Προστασία ενοικίου

Όταν νοικιάζετε ένα κατάλυμα στην Ολλανδία, δικαιούστε αυτόματα την προστασία μίσθωσης. Το ίδιο ισχύει και για τους συν-ενοικιαστές και τα υποσυντηρητικά σας. Κατ 'αρχήν, η προστασία ενοικίου περιλαμβάνει δύο πτυχές: την προστασία των τιμών ενοικίασης και την προστασία των ενοικίων από την καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης υπό την έννοια ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί απλώς να καταγγείλει τη συμφωνία μίσθωσης. Ενώ και οι δύο πτυχές της προστασίας από ενοίκια ισχύουν για τους ενοικιαστές της κοινωνικής στέγασης, αυτό δεν ισχύει για τους μισθωτές κατοικιών στον ελεύθερο τομέα. Ποια προστασία ενοικίασης αποτελεί αντικείμενο και πότε ακριβώς τι σημαίνει η προστασία της τιμής ενοικίασης ή η προστασία ενοικίασης στο πλαίσιο της λήξης της μίσθωσης, συζητούνται σε αυτό το ιστολόγιο. Αλλά πρώτα, αυτό το ιστολόγιο συζητά την κατάσταση που ονομάζεται χώρος διαβίωσης για τη συνολική εφαρμογή προστασίας μίσθωσης.

Ζωτικός χώρος

Για την εφαρμογή των νομικών διατάξεων σχετικά με την προστασία των ενοικίων, πρέπει πρώτα να είναι ζήτημα του χώρου διαβίωσης. Σύμφωνα με το άρθρο 7: 233 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα, ως χώρος διαβίωσης πρέπει να νοείται ένα χτισμένο ακίνητο στο βαθμό που νοικιάζεται ως ανεξάρτητο ή μη αυτόνομο σπίτι, τροχόσπιτο ή περίπτερο που προορίζεται για μόνιμη κατοικία. Επομένως, δεν γίνεται περαιτέρω διάκριση μεταξύ ενοικιαστών ανεξάρτητων ή μη αυτόνομων καταλυμάτων για τους σκοπούς της προστασίας των ενοικίων.

Η έννοια του χώρου διαβίωσης περιλαμβάνει επίσης ακίνητα εξαρτήματα, με άλλα λόγια εγκαταστάσεις που από τη φύση τους συνδέονται άρρηκτα με το σπίτι, το τροχόσπιτο ή το γήπεδο ή που αποτελούν μέρος αυτού βάσει της σύμβασης ενοικίασης. Σε ένα συγκρότημα κατοικιών, αυτό μπορεί να είναι, για παράδειγμα, το κλιμακοστάσιο, οι γκαλερί και οι διάδρομοι, καθώς και οι κεντρικές εγκαταστάσεις, εάν ορίζονται με σύμβαση ως χώροι που δεν έχουν δημόσιο χαρακτήρα.

Ωστόσο, δεν υπάρχει χώρος διαβίωσης κατά την έννοια του τμήματος 7: 233 του ολλανδικού αστικού κώδικα εάν αφορά:

• βραχυπρόθεσμη χρήση του χώρου διαβίωσης; αν αυτό συμβαίνει καθορίζεται με βάση τη φύση της χρήσης, για παράδειγμα ως εξοχική κατοικία ή ως ανταλλακτήριο. Υπό αυτήν την έννοια, η μικρή διάρκεια αναφέρεται επομένως στη χρήση και όχι στον συμφωνημένο χρόνο.
• έναν εξαρτημένο χώρο διαβίωσης; αυτό συμβαίνει εάν το σπίτι ενοικιάζεται μαζί με εμπορικό χώρο. Σε αυτήν την περίπτωση, το σπίτι είναι μέρος του ενοικιαζόμενου επαγγελματικού χώρου, έτσι ώστε να μην ισχύουν οι κατοικίες αλλά οι διατάξεις σχετικά με τον επιχειρηματικό χώρο ·
• ένα πλωτό σπίτι; Αυτό είναι ένα φαινόμενο που δεν ταιριάζει με τον νομικό ορισμό του άρθρου 7: 233 του ολλανδικού αστικού κώδικα. Ένα τέτοιο σπίτι συνήθως δεν μπορεί να θεωρηθεί ακίνητη περιουσία, επειδή δεν υπάρχει μόνιμη σχέση με το έδαφος ή την όχθη.

