, η οποία, μετά τον εκσυγχρονισμό, έχει πολύ μεγαλύτερο βάρος — μια καλή ετικέτα προσθέτει πολλούς πόντους, ενώ οι ετικέτες E, F και G έχουν κάποιο αποτέλεσμα·
• εξωτερικός χώρος όπως κήπος, μπαλκόνι ή ταράτσα, με έκπτωση όπου δεν υπάρχει·
• η αξία WOZ (η αποτίμηση της δημοτικής περιουσίας), με την επιφύλαξη ενός ανώτατου ορίου, έτσι ώστε η τοποθεσία να μην μπορεί να κυριαρχεί στη βαθμολογία σε περιοχές υψηλής αξίας·
• καθεστώς διατηρητέου κτιρίου, εγκαταστάσεις φροντίδας και μικρότερα αντικείμενα.

Κάθε πόντος αντιστοιχεί σε ένα ποσό σε έναν δημοσιευμένο πίνακα, επομένως 143 και 186 πόντοι μεταφράζονται σε ένα ακριβές ποσό σε ευρώ η καθεμία. Αυτά τα ποσά αναπροσαρμόζονται την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους σύμφωνα με το άρθρο 12 του Besluit huurprijzen woonruimte, ακολουθώντας τη μέθοδο του άρθρου 27 του Wet op de huurtoeslag. Οποιοδήποτε ποσό διαβάζετε ισχύει επομένως μόνο για το έτος που αναφέρεται.

Δωμάτια και άλλα μη αυτόνομα καταλύματα

Τα δωμάτια και άλλα καταλύματα όπου μοιράζεστε κουζίνα ή μπάνιο αποτιμώνται βάσει ενός ξεχωριστού συστήματος — του WWSO — το οποίο επίσης εκσυγχρονίστηκε και κατέστη δεσμευτικό την 1η Ιουλίου 2024. Το πρακτικό σημείο για τους φοιτητές και τους νέους επαγγελματίες είναι ότι δεν υπάρχει ελεύθερος τομέας για δωμάτια : όσο υψηλή κι αν είναι η βαθμολογία, ένα δωμάτιο έχει μέγιστο ενοίκιο.

Επιβαρύνσεις: νεόδμητες κατασκευές, μνημεία και ενέργεια

Το άρθρο 8α του Besluit huurprijzen woonruimte επιτρέπει πολλές αυξήσεις στο μέγιστο ενοίκιο:

• Επιβάρυνση για νέες κατασκευές 10% για κατοικίες μεσαίας κατηγορίας όπου η κατασκευή ξεκίνησε πριν από την 1η Ιανουαρίου 2028, με ισχύ είκοσι ετών από την πρώτη εγκατάσταση, ώστε να διατηρηθεί βιώσιμη η ανάπτυξη της μεσαίας κατηγορίας.
• Εθνικό μνημείο (rijksmonument): επιβάρυνση 35%.
• Επαρχιακό ή δημοτικό μνημείο: επιβάρυνση 15%.
• Προστατευμένο αστικό τοπίο: επιβάρυνση 5% για κατοικίες που κατασκευάστηκαν πριν από το 1965 σε προστατευόμενο αστικό τοπίο και δεν είναι οι ίδιες διατηρητέες.

Τα διατηρητέα κτίρια προστατεύονται επίσης από την έκπτωση ενεργειακής ετικέτας: αντί να χάνει βαθμούς για μια κακή ετικέτα, ένα μνημείο βαθμολογείται με μηδέν για αυτό το στοιχείο. Δεν υπάρχει ξεχωριστή εξαίρεση ανακαίνισης. Η ανακαίνιση γίνεται μέσω της συνήθους οδού, επομένως ένας ιδιοκτήτης που πραγματικά αναβαθμίζει ένα ακίνητο - και ιδιαίτερα την ενεργειακή του ετικέτα - αυξάνει το νόμιμο μέγιστο ενοίκιο.

Τα τρία τμήματα

Τα όρια εκφράζονται σε μονάδες. Κάθε μία από τις δύο βαθμολογίες ορίων μετατρέπεται σε μέγιστο ποσό ευρώ για το βασικό αρχικό ενοίκιο κατά την έναρξη μιας νέας μίσθωσης, εξαιρουμένων των χρεώσεων υπηρεσιών. Αυτά τα ποσά σε ευρώ αναπροσαρμόζονται κάθε 1η Ιανουαρίου σύμφωνα με το άρθρο 12 του Besluit huurprijzen woonruimte και δημοσιεύονται από το Rijksoverheid και την Huurcommissie , επομένως χρησιμοποιήστε το ποσό για το έτος κατά το οποίο ξεκινά η μίσθωση.

