Η δέουσα επιμέλεια ακινήτου στην Ολλανδία σημαίνει την εξασφάλιση τριών πραγμάτων πριν από την υπογραφή ενός συμβολαίου αγοράς: ότι ο πωλητής μπορεί πράγματι να μεταβιβάσει αυτό που πωλείται, ότι ο αγοραστής θα έχει τη δυνατότητα να το χρησιμοποιήσει όπως προβλέπεται και ότι καμία υποχρέωση που συνδέεται με τη γη δεν θα μεταβιβαστεί στον αγοραστή απαρατήρητη. Η ολλανδική νομοθεσία καθιστά το πρώτο σχετικά εύκολο και τα άλλα δύο απατηλά δύσκολα, επειδή τα δημόσια μητρώα είναι πλήρη ως προς τα δικαιώματα, αλλά δεν αναφέρουν τίποτα σχετικά με τον σχεδιασμό ή την κατάσταση. Αυτό το άρθρο ορίζει τι ελέγχει ένας ειδικός, με ποια σειρά και ποια ευρήματα θα πρέπει να σταματήσουν μια συναλλαγή.
Τι κάνουν και τι δεν αποδεικνύουν τα μητρώα
Η μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας στην Ολλανδία απαιτεί τρία πράγματα μαζί: έναν έγκυρο υποκείμενο τίτλο, μια συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης και καταχώριση της εν λόγω πράξης στα δημόσια μητρώα που τηρούνται από το Κτηματολόγιο. Αν χαθεί μία και δεν περάσει η κυριότητα, όσο χρήματα κι αν έχουν αλλάξει χέρια. Τα μητρώα καταγράφουν τίτλους και καταχωρήσιμα γεγονότα και είναι ανοιχτά σε οποιονδήποτε, γι' αυτό και η διερεύνηση τίτλου στην Ολλανδία είναι γρήγορη σε σύγκριση με τις δικαιοδοσίες που βασίζονται σε ιδιωτικές αλυσίδες τίτλων.
Αυτό που δεν αποτελούν τα μητρώα είναι εγγύηση. Το ολλανδικό σύστημα είναι αρνητικό με προστατευτικό αποτέλεσμα: η καταχώριση δεν εγγυάται ότι ένα καταχωρημένο δικαίωμα υπάρχει έγκυρα και ένα μη καταχωρημένο δικαίωμα μπορεί να εξακολουθεί να ισχύει μεταξύ των μερών που το δημιούργησαν. Αυτό που προσφέρει ο νόμος είναι η προστασία για το άτομο που βασίστηκε καλή τη πίστει στα μητρώα, υπό όρους, κάτι που είναι διαφορετικό και πιο περιορισμένο. Στην πράξη, αυτό σημαίνει δύο κανόνες μεθόδου. Διαβάστε τα ίδια τα έγγραφα αντί για το συνοπτικό απόσπασμα, επειδή οι υποχρεώσεις ορίζονται στο έγγραφο και όχι στο ευρετήριο. Και επιστρέψτε αρκετά πίσω στην αλυσίδα για να ανακτήσετε το έγγραφο στο οποίο δημιουργήθηκε ένα βάρος, καθώς τα μεταγενέστερα έγγραφα συχνά το επαναλαμβάνουν ελλιπώς ή καθόλου.
Εμπράγματα βάρη: τι δεσμεύει έναν διάδοχο και τι όχι
Η διάκριση που προκαλεί τη μεγαλύτερη ζημιά είναι μεταξύ δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που σχετίζονται με τη γη και εκείνων που δεν σχετίζονται με αυτήν. Τα περιορισμένα δικαιώματα ιδιοκτησίας δεσμεύουν τους πάντες: η μίσθωση (erfpacht), το δικαίωμα επιφανείας (opstalrecht), οι δουλείες (erfdienstbaarheden), η επικαρπία και η υποθήκη συνδέονται όλα με το ίδιο το ακίνητο και εξακολουθούν να ισχύουν και μετά την πώληση. Όταν το ακίνητο είναι δικαίωμα διαμερίσματος, η πράξη διαίρεσης και οι κανονισμοί περί ένωσης ιδιοκτητών δεσμεύουν επίσης κάθε επόμενο ιδιοκτήτη.