Προστασία τιμής ενοικίασης

Εάν πληρούται η προϋπόθεση του χώρου διαβίωσης που περιγράφεται παραπάνω, ο ενοικιαστής απολαμβάνει πρώτα απ 'όλα την προστασία των τιμών ενοικίασης. Σε αυτήν την περίπτωση ισχύουν τα ακόλουθα σημεία εκκίνησης:

• η σχέση μεταξύ ποιότητας, συμπεριλαμβανομένης της τοποθεσίας του ενοικιαζόμενου καταλύματος και μεταξύ του ενοικίου που πρέπει να καταβληθεί για αυτό, πρέπει να είναι λογική ·
• ο ενοικιαστής έχει την επιλογή ανά πάσα στιγμή να αξιολογεί την αρχική τιμή ενοικίασης από την επιτροπή ενοικίασης · Αυτό είναι δυνατό μόνο εντός 6 μηνών από την έναρξη της μίσθωσης. η απόφαση της επιτροπής ενοικίασης είναι δεσμευτική, αλλά μπορεί ακόμα να υποβληθεί στο Επαρχιακό Δικαστήριο για έλεγχο ·
• ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να προχωρήσει με απεριόριστη αύξηση ενοικίου. Ειδικά νομικά όρια ισχύουν για την αύξηση ενοικίου, όπως το μέγιστο ποσοστό αύξησης ενοικίου που καθορίζεται από τον Υπουργό.
• οι νόμιμες διατάξεις σχετικά με την προστασία ενοικίου είναι υποχρεωτικός νόμος, δηλαδή, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να παρεκκλίνει από αυτές στη σύμβαση μίσθωσης εις βάρος του μισθωτή.

Παρεμπιπτόντως, οι δηλωμένες αρχές ισχύουν μόνο για τον μισθωτή μιας κοινωνικής κατοικίας. Αυτός είναι ο χώρος διαβίωσης που εμπίπτει στον ρυθμιζόμενο τομέα ενοικίασης και ως εκ τούτου πρέπει να διακριθεί από τον χώρο διαβίωσης που ανήκει στον ελεύθερο ή δωρεάν τομέα ενοικίασης. Στην περίπτωση απελευθέρωσης ή δωρεάν στέγασης, το ενοίκιο είναι τόσο υψηλό που ο ενοικιαστής δεν είναι πλέον επιλέξιμος για επιδότηση ενοικίου και επομένως δεν εμπίπτει στην προστασία του νόμου. Το όριο μεταξύ της απελευθερωμένης και της κοινωνικής στέγασης είναι περίπου στην τιμή ενοικίασης περίπου 752 ευρώ το μήνα. Εάν η συμφωνηθείσα τιμή ενοικίασης υπερβαίνει αυτό το ποσό, ο ενοικιαστής δεν μπορεί πλέον να βασίζεται στις αρχές που περιγράφονται παραπάνω, διότι αφορά στη συνέχεια το ενοίκιο μιας ελευθερωμένης κατοικίας.

