Η κοινή αγορά ενός σπιτιού στην Ολλανδία σημαίνει ότι πρέπει να απαντηθούν ταυτόχρονα τρία ξεχωριστά νομικά ερωτήματα: ποιος κατέχει ποιο μερίδιο, ποιος οφείλει το στεγαστικό δάνειο και τι συμβαίνει εάν ένας από εσάς φύγει ή πεθάνει. Το μερίδιο ιδιοκτησίας καθορίζεται στην συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης και καταχωρείται στο Κτηματολόγιο. Η ευθύνη προς την τράπεζα είναι αλληλέγγυα και εις ολόκληρον ανεξάρτητα από το τι συμφωνήσατε μεταξύ σας. Και οι άγαμοι σύντροφοι δεν κληρονομούν τίποτα ο ένας από τον άλλον χωρίς διαθήκη. Κάθε ένα από τα τρία διευθετείται με διαφορετικό έγγραφο και το να τους πείσεις να πουν το ίδιο πράγμα είναι όλη η διαδικασία.
Οι περισσότερες διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών δεν αφορούν το ακίνητο. Αφορούν μια προκαταβολή που κατέβαλε ο ένας από αυτούς και ο άλλος δεν μπορεί να αποπληρώσει, μια γονική δωρεά που δεν τεκμηριώθηκε ποτέ ή ένα στεγαστικό δάνειο που ο αποχωρών σύντροφος εξακολουθεί να ευθύνεται για δύο χρόνια μετά τη μετακόμιση. Και τα τρία μπορούν να αποφευχθούν με την προετοιμασία εγγράφων πριν από την ολοκλήρωση. Αυτό το άρθρο καθορίζει τι προβλέπει στην πραγματικότητα η ολλανδική νομοθεσία, με τη σειρά που προκύπτουν οι αποφάσεις.
Τι σημαίνει συνιδιοκτησία σύμφωνα με την ολλανδική νομοθεσία
Όταν δύο ή περισσότερα άτομα αποκτούν μαζί ένα ακίνητο, το κατέχουν σε μια απλή κοινοκτημοσύνη (eenvoudige gemeenschap) σύμφωνα με το Βιβλίο 3 του Burgerlijk Wetboek (Αστικού Κώδικα). Κάθε συνιδιοκτήτης κατέχει ένα εξ αδιαιρέτου μερίδιο· κανείς δεν κατέχει συγκεκριμένο δωμάτιο. Τα μερίδια είναι αυτά που αναφέρει η πράξη μεταβίβασης και τεκμαίρονται ίσα μόνο εάν η πράξη δεν αναφέρει τίποτα. Η κυριότητα μεταβιβάζεται με την εκτέλεση της συμβολαιογραφικής πράξης και την καταχώρισή της στα δημόσια μητρώα, όχι με την υπογραφή της συμφωνίας αγοράς.
Δύο συνέπειες προκύπτουν από αυτή τη δομή. Η πρώτη είναι ότι ένας συνιδιοκτήτης δεν μπορεί να αναγκαστεί να παραμείνει στην κοινότητα: ο καθένας από εσάς μπορεί να ζητήσει διαίρεση ανά πάσα στιγμή και, εάν δεν μπορείτε να συμφωνήσετε, το δικαστήριο θα αποφασίσει πώς θα διαιρεθεί η περιουσία, κάτι που στην πράξη συνήθως σημαίνει πώληση ή παραχώρηση σε έναν από εσάς έναντι πληρωμής. Μια συμφωνία συνιδιοκτησίας μπορεί να αναστείλει αυτό το δικαίωμα για ορισμένο χρονικό διάστημα, αλλά όχι επ' αόριστον.
Το δεύτερο είναι ότι οι αποφάσεις σχετικά με το ακίνητο απαιτούν συμφωνία. Η συνήθης συντήρηση μπορεί να πραγματοποιηθεί από οποιονδήποτε από τους δύο, αλλά η πώληση, η υποθήκευση ή η ουσιαστική τροποποίηση του ακινήτου απαιτεί τη συγκατάθεση όλων των συνιδιοκτητών. Ένας σύντροφος που αρνείται να συνεργαστεί σε μια πώληση μπορεί να εξαναγκαστεί μέσω του δικαστηρίου, αλλά αυτό διαρκεί μήνες, γι' αυτό και ένας συμφωνημένος μηχανισμός εξόδου αξίζει περισσότερο από οποιοδήποτε επιχείρημα σχετικά με το ποιος είναι παράλογος.