Η βαθμολογία σε πόντους καθορίζει το ενοίκιο, όχι το ζητούμενο ενοίκιο: ένα σπίτι που σκοράρει 160 πόντους είναι ένα σπίτι μεσαίας κατηγορίας, ακόμη και αν διαφημίζεται στα 1,600 ευρώ, και η υπέρβαση είναι παράνομη.

Υφιστάμενες συμβάσεις: το μεταβατικό καθεστώς

Ο Νόμος εφαρμόζεται πλήρως σε κάθε μίσθωση που συνάπτεται από την 1η Ιουλίου 2024 και μετά. Για συμβάσεις που υπογράφονται πριν από την ημερομηνία αυτή, οι μεταβατικοί κανόνες διαφέρουν ανάλογα με τη βαθμολογία:

• Έως 143 μονάδες, έστω και κάτω από το όριο απελευθέρωσης κατά την έναρξη. Ήδη ρυθμιζόμενο· το εκσυγχρονισμένο WWS και το νέο μέγιστο ισχύουν από την 1η Ιουλίου 2024.
• Έως 143 μονάδες, αλλά πάνω από το όριο απελευθέρωσης κατά την έναρξη — ένα «φιλελεύθερο» συμβόλαιο για ένα σπίτι που στην πραγματικότητα έχει χαμηλή βαθμολογία. Ο νόμος τα έπιασε αυτά από 1 2025 Ιουλίου, μετά από μια μεταβατική περίοδο ενός έτους που επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να προσαρμόσουν οικειοθελώς το ενοίκιο. Από την ημερομηνία αυτή και μετά, ο ενοικιαστής μπορεί να απαιτήσει τη μείωση του ενοικίου στο μέγιστο όριο των μονάδων.
• 144 έως 186 βαθμοί. Οι υπάρχουσες συμβάσεις είναι δεν επηρεάζεται. Το μέγιστο της μεσαίας αγοράς ισχύει μόνο σε περίπτωση αλλαγής ενοικιαστή, κατά την επόμενη ενοικίαση του σπιτιού.
• 187 πόντοι και άνω. Εκτός καθεστώτος· δεν υπάρχει μέγιστο αρχικό ενοίκιο.

Αυτό είναι το πιο παρεξηγημένο μέρος του Νόμου. Πολλοί ενοικιαστές υποθέτουν ότι η ρύθμιση της μεσαίας αγοράς ισχύει και για αυτούς ταυτόχρονα. Για τους περισσότερους ενοίκους μεσαίας αγοράς δεν ισχύει. Αξίζει να μετρηθούν οι πόντοι: ένα διαμέρισμα που φαίνεται μεσαίας αγοράς μπορεί να σκοράρει κάτω από 143 μόλις ληφθούν υπόψη μια κακή ενεργειακή ετικέτα και μια περιορισμένη τιμή WOZ — και το διαμέρισμα καλύπτεται.

Η δήλωση πόντων που πρέπει να σας δώσει ο ιδιοκτήτης

Ένας ιδιοκτήτης που ενοικιάζει μια ρυθμιζόμενη ή μεσαίας κατηγορίας κατοικία πρέπει να καταμετρήσει στον ενοικιαστή πόντους βάσει του WWS ή του WWSO, με το αντίστοιχο μέγιστο ενοίκιο, κατά την έναρξη της μίσθωσης. Η υποχρέωση ισχύει για τις νέες συμβάσεις μίσθωσης από την 1η Ιουλίου 2024, όταν τέθηκε σε ισχύ ο Νόμος περί Προσιτής Ενοικίασης. Οι εξουσίες και τα μέσα επιβολής της Huurcommissie τέθηκαν πλήρως σε λειτουργία από την 1η Ιανουαρίου 2025. Περιλαμβάνεται στους γενικούς κανόνες καλής ιδιοκτησίας στο άρθρο 2 του Wet goed verhuurderschap, επομένως ο δήμος μπορεί να την επιβάλει. Είναι το καλύτερο σημείο εκκίνησης για τον ενοικιαστή: ζητήστε ένα γραπτώς και εάν δεν έρθει κανένα, αυτό από μόνο του αποτελεί παραβίαση που πρέπει να αναφερθεί.

