Όλος ο κόσμος βιώνει επί του παρόντος μια κρίση σε αδιανόητη κλίμακα. Αυτό σημαίνει ότι οι κυβερνήσεις πρέπει επίσης να λάβουν έκτακτα μέτρα. Η ζημιά που προκάλεσε αυτή η κατάσταση και θα συνεχίσει να προκαλεί μπορεί να είναι τεράστια. Το γεγονός είναι ότι κανείς δεν είναι επί του παρόντος σε θέση να αξιολογήσει το μέγεθος της κρίσης, ούτε πόσο θα διαρκέσει. Ανεξάρτητα από την κατάσταση, οι μισθώσεις επαγγελματικών χώρων εξακολουθούν να ισχύουν. Αυτό εγείρει πολλά ερωτήματα. Σε αυτό το άρθρο θα θέλαμε να απαντήσουμε σε μερικές ερωτήσεις που μπορεί να προκύψουν από ενοικιαστές ή ιδιοκτήτες επιχειρήσεων.
Η πληρωμή του ενοικίου
Πρέπει ακόμη να πληρώσετε το ενοίκιο; Η απάντηση σε αυτήν την ερώτηση εξαρτάται από τις περιστάσεις της υπόθεσης. Σε κάθε περίπτωση, πρέπει να διακρίνονται δύο καταστάσεις. Πρώτον, επιχειρηματικές εγκαταστάσεις που δεν μπορούν πλέον να χρησιμοποιούνται για επαγγελματικούς σκοπούς, όπως εστιατόρια και καφετέριες. Δεύτερον, υπάρχουν καταστήματα που μπορεί να είναι ακόμα ανοιχτά, αλλά που επιλέγουν να κλείσουν οι ίδιες τις πόρτες τους.
Ο ενοικιαστής υποχρεούται να πληρώσει ενοίκιο βάσει της σύμβασης μίσθωσης. Εάν αυτό δεν συμβεί, είναι παραβίαση της σύμβασης. Τώρα τίθεται το ερώτημα, μπορεί να υπάρξει ανωτέρα βία; Ίσως υπάρχουν συμφωνίες στη συμφωνία ενοικίασης σχετικά με τις συνθήκες υπό τις οποίες μπορεί να εφαρμοστεί ανωτέρα βία. Εάν όχι, ισχύει ο νόμος. Ο νόμος αναφέρει ότι υπάρχει ανωτέρα βία εάν ο ενοικιαστής δεν μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος για μη συμμόρφωση. Με άλλα λόγια δεν φταίει ο ενοικιαστής ότι δεν μπορεί να πληρώσει το ενοίκιο. Δεν είναι σαφές εάν η παράλειψη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων που οφείλονται στον κοροναϊό οδηγεί σε ανωτέρα βία. Δεδομένου ότι δεν υπάρχει προηγούμενο για αυτό, είναι δύσκολο να κριθεί ποιο θα είναι το αποτέλεσμα σε αυτήν την περίπτωση. Αυτό που παίζει όμως ρόλο είναι η σύμβαση ROZ (Real Estate Council) που χρησιμοποιείται συχνά σε αυτόν τον τύπο σχέσης ενοικίασης. Σε αυτήν τη σύμβαση, η απαίτηση για μείωση του ενοικίου αποκλείεται ως στάνταρ. Το ερώτημα είναι εάν ένας ιδιοκτήτης μπορεί εύλογα να διατηρήσει αυτήν την άποψη στην τρέχουσα κατάσταση.
Εάν ο ενοικιαστής επιλέξει να κλείσει το κατάστημά του, η κατάσταση θα είναι διαφορετική. Ωστόσο, προς το παρόν δεν υπάρχει καμία υποχρέωση να το πράξει, η πραγματικότητα είναι ότι υπάρχουν λιγότεροι επισκέπτες και συνεπώς λιγότερα κέρδη. Το ερώτημα είναι αν η περίσταση πρέπει να βαρύνει εξ ολοκλήρου τον ενοικιαστή. Δεν είναι δυνατόν να δοθεί μια σαφής απάντηση σε αυτό το ερώτημα επειδή κάθε κατάσταση είναι διαφορετική. Αυτό πρέπει να αξιολογείται κατά περίπτωση.