Τίποτα από αυτά δεν εξαρτάται από την κατάσταση της σχέσης σας. Η συνιδιοκτησία μεταξύ φίλων, αδελφών ή γονέα και παιδιού λειτουργεί ακριβώς με τον ίδιο τρόπο όπως και μεταξύ συντρόφων, και τα έγγραφα που περιγράφονται παρακάτω είναι εξίσου απαραίτητα.
Γάμος, καταχωρημένη συμβίωση ή σύμφωνο συμβίωσης
Το πλαίσιο της σχέσης σας αποφασίζει τι θα συμβεί στην περιουσία αυτόματα και πόσα πρέπει να κανονιστούν χειροκίνητα. Δεν υπάρχει κάτι τέτοιο όπως μια άτυπη συμβίωση που αποκτά δικαιώματα με την πάροδο του χρόνου στο ολλανδικό δίκαιο: η συμβίωση για δέκα χρόνια δεν δημιουργεί κανένα δικαίωμα ιδιοκτησίας ούτε κανένα δικαίωμα κληρονομιάς.
Για τους γάμους και τις καταχωρημένες συμβιώσεις που συνάπτονται από την 1η Ιανουαρίου 2018, το προεπιλεγμένο καθεστώς είναι η περιορισμένη κοινοκτημοσύνη περιουσίας. Τα περιουσιακά στοιχεία και τα χρέη που είχε ήδη ο καθένας σας παραμένουν προσωπικά, όπως και οι δωρεές και οι κληρονομιές που λαμβάνονται κατά τη διάρκεια της σχέσης. Αυτό που χτίζετε μαζί γίνεται κοινό. Ένα σπίτι που αγοράστηκε κατά τη διάρκεια του γάμου και στα δύο ονόματα εμπίπτει επομένως στην κοινοκτημοσύνη, αλλά ένα σπίτι που κατείχε ο ένας από εσάς προηγουμένως δεν εμπίπτει, ούτε το χρέος που συνδέεται με αυτό. Το άρθρο μας σχετικά με την περιορισμένη κοινοκτημοσύνη περιουσίας εξηγεί πώς χαράσσεται το όριο και πώς οι προγαμιαίες συμβάσεις μπορούν να το μετακινήσουν.
Τα ανύπαντρα ζευγάρια χρειάζονται ένα συμβολαιογραφικό σύμφωνο συμβίωσης (samenlevingscontract) για να επιτύχουν κάτι συγκρίσιμο. Μπορεί να καταγράψει τα μερίδια ιδιοκτησίας, να κατανείμει τα λειτουργικά έξοδα, να ρυθμίσει τι συμβαίνει σε περίπτωση χωρισμού και να περιέχει μια συμφωνία βάσει της οποίας ο επιζών λαμβάνει το μερίδιο του αποβιώσαντος συντρόφου στην περιουσία. Αυτό που δεν μπορεί να κάνει είναι να δημιουργήσει κληρονομικά δικαιώματα σε οτιδήποτε άλλο, ή δικαίωμα διατροφής του συντρόφου ή δικαίωμα σε μερίδιο στη σύνταξη του άλλου. Οι διαφορές παρατίθενται στη σύγκριση μεταξύ συμφώνου συμβίωσης και γάμου.
Ένα σημείο αποκλείει τα παντρεμένα ζευγάρια. Όταν το ακίνητο είναι η οικογενειακή κατοικία, ο Αστικός Κώδικας απαιτεί τη συγκατάθεση του άλλου συζύγου για μια σειρά συναλλαγών που το αφορούν, συμπεριλαμβανομένης της χορήγησης υποθήκης επ' αυτού και, στις περισσότερες περιπτώσεις, της πώλησής του. Αυτή η προστασία ισχύει ακόμη και όταν μόνο ο ένας σύζυγος είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης.
