Αγορά σπιτιού στην Ολλανδία ως ξένος

Η αγορά κατοικίας στην Ολλανδία έχει μια συγκεκριμένη νομική μορφή: μια προσφορά, μια γραπτή πράξη αγοράς, μια νόμιμη περίοδος υπαναχώρησης, προηγούμενοι όροι, μια προκαταβολή και μια συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης που έχει καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο. Οι περισσότερες οδηγίες για τους διεθνείς αγοραστές προέρχονται από κτηματομεσίτες και επικεντρώνονται στην τιμή. Αυτό το άρθρο καθορίζει τα νομικά βήματα - τι σας δεσμεύει και πότε, και από τι μπορείτε ακόμα να αποχωρήσετε. Πρόκειται για νομική καθοδήγηση, όχι για οικονομικές συμβουλές.

Μπορεί ένας αλλοδαπός να αγοράσει σπίτι στην Ολλανδία;

Ναι. Δεν υπάρχει περιορισμός εθνικότητας στην ιδιοκτησία ολλανδικών κατοικιών. Δεν χρειάζεται να είστε Ολλανδός πολίτης, πολίτης της ΕΕ ή κάτοικος Ολλανδίας για να γίνετε εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης. Δεν υπάρχει άδεια ούτε ελάχιστη περίοδος διαμονής. Το Κτηματολόγιο (Kadaster) καταγράφει τον ιδιοκτήτη κάθε αγροτεμαχίου ανεξάρτητα από το διαβατήριο του ιδιοκτήτη.

Δύο σημεία συχνά εκλαμβάνονται λανθασμένα ως απαγόρευση που δεν υπάρχει. Πρώτον, η ιδιοκτησία δεν είναι καθεστώς μετανάστευσης: η αγορά δεν σας δίνει δικαίωμα διαμονής και ένα καθεστώς μη μόνιμης κατοικίας δεν σας εμποδίζει να έχετε στην κατοχή σας ακίνητο. Δεύτερον, ορισμένοι δήμοι περιορίζουν την αγορά προς ενοικίαση, όχι τους αλλοδαπούς. Σύμφωνα με το πρόγραμμα που ονομάζεται opkoopbescherming , το οποίο ισχύει από την 1η Ιανουαρίου 2022, ένας δήμος μπορεί να ορίσει γειτονιές στις οποίες ένα φθηνότερο ή μεσαίας τιμής σπίτι δεν μπορεί να ενοικιαστεί για ένα χρονικό διάστημα μετά την αγορά χωρίς άδεια. Επηρεάζει το τι κάνετε με το σπίτι, όχι το ποιος είστε.

Τι πρέπει να έχετε υπόψη σας πριν υποβάλετε προσφορά

Αριθμός εξυπηρέτησης πολιτών (BSN)

Ο Αριθμός BSN εκδίδεται αυτόματα σε όλους όσους είναι εγγεγραμμένοι στη Βάση Δεδομένων Προσωπικών Μητρώων των Κάτω Χωρών. Οι μη κάτοικοι μπορούν αντ' αυτού να εγγραφούν στη Βάση Δεδομένων Μητρώων Μητρώων και να αποκτήσουν έναν με αυτόν τον τρόπο. Η κυριότητα δεν εξαρτάται από την κατοχή Αριθμόςς BSN, αλλά η δήλωση φόρου μεταβίβασης που καταθέτει ο συμβολαιογράφος εξαρτάται από την κατοχή του και οι τράπεζες θα τη ζητήσουν.

Ένας ολλανδικός τραπεζικός λογαριασμός

Κανένας νόμος δεν απαιτεί κάτι τέτοιο, αλλά εσείς θα το θελήσετε. Η τιμή και τα έξοδα καταβάλλονται στον λογαριασμό πελάτη του συμβολαιογράφου ( derdengeldenrekening ) και οι πληρωμές από λογαριασμό στο εξωτερικό είναι πιο αργές και συχνότερα καθυστερούν από επιταγές για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Τα κεφάλαια που δεν έχουν εκκαθαριστεί το πρωί της μεταφοράς θα την σταματήσουν.

