Δύο επιχειρηματίες μπορούν να νοικιάσουν σχεδόν πανομοιότυπο χώρο στον ίδιο δρόμο, περίπου στην ίδια τιμή. Ωστόσο, η νομική τους θέση και η προστασία που τους παρέχει ο νόμος μπορεί να διαφέρουν σημαντικά. Αυτή η διαφορά δεν εξαρτάται από το τι καταγράφουν τα μέρη στα χαρτιά, αλλά από τη φύση της χρήσης. Το ολλανδικό δίκαιο μίσθωσης αναγνωρίζει δύο ξεχωριστά καθεστώτα για τους εμπορικούς χώρους: το άρθρο 7:290 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα (DCC) και το άρθρο 7:230a DCC. Και τα δύο είναι σε μεγάλο βαθμό αναγκαστικού δικαίου, πράγμα που σημαίνει ότι τα μέρη δεν μπορούν απλώς να παρεκκλίνουν από αυτά. Το σωστό καθεστώς δεν είναι επομένως μια συμβατική επιλογή, αλλά ένα νομικό γεγονός που προκύπτει από τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιούνται στην πραγματικότητα οι χώροι. Η έγκαιρη κατανόηση της εμπορικής μίσθωσης μπορεί να σας βοηθήσει να αποφύγετε δαπανηρά λάθη.
Οι επιχειρηματίες που δεν γνωρίζουν ποιο καθεστώς ισχύει για αυτούς κινδυνεύουν να χάσουν προθεσμίες προειδοποίησης, να μην χρησιμοποιήσουν προστατευτικά δικαιώματα ή να υπογράψουν σύμβαση που αποδυναμώνει άσκοπα τη θέση τους. Αυτό το άρθρο εξηγεί πώς διαφέρουν τα δύο καθεστώτα και πώς μπορείτε να προσδιορίσετε ποιο καθεστώς ισχύει για την περίπτωσή σας.
Τι είναι ο εμπορικός χώρος 7:290;
Το άρθρο 7:290 του DCC προστατεύει τους ενοικιαστές αυτού που ο νόμος αποκαλεί επαγγελματικούς χώρους λιανικής πώλησης. Πρόκειται για εμπορικούς χώρους που είναι προσβάσιμοι στο κοινό και χρησιμοποιούνται για την άμεση παροχή αγαθών ή υπηρεσιών στους καταναλωτές επί τόπου. Ο νόμος αναφέρει ως παραδείγματα ένα κατάστημα, ένα εστιατόριο ή καφετέρια, ένα κατάστημα takeaway, μια βιοτεχνική επιχείρηση με χώρο πωλήσεων προς το κοινό και ένα ξενοδοχείο ή κάμπινγκ.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα
Τυπικοί χώροι 7:290 είναι ο φούρνος με χώρο καταστημάτων στο μπροστινό μέρος, η μπουτίκ ρούχων, το κομμωτήριο, ο επισκευαστής ποδηλάτων με εκθεσιακό χώρο, το εστιατόριο takeaway και το ξενοδοχείο. Αυτό που έχουν κοινό είναι ότι το κοινό εισέρχεται στον χώρο για να προμηθευτεί ένα αγαθό ή μια υπηρεσία εκεί, εκείνη τη στιγμή.
Το βασικό χαρακτηριστικό: προσβασιμότητα του κοινού και παροχή επιτόπου
Το πιο καθοριστικό κριτήριο είναι ο συνδυασμός δύο στοιχείων: οι χώροι είναι προσβάσιμοι στο κοινό και η παροχή του προϊόντος ή της υπηρεσίας πραγματοποιείται επί τόπου. Επομένως, μια αποθήκη που βρίσκεται πίσω από το κατάστημα δεν εμπίπτει στο 7:290, ακόμη και αν πρόκειται για τον ίδιο ενοικιαστή. Το ίδιο ισχύει και για τον χώρο γραφείων πάνω από ένα κατάστημα, εκτός εάν ο εν λόγω χώρος γραφείων λειτουργεί και ως σημείο πώλησης.