Άνισες συνεισφορές: η πράξη, η δωρεά και η draagplichtovereenkomst
Η πιο συνηθισμένη πηγή σύγκρουσης είναι τα χρήματα που εισπράχθηκαν άνισα και εξαντλήθηκαν ισόποσα. Εάν κάποιος από εσάς συνεισφέρει με τις αποταμιεύσεις του ή λάβει γονική δωρεά και το συμβόλαιο καταγράφει κατανομή πενήντα-πενήντα χωρίς περαιτέρω συμφωνία, το μισό αυτής της συνεισφοράς έχει, νομικά, δοθεί. Τρία έγγραφα το αποτρέπουν αυτό και πρέπει να είναι συνεπή μεταξύ τους.
Το πρώτο είναι το ίδιο το συμβόλαιο. Τα μερίδια ιδιοκτησίας δεν χρειάζεται να είναι ίσα και ο καθορισμός τους ώστε να αντικατοπτρίζουν τις εισφορές είναι η καθαρότερη λύση όπου η διαφορά είναι μόνιμη και ουσιαστική. Δεν είναι πάντα η καλύτερη λύση, επειδή τα μερίδια διέπουν επίσης τη μελλοντική αύξηση της αξίας, κάτι που μπορεί να μην είναι αυτό που επιδιώκετε.
Το δεύτερο είναι η draagplichtovereenkomst, μια συμφωνία εσωτερικής ευθύνης. Καταγράφει ποιος, μεταξύ σας των δύο, φέρει ποιο μέρος του στεγαστικού χρέους και τα λειτουργικά έξοδα, και τι πρέπει να επιστραφεί σε ποιον πριν διαιρεθεί το υπόλοιπο μετοχικό κεφάλαιο. Αυτό είναι το μέσο που σας επιτρέπει να κατέχετε το ακίνητο σε ίσα μερίδια, διασφαλίζοντας παράλληλα ότι μια κατάθεση εκατό χιλιάδων ευρώ επιστρέφεται στο άτομο που την κατέβαλε. Δεν έχει καμία επίδραση στην τράπεζα, κάτι που είναι ακριβώς το θέμα: διευθετεί την εσωτερική θέση και η τράπεζα διατηρεί τα δικά της δικαιώματα.
Το τρίτο αφορά τα οικογενειακά χρήματα. Μια γονική συνεισφορά είναι είτε δωρεά είτε δάνειο, και η διαφορά πρέπει να τεκμηριώνεται τη στιγμή της συναλλαγής, όχι να ανακατασκευάζεται εκ των υστέρων. Ένα δάνειο απαιτεί γραπτούς όρους: ποσό, τόκοι, αποπληρωμή και κατάταξη σε μια πώληση. Μια δωρεά μπορεί να γίνει με ρήτρα αποκλεισμού (uitsluitingsclausule), η οποία την κρατά εκτός οποιασδήποτε κοινοκτημοσύνης περιουσίας και εκτός της εμβέλειας μιας διανομής σε περίπτωση διαζυγίου. Χωρίς τέτοια ρήτρα, μια δωρεά που γίνεται σε έναν από τους συντρόφους κατά τη διάρκεια ενός γάμου σε κοινή περιουσία μπορεί να καταλήξει κοινή. Το εάν μια συγκεκριμένη δομή είναι επωφελής για τον φόρο δωρεάς είναι ένα ζήτημα που πρέπει να τεθεί υπόψη ενός φοροτεχνικού συμβούλου. Εμείς ασχολούμαστε με την πλευρά του αστικού δικαίου και συντονιζόμαστε με τον δικό σας.
Ό,τι κι αν επιλέξετε, διατηρήστε τα έγγραφα ευθυγραμμισμένα. Ένα συμβόλαιο που λέει πενήντα-πενήντα, μια συμφωνία ευθύνης που λέει εβδομήντα-τριάντα και μια σύμβαση δανείου που δεν αναφέρει τίποτα για προτεραιότητα στην πώληση είναι μια διαμάχη που περιμένει να συμβεί.