Τι θα απαιτήσει ένας δανειστής στεγαστικών δανείων, σε νομικό επίπεδο

• Μια ολλανδική υποθήκη είναι ένα εμπράγματο δικαίωμα που δημιουργείται με ξεχωριστή συμβολαιογραφική πράξη, η οποία εκτελείται στον ίδιο διορισμό με τη μεταβίβαση και καταχωρείται στα ίδια μητρώα.
• του δανειστή δεσμευτική γραπτή προσφορά είναι αυτό με το οποίο θα πρέπει να συνδέεται η χρηματοδότησή σας. Μια προσωρινή ένδειξη δεν αποτελεί προσφορά και η εμπιστοσύνη σε μία είναι ο συνηθέστερος τρόπος με τον οποίο οι αγοραστές χάνουν μια προκαταβολή.
• Εάν είστε παντρεμένοι ή έχετε καταχωρημένη συμβίωση, ο/η σύζυγός σας συνήθως πρέπει να είναι διάδικος ή να συναινέσει. Τα καθεστώτα που διέπουν τις περιουσιακές σχέσεις των συζύγων στο εξωτερικό περιπλέκουν την κατάσταση· θέστε το ζήτημα στον συμβολαιογράφο νωρίς.

Κτηματομεσίτες: ποιος ενεργεί για ποιον

Εδώ είναι που οι ξένοι αγοραστές πέφτουν συχνότερα θύματα απάτης. Ο μεσίτης που σας δείχνει το σπίτι, απαντά στις ερωτήσεις σας και συντάσσει το συμβόλαιο αγοράς είναι ο μεσίτης πώλησης ( verkoopmakelaar ), ο οποίος έχει λάβει οδηγίες και πληρώνεται από τον πωλητή και ενεργεί προς το συμφέρον του πωλητή. Τίποτα από όσα λέγονται κατά την επίσκεψη δεν το αλλάζει αυτό. Δεν είναι ουδέτερος, δεν είναι σύμβουλός σας και δεν έχετε καμία υποχρέωση να διαπραγματευτεί τη μείωση της τιμής ή να σας συμβουλεύσει για τους όρους στους οποίους πρέπει να επιμείνετε.

Ένας μεσίτης αγορών ( aankoopmakelaar ) λαμβάνει τις ακόλουθες οδηγίες: να εκτιμήσει, να υποβάλει προσφορές, να ελέγξει την ένωση ιδιοκτητών και την έρευνα, και να σας βοηθήσει να εκπληρώσετε το καθήκον σας να ερευνήσετε. Σύμφωνα με τους επαγγελματικούς κανόνες των κύριων ενώσεων μεσιτών, ένας μεσίτης δεν πρέπει να ενεργεί και για τα δύο μέρη στην ίδια συναλλαγή.

Η προσφορά και γιατί δεν σας δεσμεύει ακόμη

Η τιμή ζήτησης αποτελεί πρόσκληση για διαπραγμάτευση, όχι προσφορά. Ο πωλητής μπορεί να απορρίψει την υψηλότερη προσφορά, να αποδεχτεί μια χαμηλότερη με καλύτερους όρους ή να πουλήσει αλλού. Όταν το ενδιαφέρον είναι μεγάλο, το ακίνητο μπορεί να προχωρήσει σε κλειστό διαγωνισμό ( inschrijving ) και ο πωλητής εξακολουθεί να επιλέγει.

Το νομικό σημείο που έχει τη μεγαλύτερη σημασία είναι το εξής. Όταν ο αγοραστής είναι ιδιώτης που δεν ενεργεί στο πλαίσιο επιχειρηματικής ή επαγγελματικής δραστηριότητας και το ακίνητο προορίζεται για κατοίκηση, η αγορά πρέπει να συναφθεί εγγράφως (άρθρο 7:2 BW). Μέχρι να υπογράψουν και τα δύο μέρη το συμβόλαιο, δεν υπάρχει δεσμευτική πώληση. Μια προσφορά που γίνεται δεκτή μέσω τηλεφώνου, ηλεκτρονικού ταχυδρομείου ή χειραψίας δεν σας δεσμεύει.