Τι είναι ο εμπορικός χώρος 7:230a;
Το άρθρο 7:230α DCC είναι η υπολειμματική κατηγορία. Όλοι οι εμπορικοί χώροι που δεν είναι κατοικίες και δεν εμπίπτουν στον ορισμό του άρθρου 7:290 εμπίπτουν αυτόματα σε αυτό το καθεστώς. Σε αυτούς περιλαμβάνονται γραφεία, αίθουσες αποθήκευσης, κέντρα διανομής, εργοστάσια, χώροι στάθμευσης, οι αίθουσες πρακτικής άσκησης επαγγελματιών (δικηγόρων, φυσιοθεραπευτών, αρχιτεκτόνων) και εκθεσιακοί χώροι χωρίς άμεση πώληση στο κοινό επί τόπου.
Η διαφορά στην προστασία είναι σημαντική. Ενώ το καθεστώς 7:290 παρέχει στον ενοικιαστή εκτεταμένη προστασία μίσθωσης, το καθεστώς 7:230a προσφέρει μόνο περιορισμένη προστασία κατά της έξωσης. Σύμφωνα με το τελευταίο καθεστώς, ο ενοικιαστής δεν έχει δικαίωμα συνέχισης της μίσθωσης, αλλά μπορεί να αναβάλει την έξωση μέσω του υποπεριφερειακού δικαστηρίου έως και τρία έτη.
Οι πέντε πρακτικές διαφορές με μια ματιά
1. Προστασία μίσθωσης
Για τον επαγγελματικό χώρο 7:290, ισχύει η νόμιμη προστασία διάρκειας. Η μίσθωση συνάπτεται καταρχήν για πέντε έτη, με δυνατότητα παράτασης για άλλα πέντε έτη. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση μόνο για εξαντλητικούς νόμιμους λόγους. Ο ενοικιαστής μπορεί να επιβάλει την παράταση μέσω του υποπεριφερειακού δικαστηρίου. Για τον επαγγελματικό χώρο 7:230a δεν υπάρχει συγκρίσιμη προστασία διάρκειας. Η μίσθωση λήγει όπως έχουν συμφωνήσει τα μέρη.
2. Λήξη
Ο ιδιοκτήτης εμπορικού χώρου 7:290 μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση μόνο για τους λόγους που απαριθμούνται εξαντλητικά στο νόμο, όπως επείγουσα προσωπική χρήση ή επίμονα κακή μίσθωση. Για τον εμπορικό χώρο 7:230a, η καταγγελία είναι καταρχήν απαλλαγμένη από τυπικούς λόγους και ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται να δηλώσει λόγο. Ο ενοικιαστής μπορεί μόνο να ζητήσει αναβολή της έξωσης. Μια λεπτομερής συζήτηση σχετικά με τους λόγους καταγγελίας μπορεί να βρεθεί στο μέρος 2 αυτής της σειράς.
3. Αναθεώρηση ενοικίου
Για επαγγελματικούς χώρους 7:290, μετά τη λήξη της συμφωνημένης περιόδου μίσθωσης, οποιοδήποτε από τα μέρη μπορεί να ζητήσει από το υποπεριφερειακό δικαστήριο να προσαρμόσει το ενοίκιο στο μέσο ενοίκιο συγκρίσιμων εμπορικών χώρων στην περιοχή κατά τα τελευταία πέντε έτη (άρθρο 7:303 DCC). Η διαδικασία αυτή απαιτεί γνωμοδότηση εμπειρογνώμονα. Για επαγγελματικούς χώρους 7:230, αυτό το δικαίωμα δεν υφίσταται. Τα μέρη δεσμεύονται από όσα έχουν συμφωνήσει συμβατικά, συνήθως μια ρήτρα τιμαριθμικής αναπροσαρμογής.
4. Διάρκεια σύμβασης
Το καθεστώς 7:290 έχει νόμιμες ελάχιστες προθεσμίες: καταρχήν πέντε συν πέντε έτη. Μικρότερες προθεσμίες είναι δυνατές μόνο με την έγκριση του υποπεριφερειακού δικαστηρίου. Για έναν εμπορικό χώρο 7:230 δεν υπάρχουν νόμιμες ελάχιστες προθεσμίες. Τα μέρη είναι ελεύθερα να συνάψουν σύμβαση για ένα έτος, τρία έτη ή οποιαδήποτε άλλη διάρκεια.