Η υποθήκη: η αλληλέγγυα ευθύνη και τι επιβιώνει
Όταν και οι δύο υπογράψετε την πράξη στεγαστικού δανείου, είστε ο καθένας υπεύθυνος για ολόκληρο το χρέος, όχι για το μισό. Ο δανειστής μπορεί να διεκδικήσει τον πλήρη τόκο του δανείου από οποιονδήποτε και δεν ενδιαφέρεται για όσα συμφωνήσατε μεταξύ σας. Ο συνδανειολήπτης που πληρώνει περισσότερο από το εσωτερικό του μερίδιο έχει δικαίωμα προσφυγής κατά του άλλου, αλλά αυτό το δικαίωμα αξίζει μόνο αυτό που μπορεί πραγματικά να πληρώσει ο άλλος.
Η πρακτική συνέπεια που υποτιμούν οι άνθρωποι είναι αυτό που συμβαίνει σε περίπτωση χωρισμού. Η μετακόμιση δεν τερματίζει την ευθύνη, ούτε ένας διακανονισμός διαζυγίου, μια δικαστική απόφαση ή μια υπογεγραμμένη συμφωνία μεταξύ των δύο σας. Μόνο ο δανειστής μπορεί να απαλλάξει έναν δανειολήπτη και συνήθως θα το κάνει αυτό μόνο εάν ο εναπομείνας ιδιοκτήτης μπορεί να αναλάβει μόνος του το δάνειο, κάτι που συνήθως σημαίνει μια νέα αξιολόγηση οικονομικής προσιτότητας και συχνά ένα νέο στεγαστικό δάνειο. Μέχρι να χορηγηθεί αυτή η απαλλαγή, ο αποχωρών σύντροφος παραμένει υπεύθυνος και το χρέος συνεχίζει να εμφανίζεται στο εθνικό πιστωτικό μητρώο, γεγονός που περιορίζει την ικανότητά του να αγοράσει αλλού.
Γι' αυτό πρέπει να χρονολογείται μια ρήτρα εξόδου. Μια εφαρμόσιμη ρήτρα καθορίζει τον τρόπο με τον οποίο αποτιμάται το ακίνητο, δίνει στον έναν εταίρο μια καθορισμένη περίοδο για να λάβει τη συγκατάθεση του δανειστή και να ολοκληρώσει μια εξαγορά, ορίζει ποιος ζει εκεί και ποιος πληρώνει το στεγαστικό δάνειο, τις εισφορές του συλλόγου ιδιοκτητών και την ασφάλιση εν τω μεταξύ, και προβλέπει ότι το ακίνητο βγαίνει στην αγορά εάν παρέλθει η προθεσμία. Χωρίς μια ημερομηνία λήξης, ένας εταίρος που δεν μπορεί να αναχρηματοδοτήσει αλλά δεν θέλει να πουλήσει μπορεί να κρατήσει τον άλλον όμηρο επ' αόριστον.
Τα προϊόντα στεγαστικών δανείων, η έκπτωση τόκων και η εθνική εγγύηση στεγαστικών δανείων είναι θέματα που αφορούν έναν σύμβουλο στεγαστικών δανείων και όχι έναν δικηγόρο, και η φορολογική μεταχείριση των τόκων, μιας προηγούμενης πώλησης και οποιασδήποτε προηγούμενης ιδιοκτησίας κατοικίας ανήκει σε έναν φοροτεχνικό σύμβουλο. Ο ρόλος μας είναι να διασφαλίσουμε ότι το συμβόλαιο, η συμφωνία ευθύνης και η ρήτρα εξόδου λένε αυτό που νομίζετε ότι λένε.
Τι συμβαίνει αν πεθάνει ένας από εσάς
Εδώ είναι που τα άγαμα ζευγάρια είναι πιο εκτεθειμένα. Σύμφωνα με το ολλανδικό δίκαιο κληρονομιάς, ένας σύζυγος ή ένας καταχωρημένος σύντροφος κληρονομεί βάσει της νόμιμης διανομής. Ένας σύντροφος που συζεί δεν κληρονομεί τίποτα απολύτως εκτός εάν υπάρχει διαθήκη. Εάν ο σύντροφός σας πεθάνει χωρίς διαθήκη, το μερίδιό του στο σπίτι περνάει στους συγγενείς εξ αίματος και μπορεί να βρεθείτε να έχετε το σπίτι σας μαζί με τους γονείς ή τα αδέλφια του εκλιπόντος συντρόφου σας.