Οι συμβατικές υποχρεώσεις είναι ένα διαφορετικό ζήτημα. Μια ποιοτική υποχρέωση, η οποία είναι η υποχρέωση ανοχής ή μη πράξης κάποιου πράγματος, μεταβιβάζεται σε έναν διάδοχο μόνο εάν δημιουργηθεί σε συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρηθεί. Εάν λείπει κάποιο από αυτά, δεσμεύει μόνο το αρχικό μέρος. Αντιθέτως, μια αλυσιδωτή ρήτρα δεν ισχύει ποτέ για τη γη: υποχρεώνει τον πωλητή να επιβάλει την ίδια υποχρέωση στον επόμενο αγοραστή, υποστηριζόμενη από ποινή, και ως εκ τούτου αποτυγχάνει σιωπηλά μόλις ένας κρίκος στην αλυσίδα ξεχάσει. Όταν βρίσκετε μια αλυσιδωτή ρήτρα, το ερώτημα δεν είναι τι λέει, αλλά αν πράγματι μεταβιβάστηκε σε κάθε έγγραφο από τότε που δημιουργήθηκε και αν έχει ήδη καταπέσει κάποια ποινή.
Η μίσθωση χρήζει ξεχωριστής αντιμετώπισης, επειδή είναι συνηθισμένη στις μεγαλύτερες πόλεις, όπου ο δήμος διατηρεί τη γη και παραχωρεί μακροπρόθεσμο δικαίωμα χρήσης. Τα οικονομικά στοιχεία μιας μίσθωσης έγκεινται στο ενοίκιο γης, στις στιγμές αναθεώρησης και στους όρους υπό τους οποίους λήγει ή ανανεώνεται το δικαίωμα, και αυτά περιλαμβάνονται στους όρους μίσθωσης και όχι στη συμφωνία αγοράς. Το άρθρο μας σχετικά με erfpacht και μακροχρόνια μίσθωση λειτουργεί μέσω των μηχανισμών και η υποκείμενη σύγκριση με την πλήρη ιδιοκτησία ορίζεται στο ιδιοκτησία ή μίσθωση.
Σχεδιασμός: το omgevingsplan αντικατέστησε το bestemmingsplan
Από την έναρξη ισχύος του Νόμου περί Περιβάλλοντος και Σχεδιασμού την 1η Ιανουαρίου 2024, τα παλιά σχέδια χωροταξίας δεν ισχύουν πλέον από μόνα τους. Κάθε δήμος έχει πλέον ένα ενιαίο σχέδιο χωροταξίας και τα προηγούμενα σχέδια χωροταξίας ενσωματώθηκαν σε ένα προσωρινό μέρος αυτού, για να μετατραπούν σε ένα οριστικό σχέδιο κατά τη διάρκεια μιας μεταβατικής περιόδου που θα διαρκέσει και την επόμενη δεκαετία. Για έναν αγοραστή αυτό έχει μια πρακτική συνέπεια: ο ισχύων κανόνας για ένα δεδομένο οικόπεδο μπορεί να περιλαμβάνεται στο προσωρινό μέρος, σε νέους δημοτικούς κανόνες ή σε εθνικούς κανόνες που ισχύουν άμεσα, και ο έλεγχος μόνο του παλιού χάρτη χωροταξίας δεν επαρκεί πλέον.
Τα ερωτήματα που πρέπει να απαντηθούν είναι τα ίδια όπως πάντα. Ποια χρήση επιτρέπει το σχέδιο, τι επιτρέπει όσον αφορά τον όγκο δόμησης και αν η τρέχουσα χρήση ταιριάζει πραγματικά με αυτό ή βασίζεται σε παλιά άδεια ή σε μεταβατική προστασία. Όταν η προβλεπόμενη χρήση απαιτεί αλλαγή, διαπιστώστε εάν ο δήμος είναι πρόθυμος να χορηγήσει περιβαλλοντική άδεια για μια αποκλίνουσα δραστηριότητα πριν δεσμευτείτε και καταγράψτε το ως προϋπόθεση και όχι ως προσδοκία. Ελέγξτε εάν ο δήμος έχει θεσπίσει δικαίωμα προτίμησης επί του οικοπέδου, το οποίο πλέον ρυθμίζεται στον Νόμο περί Περιβάλλοντος και Σχεδιασμού και είναι καταχωρημένο στα δημόσια μητρώα, καθώς αυτό μπορεί να αποτρέψει την πώληση σε οποιονδήποτε άλλον. Ελέγξτε για το καθεστώς προστατευόμενου μνημείου, το οποίο περιορίζει τις αλλοιώσεις και εισάγει τις δικές του απαιτήσεις άδειας, και ελέγξτε για τυχόν υποχρεώσεις που προκύπτουν από την ποιότητα του εδάφους, καθώς το πλαίσιο για το έδαφος και τη μόλυνση διέπει πλέον και την περιβαλλοντική νομοθεσία και μια πρόσφατη έκθεση για το έδαφος αποτελεί συνήθη πρακτική.
