Κάθε ενοικιαστής έχει το δικαίωμα έχει δύο σημαντικά δικαιώματα: το δικαίωμα στην απόλαυση της διαβίωσης και το δικαίωμα μίσθωσης προστασίας. Όπου συζητήσαμε το πρώτο δικαίωμα του ενοικιαστή σε σχέση με τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη, το δεύτερο δικαίωμα του ενοικιαστή ήρθε σε ένα ξεχωριστό ιστολόγιο για προστασία ενοικίου. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο μια άλλη ενδιαφέρουσα ερώτηση θα συζητηθεί σε αυτό το ιστολόγιο: ποια άλλα δικαιώματα έχει ο ενοικιαστής; Το δικαίωμα στην απόλαυση της διαβίωσης και το δικαίωμα μίσθωσης προστασίας δεν είναι τα μόνα δικαιώματα που έχει ο ενοικιαστής έναντι του ιδιοκτήτη. Για παράδειγμα, ο μισθωτής δικαιούται επίσης ορισμένα δικαιώματα στο πλαίσιο της μεταβίβασης του ακινήτου που δεν διασχίζει το ενοίκιο και την εκμίσθωση. Και τα δύο δικαιώματα συζητούνται διαδοχικά σε αυτό το ιστολόγιο.
Η μεταφορά του ακινήτου δεν υπερβαίνει το ενοίκιο
Η παράγραφος 1 του άρθρου 7: 226 του ολλανδικού αστικού κώδικα, που εφαρμόζεται στους ενοικιαστές οικιστικών και εμπορικών χώρων, ορίζει τα εξής:
"Μεταβίβαση του ακινήτου στο οποίο αναφέρεται η σύμβαση μίσθωσης (…) από τον ιδιοκτήτη μεταβιβάζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη από τη συμφωνία μίσθωσης στον αγοραστή. "
Για τον μισθωτή, αυτό το άρθρο σημαίνει πρώτα απ 'όλα ότι η μεταβίβαση ιδιοκτησίας του ενοικιαζόμενου ακινήτου, για παράδειγμα μέσω της πώλησης από τον ιδιοκτήτη σε άλλο, δεν τερματίζει τη συμφωνία ενοικίασης. Επιπλέον, ο μισθωτής μπορεί να διεκδικήσει αξιώσεις κατά του νόμιμου διαδόχου του ιδιοκτήτη, τώρα που αυτός ο νόμιμος διάδοχος αναλαμβάνει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη. Για το ερώτημα ποιες αξιώσεις έχει ακριβώς ο μισθωτής, είναι σημαντικό να προσδιοριστεί πρώτα ποια δικαιώματα και υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη μεταβιβάζονται στον νόμιμο διάδοχό του. Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του Άρθρου 7: 226 του Αστικού Κώδικα, αυτά είναι ιδίως τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη που σχετίζονται άμεσα με τη χρήση του ενοικιαζόμενου ακινήτου για να εξοφληθεί ο μισθωτής, δηλαδή το ενοίκιο. Αυτό σημαίνει ότι οι ισχυρισμοί που μπορεί να κάνει ο μισθωτής εναντίον του νόμιμου διαδόχου του ιδιοκτήτη, σχετίζονται κατ 'αρχήν με τα δύο πιο σημαντικά δικαιώματά του: το δικαίωμα στην απόλαυση της διαβίωσης και το δικαίωμα μίσθωσης προστασίας.