Δύο έγγραφα λύνουν αυτό το πρόβλημα. Μια διάταξη στο σύμφωνο συμβίωσης ορίζει ότι το μερίδιο του αποβιώσαντος συντρόφου σε κοινής κατοχής περιουσιακά στοιχεία, συμπεριλαμβανομένου του σπιτιού, μεταβιβάζεται στον επιζώντα, συνήθως έναντι υποχρέωσης ανάληψης του αντίστοιχου χρέους. Και μια διαθήκη ρυθμίζει όλα όσα δεν μπορεί να καλύψει το σύμφωνο συμβίωσης. Όταν υπάρχουν παιδιά από προηγούμενη σχέση, πρέπει να λαμβάνεται υπόψη η νόμιμη μερίδα (legitieme portie). Το άρθρο μας για το ολλανδικό κληρονομικό δίκαιο εξηγεί πώς λειτουργεί η νόμιμη διανομή και η νόμιμη μερίδα.
Ξεχωριστά από το ερώτημα ποιος κληρονομεί, υπάρχει και το ερώτημα ποιος μπορεί να πληρώσει. Ο επιζών παραμένει υπεύθυνος για το πλήρες στεγαστικό δάνειο και το ένα εισόδημα πρέπει να καλύπτει ένα δάνειο που αξιολογήθηκε σε δύο. Η τυπική απάντηση είναι η κάλυψη ζωής ορισμένου χρόνου που αντιστοιχεί στο ανεξόφλητο χρέος, με τον χαρακτηρισμό δικαιούχου ευθυγραμμισμένο με τις υπόλοιπες ρυθμίσεις. Ελέγξτε τον χαρακτηρισμό κάθε φορά που αλλάζει η σχέση ή η ιδιοκτησία. Μια ρήτρα δικαιούχου που δεν ισχύει πλέον είναι μια συνηθισμένη και δαπανηρή παράλειψη.
Η φορολογική μεταχείριση της περιουσίας ενός συντρόφου εξαρτάται από τυπικά κριτήρια που διαφέρουν για τους συζύγους, τους καταχωρημένους συντρόφους και τους συγκατοίκους, καθώς και από το περιεχόμενο οποιουδήποτε συμφώνου συμβίωσης. Αυτό αποτελεί ζήτημα που εμπίπτει στην αρμοδιότητα ενός φοροτεχνικού ή ενός συμβολαιογράφου αστικού δικαίου. Αυτό που έχει νομική σημασία είναι η ύπαρξη καν των αστικών συμφωνιών.
Έλεγχος του ίδιου του ακινήτου
Τα έγγραφα συνιδιοκτησίας δεν θεραπεύουν μια κακή αγορά. Σύμφωνα με την ολλανδική νομοθεσία, το ακίνητο πρέπει να αντιστοιχεί σε αυτό που ο αγοραστής δικαιούταν να αναμένει βάσει της συμφωνίας και ο πωλητής έχει την υποχρέωση να αποκαλύψει ελαττώματα που γνωρίζει και επηρεάζουν την κανονική χρήση. Ο αγοραστής, με τη σειρά του, έχει την υποχρέωση να διερευνήσει. Οι τυπικές συμφωνίες αγοράς μεταθέτουν μεγάλο μέρος του κινδύνου στον αγοραστή μέσω μιας ρήτρας ηλικίας ή μιας ρήτρας που δηλώνει ότι ο πωλητής δεν έχει ζήσει ποτέ στο ακίνητο και αυτές οι ρήτρες είναι γενικά σε ισχύ.
Ο χρόνος είναι κρίσιμος σε περίπτωση που κάτι πάει στραβά. Η δίμηνη προθεσμία υποβολής καταγγελίας που γνωρίζουν οι καταναλωτές από την αγορά αγαθών δεν ισχύει για την αγορά κατοικίας: για ακίνητη περιουσία, ο αγοραστής πρέπει να υποβάλει καταγγελία εντός εύλογου χρονικού διαστήματος (bekwame tijd) από την ανακάλυψη του ελαττώματος, πράγμα που στην πράξη σημαίνει άμεσα, γραπτώς και με την ευκαιρία του πωλητή να το επιθεωρήσει. Η αναμονή μέχρι να ολοκληρωθεί η επισκευή και να πληρωθεί το τιμολόγιο είναι ένας καλός τρόπος για να χάσετε μια κατά τα άλλα βάσιμη αξίωση. Το άρθρο μας σχετικά με την προθεσμία για τα κρυφά ελαττώματα καθορίζει τον τρόπο με τον οποίο τα δικαστήρια την εφαρμόζουν και ο οδηγός μας για την αγορά κατοικίας με κρυφά ελαττώματα καλύπτει την ουσιαστική αξίωση.