Ενοικιαστές: η αγορά δεν διακόπτει τη μίσθωση
Ένας αγοραστής μισθωμένου ακινήτου αναλαμβάνει τη μίσθωση βάσει νόμου. Αυτός ο μοναδικός κανόνας, koop breekt geen huur, καθορίζει περισσότερες συναλλαγές από οποιονδήποτε άλλο, και αυτό σημαίνει ότι οι μισθώσεις αποτελούν εξίσου σημαντικό μέρος του δέοντος ελέγχου με τα συμβόλαια. Για τα οικιστικά ακίνητα, οι κανόνες άλλαξαν σημαντικά την 1η Ιουλίου 2024, όταν τέθηκε σε ισχύ η νομοθεσία για τις μισθώσεις ορισμένου χρόνου και για το προσιτό ενοίκιο, περιορίζοντας τις συνθήκες υπό τις οποίες μπορεί να χρησιμοποιηθεί μια οικιστική μίσθωση ορισμένου χρόνου και επεκτείνοντας το ρυθμιζόμενο ενοίκιο, δημιουργώντας περαιτέρω άνοδο στην αγορά. Οι υποθέσεις σχετικά με το εφικτό ενοίκιο με βάση την κατάσταση πριν από αυτήν την ημερομηνία είναι αναξιόπιστες.
Για τα εμπορικά ακίνητα, η ταξινόμηση είναι καθοριστική. Οι χώροι λιανικής και φιλοξενίας εμπίπτουν σε προστατευτικό καθεστώς με πενταετή και πενταετή δομή και περιορισμένους λόγους καταγγελίας, ενώ τα γραφεία και άλλοι επαγγελματικοί χώροι εμπίπτουν σε ένα ελαφρύτερο καθεστώς στο οποίο η κύρια προστασία του ενοικιαστή είναι η αναστολή της υποχρέωσης εκκένωσης. Τα δύο δεν είναι εναλλάξιμα και ένα μίσθωμα που έχει συνταχθεί με λάθος μοντέλο δημιουργεί προστασία που κανείς δεν είχε σκοπό. Το αν μια χρέωση υπηρεσιών, μια υποχρέωση συντήρησης ή μια ανακαίνιση ανήκει στον ιδιοκτήτη ή τον ενοικιαστή προκύπτει από το μίσθωμα και τους ισχύοντες γενικούς όρους, και αυτοί οι όροι διαφέρουν μεταξύ των τυπικών μοντέλων που κυκλοφορούν. Συγκρίνουμε τα δύο καθεστώτα στο Ολλανδικό δίκαιο ακινήτων και δίκαιο εμπορικής μίσθωσης.
Η συμφωνία αγοράς: όπου ο κίνδυνος κατανέμεται στην πραγματικότητα
Τα ευρήματα της δέουσας επιμέλειας αξίζουν μόνο όσο τα προβλέπει η σύμβαση. Για την αγορά κατοικίας από έναν αγοραστή καταναλωτή, η συμφωνία πρέπει να είναι γραπτή και ο αγοραστής έχει προθεσμία περίσκεψης τριών ημερών, η οποία πρέπει να περιλαμβάνει τουλάχιστον δύο εργάσιμες ημέρες, κατά την οποία η αγορά μπορεί να διακοπεί χωρίς να αιτιολογηθεί και χωρίς κόστος. Η προθεσμία αυτή υπολογίζεται από τη στιγμή που παραδίδεται η υπογεγραμμένη συμφωνία, επομένως η ημερομηνία παράδοσης του εγγράφου πρέπει να καταγράφεται και όχι να θεωρείται δεδομένη.