Απροσδόκητες περιστάσεις
Τόσο ο ενοικιαστής όσο και ο ιδιοκτήτης μπορεί να επικαλούνται απρόβλεπτες περιστάσεις. Γενικά, μια οικονομική κρίση είναι υπεύθυνη για λογαριασμό του επιχειρηματία, αν και στις περισσότερες περιπτώσεις αυτό μπορεί να είναι διαφορετικό λόγω της κρίσης της κορώνας. Τα μέτρα που εφαρμόζει η κυβέρνηση μπορούν επίσης να ληφθούν υπόψη. Μια αξίωση που βασίζεται σε απρόβλεπτες περιστάσεις δίνει τη δυνατότητα τροποποίησης ή ακύρωσης της μίσθωσης από το δικαστήριο. Αυτό είναι δυνατό σε περίπτωση που ένας ενοικιαστής δεν μπορεί πλέον να θεωρηθεί λογικά στη συνέχιση της συμφωνίας. Σύμφωνα με την κοινοβουλευτική ιστορία, ένας δικαστής πρέπει να ενεργήσει με επιφυλάξεις σχετικά με αυτό το θέμα. Βρισκόμαστε επίσης τώρα σε κατάσταση που τα δικαστήρια κλείνουν επίσης: επομένως δεν θα είναι εύκολο να λάβουμε γρήγορα μια απόφαση.
Ανεπάρκεια στην ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία
Ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει μείωση του ενοικίου ή αποζημίωση σε περίπτωση αδυναμίας. Μια ανεπάρκεια της κατάστασης του ακινήτου ή οποιουδήποτε άλλου όρου έχει ως αποτέλεσμα να μην έχετε την απόλαυση ενοικίασης που είχε ο μισθωτής στην αρχή της σύμβασης ενοικίασης. Για παράδειγμα, μια ανεπάρκεια μπορεί να είναι: σφάλματα κατασκευής, στέγη διαρροής, μούχλα και αδυναμία απόκτησης άδειας εκμετάλλευσης λόγω της απουσίας εξόδου κινδύνου. Τα δικαστήρια γενικά δεν είναι πρόθυμα να κρίνουν ότι υπάρχει μια περίσταση που πρέπει να είναι για λογαριασμό του ιδιοκτήτη. Σε κάθε περίπτωση, η κακή επιχείρηση λόγω της απουσίας ενός κοινού δεν αποτελεί περίσταση που πρέπει να χρεωθεί στον ιδιοκτήτη. Αυτό είναι μέρος του επιχειρηματικού κινδύνου. Αυτό που παίζει επίσης ρόλο είναι ότι σε πολλές περιπτώσεις η ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία μπορεί ακόμα να χρησιμοποιηθεί. Επομένως, περισσότερα εστιατόρια, παραδίδουν ή παίρνουν τα γεύματά τους ως εναλλακτική λύση.
Η υποχρέωση εκμετάλλευσης
Οι περισσότερες μισθώσεις επαγγελματικών χώρων περιλαμβάνουν λειτουργική υποχρέωση. Αυτό σημαίνει ότι ο ενοικιαστής πρέπει να χρησιμοποιεί τις ενοικιαζόμενες επαγγελματικές εγκαταστάσεις. Σε ειδικές περιστάσεις, η υποχρέωση εκμετάλλευσης μπορεί να προκύψει από το νόμο, αλλά αυτό δεν συμβαίνει πάντα. Σχεδόν όλοι οι ιδιοκτήτες επιχειρήσεων και γραφείων χρησιμοποιούν τα μοντέλα ROZ. Οι γενικές διατάξεις που σχετίζονται με τα μοντέλα ROZ δηλώνουν ότι ο ενοικιαστής θα χρησιμοποιεί τον μισθωμένο χώρο «αποτελεσματικά, πλήρως, σωστά και προσωπικά». Αυτό σημαίνει ότι ο μισθωτής υπόκειται σε υποχρέωση λειτουργίας.