Για ένα διαμέρισμα, αγοράζετε επίσης μέρος μιας ένωσης ιδιοκτητών. Ζητήστε τα πρακτικά των τριών τελευταίων γενικών συνελεύσεων, τους ετήσιους λογαριασμούς, το ύψος του αποθεματικού κεφαλαίου, το μακροπρόθεσμο σχέδιο συντήρησης και τυχόν οφειλές, και μάθετε εάν έχουν επιλυθεί σημαντικές εργασίες αλλά δεν έχουν ακόμη τιμολογηθεί. Μια απόφαση που έχει ληφθεί πριν από την αγορά μπορεί να σας απασχολήσει αργότερα. Το άρθρο μας σχετικά με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της VvE εξηγεί τι μπορεί και τι δεν μπορεί να απαιτήσει από εσάς η ένωση.
Όταν η γη κατέχεται με μίσθωση γης, διαβάστε τους όρους μίσθωσης πριν δεσμευτείτε. Το ενοίκιο γης, ο μηχανισμός και η στιγμή αναθεώρησής του, η επιτρεπόμενη χρήση και οποιαδήποτε επιλογή εξαγοράς μπορούν να επηρεάσουν τόσο το μηνιαίο κόστος όσο και την εμπορευσιμότητα του ακινήτου, και οι δανειστές λαμβάνουν υπόψη τους δυσμενείς όρους. Δείτε την εξήγησή μας για το erfpacht για αγοραστές και σκεφτείτε να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ακινήτων πριν υπογράψετε.
Η διαδικασία αγοράς και οι προθεσμίες που έχουν σημασία
Η ολλανδική αγορά ξεκινά με μια αποδεκτή προσφορά και καταλήγει σε γραπτή συμφωνία αγοράς και στη συνέχεια στην συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης. Για έναν αγοραστή που είναι ιδιώτης και αγοράζει ένα σπίτι, η συμφωνία πρέπει να είναι γραπτή για να είναι δεσμευτική και ο αγοραστής έχει μια νόμιμη προθεσμία υπαναχώρησης τριών ημερών από την παραλαβή της υπογεγραμμένης συμφωνίας για να υπαναχωρήσει χωρίς να αιτιολογήσει και χωρίς κόστος. Η προθεσμία δεν μπορεί να συρρικνωθεί και υπολογίζεται σε ημερολογιακές ημέρες με κανόνα που διασφαλίζει ότι τουλάχιστον δύο από αυτές είναι εργάσιμες ημέρες.
Πέρα από αυτό, η προστασία σας προέρχεται από τους όρους που διαπραγματεύεστε στη συμφωνία. Οι τρεις πιο σημαντικοί όροι είναι ένας όρος χρηματοδότησης, ένας όρος που καλύπτει το αποτέλεσμα μιας διαρθρωτικής μελέτης και, όπου είναι σχετικό, ένας όρος που καλύπτει την εθνική εγγύηση στεγαστικών δανείων. Κάθε όρος απαιτεί ένα πεδίο εφαρμογής, μια προθεσμία και μια δήλωση για τα αποδεικτικά στοιχεία που πρέπει να προσκομιστούν για την επίκλησή του. Αυτοί οι όροι παύουν να ισχύουν αυτόματα από την ημερομηνία τους: ένας αγοραστής που δεν επικαλεστεί έναν όρο χρηματοδότησης εγκαίρως δεσμεύεται από την αγορά και, σύμφωνα με το τυποποιημένο υπόδειγμα συμφωνίας, εκτίθεται σε ποινή. Σε περίπτωση που μια αγορά πάει στραβά, το άρθρο μας σχετικά με την υπαναχώρηση από μια αγορά ακινήτου στην Ολλανδία καθορίζει τι είναι ακόμα δυνατό.