Συχνά, ωστόσο, ο ενοικιαστής και ο ιδιοκτήτης συνάπτουν επίσης άλλες συμφωνίες στη σύμβαση ενοικίασης όσον αφορά άλλο περιεχόμενο και τις καταγράφουν σε ρήτρες. Ένα κοινό παράδειγμα είναι μια ρήτρα σχετικά με το δικαίωμα προτίμησης του ενοικιαστή. Παρόλο που δεν παρέχει δικαίωμα στον ενοικιαστή για παράδοση, συνεπάγεται υποχρέωση του ιδιοκτήτη να προσφέρει: ο ιδιοκτήτης θα πρέπει πρώτα να προσφέρει το ενοικιαζόμενο ακίνητο προς πώληση στον μισθωτή πριν μπορέσει να πωληθεί σε άλλο νόμιμο διάδοχο. Θα δεσμευτεί επίσης ο επόμενος ιδιοκτήτης από αυτήν την ρήτρα προς τον μισθωτή; Λαμβάνοντας υπόψη τη νομολογία, αυτό δεν ισχύει. Αυτό προβλέπει ότι το προληπτικό δικαίωμα του μισθωτή δεν σχετίζεται άμεσα με το ενοίκιο, έτσι ώστε η ρήτρα σχετικά με το δικαίωμα αγοράς του ενοικιαζόμενου ακινήτου να μην μεταβιβάζεται στον νόμιμο διάδοχο του ιδιοκτήτη. Αυτό διαφέρει μόνο εάν αφορά μια επιλογή αγοράς από τον ενοικιαστή και το ποσό που καταβάλλεται περιοδικά στον ιδιοκτήτη περιλαμβάνει επίσης ένα στοιχείο αποζημίωσης για την τελική απόκτηση.
Υπενοικίαση
Επιπλέον, το άρθρο 7: 227 του Αστικού Κώδικα ορίζει τα ακόλουθα σχετικά με τα δικαιώματα του μισθωτή:
«Ο μισθωτής εξουσιοδοτείται να παραχωρήσει το ενοικιαζόμενο ακίνητο σε χρήση, εν όλω ή εν μέρει, σε κάποιον άλλο, εκτός εάν έπρεπε να υποθέσει ότι ο εκμισθωτής θα είχε εύλογες αντιρρήσεις για τη χρήση του άλλου ατόμου».
Σε γενικές γραμμές, είναι σαφές από αυτό το άρθρο ότι ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να εκμισθώσει το σύνολο ή μέρος της ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας σε άλλο άτομο. Ενόψει του δεύτερου μέρους του άρθρου 7: 227 του Αστικού Κώδικα, ο ενοικιαστής δεν μπορεί, ωστόσο, να προχωρήσει σε εκμίσθωση εάν έχει λόγους να υποψιάζεται ότι ο ιδιοκτήτης θα αντιταχθεί σε αυτό. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η αντίρρηση του ιδιοκτήτη είναι προφανής, για παράδειγμα, εάν μια απαγόρευση εκμίσθωσης περιλαμβάνεται στη σύμβαση ενοικίασης. Σε αυτήν την περίπτωση, δεν επιτρέπεται η εκμίσθωση από τον μισθωτή. Εάν ο μισθωτής το κάνει έτσι κι αλλιώς, μπορεί να υπάρξει πρόστιμο σε αντάλλαγμα. Αυτό το πρόστιμο πρέπει στη συνέχεια να συνδεθεί με την απαγόρευση της υπενοικιάσεως στη σύμβαση ενοικίασης και να δεσμευτεί σε ένα μέγιστο ποσό. Για παράδειγμα, η εκμίσθωση ενός δωματίου από ένα Air B&B μπορεί με αυτόν τον τρόπο να απαγορευτεί στη μίσθωση, κάτι που συχνά συμβαίνει.
Σε αυτό το πλαίσιο, το άρθρο 7: 244 του Αστικού Κώδικα είναι επίσης σημαντικό για την εκμίσθωση του χώρου διαβίωσης, το οποίο αναφέρει ότι ο μισθωτής του χώρου διαβίωσης δεν επιτρέπεται να ενοικιάζει ολόκληρο τον χώρο διαβίωσης. Αυτό δεν ισχύει για ένα μέρος του καθιστικού, όπως ένα δωμάτιο. Με άλλα λόγια, ο μισθωτής είναι κατ 'αρχήν ελεύθερος να μισθώσει μερικώς έναν χώρο διαβίωσης σε έναν άλλο. Κατ 'αρχήν, το υπερκείμενο έχει επίσης το δικαίωμα να παραμείνει στην ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία. Αυτό ισχύει επίσης εάν ο ενοικιαστής πρέπει να εκκενώσει τον ίδιο τον ενοικιαζόμενο ακίνητο. Σε τελική ανάλυση, το άρθρο 7: 269 του ολλανδικού αστικού κώδικα προβλέπει ότι ο ιδιοκτήτης θα συνεχίσει να νοικιάζει με νόμο, ακόμη και αν η κύρια συμφωνία ενοικίασης έχει λήξει. Ωστόσο, για τους σκοπούς αυτού του άρθρου πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Ανεξάρτητος χώρος διαβίωσης. Με άλλα λόγια, ένα σαλόνι με δική του πρόσβαση και τις δικές του βασικές παροχές, όπως κουζίνα και μπάνιο. Επομένως, μόνο ένα δωμάτιο δεν θεωρείται ανεξάρτητος χώρος διαβίωσης.