Μέχρι στιγμής, δεν υπάρχει μέτρο γενικής κυβέρνησης στις Κάτω Χώρες που να διατάσσει το κλείσιμο εμπορικού κέντρου ή γραφείου. Ωστόσο, η κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι όλα τα σχολεία, τα καταστήματα φαγητού και ποτών, τα κέντρα αθλητισμού και γυμναστικής, οι σάουνες, τα σεξουαλικά κέντρα και οι καφετέριες θα πρέπει να παραμείνουν κλειστά σε εθνικό επίπεδο έως ότου ενημερωθούν. Εάν ένας ενοικιαστής υποχρεούται με εντολή της κυβέρνησης να κλείσει το ενοικιαζόμενο ακίνητο, ο μισθωτής δεν θα είναι υπεύθυνος για αυτό. Αυτή είναι μια περίσταση η οποία, σύμφωνα με την τρέχουσα εθνική κατάσταση, ο μισθωτής δεν πρέπει να λογοδοτεί. Σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις, ο ενοικιαστής υποχρεούται επίσης να ακολουθεί κυβερνητικές οδηγίες. Ως εργοδότης, υποχρεούται επίσης να διασφαλίσει ένα ασφαλές εργασιακό περιβάλλον. Αυτή η υποχρέωση απορρέει από την μη έκθεση των εργαζομένων στον κίνδυνο μόλυνσης του κοροναϊού. Υπό αυτές τις συνθήκες, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αναγκάσει τον μισθωτή να λειτουργήσει.
Λόγω της υγειονομικής περίθαλψης του προσωπικού ή / και των πελατών, βλέπουμε ότι οι ίδιοι οι ενοικιαστές επιλέγουν επίσης να κλείσουν οικειοθελώς το μισθωμένο ακίνητο, ακόμη και αν δεν έχουν λάβει εντολή από την κυβέρνηση. Υπό τις τρέχουσες συνθήκες, πιστεύουμε ότι οι ιδιοκτήτες δεν θα μπορούν να υποβάλουν αξίωση για εκπλήρωση της υποχρέωσης, καταβολή προστίμων ή αποζημίωση για ζημιές. Με βάση τον ορθολογισμό και τη δικαιοσύνη, καθώς και την υποχρέωση να περιορίσουμε όσο το δυνατόν περισσότερο τη ζημιά εκ μέρους του μισθωτή, δυσκολεύουμε να φανταστούμε ότι ένας ιδιοκτήτης θα αντιταχθεί σε (προσωρινό) κλείσιμο.
Διαφορετική χρήση του ενοικιαζόμενου ακινήτου
Προς το παρόν, τα κέντρα τροφίμων και ποτών είναι κλειστά. Ωστόσο, εξακολουθεί να επιτρέπεται η παραλαβή και η παράδοση φαγητού. Ωστόσο, μια συμφωνία ενοικίασης παρέχει τις περισσότερες φορές μια αυστηρή πολιτική σκοπού. τι κάνει τη συλλογή διαφορετική από ένα εστιατόριο. Ως αποτέλεσμα, ένας ενοικιαστής μπορεί να ενεργήσει αντίθετα με τη συμφωνία ενοικίασης και - ενδεχομένως - να χάσει πρόστιμα.