Προστασία μίσθωσης από την καταγγελία της σύμβασης ενοικίασης

Ωστόσο, για την εφαρμογή της άλλης πτυχής της προστασίας από ενοίκια, δεν γίνεται διάκριση μεταξύ ενοικιαστών κοινωνικής και απελευθερωμένης κατοικίας. Με άλλα λόγια, αυτό σημαίνει ότι κάθε ενοικιαστής χώρου διαμονής προστατεύεται σε μεγάλο βαθμό και αυτόματα από την καταγγελία της σύμβασης ενοικίασης, με την έννοια ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί απλώς να ακυρώσει τη σύμβαση ενοικίασης. Σε αυτό το πλαίσιο, ο ενοικιαστής προστατεύεται ειδικά επειδή:

• η καταγγελία από τον ιδιοκτήτη δεν τερματίζει τη σύμβαση μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 7: 272 του ολλανδικού αστικού κώδικα; Κατ 'αρχήν, εναπόκειται στον ιδιοκτήτη να προσπαθήσει πρώτα να πραγματοποιήσει τον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης με αμοιβαία συναίνεση. Εάν αυτό δεν λειτουργεί και ο ενοικιαστής δεν συμφωνεί με τον τερματισμό, ο τερματισμός του ιδιοκτήτη δεν τερματίζει πραγματικά τη σύμβαση ενοικίασης. Αυτό σημαίνει ότι η σύμβαση ενοικίασης συνεχίζεται ως συνήθως και ο ιδιοκτήτης πρέπει να υποβάλει νομική αξίωση για την καταγγελία της σύμβασης ενοικίασης στο δικαστήριο της επαρχίας. Σε αυτήν την περίπτωση, η σύμβαση ενοικίασης δεν θα λήξει έως ότου το δικαστήριο λάβει αμετάκλητη απόφαση σχετικά με την αξίωση καταγγελίας του ιδιοκτήτη.
• ενόψει του άρθρου 7: 271 του ολλανδικού αστικού κώδικα, ο ιδιοκτήτης πρέπει να αιτιολογήσει τον τερματισμό; εάν ο ιδιοκτήτης πρόκειται να καταγγείλει τη συμφωνία ενοικίασης, πρέπει να συμμορφωθεί με τις διατυπώσεις του προαναφερθέντος άρθρου του Αστικού Κώδικα. Εκτός από την περίοδο ειδοποίησης, ένας λόγος τερματισμού είναι μια σημαντική διατύπωση σε αυτό το πλαίσιο. Ο ιδιοκτήτης πρέπει επομένως να δηλώσει έναν από τους λόγους καταγγελίας στην ανακοίνωσή του περί καταγγελίας, όπως αναφέρεται στο άρθρο 7: 274 παράγραφος 1 του ολλανδικού αστικού κώδικα:

1. ο μισθωτής δεν συμπεριφέρθηκε σαν καλός ενοικιαστής
2. αφορά ενοίκιο για καθορισμένο χρονικό διάστημα
3. ο ιδιοκτήτης χρειάζεται επειγόντως το νοικιασμένο για δική του χρήση
4. ο ενοικιαστής δεν συμφωνεί με μια λογική προσφορά για να συνάψει μια νέα συμφωνία ενοικίασης
5. ο ιδιοκτήτης θέλει να πραγματοποιήσει μια χρήση γης με την ενοικίαση σύμφωνα με ένα έγκυρο σχέδιο ζωνών
6. τα συμφέροντα του ιδιοκτήτη κατά τη λήξη της μίσθωσης υπερτερούν των συμφερόντων του μισθωτή κατά τη συνέχιση της μίσθωσης (σε περίπτωση μίσθωσης ιδιοκτήτη)