5. Παρέκκλιση από το νόμο
Για επαγγελματικούς χώρους 7:290, η απόκλιση από τις περισσότερες νομοθετικές προστατευτικές διατάξεις εις βάρος του ενοικιαστή επιτρέπεται μόνο εάν το υποπεριφερειακό δικαστήριο την έχει εγκρίνει. Αυτή είναι μια ισχυρή εγγύηση. Για επαγγελματικούς χώρους 7:230 υπάρχει πολύ μεγαλύτερη ελευθερία σύναψης συμβάσεων. Τα μέρη μπορούν να καθορίσουν τα ίδια πολλές ρυθμίσεις, εντός των ορίων της εύλογης και δίκαιης μεταχείρισης.
Αμφίβολες περιπτώσεις: μικτή χρήση και οριακές καταστάσεις
Μικτή χρήση: η δοκιμή κυρίαρχου σκοπού
Στην πράξη, η μικτή χρήση συμβαίνει τακτικά: ο ενοικιαστής διατηρεί ένα κατάστημα στο μπροστινό μέρος και χρησιμοποιεί το πίσω μισό του ακινήτου ως αποθηκευτικό χώρο. Η νομολογία επιλύει το ζήτημα με το κριτήριο του κυρίαρχου σκοπού: η χρήση που πραγματικά επικρατεί καθορίζει το εφαρμοστέο καθεστώς. Εάν ο χώρος του καταστήματος αποτελεί την καρδιά της επιχείρησης και η αποθήκευση είναι δευτερεύουσας σημασίας, ολόκληρο το μισθωμένο ακίνητο εμπίπτει στο άρθρο 7:290 DCC.
Εκθεσιακός χώρος χωρίς άμεση πώληση, ηλεκτρονικό κατάστημα με σημείο παραλαβής, πρακτική εξάσκηση στο σπίτι
Ένας εκθεσιακός χώρος όπου οι πελάτες βλέπουν προϊόντα αλλά δεν μπορούν να τα αγοράσουν αμέσως εμπίπτει κατ' αρχήν εκτός του άρθρου 7:290. Άλλωστε, δεν υπάρχει άμεση προμήθεια επί τόπου. Για ένα ηλεκτρονικό κατάστημα με σημείο παραλαβής, η κατάσταση είναι πιο λεπτή: εάν οι πελάτες παραλάβουν τις παραγγελίες τους αλλά δεν πραγματοποιήσουν αγορές επί τόπου, το σημείο πώλησης απουσιάζει. Ούτε ένα κατ' οίκον ιατρείο ενός αυτοαπασχολούμενου φυσιοθεραπευτή που χρησιμοποιεί μέρος του σπιτιού του ως δωμάτιο θεραπείας συνήθως δεν θα ταξινομείται ως χώρος 7:290.
Σε περίπτωση αμφιβολίας, το δικαστήριο αποφασίζει τελικά με βάση την πραγματική χρήση και την πρόθεση των μερών κατά τη σύναψη της συμφωνίας. Η συμβατική ταξινόμηση («αυτό δεν είναι χώρος 7:290») δεν δεσμεύει το δικαστήριο εάν η πραγματική χρήση αποδείξει το αντίθετο.
Τι σημαίνει αυτό για το συμβόλαιό σας;
Πρώτον: καταγράψτε προσεκτικά και συγκεκριμένα την προβλεπόμενη χρήση στο μισθωτήριο συμβόλαιο. Αυτό αποτρέπει μεταγενέστερες διαφωνίες σχετικά με το εφαρμοστέο καθεστώς. Δεύτερον: ελέγξτε εάν το μοντέλο ROZ που χρησιμοποιεί ο ιδιοκτήτης ταιριάζει στην περίπτωσή σας. Το μοντέλο ROZ για χώρο 7:290 διαφέρει ουσιωδώς από το μοντέλο για χώρο 7:230a και το λανθασμένο μοντέλο μπορεί να οδηγήσει σε απρόβλεπτες συνέπειες. Τρίτον: μια συμβατική ταξινόμηση που αποκλίνει από την πραγματική χρήση δεν έχει δεσμευτική ισχύ για το νομοθετικό καθεστώς, αλλά μπορεί να επηρεάσει τη θέση σας στις διαδικασίες.