- Υποχρεωτική συμφωνία. Όντας μια συμφωνία μεταξύ του μισθωτή και του μισθωτή που πληροί τις προϋποθέσεις για μια σύμβαση ενοικίασης, όπως περιγράφεται στο άρθρο 7: 201 του Αστικού Κώδικα.
- Η σύμβαση μίσθωσης αφορά την ενοικίαση χώρου διαβίωσης. Με άλλα λόγια, η κύρια συμφωνία ενοικίασης μεταξύ του ενοικιαστή και του ιδιοκτήτη πρέπει να σχετίζεται με το μίσθωμα και τη μίσθωση χώρου για την οποία ισχύουν οι νόμιμες διατάξεις για τον χώρο διαβίωσης.
Εάν δεν τηρηθούν οι παραπάνω διατάξεις, ο υπεργολάβος δεν έχει ακόμη δικαίωμα ή τίτλο να διεκδικήσει από τον ιδιοκτήτη το δικαίωμα να παραμείνει στην ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία μετά τη λήξη της κύριας σύμβασης ενοικίασης μεταξύ του ενοικιαστή και του ιδιοκτήτη, οπότε η έξωση είναι επίσης αναπόφευκτο για αυτόν. Εάν ο υπεργολάβος πληροί τις προϋποθέσεις, πρέπει να λάβει υπόψη το γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να κινήσει διαδικασία εναντίον του υπερισχύοντος μετά από έξι μήνες προκειμένου να επιφέρει τερματισμό της εκμίσθωσης και εκκένωση του ενοικίου.
Όπως και ο χώρος διαβίωσης, ο εμπορικός χώρος μπορεί επίσης να είναι εκμισθωμένος από τον μισθωτή. Αλλά πώς σχετίζεται το υποβρύχιο με τον ιδιοκτήτη σε αυτήν την περίπτωση, εάν ο ενοικιαστής δεν είχε εξουσιοδότηση να το πράξει ή πρέπει να εκκενώσει την ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία; Για το 2003 υπήρχε μια σαφής διάκριση: ο ιδιοκτήτης δεν είχε καμία σχέση με το υποσυντηρητικό, επειδή το υποτελές είχε μόνο μια νομική σχέση με τον μισθωτή. Ως αποτέλεσμα, ο υπεύθυνος δεν είχε επίσης δικαιώματα και συνεπώς αξίωση εναντίον του ιδιοκτήτη. Έκτοτε, ο νόμος έχει αλλάξει σε αυτό το σημείο και ορίζει ότι εάν λήξει η κύρια συμφωνία ενοικίασης μεταξύ μισθωτή και ιδιοκτήτη, ο μισθωτής πρέπει να φροντίσει τα συμφέροντα και τη θέση του υποστρώματος, για παράδειγμα, με την ένωση του υποστρώματος στη διαδικασία με το σπιτονοικοκύρης. Αλλά εάν η κύρια συμφωνία ενοικίασης εξακολουθεί να τερματίζεται μετά τη διαδικασία, τα δικαιώματα του υπερισχύοντος θα λήξουν επίσης.
Είστε ενοικιαστής και έχετε απορίες σχετικά με αυτό το ιστολόγιο; Στη συνέχεια επικοινωνήστε Law & More. Οι δικηγόροι μας είναι ειδικοί στον τομέα της μίσθωσης και είναι πρόθυμοι να σας παρέχουν συμβουλές. Μπορούν επίσης να σας βοηθήσουν νόμιμα σε περίπτωση που η διαφωνία ενοικίασής σας καταλήξει σε νομικές διαδικασίες.