Πέρα από αυτό, τρεις ρήτρες κάνουν τη δουλειά. Η ρήτρα που περιγράφει για τι πρέπει να είναι κατάλληλο το ακίνητο καθορίζει εάν ένα ελάττωμα είναι πρόβλημα του πωλητή ή του αγοραστή, και ένας πωλητής που γνωρίζει ένα ελάττωμα δεν μπορεί να κρυφτεί πίσω από έναν γενικό αποκλεισμό. Μια ρήτρα ηλικίας ή μια ρήτρα μη κατοίκησης μετατοπίζει τον κίνδυνο προς την αντίθετη κατεύθυνση και δεν πρέπει ποτέ να υπογράφεται χωρίς να κατανοεί τι εξαιρεί. Η ρήτρα χρηματοδότησης καθορίζει πότε ο αγοραστής μπορεί να αποχωρήσει και χρειάζεται μια ημερομηνία, ένα καθορισμένο ποσό και μια περιγραφή των αποδεικτικών στοιχείων άρνησης που απαιτούνται. Η ρήτρα ασφάλειας, συνήθως μια κατάθεση ή τραπεζική εγγύηση δέκα τοις εκατό της τιμής, καθορίζει τι θα συμβεί σε περίπτωση αθέτησης από ένα μέρος, παράλληλα με την ποινή για μη εκτέλεση στα τυπικά μοντέλα.
Σημειώστε ένα σημείο της ολλανδικής νομοθεσίας που αποκλείει τους αγοραστές από άλλα συστήματα: ο κανόνας της δίμηνης ειδοποίησης που ισχύει για τις αγορές κινητών αγαθών από καταναλωτές δεν ισχύει για την αγορά κατοικίας. Αυτό που ισχύει εκεί είναι η υποχρέωση υποβολής καταγγελίας εντός εύλογης προθεσμίας από την ανακάλυψη ενός ελαττώματος, η οποία είναι μικρότερη από ό,τι αναμένουν οι περισσότεροι αγοραστές και η οποία αξιολογείται βάσει των περιστάσεων. Όταν μια αξίωση μπορεί να έχει παραγραφεί, η διακοπή γραπτώς είναι η μόνη αξιόπιστη απάντηση. Οι οδηγοί μας για προσύμφωνο αγοράς και να η ολλανδική συμφωνία αγοράς ακινήτων διαβάστε το τυπικό κείμενο.
Ο συμβολαιογράφος και τι δεν κάνει για εσάς
Ο συμβολαιογράφος αστικού δικαίου συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης και το συμβόλαιο υποθήκης, ελέγχει τα μητρώα αμέσως πριν από την καταχώριση, διατηρεί την τιμή αγοράς σε λογαριασμό τρίτου και εξοφλεί τα υπάρχοντα τέλη. Ο συμβολαιογράφος είναι δημόσιος λειτουργός με καθήκον αμεροληψίας έναντι και των δύο μερών, ενώ οι έλεγχοι ταυτότητας και οι υποχρεώσεις καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες εμπίπτουν επίσης στον συμβολαιογράφο. Αυτό που δεν κάνει ο συμβολαιογράφος είναι να συμβουλεύει το ένα μέρος σχετικά με το εάν η συναλλαγή είναι καλή ιδέα, να διαπραγματεύεται τη σύμβαση ή να διερευνά την πολεοδομική θέση ή την κατάσταση του κτιρίου. Οι αγοραστές συνήθως υποθέτουν το αντίθετο και ανακαλύπτουν το κενό μόνο εκ των υστέρων. Ο ρόλος του ορίζεται στο άρθρο μας σχετικά με ο Ολλανδός συμβολαιογράφος και η νόμιμη μεταβίβαση περιουσίας.
Ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται κατά την απόκτηση και οι συντελεστές, οι απαλλαγές και οι όροι ορίζονται από τη νομοθετική εξουσία και αλλάζουν από έτος σε έτος. Επειδή ο συντελεστής εξαρτάται από τον τρόπο χρήσης του ακινήτου και από τη θέση του αγοραστή, και επειδή οι συνέπειες της απόκτησης λανθασμένης γης είναι μετά την ολοκλήρωση και όχι πριν, αυτό είναι ένα ερώτημα για έναν φοροτεχνικό σύμβουλο στο στάδιο της διαμόρφωσης και όχι κάτι που πρέπει να διευθετηθεί στη συμφωνία αγοράς. Η πλευρά του κόστους του αγοραστή παρουσιάζεται στην επισκόπησή μας. φόρος μεταβίβασης και έξοδα αγοραστή.