Στην τρέχουσα κατάσταση, ο καθένας έχει καθήκον να περιορίσει όσο το δυνατόν περισσότερο τη ζημιά του. Με τη μετάβαση σε λειτουργία παραλαβής / παράδοσης, ένας ενοικιαστής συμμορφώνεται. Υπό αυτές τις συνθήκες, είναι δύσκολο από κάθε άποψη να υπερασπιστεί την άποψη ότι αυτό είναι αντίθετο προς τον συμβατικό σκοπό. Στην πραγματικότητα, ένας ιδιοκτήτης είναι πιο πιθανό να έχει αξίωση για τον μισθωτή, εάν ο ενοικιαστής δεν κάνει ό, τι μπορεί για να διατηρήσει την επιχείρησή του σε λειτουργία για να είναι σε θέση να πληρώσει το ενοίκιο.
Συμπέρασμα
Με άλλα λόγια, όλοι είναι υποχρεωμένοι να περιορίσουν τη ζημιά τους όσο το δυνατόν περισσότερο. Η κυβέρνηση έχει ήδη ανακοινώσει εκτεταμένα μέτρα για να βοηθήσει τους επιχειρηματίες και να μειώσει την οικονομική τους πίεση. Συνιστάται η χρήση των δυνατοτήτων αυτών των μέτρων. Εάν ένας ενοικιαστής αρνείται να το πράξει, μπορεί να θεωρηθεί δύσκολο να μεταβιβάσετε τις απώλειες στον ιδιοκτήτη. Αυτό ισχύει και το αντίστροφο. Εν τω μεταξύ, οι πολιτικοί κάλεσαν επίσης τους ιδιοκτήτες να περιορίσουν το ενοίκιο κατά την επόμενη περίοδο, έτσι ώστε ο κίνδυνος να μοιραστεί.
Παρόλο που ο μισθωτής και ο ιδιοκτήτης έχουν συμβατική σχέση μεταξύ τους και η αρχή «μια συμφωνία είναι μια συμφωνία». Συνιστούμε να μιλάτε ο ένας στον άλλο και να εξετάζετε τις δυνατότητες. Ο ενοικιαστής και ο ιδιοκτήτης μπορεί να είναι σε θέση να συναντηθούν σε αυτές τις εξαιρετικές στιγμές. Ενώ ο μισθωτής δεν έχει κανένα εισόδημα λόγω του κλεισίματος, τα έξοδα του ιδιοκτήτη συνεχίζονται επίσης. Είναι προς το συμφέρον όλων οι δύο επιχειρήσεις να επιβιώσουν και να ξεπεράσουν αυτήν την κρίση. Με αυτόν τον τρόπο, ο μισθωτής και ο ιδιοκτήτης μπορούν να συμφωνήσουν ότι το ενοίκιο θα πληρωθεί προσωρινά εν μέρει και το έλλειμμα θα καλυφθεί όταν ανοίξει ξανά η επιχείρηση. Πρέπει να βοηθήσουμε ο ένας τον άλλον όπου είναι δυνατόν και, εκτός αυτού, οι ιδιοκτήτες δεν επωφελούνται από τους πτωχεύσαντες μισθωτές. Σε τελική ανάλυση, ένας νέος ενοικιαστής δεν βρίσκεται εύκολα σε αυτούς τους καιρούς. Όποια και αν είναι η επιλογή που κάνετε, μην λάβετε βιαστικές αποφάσεις και αφήστε μας να σας ενημερώσουμε για τις δυνατότητες.
Επικοινωνία
Επειδή η τρέχουσα κατάσταση είναι τόσο απρόβλεπτη, μπορούμε να φανταστούμε ότι αυτό μπορεί να θέσει πολλά ερωτήματα για εσάς. Παρακολουθούμε στενά τις εξελίξεις και είμαστε στην ευχάριστη θέση να σας ενημερώνουμε για την τελευταία κατάσταση. Εάν έχετε οποιεσδήποτε ερωτήσεις σχετικά με αυτό το άρθρο, μην διστάσετε να επικοινωνήσετε με τους δικηγόρους της Law & More.