Επιβολή: από την πρωτοβουλία του ενοικιαστή έως την πρωτοβουλία του δήμου

Πριν από τον νόμο, το υπερβολικό ενοίκιο ήταν το πρόβλημα του ενοικιαστή: ο ενοικιαστής έπρεπε να υποβάλει αίτηση στην Huurcommissie εντός έξι μηνών από την έναρξη της μίσθωσης, και ένας ενοικιαστής με προσωρινή σύμβαση που φοβόταν τη μη ανανέωση συχνά δεν έκανε τίποτα. Ο νόμος συμπεριέλαβε το μέγιστο ενοίκιο στους γενικούς κανόνες καλής ιδιοκτησίας και από την 1η Ιανουαρίου 2025 οι δήμοι μπορούν να επιβάλλουν αυτούς τους κανόνες αυτεπαγγέλτως, χρησιμοποιώντας την κλίμακα κλιμάκωσης του Wet goed verhuurderschap:

• Μια προειδοποίηση;
• μια εντολή υπό διοικητικό εξαναγκασμό (τελευταία παραγγελία) ή μια ποινική εντολή (τελευταίο onder dwangsom);
• διοικητικό πρόστιμο (μποέ), η οποία αυξάνεται με την επανάληψη·
• στις πιο σοβαρές περιπτώσεις επαναλαμβανόμενης παραβίασης, η εξαγορά της διοίκησης (όνομα χρήστη), θέτοντας το ακίνητο υπό διαχείριση από τρίτους.

Το μέγιστο διοικητικό πρόστιμο ορίζεται με αναφορά στις νόμιμες κατηγορίες προστίμων του άρθρου 23 του Ολλανδικού Ποινικού Κώδικα και αυξάνεται σε περίπτωση που ο ίδιος ιδιοκτήτης παραβεί τους κανόνες ξανά εντός της περιόδου που ορίζει ο νόμος (άρθρο 19 του Wet goed verhuurderschap). Τα ποσά αυτών των κατηγοριών προσαρμόζονται κάθε δύο χρόνια, επομένως το ανώτατο όριο που μετράει είναι αυτό που ισχύει κατά τον χρόνο της παράβασης. Οι δήμοι δημοσιεύουν τους δικούς τους πίνακες προστίμων εντός αυτού. Κάθε δήμος πρέπει επίσης να λειτουργεί ένα σημείο αναφοράς ( meldpunt ) όπου οι ενοικιαστές μπορούν να αναφέρουν κακές πρακτικές μίσθωσης, ανώνυμα, εάν το επιθυμούν.

Η δημοτική επιβολή δεν αντικαθιστά τα ένδικα μέσα του ενοικιαστή· λειτουργεί παράλληλα με αυτά.

• Εντός έξι μηνών από την έναρξη της μίσθωσης, ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει από την Επιτροπή Μισθώσεων (Huurcommissie) να ελέγξει το αρχικό ενοίκιο σύμφωνα με το άρθρο 7:249 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα. Ένα πολύ υψηλό ενοίκιο μειώνεται στη συνέχεια με αναδρομική ισχύ από την ημερομηνία έναρξης.
• Μετά από αυτό το χρονικό διάστημα, ο ενοικιαστής μιας ρυθμιζόμενης ή μεσαίας κατηγορίας κατοικίας μπορεί να προτείνει μείωση στον ιδιοκτήτη και, σε περίπτωση απόρριψης, να προσφύγει στην Huurcommissie σύμφωνα με το άρθρο 7:254 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα. Μια τέτοια μείωση ισχύει γενικά μόνο για το μέλλον.
• Οι αποφάσεις της Huurcommissie δεσμεύουν τα μέρη, με την επιφύλαξη της παραπομπής της διαφοράς στο υποπεριφερειακό δικαστήριο εντός της νόμιμης προθεσμίας.

Πόσο μπορεί να αυξάνεται το ενοίκιο κάθε χρόνο;

Οι αυξήσεις ενοικίου περιορίζονται ξεχωριστά από το αρχικό ενοίκιο και τα ανώτατα όρια επαναπροσδιορίζονται ετησίως.