Μια εντολή εργασίας για την έρευνα
Ξεκινήστε με τα μητρώα, επειδή είναι φθηνά και γρήγορα και καθορίζουν αν αξίζει να κάνετε τα υπόλοιπα: τον ισχύοντα τίτλο ιδιοκτησίας, τα έγγραφα στα οποία δημιουργήθηκαν τυχόν περιορισμένα δικαιώματα και ποιοτικές υποχρεώσεις, και τυχόν καταχωρημένες κατασχέσεις, υποθήκες ή δικαιώματα προτίμησης. Στη συνέχεια, διαβάστε τη θέση σχεδιασμού στο σχέδιο omgevingsplan και το ιστορικό αδειών και μόνο τότε αναθέστε τις τεχνικές και περιβαλλοντικές μελέτες, οι οποίες είναι το ακριβό μέρος. Όταν το ακίνητο ενοικιάζεται, ακολουθούν οι μισθώσεις και το ιστορικό ενοικίων, μαζί με τις πληρωμές των τελών παροχής υπηρεσιών. Όταν πρόκειται για δικαίωμα διαμερίσματος, προσθέστε το έγγραφο διαίρεσης, τους κανονισμούς του συλλόγου, τα πρακτικά του, το μακροπρόθεσμο σχέδιο συντήρησης και την κατάσταση του αποθεματικού του κεφαλαίου.
Καταγράψτε κάθε εύρημα στη συμφωνία αγοράς και όχι στην αλληλογραφία. Ένας όρος που εμφανίζεται μόνο σε μια ανταλλαγή email έχει πολύ μικρή αξία μετά την εκτέλεση του συμβολαίου, επειδή η συμφωνία και το συμβολαιογραφικό έγγραφο καθορίζουν από κοινού τι πουλήθηκε και με ποιους όρους. Όταν ένα εύρημα δεν μπορεί να επιλυθεί πριν από την υπογραφή, η επιλογή είναι μεταξύ ενός προηγούμενου όρου, μιας προσαρμογής της τιμής, μιας αποζημίωσης ή μιας παρακράτησης που κατέχει ο συμβολαιογράφος, και ποια από τις τέσσερις προσαρμογές εξαρτάται από το αν ο κίνδυνος είναι ποσοτικοποιήσιμος και από το ποιος είναι ο καταλληλότερος για να τον άρει. Τα πιο συνηθισμένα σφάλματα στην ολλανδική πρακτική περί ακινήτων παρατίθενται στο άρθρο μας σχετικά με πώς να αποφύγετε συνήθεις παγίδες στο ολλανδικό δίκαιο περί ακινήτων.
Τέλος, διατηρήστε το χρονοδιάγραμμα ειλικρινές. Οι όροι χρηματοδότησης λήγουν, οι περίοδοι προβληματισμού διαρκούν ημέρες αντί για εβδομάδες και ένας δήμος που του ζητείται μια θέση σχετικά με μια αποκλίνουσα χρήση δεν θα απαντήσει γρήγορα. Μια άσκηση δέουσας επιμέλειας που συμπυκνώνεται στις ημέρες πριν από την ημερομηνία υπογραφής παράγει ευρήματα με βάση τα οποία κανείς δεν μπορεί να ενεργήσει, κάτι που είναι ένα πιο δαπανηρό αποτέλεσμα από μια καθυστερημένη ολοκλήρωση.
Law & More νομικές πράξεις για αγοραστές, πωλητές, ιδιοκτήτες ακινήτων, ενοικιαστές και κατασκευαστές σε ολλανδικά ζητήματα ακινήτων, από την έρευνα τίτλου και πολεοδομίας έως τη συμφωνία αγοράς έως τις διαφορές σχετικά με ελαττώματα, μισθώσεις και όρους μίσθωσης. Εάν προετοιμάζετε μια συναλλαγή ή έχετε βρει κάτι στα μητρώα που δεν μπορείτε να καταχωρήσετε, επικοινωνήστε με την ομάδα δικαίου ακινήτων in Eindhoven or Amsterdam.