Το επακόλουθο είναι άβολο: ούτε ο πωλητής δεσμεύεται. Μέχρι την υπογραφή, μπορεί να δεχτεί υψηλότερη προσφορά και εσείς δεν έχετε καμία αξίωση. Οι αγοραστές που υποθέτουν ότι «η προσφορά μας έγινε δεκτή» σημαίνει ότι το σπίτι είναι δικό τους και, κατά συνέπεια, αφαιρούνται από το βιβλίο. Πιέστε γρήγορα για την έγγραφη πράξη.

Η πράξη αγοράς (koopovereenkomst)

Σχεδόν κάθε υπάρχουσα κατοικία πωλείται με βάση ένα τυποποιημένο υπόδειγμα πράξης αγοράς που συντάσσεται από κοινού από τις ενώσεις μεσιτών και τις οργανώσεις καταναλωτών. Η χρήση του δεν είναι υποχρεωτική, αλλά οι αποκλίσεις χρήζουν αμφισβήτησης: το μοντέλο είναι σκόπιμα ισορροπημένο, επομένως μια ρήτρα που προστίθεται σε αυτό συνήθως ευνοεί τον πωλητή. Ελέγξτε τουλάχιστον:

• Η κτηματολογική περιγραφή και το κατά πόσον η γη είναι κυριότητα ή κατέχεται με μίσθωση γης.
• Η λίστα με τα κινητά αντικείμενα και τον εξοπλισμό — οι διαφορές σχετικά με τις κουζίνες και τα πατώματα είναι αποφευκτές.
• Η ημερομηνία μεταφοράς και η ημερομηνία εγκατάστασης, οι οποίες ενδέχεται να διαφέρουν.
• Οι προϋποθέσεις που πρέπει να τηρούνται, οι προθεσμίες τους και ο τρόπος με τον οποίο πρέπει να επικαλούνται.
• Η κατάθεση ή η τραπεζική εγγύηση και πότε πρέπει να παρέχεται.
• Προσθήκη ρητρών: ρήτρα ηλικίας, ρήτρα ως έχει, ρήτρα αμιάντου ή μία καταγραφή ότι ο πωλητής δεν έζησε ποτέ εκεί.
• Εμπράγματα βάρη: δουλείες, ποιοτικές υποχρεώσεις και δημοτικοί περιορισμοί.

Ελέγξτε την πράξη πριν από την υπογραφή: μόλις λήξει η περίοδος υπαναχώρησης και λήξουν οι όροι, οι όροι της αποτελούν απλώς τη σύμβασή σας.

Η νόμιμη περίοδος αναμονής

Ένας ιδιώτης αγοραστής κατοικίας έχει μια νόμιμη προθεσμία υπαναχώρησης τριών ημερών, εντός της οποίας η αγορά μπορεί να διαλυθεί (άρθρο 7:2 BW).

• Ξεκινά την επόμενη ημέρα από την παραλαβή του υπογεγραμμένου συμβολαίου ή ενός αντιγράφου του. Ζητήστε απόδειξη με ημερομηνία.
• Τουλάχιστον δύο από τις τρεις δεν πρέπει να είναι Σάββατο, Κυριακή ή αναγνωρισμένη αργία· διαφορετικά προστίθεται μια ημέρα.
• Δεν χρειάζεται να δοθεί λόγος και δεν καταβάλλεται αποζημίωση. Προστατεύει μόνο τον αγοραστή· ο πωλητής δεν έχει ισοδύναμο δικαίωμα.
• Διάλυση γραπτώς και διασφάλιση της ειδοποίησης ρου ο πωλητής ή ο αντιπρόσωπος πωλήσεων εντός της προθεσμίας — εάν αποσταλεί την τελευταία ημέρα αλλά παραληφθεί αργότερα, είναι πολύ αργά.