• Ρυθμιζόμενες κατοικίες (έως 143 μονάδες). Ένα ανώτατο όριο ποσοστού ισχύει από την 1η Ιουλίου κάθε έτους, με σταθερό μέγιστο ποσό σε ευρώ αντί για πολύ χαμηλό βασικό ενοίκιο. Το ίδιο ανώτατο όριο ισχύει για δωμάτια, τροχόσπιτα και θέσεις στάθμευσης.
• Κατοικίες μεσαίας κατηγορίας (144–186 μονάδες). Ισχύει ξεχωριστό, ελαφρώς υψηλότερο ανώτατο όριο ποσοστού. Όπου η ίδια η σύμβαση ορίζει χαμηλότερο ποσοστό, υπερισχύει το συμβατικό ποσό· όπου ορίζει υψηλότερο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μην το εφαρμόσει.

Και τα δύο ανώτατα όρια ακολουθούν τον ίδιο νομοθετικό τύπο: το χαμηλότερο μεταξύ του πληθωρισμού και της συλλογικά συμφωνημένης μισθολογικής εξέλιξης, συν μία ποσοστιαία μονάδα. Ανακοινώνονται κάθε χρόνο από τον Υπουργό Στέγασης και Χωροταξίας και δημοσιεύονται στο rijksoverheid.nl πριν τεθούν σε ισχύ, επομένως λάβετε υπόψη το ποσό για το έτος της αύξησης και όχι αυτό που διαβάσατε πέρυσι. Ένας ενοικιαστής που θεωρεί μια αύξηση υπερβολική μπορεί να υποβάλει την πρόταση στην Huurcommissie, αλλά μόνο εντός της περιόδου που δημοσιεύει η Huurcommissie για το συγκεκριμένο έτος, η οποία για μια αύξηση που τίθεται σε ισχύ την 1η Ιουλίου εμπίπτει στο επόμενο φθινόπωρο. Εάν δεν το τηρήσει, η αύξηση παραμένει σε ισχύ. Ο οδηγός μας για την ετήσια αύξηση ενοικίου καθορίζει τα βήματα.

Πώς εντάσσεται ο νόμος με την υπόλοιπη ολλανδική νομοθεσία περί ενοικίασης

Ο νόμος περί καλής ιδιοκτησίας (Wet goed verhuurderschap)

Σε ισχύ από την 1η Ιουλίου 2023, ο νόμος Wet goed verhuurderschap ορίζει εθνικούς κανόνες δεοντολογίας για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους μεσίτες ενοικίασης: καμία διάκριση στην επιλογή, κανένας εκφοβισμός, προκαταβολή που δεν υπερβαίνει το διπλάσιο του βασικού ενοικίου, γραπτή συμφωνία μίσθωσης, γραπτή ενημέρωση του ενοικιαστή, καμία διπλή αμοιβή μεσιτικού γραφείου και μόνο επιτρεπόμενες χρεώσεις υπηρεσιών. Ο νόμος περί προσιτής ενοικίου πρόσθεσε το μέγιστο ενοίκιο και τη μέγιστη αύξηση σε αυτόν τον κατάλογο, επομένως μια διαφορά ενοικίου αποτελεί πλέον τόσο αστικό όσο και κανονιστικό ζήτημα.

Προσωρινές συμβάσεις μετά το Wet vaste huurcontracten

Ο νόμος περί συμβάσεων σταθερής μίσθωσης τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιουλίου 2024, την ίδια ημέρα με τον νόμο περί προσιτού ενοικίου, και οι δύο είναι καλύτερο να διαβάζονται μαζί. Σύμφωνα με το άρθρο 7:271 του ολλανδικού αστικού κώδικα, ένας νέος ενοικιαστής αυτοτελούς κατοικίας λαμβάνει πλέον κατά κανόνα σύμβαση αορίστου χρόνου. Οι προσωρινές συμβάσεις παραμένουν δυνατές μόνο για καθορισμένες κατηγορίες που ορίζονται στην κατ' εξουσιοδότηση νομοθεσία — μεταξύ των οποίων ορισμένοι φοιτητές, άτομα που ενοικιάζουν το δικό τους σπίτι ενώ εργάζονται προσωρινά στο εξωτερικό, προσωρινή μίσθωση ενώ ένας ενοικιαστής αντικαθίσταται προσωρινά και άτομα με επείγουσα στέγαση, όπως κάτοχοι καθεστώτος και ενοικιαστές δεύτερης ευκαιρίας — και για μη αυτοτελή καταλύματα. Αυτές οι κατηγορίες ορίζονται στον νόμο Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), ο οποίος τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιουλίου 2024. Για τους διεθνείς αυτό έχει σημασία: η παλιά διετής σύμβαση, η οποία καθιστούσε επικίνδυνη την αμφισβήτηση ενός υπερβολικού ενοικίου, δεν είναι πλέον η προεπιλεγμένη.

