Μια συμφωνία ενοικίασης έχει διάφορες πτυχές. Μια σημαντική πτυχή αυτού είναι ο ιδιοκτήτης και οι υποχρεώσεις που έχει έναντι του μισθωτή. Το σημείο εκκίνησης όσον αφορά τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη είναι «η απόλαυση που μπορεί να περιμένει ο ενοικιαστής βάσει της συμφωνίας ενοικίασης». Σε τελική ανάλυση, οι υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη σχετίζονται στενά με τα δικαιώματα του μισθωτή. Συγκεκριμένα, αυτό το σημείο εκκίνησης σημαίνει δύο σημαντικές υποχρεώσεις για τον ιδιοκτήτη. Πρώτα απ 'όλα, η υποχρέωση του άρθρου 7: 203 BW να διαθέσει το προϊόν στον ενοικιαστή. Επιπλέον, μια υποχρέωση διατροφής ισχύει για τον ιδιοκτήτη, ή με άλλα λόγια τη ρύθμιση ελαττωμάτων στο άρθρο 7: 204 του ολλανδικού αστικού κώδικα. Τι ακριβώς σημαίνουν και οι δύο υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη, θα συζητηθούν διαδοχικά σε αυτό το blog.
Διάθεση της ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας
Όσον αφορά την πρώτη πρωταρχική υποχρέωση του ιδιοκτήτη, το άρθρο 7: 203 του ολλανδικού αστικού κώδικα ορίζει ότι ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να διαθέσει το ενοικιαζόμενο ακίνητο στον ενοικιαστή και να το αφήσει στο βαθμό που είναι απαραίτητο για τη συμφωνημένη χρήση. Η συμφωνημένη χρήση αφορά, για παράδειγμα, ενοικίαση:
- (ανεξάρτητος ή μη αυτόνομος) χώρος διαβίωσης ·
- επιχειρηματικός χώρος, με την έννοια του χώρου λιανικής ·
- άλλους επαγγελματικούς χώρους και γραφεία όπως περιγράφεται στο άρθρο 7: 203α BW
Είναι σημαντικό να περιγράψετε με σαφήνεια στη σύμβαση ενοικίασης ποια χρήση έχει συμφωνηθεί από τα μέρη. Σε τελική ανάλυση, η απάντηση στο ερώτημα αν ο ιδιοκτήτης έχει εκπληρώσει την υποχρέωσή του θα εξαρτηθεί από το τι έχουν περιγράψει τα μέρη στη συμφωνία μίσθωσης σχετικά με τον προορισμό του ενοικιαζόμενου ακινήτου. Είναι επομένως σημαντικό όχι μόνο να αναφέρεται ο προορισμός, ή τουλάχιστον η χρήση, στη μίσθωση, αλλά και να περιγραφεί λεπτομερέστερα τι μπορεί να περιμένει ο μισθωτής βάσει αυτής. Σε αυτό το πλαίσιο, αφορά, για παράδειγμα, τις βασικές εγκαταστάσεις που είναι απαραίτητες για τη χρήση του ενοικιαζόμενου ακινήτου με συγκεκριμένο τρόπο. Για παράδειγμα, για τη χρήση ενός κτιρίου ως χώρου λιανικής, ο ενοικιαστής μπορεί επίσης να ορίσει τη διαθεσιμότητα ενός πάγκου, σταθερών ραφιών ή τοίχων διαμερισμάτων, και εντελώς διαφορετικές απαιτήσεις για έναν ενοικιαζόμενο χώρο για παράδειγμα προοριζόμενο για την αποθήκευση απορριμμάτων χαρτιού ή απορριμμάτων μετάλλων μπορεί να οριστεί σε αυτό το πλαίσιο που τίθεται.
Υποχρέωση διατροφής (προεπιλεγμένος διακανονισμός)
Στο πλαίσιο της δεύτερης κύριας υποχρέωσης του ιδιοκτήτη, το άρθρο 7: 206 του ολλανδικού αστικού κώδικα ορίζει ότι ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιδιορθώσει ελαττώματα. Αυτό που πρέπει να κατανοηθεί από ένα ελάττωμα περιγράφεται περαιτέρω στο άρθρο 7: 204 του Αστικού Κώδικα: ένα ελάττωμα είναι μια κατάσταση ή χαρακτηριστικό του ακινήτου, ως αποτέλεσμα του οποίου το ακίνητο δεν μπορεί να προσφέρει στον ενοικιαστή την απόλαυση που μπορεί να περιμένει από βάσει της συμφωνίας ενοικίασης. Για το θέμα αυτό, σύμφωνα με το Ανώτατο Δικαστήριο, η απόλαυση περιλαμβάνει κάτι περισσότερο από την κατάσταση του ενοικιαζόμενου ακινήτου ή των υλικών ιδιοτήτων του. Άλλες περιστάσεις που περιορίζουν την απόλαυση μπορούν επίσης να αποτελούν ελάττωμα κατά την έννοια του άρθρου 7: 204 BW. Σε αυτό το πλαίσιο, εξετάστε, για παράδειγμα, την αναμενόμενη προσβασιμότητα, προσβασιμότητα και εμφάνιση του ενοικιαζόμενου ακινήτου.
Αν και είναι ένας ευρύς όρος, που περιλαμβάνει όλες τις περιστάσεις που περιορίζουν την απόλαυση του ενοικιαστή, οι προσδοκίες του ενοικιαστή δεν πρέπει να υπερβαίνουν τις προσδοκίες ενός μέσου μισθωτή. Με άλλα λόγια, αυτό σημαίνει ότι ο ενοικιαστής δεν μπορεί να περιμένει περισσότερα από μια καλοδιατηρημένη ιδιοκτησία. Επιπλέον, διαφορετικές κατηγορίες αντικειμένων ενοικίασης θα αυξήσουν τις προσδοκίες τους, σύμφωνα με τη νομολογία.
Σε κάθε περίπτωση, δεν υπάρχει ελάττωμα εάν το αντικείμενο ενοικίασης δεν παρέχει στον ενοικιαστή την αναμενόμενη απόλαυση ως αποτέλεσμα:
- μια περίσταση που αποδίδεται στον μισθωτή βάσει σφάλματος ή κινδύνου. Για παράδειγμα, μικρά ελαττώματα στο μισθωμένο ακίνητο ενόψει της νόμιμης κατανομής κινδύνου είναι για λογαριασμό του ενοικιαστή.
- Μια περίσταση που σχετίζεται με τον μισθωτή προσωπικά. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει, για παράδειγμα, ένα πολύ χαμηλό όριο ανοχής σε σχέση με τους κανονικούς θορύβους που ζουν από άλλους ενοικιαστές.
- Πραγματική ενόχληση από τρίτους, όπως θόρυβος από την κυκλοφορία ή ενοχλητικό θόρυβο από βεράντα δίπλα στο ενοικιαζόμενο κατάλυμα.
- Ένας ισχυρισμός χωρίς πραγματική διαταραχή, είναι μια κατάσταση στην οποία, για παράδειγμα, ένας γείτονας του ενοικιαστή ισχυρίζεται ότι έχει δικαίωμα διέλευσης από τον κήπο του ενοικιαστή, χωρίς να το χρησιμοποιήσει.
Κυρώσεις σε περίπτωση παραβίασης των κύριων υποχρεώσεων από τον ιδιοκτήτη
Εάν ο ιδιοκτήτης δεν είναι σε θέση να διαθέσει την ενοικίαση του ακινήτου στον ενοικιαστή εγκαίρως, πλήρως ή καθόλου, τότε υπάρχει ένα μειονέκτημα εκ μέρους του ιδιοκτήτη. Το ίδιο ισχύει εάν υπάρχει ελάττωμα. Και στις δύο περιπτώσεις, το μειονέκτημα συνεπάγεται κυρώσεις για τον ιδιοκτήτη και δίνει στον μισθωτή ορισμένες εξουσίες σε αυτό το πλαίσιο, όπως η αξίωση:
- Υπεύθυνος Συμμόρφωσης. Ο ενοικιαστής μπορεί στη συνέχεια να ζητήσει από τον ιδιοκτήτη να διαθέσει την ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία εγκαίρως, πλήρως ή καθόλου, ή να αποκαταστήσει το ελάττωμα. Ωστόσο, εφόσον ο ενοικιαστής δεν απαιτεί την επισκευή του ιδιοκτήτη, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μην αποκαταστήσει το ελάττωμα. Ωστόσο, εάν το φάρμακο είναι αδύνατο ή παράλογο, ο εκμισθωτής δεν χρειάζεται να το κάνει. Εάν, από την άλλη πλευρά, ο εκμισθωτής αρνηθεί την επισκευή ή δεν το κάνει εγκαίρως, ο ενοικιαστής μπορεί να αποκαταστήσει τον εαυτό του και να αφαιρέσει τα έξοδα από το ενοίκιο.
- Μείωση του ενοικίου. Αυτή είναι μια εναλλακτική λύση για τον ενοικιαστή εάν το ενοικιαζόμενο ακίνητο δεν διατίθεται εγκαίρως ή πλήρως από τον εκμισθωτή ή εάν υπάρχει ελάττωμα. Η μείωση του ενοικίου πρέπει να ζητηθεί από το δικαστήριο ή από την επιτροπή αξιολόγησης ενοικίου. Η αξίωση πρέπει να υποβληθεί εντός 6 μηνών αφού ο ενοικιαστής έχει αναφέρει το ελάττωμα στον ιδιοκτήτη. Από εκείνη τη στιγμή και μετά, η μείωση του ενοικίου θα ισχύει επίσης. Ωστόσο, εάν ο μισθωτής επιτρέψει τη λήξη αυτής της περιόδου, το δικαίωμά του για μείωση του ενοικίου θα μειωθεί, αλλά δεν θα λήξει.
- Τερματισμός της σύμβασης μίσθωσης εάν η έλλειψη ενοικίου καθιστά την απόλαυση εντελώς αδύνατη. Εάν ένα ελάττωμα που ο εκμισθωτής δεν χρειάζεται να αποκαταστήσει, για παράδειγμα επειδή η αποκατάσταση είναι αδύνατη ή απαιτεί δαπάνες που δεν μπορούν λογικά να αναμένονται από αυτόν υπό τις συγκεκριμένες συνθήκες, αλλά αυτό κάνει την απόλαυση που ο ενοικιαστής θα μπορούσε να περιμένει εντελώς αδύνατη, τόσο ο ενοικιαστής όσο και ο εκμισθωτής διαλύει τη μίσθωση. Και στις δύο περιπτώσεις, αυτό μπορεί να γίνει με εξώδικη δήλωση. Συχνά, ωστόσο, δεν συμφωνούν όλα τα μέρη με τη διάλυση, έτσι ώστε οι νομικές διαδικασίες να έχουν ακόμη ακολουθηθεί.
- Αποζημίωση. Αυτός ο ισχυρισμός οφείλεται μόνο στον μισθωτή εάν το μειονέκτημα, όπως η παρουσία ελαττώματος, μπορεί επίσης να αποδοθεί στον ιδιοκτήτη. Αυτό συμβαίνει, για παράδειγμα, εάν το ελάττωμα προέκυψε μετά τη σύναψη της μίσθωσης και μπορεί να αποδοθεί στον εκμισθωτή επειδή, για παράδειγμα, δεν έχει πραγματοποιήσει επαρκή συντήρηση στην ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία. Αλλά επίσης, εάν υπήρχε ήδη κάποιο ελάττωμα κατά τη σύναψη της μίσθωσης και ο εκμισθωτής το γνώριζε εκείνη τη στιγμή, θα έπρεπε να το γνώριζε ή να ενημερώσει τον μισθωτή ότι η ενοικίαση δεν είχε το ελάττωμα.
Συμμετέχετε ως μισθωτής ή ιδιοκτήτης στη διαμάχη σχετικά με το εάν ο ιδιοκτήτης πληροί τις προϋποθέσεις ή όχι; Ή θέλετε να μάθετε περισσότερα για, για παράδειγμα, την επιβολή κυρώσεων κατά του ιδιοκτήτη; Στη συνέχεια επικοινωνήστε Law & More. Δικός μας δικηγόροι ακινήτων είναι ειδικοί στο νόμο μίσθωσης και είναι πρόθυμοι να σας παράσχουν νομική βοήθεια ή συμβουλές. Είτε είστε ενοικιαστής ή ιδιοκτήτης, στο Law & More ακολουθούμε μια προσωπική προσέγγιση και μαζί σας θα εξετάσουμε την κατάστασή σας και θα καθορίσουμε τη στρατηγική (συνέχεια).