Σε περίπτωση αμφιβολίας, φροντίστε να ελέγξετε το μισθωτήριό σας πριν το υπογράψετε. Είναι ευκολότερο και φθηνότερο να συζητήσετε εκ των προτέρων μια συμβατική επιλογή παρά να χρειαστεί να διαφωνήσετε στο δικαστήριο για το ποιο καθεστώς ισχύει στη συνέχεια.
Συμπέρασμα
Η διαφορά μεταξύ 7:290 και 7:230 ενός επαγγελματικού χώρου δεν είναι τυπική. Καθορίζει τον βαθμό στον οποίο προστατεύεστε ως ενοικιαστής, για πόσο χρονικό διάστημα δικαιούστε την τοποθεσία σας, πότε ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση και εάν μπορείτε να ζητήσετε αναθεώρηση του ενοικίου. Το καθεστώς προκύπτει υποχρεωτικά από την πραγματική χρήση και ως εκ τούτου είναι ένας από τους πιο καθοριστικούς παράγοντες σε οποιαδήποτε εμπορική σχέση μίσθωσης.
Οι εταιρικοί δικηγόροι της Law & More είμαστε στην ευχάριστη θέση να σας βοηθήσουμε να αξιολογήσετε το μισθωτήριό σας, να προσδιορίσετε το ισχύον καθεστώς και να διασφαλίσετε τη θέση σας σε διαπραγματεύσεις ή διαφορές. Μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας για μια εισαγωγική συνάντηση χωρίς καμία υποχρέωση.
Συχνές ερωτήσεις
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ ενός εμπορικού χώρου 7:290 και 7:230;
Το άρθρο 7:290 του DCC προστατεύει τους ενοικιαστές δημόσια προσβάσιμων εμπορικών χώρων όπου παρέχονται αγαθά ή υπηρεσίες απευθείας, όπως καταστήματα και χώροι φιλοξενίας. Το άρθρο 7:230a του DCC είναι η υπολειμματική κατηγορία για όλους τους άλλους εμπορικούς χώρους, όπως γραφεία και αποθήκες. Το καθεστώς 7:290 προσφέρει σημαντικά μεγαλύτερη προστασία μίσθωσης.
Εμπίπτει ένα γραφείο στο 7:290 ή στο 7:230a DCC;
Ένα γραφείο εμπίπτει κατ' αρχήν στο άρθρο 7:230a του DCC. Τα γραφεία συνήθως δεν είναι προσβάσιμα στο κοινό ως σημείο πώλησης και δεν υπάρχει άμεση παροχή αγαθών ή υπηρεσιών στους καταναλωτές επί τόπου. Συνεπώς, ο ενοικιαστής ενός γραφείου έχει λιγότερη προστασία μίσθωσης από τον ενοικιαστή ενός καταστήματος.
Μπορώ ως ενοικιαστής να επιλέξω ποιο καθεστώς θα ισχύει;
Όχι. Το καθεστώς προκύπτει υποχρεωτικά από την πραγματική χρήση του μισθωμένου ακινήτου. Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν στη σύμβαση ότι εφαρμόζεται ένα συγκεκριμένο καθεστώς, αλλά εάν η πραγματική χρήση αποδείξει το αντίθετο, ένα δικαστήριο μπορεί να ακυρώσει αυτόν τον χαρακτηρισμό.
Ποιο καθεστώς μίσθωσης ισχύει για έναν αποθηκευτικό χώρο σε συνδυασμό με ένα κατάστημα;
Εάν ο χώρος του καταστήματος είναι το κυρίαρχο στοιχείο και η αποθήκευση έχει δευτερεύουσα λειτουργία, το άρθρο 7:290 DCC εφαρμόζεται σε ολόκληρο το μισθωμένο ακίνητο. Αυτό είναι το λεγόμενο κριτήριο του κυρίαρχου σκοπού. Σε περίπτωση αμφιβολίας, συνιστάται να ζητήσετε νομική συμβουλή.
Περισσότερα από αυτήν τη σειρά σχετικά με το δίκαιο εμπορικής μίσθωσης
Αυτό το άρθρο αποτελεί μέρος της τριμερούς σειράς μας σχετικά με το δίκαιο των εμπορικών μισθώσεων. Διαβάστε και τα υπόλοιπα μέρη:
