Εμπορική μίσθωση στην Ολλανδία: το μοντέλο μίσθωσης ROZ για διεθνείς ενοικιαστές

Σχεδόν κάθε εμπορική μίσθωση στην Ολλανδία υπογράφεται με βάση το μοντέλο ROZ: μια σύντομη σύμβαση με ένα πυκνό σύνολο γενικών διατάξεων που παρουσιάζονται ως το πρότυπο της αγοράς. Δεν είναι ουδέτερη. Είναι ένα έγγραφο του ιδιοκτήτη και πολύ περισσότερα από αυτά είναι διαπραγματεύσιμα από ό,τι υποθέτουν οι ενοικιαστές. Αυτός ο οδηγός εξηγεί τον νόμο που το διέπει και τις ρήτρες που αξίζει να διαπραγματευτούν.

Πρώτο ερώτημα σε κάθε μίσθωση: ποιο νομοθετικό καθεστώς ισχύει;

Το ολλανδικό δίκαιο μίσθωσης έχει δύο καθεστώτα για τα εμπορικά ακίνητα, τα οποία δεν είναι ισοδύναμα. Το ποιο ισχύει καθορίζεται από τον νόμο και όχι από αυτά που γράφουν τα μέρη στην πρώτη σελίδα. Η εσφαλμένη ταξινόμηση είναι η πιο συνηθισμένη πηγή δαπανηρών εκπλήξεων και συνήθως το πρώτο ζήτημα σε μια διαφορά.

Χώρος λιανικής και φιλοξενίας: άρθρο 7:290 BW

Το προστατευόμενο καθεστώς καλύπτει αυτό που οι Ολλανδοί νομικοί ονομάζουν χώρο 290. Το άρθρο 7:290 BW εφαρμόζεται σε δομημένους χώρους που ενοικιάζονται για επιχείρηση λιανικής πώλησης, εστιατόριο ή καφετέρια, επιχείρηση takeaway ή delivery, βιοτεχνία, ξενοδοχείο ή κάμπινγκ, όπου ένας χώρος είναι προσβάσιμος στο κοινό για την άμεση προμήθεια κινητών αγαθών ή υπηρεσιών. Οι κατοικίες εξαρτώμενης διαβίωσης και η εκμισθωμένη γη ακολουθούν το ίδιο καθεστώς.

Δύο στοιχεία κάνουν τη δουλειά: η προσβασιμότητα του κοινού και η άμεση προμήθεια των πελατών εκεί. Ένας εκθεσιακός χώρος που λειτουργεί μόνο κατόπιν ραντεβού, ένα κεντρικό γραφείο ή μια αποθήκη αποστολής δεν θα πληρούν τις προϋποθέσεις. Ένα κεντρικό κατάστημα, ένα κέντρο εμπειρίας επωνυμίας χωρίς ραντεβού ή ένα ξενοδοχείο θα το κάνουν.

Γραφεία, βιομηχανικά και όλα τα άλλα: άρθρο 7:230a BW

Όλα όσα κατασκευάζονται, ενοικιάζονται για επαγγελματική χρήση, και ούτε οι χώροι των 290 ούτε οι κατοικίες εμπίπτουν στο άρθρο 7:230a BW: γραφεία, εργαστήρια, καθαρά δωμάτια, αίθουσες παραγωγής, κέντρα διανομής και αποθήκευση. Οι περισσότεροι διεθνείς ενοικιαστές στο Eindhoven και η Brainport είναι ενοικιαστές 230a, είτε το συνειδητοποιούν είτε όχι.

Μικτή χρήση και το ζήτημα της ταξινόμησης

Πολλά κτίρια προσφέρουν και τα δύο: μια αίθουσα παραγωγής με ένα κατάστημα εργοστασίου, ένα γραφείο με δημόσιο πάγκο. Όταν η μίσθωση είναι μικτή, το καθεστώς καθορίζεται από τον σκοπό για τον οποίο χρησιμοποιείται κυρίως ο χώρος. Το Hoge Raad επιβεβαίωσε στις 6 Μαρτίου 2026 (ECLI:NL:HR:2026:356) ότι αυτό εξαρτάται από την πραγματική χρήση και όχι από το όνομα που έδωσαν τα μέρη στη συμφωνία τους, επομένως μια επικεφαλίδα που αναφέρει ότι η σύμβαση είναι σύμβαση βάσει του άρθρου 7:290 BW δεν έχει ανεξάρτητη βαρύτητα. Όλες οι περιστάσεις της υπόθεσης είναι σχετικές: η χρήση που είχαν κατά νου τα μέρη όταν σύναψαν τη σύμβαση, η χρήση που γίνεται τώρα στις εγκαταστάσεις και ο τρόπος με τον οποίο οι εγκαταστάσεις είναι διαρρυθμισμένες σε σχέση με αυτήν τη χρήση. Αυτό που έχει σημασία είναι το κέντρο βάρους της χρήσης και η δραστηριότητα από την οποία ο ενοικιαστής κερδίζει το μεγαλύτερο μέρος του κύκλου εργασιών του μπορεί να σταθμιστεί. Επομένως, ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αποφύγει το άρθρο 7:290 BW βάζοντας μπροστά σας ένα μοντέλο 230a. Τα μέρη μπορούν, ωστόσο, να κηρύξουν το καθεστώς 290 (κατά το άρθρο 7.4.6 BW) συμβατικά εφαρμοστέο σε μια μίσθωση που δεν εμπίπτει στο άρθρο 7:290 BW με δική της ισχύ.

