Το 2021 είναι μια χρονιά κατά την οποία θα αλλάξουν κάποια πράγματα στον τομέα της νομοθεσίας και των κανονισμών. Αυτό ισχύει και όσον αφορά τον φόρο μεταβίβασης. Στις 12 Νοεμβρίου 2020, η Βουλή των Αντιπροσώπων ενέκρινε νομοσχέδιο για την προσαρμογή του φόρου μεταβίβασης. Στόχος αυτού του νομοσχεδίου είναι να βελτιώσει τη θέση των αρχάριων στην αγορά κατοικίας σε σχέση με τους επενδυτές, επειδή οι επενδυτές συχνά βιάζονται πολύ να αγοράσουν ένα σπίτι, ειδικά σε (μεγαλύτερες) πόλεις. Αυτό καθιστά ολοένα και πιο δύσκολο για τους αρχάριους να αγοράσουν ένα... σπίτιΜπορείτε να διαβάσετε σε αυτό το ιστολόγιο ποιες αλλαγές θα ισχύουν και για τις δύο κατηγορίες από την 1η Ιανουαρίου 2021 και τι πρέπει να προσέξετε ως αποτέλεσμα.
Τα δύο μέτρα
Για την επίτευξη του παραπάνω περιγραφέντος στόχου του λογαριασμού, δύο αλλαγές, ή τουλάχιστον μέτρα, θα εισαχθούν στον τομέα του φόρου μεταβίβασης από το 2021. Αναμένεται ότι αυτό θα αυξήσει τον αριθμό των συναλλαγών στέγασης από τους αρχικούς αγοραστές μείωση των στεγαστικών συναλλαγών από επενδυτές.
Το πρώτο μέτρο σε αυτό το πλαίσιο ισχύει για εκκινητές και, εν συντομία, συνεπάγεται απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης. Με άλλα λόγια, οι μίζες δεν χρειάζεται πλέον να πληρώνουν φόρο μεταβίβασης από την 1η Ιανουαρίου 2021, έτσι ώστε η αγορά ενός σπιτιού να γίνει πολύ φθηνότερη για αυτούς. Ως αποτέλεσμα της απαλλαγής, το συνολικό κόστος που σχετίζεται με την αγορά της κατοικίας, ανάλογα με την αύξηση της αξίας των κατοικιών, όντως θα μειωθεί.
Σημειώστε: η εξαίρεση είναι εφάπαξ και η τιμή του σπιτιού δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 400,000 € από την 1η Απριλίου 2021. Επιπλέον, η εξαίρεση ισχύει μόνο όταν η μεταβίβαση του ακινήτου πραγματοποιείται στο αστικού δικαίου συμβολαιογράφου την ή μετά την 1η Ιανουαρίου 2021 και η στιγμή της υπογραφής της σύμβασης αγοράς δεν είναι καθοριστική.
Το άλλο μέτρο αφορά τους επενδυτές και σημαίνει ότι οι εξαγορές τους θα φορολογούνται με τον υψηλότερο γενικό συντελεστή από την 1η Ιανουαρίου 2021. Ο συντελεστής αυτός θα αυξηθεί από 6% σε 8% την αναφερόμενη ημερομηνία. Σε αντίθεση με τα ορεκτικά, γίνεται έτσι πιο ακριβό για τους επενδυτές να αγοράσουν ένα σπίτι. Για αυτούς, το συνολικό κόστος που σχετίζεται με την αγορά της κατοικίας θα αυξηθεί ως αποτέλεσμα της αύξησης του συντελεστή φόρου επί των πωλήσεων.
Παρεμπιπτόντως, ο συντελεστής αυτός δεν φορολογεί μόνο τις αποκτήσεις μη κατοικιών, συμπεριλαμβανομένων των επαγγελματικών χώρων, αλλά και τις αποκτήσεις κατοικιών που δεν θα χρησιμοποιηθούν ή θα χρησιμοποιηθούν μόνο προσωρινά ως κύρια κατοικία. Στο πλαίσιο αυτό, σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου για την αναπροσαρμογή του φόρου μεταβίβασης, εξετάστε, για παράδειγμα, εξοχική κατοικία, κατοικία που αγοράζουν οι γονείς για το παιδί τους και σπίτια που δεν αγοράζουν φυσικά πρόσωπα, αλλά νομικά. πρόσωπα όπως οι εταιρείες στέγασης.
Μίζα ή επενδυτής;
Τι μέτρο όμως πρέπει να έχετε υπόψη σας; Με άλλα λόγια, είστε αρχάριος ή επενδυτής; Το αν κάποιος εισέρχεται πράγματι στην αγορά κατοικιών για πρώτη φορά και δεν έχει αποκτήσει ποτέ σπίτι στο παρελθόν, θα μπορούσε να ληφθεί ως αφετηρία για την απάντηση σε αυτήν την ερώτηση.
Ωστόσο, ποιος πληροί τις προϋποθέσεις για την απαλλαγή εκκίνησης και για ποιους ισχύει η αύξηση του συντελεστή φόρου κύκλου εργασιών, δεν προσδιορίζεται με βάση αυτό το κριτήριο. Δεν έχει σημασία για την εξαίρεση εάν ως αγοραστής έχετε ήδη κατοικία στο παρελθόν. Με άλλα λόγια, το σπίτι δεν χρειάζεται να είναι το πρώτο σας ιδιοκατοικημένο σπίτι για να δικαιούστε την εξαίρεση.
Ο λογαριασμός για την προσαρμογή του φόρου μεταφοράς χρησιμοποιεί ένα εντελώς διαφορετικό σημείο εκκίνησης. Το αν μπορείτε να ταξινομηθείτε ως εκκινητής και επομένως έχετε την ευκαιρία της εξαίρεσης εκκίνησης εξαρτάται από τρία σωρευτικά κριτήρια. Τα κριτήρια είναι τα εξής:
- Η ηλικία του αγοραστή. Για να θεωρηθείς αρχάριος, πρέπει να είσαι μεταξύ 18 και 35 ετών. Το ανώτατο όριο των 35 χρησιμοποιείται στο νομοσχέδιο επειδή η έρευνα του AFM έδειξε ότι είναι κατά μέσο όρο πιο δύσκολο να επιβαρυνθεί το κόστος για τον αγοραστή σε ηλικία μικρότερη των 35 ετών. Επιπλέον, για την εφαρμογή της απαλλαγής με το κατώτατο όριο των 18 ετών, ισχύει η προϋπόθεση να είστε ενήλικος.
- Σκοπός αυτού του κατώτερου ορίου είναι να αποτραπεί η ακατάλληλη χρήση της εξαίρεσης για εκκινητές: δεν είναι δυνατόν οι νόμιμοι εκπρόσωποι να χρησιμοποιούν την εξαίρεση όταν αγοράζουν σπίτι στο όνομα ανήλικου τέκνου. Επιπλέον, τα όρια ηλικίας πρέπει να εφαρμόζονται ανά αγοραστή, ακόμη και στην περίπτωση που μια κατοικία αποκτηθεί από πολλούς αγοραστές από κοινού. Εάν ένας από τους αγοραστές είναι μεγαλύτερος των 15 ετών, για αυτόν τον αγοραστή ισχύουν τα ακόλουθα: καμία εξαίρεση από την πλευρά του.
- Ο αποκτών δεν έχει εφαρμόσει προηγουμένως αυτήν την εξαίρεση. Όπως αναφέρθηκε, η εξαίρεση για εκκινητές μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο μία φορά. Για να διασφαλίσετε ότι αυτός ο κανόνας δεν παραβιάζεται, πρέπει να δηλώσετε με σαφήνεια, σταθερά και χωρίς επιφυλάξεις γραπτώς ότι δεν έχετε εφαρμόσει προηγουμένως την εξαίρεση εκκίνησης. Η γραπτή αυτή δήλωση πρέπει στη συνέχεια να υποβληθεί στον συμβολαιογράφο αστικού δικαίου για να γίνει χρήση της απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης.