Χρεώσεις υπηρεσίας

Οι χρεώσεις υπηρεσιών βρίσκονται εκτός του μέγιστου ορίου WWS και αποτελούν συχνή οδό ανάκτησης όσων δεν επιτρέπει το σύστημα πόντων. Μόνο επιτρεπόμενα αντικείμενα μπορούν να μεταβιβαστούν και η Huurcommissie μπορεί να τα αξιολογήσει. Νέοι κανόνες χρέωσης υπηρεσιών ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2027.

Τι σημαίνει ο νόμος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τι έχει συμβεί έκτοτε

Για έναν επενδυτή, ο νόμος άλλαξε την αριθμητική με τρεις τρόπους. Το ανώτατο όριο εισοδήματος για μια μονάδα μεσαίας κατηγορίας είναι πλέον συνάρτηση των μετρήσιμων χαρακτηριστικών του κτιρίου και όχι της τοπικής ζήτησης, επομένως ένα διαμέρισμα σε καλή τοποθεσία αλλά με χαμηλή ενεργειακή απόδοση μπορεί να έχει σημαντικά χαμηλότερη αξία ως μίσθωση. Η τιμαριθμική αναπροσαρμογή του μέγιστου ορίου περιορίζεται, επομένως η αύξηση του εισοδήματος περιορίζεται. Και η έξοδος είναι ελκυστική: η πώληση σε έναν ιδιοκτήτη-ενοικιαστή συχνά αξίζει περισσότερο από τη συνέχιση της μίσθωσης.

Η ευρέως αναφερόμενη συνέπεια ήταν ότι οι ιδιώτες ιδιοκτήτες έχουν πουλήσει ρυθμιζόμενες και πρόσφατα ρυθμιζόμενες μονάδες, ότι η προσφορά στον ελεύθερο τομέα έχει μειωθεί, ενώ τα ζητούμενα ενοίκια έχουν αυξηθεί, και ότι έχει αναβληθεί κάποια ανάπτυξη στη μεσαία αγορά. Η επιβάρυνση για νέες κατασκευές στο άρθρο 8α του Besluit huurprijzen woonruimte είχε ως στόχο να αντισταθμίσει το τελευταίο από αυτά. Η παρακολούθηση της αγοράς από το Kadaster, το CBS και το υπουργείο επιβεβαιώνει την τάση: από τότε που το σύστημα πόντων κατέστη δεσμευτικό για το μεσαίου μεγέθους τμήμα έως και 186 μονάδες την 1η Ιουλίου 2024, ο αριθμός των πρώην ενοικιαζόμενων κατοικιών που πωλήθηκαν από ιδιώτες ιδιοκτήτες έχει αυξηθεί και η προσφορά στον ελεύθερο τομέα έχει συρρικνωθεί.

Ο νόμος παραμένει σε ισχύ όπως ψηφίστηκε, και ο νόμος Besluit huurprijzen woonruimte έχει συνεχίσει να τροποποιείται, πιο πρόσφατα τον Απρίλιο του 2026, επομένως οι κανόνες αποτίμησης και τα κατώτατα όρια αποτελούν έναν κινούμενο στόχο. Επίσημες εκθέσεις παρακολούθησης του νόμου δημοσιεύονται ετησίως από το Υπουργείο Στέγασης και Χωροταξίας (VRO). Ένα ξεχωριστό νομοσχέδιο, το Wet toekomstbestendige huurcommissie (κοινοβουλευτικό έγγραφο 36791), ασχολείται με τη δομή των τελών της Huurcommissie, τις διαφορές σχετικά με τα τέλη παροχής υπηρεσιών και τους χρόνους διεκπεραίωσης. Η Βουλή των Αντιπροσώπων τον ψήφισε στις 21 Απριλίου 2026. Στη Γερουσία εκδόθηκε δεύτερη έκθεση επιτροπής στις 14 Ιουλίου 2026 και η γραπτή προετοιμασία βρίσκεται ακόμη σε εξέλιξη.