• η μίσθωση μπορεί να τερματιστεί μόνο από δικαστή για τους λόγους που αναφέρονται στο άρθρο 7: 274 παράγραφος 1 του ολλανδικού αστικού κώδικα; Οι προαναφερθέντες λόγοι είναι εξαντλητικοί: δηλαδή, εάν διεξαχθούν νομικές διαδικασίες ενώπιον των δικαστηρίων, δεν είναι δυνατή η λύση της σύμβασης ενοικίασης για άλλους λόγους. Εάν προκύψει ένας από τους προαναφερθέντες λόγους, το δικαστήριο πρέπει επίσης να αποδεχτεί την απαίτηση του μισθωτή να καταγγείλει. Σε αυτήν την περίπτωση, δεν υπάρχει επομένως περιθώριο για (περαιτέρω) στάθμιση συμφερόντων. Ωστόσο, ισχύει μια εξαίρεση σε αυτό το σημείο όσον αφορά τον λόγο τερματισμού για επείγουσα προσωπική χρήση. Όταν επιτρέπεται η αξίωση, το δικαστήριο θα καθορίσει επίσης την ώρα για έξωση. Ωστόσο, εάν απορριφθεί η αξίωση καταγγελίας του ιδιοκτήτη, η σχετική μίσθωση δεν μπορεί να τερματιστεί ξανά από αυτόν για τρία χρόνια.

Νόμος κίνησης αγοράς ενοικίασης

Προηγουμένως, η προστασία ενοικίου στην πράξη αποτέλεσε αντικείμενο πολλών κριτικών: η προστασία ενοικίου θα είχε πάει πολύ μακριά και υπάρχουν περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού που θα ήθελαν να νοικιάσουν το σπίτι εάν η προστασία από το ενοίκιο δεν ήταν τόσο αυστηρή. Ο νομοθέτης αποδείχθηκε ευαίσθητος σε αυτήν την κριτική. Για αυτόν τον λόγο, ο νομοθέτης επέλεξε να θεσπίσει αυτόν τον νόμο από την 1η Ιουλίου 2016, τον νόμο περί μεταβίβασης αγοράς ενοικίου. Με αυτόν τον νέο νόμο, η προστασία του μισθωτή έγινε λιγότερο αυστηρή. Στο πλαίσιο αυτού του νόμου, αυτές είναι οι πιο σημαντικές αλλαγές:

• για συμβόλαια ενοικίασης σε σχέση με ανεξάρτητο χώρο διαβίωσης δύο ετών ή λιγότερο και για συμβόλαια ενοικίασης όσον αφορά μη ανεξάρτητο χώρο διαβίωσης πέντε ετών ή λιγότερο, κατέστη δυνατό για τον ιδιοκτήτη να ενοικιάσει χωρίς προστασία ενοικίου. Αυτό σημαίνει ότι η σύμβαση ενοικίασης λήγει με νόμο μετά τον συμφωνηθέντα όρο και δεν χρειάζεται να τερματιστεί από τον ιδιοκτήτη όπως πριν.
• Με την εισαγωγή συμβάσεων ομάδας στόχου, διευκολύνθηκε επίσης ο ιδιοκτήτης να καταγγείλει τη συμφωνία ενοικίασης σχετικά με τη στέγαση που προορίζεται για μια συγκεκριμένη ομάδα στόχου, όπως οι μαθητές. Εάν ο ενοικιαστής δεν ανήκει πλέον σε μια συγκεκριμένη ομάδα στόχου και, για παράδειγμα, δεν μπορεί πλέον να θεωρηθεί φοιτητής, ο ιδιοκτήτης θα είναι σε θέση να προχωρήσει στον τερματισμό λόγω επείγουσας προσωπικής χρήσης πιο εύκολα και πιο γρήγορα.

Είστε ενοικιαστής και θέλετε να μάθετε για ποια προστασία ενοικίασης δικαιούστε; Είστε ιδιοκτήτης που θέλει να καταγγείλει τη σύμβαση ενοικίασης; Ή έχετε άλλες ερωτήσεις σχετικά με αυτό το ιστολόγιο; Στη συνέχεια επικοινωνήστε Law & More. Οι δικηγόροι μας είναι ειδικοί στον νόμο περί ενοικίασης και με χαρά σας παρέχουν συμβουλές. Μπορούν επίσης να σας βοηθήσουν νομικά εάν η διαφωνία ενοικίασής σας οδηγήσει σε νομικές διαδικασίες.