Προηγούμενες προϋποθέσεις (ontbindende voorwaarden)

Οι προϋποθέσεις που πρέπει να ληφθούν υπόψη είναι οι διαπραγματευμένες οδοί διαφυγής στο συμβόλαιο — η πιο πολύτιμη προστασία του αγοραστή και το πρώτο πράγμα που θυσιάζεται σε μια ανταγωνιστική αγορά. Η αποποίηση ευθυνών τους για τη νίκη σε έναν διαγωνισμό μετατρέπει μια μη χρηματοδοτούμενη αγορά σε προσωπική υποχρέωση περίπου δέκα τοις εκατό της τιμής.

Η προϋπόθεση χρηματοδότησης

• Ορίστε μια ρεαλιστική προθεσμία. Συνηθίζεται η περίοδος από τέσσερις έως έξι εβδομάδες. Ένας δανειστής που ασχολείται με εισόδημα από το εξωτερικό ή με δοκιμαστική απασχόληση μπορεί να χρειαστεί περισσότερο χρόνο.
• Προσδιορίστε το ποσό και, εάν είναι δυνατόν, τους όρους υπό τους οποίους πρέπει να είναι διαθέσιμη η χρηματοδότηση.
• Το υπόδειγμα πράξης απαιτεί κανονικά την επίκληση τεκμηριωμένη: γραπτή ειδοποίηση, εγκαίρως, υποστηριζόμενη από γραπτές απορρίψεις δανειστών. Μια μη υποστηριζόμενη δήλωση ότι η χρηματοδότηση απέτυχε απορρίπτεται συστηματικά.
• Σε περίπτωση που η προθεσμία δεν τηρηθεί, ζητήστε γραπτώς παράταση πριν λήγει και λάβετε την γραπτή συμφωνία του πωλητή. Η σιωπή δεν αποτελεί παράταση.

Η κατάσταση της δομικής έρευνας

Αυτό σας επιτρέπει να διαλύσετε ή να επαναδιαπραγματευτείτε εάν μια έρευνα αποκαλύψει κόστος επισκευής πάνω από ένα συμφωνημένο όριο. Δύο πράγματα πρέπει να είναι σωστά: το όριο και ποια κόστη συνυπολογίζονται σε αυτό — μια συνθήκη που υπολογίζει μόνο τις «άμεσα απαραίτητες» επισκευές είναι πολύ πιο περιορισμένη από μια που υπολογίζει όλα τα ελαττώματα που βρέθηκαν.

Ο όρος της εθνικής εγγύησης στεγαστικών δανείων

Η Εθνική Εγγύηση Στεγαστικών Δανείων ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) μειώνει τον κίνδυνο του δανειστή και συνήθως το επιτόκιο, και προστατεύει τον δανειολήπτη από ένα υπολειπόμενο χρέος σε καθορισμένες περιπτώσεις. Το μέγιστο δάνειο που μπορεί να εγγυηθεί, το υψηλότερο ανώτατο όριο που ισχύει όταν χρηματοδοτούνται μέτρα εξοικονόμησης ενέργειας με αυτήν και η εφάπαξ χρέωση καθορίζονται κάθε χρόνο από το Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen και δημοσιεύονται στον ιστότοπό του. Ζητήστε από τον δανειστή σας τα στοιχεία που είναι ενημερωμένα κατά την ημερομηνία της αίτησής σας. Επειδή η NHG συνδέεται με το δάνειο και όχι με το σπίτι, ένας αγοραστής που βασίζεται σε αυτήν θα πρέπει να εξαρτήσει την αγορά από την εξασφάλιση χρηματοδότησης από την NHG, όχι απλώς από την εξασφάλιση χρηματοδότησης.

Όποιος και αν είναι ο όρος, ο κανόνας είναι ο ίδιος: επίκλησή του εγκαίρως, γραπτώς, με τη μορφή που ορίζει η σύμβαση. Ένας όρος που επικαλείται άσχημα δεν αξίζει τίποτα.