Το υπόδειγμα συμφωνίας απαιτεί επίσης από τον αγοραστή να καταθέσει προκαταβολή ή τραπεζική εγγύηση, συνήθως δέκα τοις εκατό της τιμής αγοράς, εντός καθορισμένης περιόδου. Και οι δύο συν-αγοραστές θα πρέπει να γνωρίζουν ποιος χρηματοδοτεί την αγορά και από ποιον λογαριασμό, επειδή η πληρωμή αυτή καθαυτή αποτελεί συνεισφορά που πρέπει να καταγραφεί.
Η ολοκλήρωση πραγματοποιείται στον συμβολαιογράφο αστικού δικαίου, ο οποίος προετοιμάζει και εκτελεί την πράξη μεταβίβασης και την πράξη υποθήκης, ελέγχει τα δημόσια μητρώα για υφιστάμενες επιβαρύνσεις και κατασχέσεις, διευθετεί την τιμή αγοράς μέσω του συμβολαιογραφικού λογαριασμού πελάτη και καταχωρεί τις πράξεις. Ο συμβολαιογράφος είναι αμερόληπτος και ενεργεί για αμφότερα τα μέρη, πράγμα που σημαίνει ότι δεν είναι ο σύμβουλός σας για το αν η συμφωνία είναι καλή ή για το πώς να κατανείμετε την κυριότητα μεταξύ σας. Ο οδηγός μας για τον Ολλανδό συμβολαιογράφο και τη νόμιμη μεταβίβαση ενός ακινήτου εξηγεί την κατανομή των ρόλων, και το άρθρο μας σχετικά με τον φόρο μεταβίβασης και τα έξοδα αγοραστή καλύπτει τι πρέπει να καταβληθεί γύρω από την ολοκλήρωση.
Να περιμένετε ελέγχους ταυτότητας και ερωτήσεις σχετικά με την πηγή των κεφαλαίων σας τόσο από τον δανειστή όσο και από τον συμβολαιογράφο. Αυτές είναι νομικές υποχρεώσεις, όχι υποψίες. Η απάντηση σε αυτές με έγγραφα που έχετε συγκεντρώσει εκ των προτέρων είναι η διαφορά μεταξύ μιας ομαλής ολοκλήρωσης και μιας καθυστερημένης.
Διαχωρισμός: πώς διαιρείται στην πραγματικότητα η περιουσία
Σε περίπτωση διαζυγίου, το σπίτι πρέπει να εγκαταλείψει την κοινότητα και υπάρχουν μόνο τρεις τρόποι διαφυγής: ο ένας από τους δύο το αναλαμβάνει, πωλείται σε τρίτο μέρος ή αποφασίζει το δικαστήριο. Η ανάληψη σημαίνει την παραχώρηση ολόκληρης της περιουσίας έναντι καταβολής του μεριδίου του άλλου, κάτι που απαιτεί από τον δανειστή να αποδεσμεύσει τον απερχόμενο ιδιοκτήτη και να συντάξει νέο συμβολαιογραφικό έγγραφο. Πώληση σημαίνει διαίρεση των καθαρών εσόδων μετά την εξόφληση του στεγαστικού δανείου και αφού έχουν εξοφληθεί τυχόν τεκμηριωμένες καταθέσεις, δωρεές και δάνεια με τη σειρά που ορίζει η συμφωνία σας.
Η εκτίμηση είναι το σημείο όπου οι διαπραγματεύσεις ακινητοποιούνται. Συμφωνήστε εκ των προτέρων πώς θα καθοριστεί η αξία: εκτίμηση από ανεξάρτητο εκτιμητή ή ο μέσος όρος δύο εκτιμήσεων με έναν τρίτο εάν διαφέρουν περισσότερο από ένα συμφωνημένο περιθώριο, μαζί με μια περίοδο ισχύος, ώστε μια αργή διαπραγμάτευση να μην ξεπεράσει το ποσό. Εάν αφήσετε αυτό το ζήτημα ανοιχτό, θα διαφωνείτε για τον εκτιμητή και όχι για το σπίτι.