- Κατ' αρχήν, ο συμβολαιογράφος μπορεί να επικαλεστεί αυτήν τη γραπτή δήλωση, εκτός αν γνώριζε ότι η δήλωση αυτή είχε εκδοθεί εσφαλμένα. Εάν εκ των υστέρων φανεί ότι εσείς ως αγοραστής έχετε εφαρμόσει την εξαίρεση νωρίτερα παρά τη δήλωση που εκδόθηκε, θα εξακολουθήσει να γίνεται πρόσθετη αξιολόγηση.
- Η χρήση του σπιτιού εκτός από προσωρινά ως κύρια κατοικία από τον αγοραστή. Με άλλα λόγια, το εύρος της εξαίρεσης για εκκινητές περιορίζεται στους αποκτώντες που θα κατοικήσουν πραγματικά στην κατοικία. Σε σχέση με αυτόν τον όρο, είναι επίσης απαραίτητο εσείς ως αγοραστής να δηλώσετε γραπτώς με σαφήνεια, σταθερότητα και χωρίς επιφύλαξη ότι το σπίτι θα χρησιμοποιηθεί εκτός από προσωρινή και κύρια κατοικία, καθώς και να υποβάλετε αυτή τη γραπτή δήλωση στο συμβολαιογράφος αστικού δικαίου πριν από την απόκτηση εάν η απόκτηση γίνεται από αυτόν.
- Ως προσωρινή χρήση νοείται, για παράδειγμα, η ενοικίαση της κατοικίας ή η χρήση της ως εξοχική κατοικία. Ενώ η κύρια κατοικία περιλαμβάνει εγγραφή στην εκκλησία και οικοδόμηση μιας ζωής εκεί (συμπεριλαμβανομένων αθλητικών δραστηριοτήτων, σχολείο, τόπος λατρείας, φύλαξη παιδιών, φίλους, οικογένεια). Εάν, ως αγοραστής, δεν πρόκειται να χρησιμοποιήσετε τη νέα κατοικία ως κύρια κατοικία σας ή μόνο προσωρινά από την 1η Ιανουαρίου 2021, θα εξακολουθείτε να φορολογείτε με τον γενικό συντελεστή 8%.
Η αξιολόγηση αυτών των κριτηρίων και, συνεπώς, η απάντηση στο ερώτημα εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή της εξαίρεσης, πραγματοποιείται κατά την απόκτηση του σπιτιού. Πιο συγκεκριμένα, αυτή είναι η στιγμή που η πράξη πώλησης καταρτίζεται στο συμβολαιογράφο. Αμέσως πριν από την εκτέλεση της συμβολαιογραφικής πράξης, η γραπτή δήλωση σχετικά με τον δεύτερο και τρίτο όρο πρέπει επίσης να υποβληθεί στον συμβολαιογράφο. Η στιγμή κατά την οποία υπογράφεται η συμφωνία αγοράς δεν έχει σημασία για την έκδοση της γραπτής δήλωσης, όπως και για την απόκτηση της εξαίρεσης των εκκινητών.
Η αγορά ενός σπιτιού είναι ένα σημαντικό βήμα τόσο για τον εκκινητή όσο και για τον επενδυτή. Θέλετε να μάθετε σε ποια κατηγορία ανήκετε και ποια μέτρα πρέπει να λάβετε υπόψη από το 2021 και μετά; Ή χρειάζεστε βοήθεια για την υποβολή της δήλωσης που απαιτείται για την εξαίρεση; Στη συνέχεια επικοινωνήστε Νόμος & Περισσότερα. Οι δικηγόροι μας είναι ειδικοί στο δίκαιο ακινήτων και συμβάσεων και είναι πρόθυμοι να σας παρέχουν βοήθεια και συμβουλές. Οι δικηγόροι μας θα χαρούν επίσης να σας βοηθήσουν στη διαδικασία παρακολούθησης, για παράδειγμα όταν πρόκειται για τη σύνταξη ή τον έλεγχο της σύμβασης αγοράς.