Η κατάθεση ή η τραπεζική εγγύηση

Το συμβόλαιο συνήθως απαιτεί από εσάς, εντός καθορισμένης προθεσμίας μετά τη λήξη των όρων, να καταβάλετε προκαταβολή στον λογαριασμό πελάτη του συμβολαιογράφου ή να προσκομίσετε τραπεζική εγγύηση. Το υπόδειγμα συμβολαίου αγοράς των NVM, VBO, VastgoedPRO και Vereniging Eigen Huis ορίζει το ποσό στο 10% της τιμής αγοράς . Η εγγύηση εκδίδεται από την τράπεζά σας έναντι αμοιβής και αποφεύγει τη δέσμευση μετρητών. Ο συμβολαιογράφος κρατά μια προκαταβολή και συμψηφίζεται με την τιμή κατά τη μεταβίβαση. Και τα δύο διασφαλίζουν την ποινή που θα οφείλατε σε περίπτωση μη ολοκλήρωσης. Η μη τήρηση της εγγύησης αποτελεί από μόνη της παραβίαση και είναι η προθεσμία που οι αγοραστές που χρηματοδοτούνται από το εξωτερικό συνήθως παραβαίνουν.

Η έρευνα, η αποκάλυψη και το δικό σας καθήκον να διερευνήσετε

Η ολλανδική νομοθεσία επιβάλλει υποχρεώσεις και στις δύο πλευρές. Ο πωλητής πρέπει να παραδώσει ένα ακίνητο που συμμορφώνεται με τους όρους της σύμβασης και είναι κατάλληλο για κανονική χρήση ως κατοικία (άρθρο 7:17 BW) και πρέπει να το μεταβιβάσει χωρίς ειδικές χρεώσεις και περιορισμούς εκτός από αυτούς που έχετε ρητά αποδεχτεί (άρθρο 7:15 BW). Πρέπει να αποκαλύψει ό,τι γνωρίζει για το ακίνητο.

Ενάντια σε αυτό, έρχεται το καθήκον του αγοραστή να διερευνήσει. Τα ελαττώματα που θα μπορούσατε να ανακαλύψετε κοιτάζοντας, ζητώντας ή αναθέτοντας μια έρευνα αποτελούν, κατά κανόνα, δικό σας πρόβλημα. Η υποχρέωση αποκάλυψης είναι γενικά ισχυρότερη όταν ο πωλητής γνώριζε ένα ελάττωμα και δεν είπε τίποτα, αλλά ποτέ μην σκοπεύετε να κερδίσετε αυτό το επιχείρημα. Διερευνήστε αντ' αυτού: αναθέστε μια έρευνα, διαβάστε το ερωτηματολόγιο του πωλητή και το περιβαλλοντικό σχέδιο, και για ένα διαμέρισμα τα έγγραφα του συλλόγου ιδιοκτητών.

Δύο ρήτρες μεταθέτουν τον κίνδυνο στον αγοραστή. Η ρήτρα ηλικίας ( ouderdomsclausule ), κοινή σε παλαιότερες κατοικίες, περιορίζει την ευθύνη του πωλητή, έτσι ώστε να αποδέχεστε τα πρότυπα κατασκευής και συντήρησης της εποχής του κτιρίου. Η διατύπωση έχει σημασία, επειδή ορισμένες εκδοχές ξεπερνούν τα πραγματικά ελαττώματα που σχετίζονται με την ηλικία. Η ρήτρα «ως έχει» πωλεί το ακίνητο στην τρέχουσα κατάστασή του, αποκλείοντας την ευθύνη του πωλητή, στο βαθμό που το επιτρέπει ο νόμος, συχνά σε συνδυασμό με μια ρήτρα που καταγράφει ότι ο πωλητής δεν έζησε ποτέ εκεί. Όπου βλέπετε και τα δύο, η έρευνα παύει να είναι προαιρετική.

Εάν προκύψει ελάττωμα μετά τη μεταβίβαση, ειδοποιήστε αμέσως τον πωλητή εγγράφως. Το άρθρο 7:23 BW απαιτεί από τον αγοραστή να υποβάλει καταγγελία εντός εύλογης προθεσμίας ( bekwame tijd ) από την ανακάλυψη του ελαττώματος ή από τη στιγμή που όφειλε εύλογα να το είχε ανακαλύψει. Η καθορισμένη δίμηνη προθεσμία αυτού του άρθρου ισχύει για τις αγορές κινητών αγαθών από καταναλωτές, όχι για την αγορά κατοικίας, επομένως δεν υπάρχει ασφαλής αριθμός εβδομάδων στον οποίο μπορεί να βασιστεί κανείς. Ένας αγοραστής που περιμένει χάνει την αξίωση.

Ο συμβολαιογράφος, η πράξη μεταβίβασης και η στιγμή της κυριότητας

Η ολλανδική περιουσία δεν μπορεί να μεταβιβαστεί ιδιωτικά. Η κυριότητα μεταβιβάζεται μόνο με την υπογραφή συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης από συμβολαιογράφο αστικού δικαίου εγκατεστημένο στις Κάτω Χώρες, ακολουθούμενη από καταχώριση στα δημόσια μητρώα που τηρούνται από το Κτηματολόγιο (άρθρο 3:89 BW). Η μεταβίβαση απαιτεί επίσης έγκυρο τίτλο και πωλητή με εξουσία διάθεσης (άρθρο 3:84 BW).

Η εργασία του συμβολαιογράφου είναι το μέρος όπου βρίσκεται το μεγαλύτερο μέρος της προστασίας σας:

• Αναζητά στα μητρώα για να επιβεβαιώσει την κυριότητα του πωλητή και να εντοπίσει υποθήκες, κατασχέσεις, δουλείες και περιορισμούς — επαναλαμβάνοντας αυτή τη διαδικασία την ημέρα της υπογραφής και μετά την καταχώριση.
• Επαληθεύει την ταυτότητά σας και την πηγή των χρημάτων σας σύμφωνα με τους κανόνες καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες.
• Συντάσσει την πράξη μεταβίβασης και, εάν δανείζεστε, την πράξη υποθήκης και εκδίδει μια δήλωση ολοκλήρωσης.
• Διασφαλίζει την εξόφληση των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων, αποδεσμεύει χρήματα στον πωλητή μόνο όταν η εγγραφή επιβεβαιωθεί και καταβάλλει τον φόρο μεταβίβασης.

Γίνεστε ιδιοκτήτης με την καταχώριση του συμβολαιογραφικού εγγράφου — όχι με την υπογραφή και όχι με την πληρωμή. Ο αγοραστής παραδοσιακά επιλέγει τον συμβολαιογράφο, καθώς ο αγοραστής πληρώνει. Να επιλέξετε: οι αμοιβές ποικίλλουν και αξίζει να βρείτε έναν συμβολαιογράφο που έχει συνηθίσει να εργάζεται στα αγγλικά.

Δικαστικά έξοδα

Τα υπάρχοντα σπίτια πωλούνται συνήθως kosten koper (kk): ο αγοραστής επιβαρύνεται με το κόστος μεταβίβασης επιπλέον της τιμής. Τα νεόδμητα σπίτια συχνά χρεώνονται vrij op naam (von), συμπεριλαμβανομένων αυτών. Το κύριο στοιχείο είναι ο φόρος μεταβίβασης ( overdrachtsbelasting ). Υπάρχουν τέσσερα καθεστώτα παράλληλα: μια εφάπαξ απαλλαγή για έναν αγοραστή για πρώτη φορά εντός μιας ηλικιακής ομάδας που θα διαμένει στο σπίτι και του οποίου η αγορά παραμένει κάτω από μια μέγιστη αξία· ένας μειωμένος συντελεστής για μια κατοικία που θα χρησιμοποιείτε ως κύρια κατοικία σας· ένας υψηλότερος συντελεστής για μια κατοικία που δεν θα χρησιμοποιείτε, όπως μια εξοχική κατοικία ή μια κατοικία που αγοράζεται προς ενοικίαση· και ο γενικός συντελεστής για άλλα ακίνητα. Οι συντελεστές, η ηλικιακή ομάδα και το ανώτατο όριο αξίας περιλαμβάνονται στον νόμο περί μεταβίβασης, προσαρμόζονται από τον νομοθέτη στο ετήσιο φορολογικό πακέτο και δημοσιεύονται από την Belastingdienst· ελέγξτε το ποσό που ισχύει κατά την ημερομηνία μεταβίβασης και όχι κατά την ημερομηνία της σύμβασης και ζητήστε το από τον φοροτεχνικό σας σύμβουλο. Ο συντελεστής για κατοικίες που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία μειώθηκε με ισχύ από 1ης Ιανουαρίου 2026, επομένως οι παλαιότερες συνοπτικές εκθέσεις αναφέρουν υψηλότερο ποσό.