Όταν τα μέρη δεν μπορούν να συμφωνήσουν καθόλου, οποιοδήποτε από τα δύο μέρη μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο να διατάξει τη διανομή. Το δικαστήριο έχει ευρεία διακριτική ευχέρεια: μπορεί να διαθέσει την περιουσία σε ένα μέρος έναντι πληρωμής, να διατάξει πώληση ή να διατάξει πώληση με πλειστηριασμό εάν η συνεργασία απορριφθεί. Αυτό το τελευταίο αποτέλεσμα είναι σχεδόν πάντα χειρότερο οικονομικά από οποιοδήποτε αποτέλεσμα που προκύπτει από διαπραγμάτευση, το οποίο είναι το ισχυρότερο πρακτικό επιχείρημα για τη διευθέτηση. Για τα παντρεμένα ζευγάρια, η περιουσία αποτελεί μέρος του ευρύτερου οικονομικού διακανονισμού σε περίπτωση διαζυγίου και δεν μπορεί λογικά να αντιμετωπιστεί μεμονωμένα. Για τους συγκατοίκους η θέση καθορίζεται από το σύμφωνο συμβίωσης και το άρθρο μας σχετικά με τον χωρισμό με σύμφωνο συμβίωσης αναλύει την ακολουθία.
Μέχρι να ολοκληρωθεί η διαίρεση, και οι δύο παραμένετε ιδιοκτήτες και υπεύθυνοι. Καταγράψτε ποιος κατέχει το ακίνητο, σε ποια βάση και με τίνος κόστος, και καταγράψτε το εγγράφως τη στιγμή που ο ένας από εσάς μετακομίζει και όχι μήνες αργότερα.
Τα λάθη που κοστίζουν περισσότερο
Η υπόθεση ότι η συμβίωση δημιουργεί δικαιώματα είναι η πιο ακριβή από αυτές, επειδή η ανακάλυψη συνήθως γίνεται τη χειρότερη δυνατή στιγμή. Δεύτερον, η ισότιμη πράξη με άνισα χρήματα και τίποτα γραπτό. Η συνεισφορά απλώς εξαφανίζεται. Τρίτον, η παραμονή της υποθήκης σε κοινό όνομα μετά την μετακόμιση του ενός συντρόφου, η οποία τον κρατά υπεύθυνο και μπλοκάρει την επόμενη αγορά του. Τέταρτον, μια ρήτρα εξόδου χωρίς μέθοδο αποτίμησης και χωρίς προθεσμία, η οποία μετατρέπει μια επιλύσιμη διαφωνία σε δικαστική υπόθεση. Πέμπτον, η υποβολή παραπόνων πολύ αργά για ένα ελάττωμα.
Και τα πέντε είναι προβλήματα εγγράφων και είναι φθηνότερο να αποφευχθούν παρά να προσφύγουν σε δικαστικές διαμάχες. Η φυσική στιγμή είναι μεταξύ της αποδοχής της προσφοράς και του διορισμού συμβολαιογράφου, όταν οι όροι είναι γνωστοί και υπάρχει ακόμα χρόνος για τη σύνταξη.
Πως Law and More μπορώ να βοηθήσω
Law and More Συμβουλεύει ζευγάρια, φίλους και μέλη της οικογένειας που αγοράζουν μαζί ένα σπίτι στην Ολλανδία. Εξετάζουμε τη συμφωνία αγοράς και τους όρους της πριν την υπογράψετε, καθορίζουμε τα μερίδια ιδιοκτησίας και συντάσσουμε τη συμφωνία ευθύνης, τεκμηριώνουμε τις γονικές δωρεές και τα δάνεια με τις κατάλληλες ρήτρες, συντάσσουμε συμφωνητικά συμβίωσης και προγαμιαίους όρους με τον συμβολαιογράφο και προετοιμάζουμε ρυθμίσεις εξόδου και εξαγοράς που λειτουργούν όταν χρειάζονται. Όταν μια συνιδιοκτησία έχει ήδη διαλυθεί, αναλαμβάνουμε δράση κατά τη διαίρεση και στις διαπραγματεύσεις με τον δανειστή. δικηγόροι ακινήτων και ειδικοί οικογενειακού δικαίου εργάζονται στο ίδιο αρχείο, και η επισκόπησή μας για Ολλανδικό δίκαιο ακινήτων καθορίζει την ευρύτερη πρακτική. Παρακαλώ επικοινωνήστε μαζί μας Law & More για να συζητήσουμε την αγορά σας.