Πρακτική καθοδήγηση

Εάν είστε ενοικιαστής που υποψιάζεται ότι το ενοίκιο είναι πολύ υψηλό

• Ζητήστε γραπτώς από τον ιδιοκτήτη τη δήλωση πόντων, αναφέροντας αν δεν σας δόθηκε ποτέ.
• Καταμετρήστε μόνοι σας τους πόντους χρησιμοποιώντας τον έλεγχο τιμών ενοικίασης της Huurcommissie, έχοντας πρόχειρο το εμβαδόν του δαπέδου σας, την ενεργειακή ετικέτα, την απόφαση WOZ και τον εξωτερικό χώρο.
• Ελέγξτε την ημερομηνία της σύμβασής σας με τους παραπάνω μεταβατικούς κανόνες — αυτό καθορίζει εάν έχετε αξίωση τώρα ή μόνο κατά την ανανέωση.
• Υπολογίστε το χρονικό περιθώριο των έξι μηνών από την έναρξη της μίσθωσης: εντός αυτού μπορείτε να λάβετε αναδρομική μείωση, ενώ εκτός αυτού συνήθως μόνο μελλοντική.
• Αναφέρετε το θέμα παράλληλα στο αρμόδιο συμβούλιο του δήμου σας. Η επιβολή της νομοθεσίας δεν σας κοστίζει τίποτα και δεν εξαρτάται από την προθυμία σας να προσφύγετε στη δικαιοσύνη.
• Μην σταματάτε απλώς να πληρώνετε μέρος του ενοικίου. Μειώστε το μόνο βάσει συμφωνίας ή απόφασης.

Εάν είστε ιδιοκτήτης που συμμορφώνεται με τις απαιτήσεις συμμόρφωσης ενός χαρτοφυλακίου

• Βαθμολογήστε κάθε μονάδα σύμφωνα με το τρέχον WWS ή WWSO, ανά μονάδα και όχι ανά κτίριο, και καταγράψτε τον υπολογισμό.
• Ελέγξτε εάν ισχύει επιπλέον χρέωση — νεόδμητη κατασκευή, μνημείο ή προστατευόμενο αστικό τοπίο — επειδή αυτά αλλάζουν ουσιωδώς το ανώτατο όριο.
• Ρίξτε μια προσεκτική ματιά στην ενεργειακή ετικέτα: η αναβάθμιση της μόνωσης, των υαλοπινάκων ή της θέρμανσης είναι η πιο άμεση νόμιμη οδός για υψηλότερο μέγιστο ενοίκιο.
• Διαχωρίστε τις χρεώσεις υπηρεσιών και χρεώστε μόνο τα επιτρεπόμενα είδη, με κατάλληλη ετήσια δήλωση.
• Εκδίδετε τη δήλωση πόντων με κάθε νέο μισθωτήριο συμβόλαιο και φυλάξτε απόδειξη ότι το κάνατε.
• Ελέγξτε τις ρήτρες αύξησης ενοικίου στο τυποποιημένο συμβόλαιό σας σε σχέση με τα ετήσια ανώτατα όρια. Μια ρήτρα που επιτρέπει περισσότερα είναι μη εκτελεστή σε αυτό το βαθμό.
• Όταν μια μονάδα είναι ζημιογόνος κάτω από το όριο, λάβετε συμβουλές πριν από την αναδιάρθρωση. Οι τεχνητές κατασκευές — ψευδείς χρεώσεις υπηρεσιών, λανθασμένη επισήμανση ενός διαμερίσματος ως δωματίου, υποτιθέμενη ενοικίαση διακοπών — είναι αυτά που αναζητούν οι ομάδες επιβολής του νόμου.

Law & More συμβουλεύει τόσο ενοικιαστές όσο και ιδιοκτήτες ακινήτων σχετικά με την ολλανδική νομοθεσία περί ενοικίασης, στα αγγλικά, από Eindhoven και AmsterdamΗ καταμέτρηση πόντων και η αναθεώρηση της ημερομηνίας της σύμβασης συνήθως διευθετούνται γρήγορα όταν μια μίσθωση εμπίπτει στον Νόμο περί Προσιτής Ενοικίασης.