Επίσης, προϋπολογίστε τις αμοιβές του συμβολαιογράφου για τις πράξεις μεταβίβασης και υποθήκης· το τέλος εγγραφής στο Κτηματολόγιο για κάθε πράξη, που ορίζεται ετησίως από το Κτηματολόγιο· μια εκτίμηση· μια έρευνα· το τέλος NHG· συμβουλές για υποθήκες· και την αμοιβή ενός μεσίτη αγοράς.

Μίσθωση γης και ενώσεις ιδιοκτητών

Μίσθωση γης (ερφπάχτ). Σε μέρη του Amsterdam και σε ορισμένες άλλες πόλεις αγοράζετε το κτίριο και μια μακροχρόνια μίσθωση της γης, όχι την ίδια τη γη: ένα δικαίωμα χρήσης, υπό όρους και με ενοίκιο γης που μπορεί να καθοριστεί, να αναθεωρηθεί περιοδικά ή να εξαγοραστεί επ' αόριστον. Διαβάστε τους όρους και τον μηχανισμό αναθεώρησης πριν υποβάλετε προσφορά — μια αναθεώρηση που λήγει αμέσως μετά την αγορά μπορεί να είναι δαπανηρή.

Ενώσεις ιδιοκτητών ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Η αγορά ενός διαμερίσματος σημαίνει αγορά δικαιώματος διαμερίσματος και η εγγραφή ως μέλος είναι αυτόματη και υποχρεωτική. Πριν από την υπογραφή, λάβετε την πράξη διαίρεσης, τους εσωτερικούς κανονισμούς, τα πρόσφατα πρακτικά, τους λογαριασμούς, το υπόλοιπο του αποθεματικού και τυχόν σχέδιο συντήρησης και ελέγξτε εάν έχουν ολοκληρωθεί σημαντικές εργασίες αλλά δεν έχουν πληρωθεί. Μια υποχρηματοδοτούμενη ένωση είναι μια υποχρέωση που κληρονομείτε.

Εάν ο πωλητής δεν εκτελέσει

Μόλις παρέλθει η περίοδος υπαναχώρησης και οι όροι λήξουν, η σύμβαση δεσμεύει και τις δύο πλευρές. Εάν ο πωλητής αρνηθεί να μεταβιβάσει την σύμβαση κατά την συμφωνημένη ημερομηνία, το τυποποιημένο μοντέλο παρέχει μια δομημένη αποκατάσταση: επιδίδει γραπτή ειδοποίηση αθέτησης που επιτρέπει τη σύντομη περίοδο που ορίζει η σύμβαση· εάν εξακολουθεί να μην εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του, είτε διαλύει την σύμβαση και ζητά την καταβολή της ποινής, είτε απαιτεί την εκτέλεση και ζητά ημερήσια ποινή για την καθυστέρηση. Η ποινή είναι συνήθως 10% της τιμής αγοράς — γι' αυτό και η προκαταβολή ορίζεται σε αυτό το ποσό.

Ο ίδιος μηχανισμός λειτουργεί εναντίον σας: ένας αγοραστής που δεν μπορεί να ολοκληρώσει την συναλλαγή, χωρίς να έχει απομείνει καμία προϋπόθεση να επικαλεστεί, αντιμετωπίζει αυτήν την ποινή και ο συμβολαιογράφος κρατά την προκαταβολή. Συμβουλευτείτε με το πρώτο σημάδι ότι θα χαθεί μια προθεσμία.

Χρονολόγιο βήμα προς βήμα