Το 2021 είναι μια χρονιά κατά την οποία ορισμένα πράγματα θα αλλάξουν στον τομέα της νομοθεσίας και των κανονισμών. Αυτό ισχύει επίσης για τον φόρο μεταβίβασης. Στις 12 Νοεμβρίου 2020, η Βουλή των Αντιπροσώπων ενέκρινε νομοσχέδιο για την προσαρμογή του φόρου μεταβίβασης. Ο στόχος αυτού του νομοσχεδίου είναι να βελτιώσει τη θέση των αρχάριων στην αγορά κατοικιών σε σχέση με τους επενδυτές, επειδή οι επενδυτές συχνά είναι πολύ γρήγοροι με την αγορά ενός σπιτιού, ειδικά σε (μεγαλύτερες) πόλεις. Αυτό καθιστά όλο και πιο δύσκολο για τους αρχάριους να αγοράσουν ένα σπίτι. Μπορείτε να διαβάσετε σε αυτό το ιστολόγιο ποιες αλλαγές θα ισχύουν και στις δύο κατηγορίες από την 1η Ιανουαρίου 2021 και σε τι πρέπει να προσέξετε ως αποτέλεσμα.
Τα δύο μέτρα
Για την επίτευξη του παραπάνω περιγραφέντος στόχου του λογαριασμού, δύο αλλαγές, ή τουλάχιστον μέτρα, θα εισαχθούν στον τομέα του φόρου μεταβίβασης από το 2021. Αναμένεται ότι αυτό θα αυξήσει τον αριθμό των συναλλαγών στέγασης από τους αρχικούς αγοραστές μείωση των στεγαστικών συναλλαγών από επενδυτές.
Το πρώτο μέτρο σε αυτό το πλαίσιο ισχύει για ορεκτικά και, εν συντομία, συνεπάγεται απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης. Με άλλα λόγια, οι αρχάριοι δεν χρειάζεται πλέον να πληρώνουν φόρο μεταφοράς από την 1η Ιανουαρίου 2021, έτσι ώστε η αγορά ενός σπιτιού να γίνεται πολύ φθηνότερη για αυτούς. Ως αποτέλεσμα της εξαίρεσης, το συνολικό κόστος που σχετίζεται με την αγορά του σπιτιού, ανάλογα με την αύξηση της αξίας των σπιτιών, θα μειωθεί πράγματι. Παρακαλώ σημειώστε: η εξαίρεση είναι εφάπαξ και η τιμή του σπιτιού δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 400,000 ευρώ από την 1η Απριλίου 2021. Επιπλέον, η εξαίρεση ισχύει μόνο όταν η μεταβίβαση του ακινήτου πραγματοποιείται στο συμβολαιογράφο αστικού δικαίου την ή μετά την 1η Ο Ιανουάριος 2021 και η στιγμή υπογραφής της συμφωνίας αγοράς δεν είναι καθοριστικής σημασίας.
Το άλλο μέτρο αφορά τους επενδυτές και σημαίνει ότι οι εξαγορές τους θα φορολογούνται με τον υψηλότερο γενικό συντελεστή από την 1η Ιανουαρίου 2021. Αυτός ο συντελεστής θα αυξηθεί από 6% σε 8% την ημερομηνία που αναφέρεται. Σε αντίθεση με τους εκκινητές, καθίσταται έτσι πιο ακριβό για τους επενδυτές να αγοράσουν ένα σπίτι. Για αυτούς, το συνολικό κόστος που σχετίζεται με την αγορά κατοικίας θα αυξηθεί ως αποτέλεσμα της αύξησης του συντελεστή φόρου επί των πωλήσεων. Παρεμπιπτόντως, αυτός ο συντελεστής δεν φορολογεί μόνο τις εξαγορές μη κατοικιών, συμπεριλαμβανομένων των επαγγελματικών χώρων, αλλά και τις αποκτήσεις κατοικιών που δεν θα χρησιμοποιηθούν ή θα χρησιμοποιηθούν προσωρινά ως κύρια κατοικία. Σε αυτό το πλαίσιο, σύμφωνα με το επεξηγηματικό σημείωμα του νομοσχεδίου για την προσαρμογή του φόρου μεταβίβασης, εξετάστε, για παράδειγμα, μια εξοχική κατοικία, ένα σπίτι που οι γονείς αγοράζουν για το παιδί τους και τα σπίτια που δεν αγοράζονται από φυσικά πρόσωπα, αλλά από νόμιμα άτομα όπως στεγαστικές εταιρείες.
Μίζα ή επενδυτής;
Αλλά τι μέτρο πρέπει να θυμάστε; Με άλλα λόγια, είστε εκκινητής ή επενδυτής; Εάν κάποιος πραγματικά εισέρχεται στην αγορά κατοικίας που κατέχεται από τον ιδιοκτήτη για πρώτη φορά και δεν έχει αποκτήσει σπίτι πριν, θα μπορούσε να θεωρηθεί το σημείο εκκίνησης για την απάντηση αυτής της ερώτησης. Ωστόσο, ποιος πληροί τις προϋποθέσεις για την απαλλαγή εκκίνησης και σε ποιον ισχύει η αύξηση του συντελεστή φόρου κύκλου εργασιών, δεν καθορίζεται βάσει αυτού του κριτηρίου. Δεν έχει σημασία για την εξαίρεση, εάν εσείς ως αγοραστής έχετε ήδη ένα σπίτι στο παρελθόν. Με άλλα λόγια, το σπίτι δεν χρειάζεται να είναι το πρώτο σπίτι που κατέχεται από τον ιδιοκτήτη για να δικαιούται την εξαίρεση.
Ο λογαριασμός για την προσαρμογή του φόρου μεταφοράς χρησιμοποιεί ένα εντελώς διαφορετικό σημείο εκκίνησης. Το αν μπορείτε να ταξινομηθείτε ως εκκινητής και επομένως έχετε την ευκαιρία της εξαίρεσης εκκίνησης εξαρτάται από τρία σωρευτικά κριτήρια. Τα κριτήρια είναι τα εξής:
- Η ηλικία του αγοραστή. Για να θεωρηθείτε εκκινητής, πρέπει να είστε μεταξύ 18 και 35 ετών. Το ανώτατο όριο των 35 χρησιμοποιείται στο νομοσχέδιο επειδή η έρευνα του AFM έδειξε ότι είναι κατά μέσο όρο πιο δύσκολο να αναλάβει το κόστος για τον αγοραστή σε ηλικία μικρότερη των 35 ετών. Επιπλέον, για την εφαρμογή της εξαίρεσης με το κατώτερο όριο των 18 ετών, ισχύει η προϋπόθεση ότι είστε ηλικίας. Ο σκοπός αυτού του κατώτατου ορίου είναι να αποτρέψει την ακατάλληλη χρήση της απαλλαγής των αρχάριων: δεν είναι δυνατόν για τους νόμιμους εκπροσώπους να χρησιμοποιούν την εξαίρεση κατά την αγορά ενός σπιτιού στο όνομα ενός ανήλικου παιδιού. Επιπλέον, τα όρια ηλικίας πρέπει να εφαρμόζονται ανά αγοραστή, ακόμη και σε περίπτωση που ένα σπίτι αποκτάται από πολλούς αγοραστές από κοινού. Εάν ένας από τους αγοραστές είναι άνω των 15 ετών, ισχύουν τα ακόλουθα για αυτόν τον αγοραστή: καμία εξαίρεση από μόνη της.
- Ο αποκτών δεν έχει εφαρμόσει προηγουμένως αυτήν την εξαίρεση. Όπως αναφέρθηκε, η εξαίρεση των εκκινητών μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο μία φορά. Για να διασφαλίσετε ότι δεν παραβιάζεται αυτός ο κανόνας, πρέπει να δηλώσετε σαφώς, σταθερά και χωρίς επιφύλαξη γραπτώς ότι δεν έχετε εφαρμόσει προηγουμένως την απαλλαγή εκκίνησης. Αυτή η γραπτή δήλωση πρέπει στη συνέχεια να υποβληθεί στον συμβολαιογράφο αστικού δικαίου για να κάνει χρήση της απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης. Κατ 'αρχήν, ο συμβολαιογράφος αστικού δικαίου μπορεί να βασιστεί σε αυτήν τη γραπτή δήλωση, εκτός εάν γνώριζε ότι αυτή η δήλωση είχε εκδοθεί εσφαλμένα. Εάν εμφανιστεί αργότερα ότι εσείς ως αγοραστής έχετε εφαρμόσει την εξαίρεση νωρίτερα παρά τη δήλωση που έχει εκδοθεί, θα γίνει ακόμη μια επιπλέον αξιολόγηση.
- Η χρήση του σπιτιού εκτός από προσωρινά ως κύρια κατοικία από τον αγοραστή. Με άλλα λόγια, το πεδίο εφαρμογής της απαλλαγής για τους αρχάριους περιορίζεται στους αγοραστές που θα ζουν πραγματικά στο σπίτι. Όσον αφορά αυτήν την προϋπόθεση, είναι επίσης απαραίτητο για εσάς ως αγοραστής να δηλώσετε γραπτώς, σταθερά και χωρίς επιφύλαξη ότι το σπίτι θα χρησιμοποιηθεί εκτός από προσωρινό και ως κύρια κατοικία, καθώς και να υποβάλετε αυτήν τη γραπτή δήλωση στο συμβολαιογράφος αστικού δικαίου πριν από την απόκτηση εάν η απόκτηση διέρχεται από αυτόν. Προσωρινή χρήση σημαίνει, για παράδειγμα, την ενοικίαση του σπιτιού ή τη χρήση του ως εξοχικής κατοικίας. Ενώ η κύρια κατοικία περιλαμβάνει εγγραφή στην εκκλησία και οικοδόμηση μιας ζωής εκεί (συμπεριλαμβανομένων αθλητικών δραστηριοτήτων, σχολείου, τόπου λατρείας, φροντίδας παιδιών, φίλων, οικογένειας). Εάν, ως αγοραστής, δεν πρόκειται να χρησιμοποιήσετε το νέο σπίτι ως κύρια κατοικία σας ή μόνο προσωρινά από την 1η Ιανουαρίου 2021, θα εξακολουθείτε να φορολογείτε με τον γενικό συντελεστή 8%.
Η αξιολόγηση αυτών των κριτηρίων και, συνεπώς, η απάντηση στο ερώτημα εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή της εξαίρεσης, πραγματοποιείται κατά την απόκτηση του σπιτιού. Πιο συγκεκριμένα, αυτή είναι η στιγμή που η πράξη πώλησης καταρτίζεται στο συμβολαιογράφο. Αμέσως πριν από την εκτέλεση της συμβολαιογραφικής πράξης, η γραπτή δήλωση σχετικά με τον δεύτερο και τρίτο όρο πρέπει επίσης να υποβληθεί στον συμβολαιογράφο. Η στιγμή κατά την οποία υπογράφεται η συμφωνία αγοράς δεν έχει σημασία για την έκδοση της γραπτής δήλωσης, όπως και για την απόκτηση της εξαίρεσης των εκκινητών.
Η αγορά ενός σπιτιού είναι ένα σημαντικό βήμα τόσο για τον εκκινητή όσο και για τον επενδυτή. Θέλετε να μάθετε σε ποια κατηγορία ανήκετε και ποια μέτρα πρέπει να λάβετε υπόψη από το 2021 και μετά; Ή χρειάζεστε βοήθεια για την υποβολή της δήλωσης που απαιτείται για την εξαίρεση; Στη συνέχεια επικοινωνήστε Law & More. Οι δικηγόροι μας είναι ειδικοί στον τομέα των ακινήτων και των συμβάσεων και είναι πρόθυμοι να σας παρέχουν βοήθεια και συμβουλές. Οι δικηγόροι μας θα χαρούν επίσης να σας βοηθήσουν στη διαδικασία παρακολούθησης, για παράδειγμα όταν πρόκειται για την κατάρτιση ή τον έλεγχο της σύμβασης αγοράς.