Το άρθρο 7:301 BW απαντά σε ένα διαφορετικό ερώτημα και δεν πρέπει να συγχέεται με το κριτήριο χρήσης. Αφορά τη διάρκεια της χρήσης: μια μίσθωση δύο ετών ή λιγότερο δεν εμπίπτει στα άρθρα 7:291 έως 7:300 BW, ανεξάρτητα από τη χρήση του χώρου.

Τα δύο καθεστώτα δίπλα-δίπλα

Τι σημαίνει προστασία για έναν ενοικιαστή 290

Μια μίσθωση 290 χώρων ισχύει για πέντε χρόνια. Μια μικρότερη διάρκεια διορθώνεται από το νόμο, ενώ μια μεγαλύτερη διάρκεια, κάτω των δέκα ετών, ισχύει μέχρι να συμπληρωθούν δέκα. Εξ ου και το γνωστό δύο συν τρία συν πέντε: μια διετής μίσθωση που, αν επιτραπεί να συνεχιστεί, γίνεται πενταετής μίσθωση και στη συνέχεια παρατείνεται για πέντε ακόμη. Μια μίσθωση που προορίζεται πραγματικά να διαρκέσει δύο χρόνια ή λιγότερο, δεν εμπίπτει στους περισσότερους προστατευτικούς κανόνες, γι' αυτό και οι ιδιοκτήτες προτείνουν μια τέτοια μίσθωση.

Ο ιδιοκτήτης οφείλει να ειδοποιήσει τουλάχιστον ένα έτος νωρίτερα, με ένταλμα δικαστικού επιμελητή ή συστημένη επιστολή, αναφέροντας τους λόγους. Μια ειδοποίηση χωρίς λόγους είναι άκυρη. Η ειδοποίηση από μόνη της δεν τερματίζει τη μίσθωση: εκτός εάν ο ενοικιαστής συμφωνήσει εγγράφως, αυτή συνεχίζεται αυτοδικαίως μέχρι το υποπεριφερειακό δικαστήριο να αποφανθεί επί του αιτήματος του ιδιοκτήτη να ορίσει ημερομηνία λήξης, σύμφωνα με το άρθρο 7:295 BW. Ο ενοικιαστής παραμένει στη θέση του, πληρώνοντας ενοίκιο, μερικές φορές για χρόνια.

Στο τέλος της πρώτης πενταετούς περιόδου, ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιτύχει μόνο για δύο λόγους βάσει του άρθρου 7:296 BW: ο ενοικιαστής δεν έχει συμπεριφερθεί ως καλός ενοικιαστής ή ο ιδιοκτήτης χρειάζεται επειγόντως το ακίνητο για δική του χρήση, συμπεριλαμβανομένης της ανακατασκευής που είναι αδύνατη χωρίς τη λήξη της μίσθωσης. Μετά από δέκα χρόνια, το δικαστήριο ζυγίζει επίσης τα συμφέροντα των μερών γενικά και, σε περίπτωση που ο ενοικιαστής πρέπει να φύγει, μπορεί να επιδικάσει συνεισφορά στα έξοδα μετεγκατάστασης.

Τι σημαίνει προστασία για έναν ενοικιαστή 230a: πολύ μικρή

Μια μίσθωση 230a λήγει όταν η σύμβαση αναφέρει ότι λήγει: χωρίς νόμιμους λόγους, χωρίς προβλεπόμενη προθεσμία προειδοποίησης, χωρίς δικαστική άδεια. Η μόνη νόμιμη ένδικη προστασία του ενοικιαστή είναι η προστασία από έξωση. Μόλις ζητηθεί η έξωση, ο ενοικιαστής μπορεί να υποβάλει αίτηση στο υποπεριφερειακό δικαστήριο εντός δύο μηνών για παράταση της περιόδου εκκένωσης. Το δικαστήριο σταθμίζει τα συμφέροντα και των δύο πλευρών και μπορεί να χορηγήσει έως και ένα έτος κάθε φορά, έως και τρία το πολύ.

Αυτό είναι ένα περιθώριο ανάπαυλας, όχι μίσθωση: δεν υπάρχει δικαίωμα σε νέα μίσθωση και ο ιδιοκτήτης μπορεί να την ενοικιάσει σε κάποιον άλλο από το τέλος της παράτασης. Η επένδυση σε εξοπλισμό ή καθαρούς χώρους δεν ανακτάται βάσει του άρθρου 7:230a BW. Πρέπει να εξασφαλίζεται συμβατικά, μέσω της διάρκειας, των επιλογών παράτασης και των δικαιωμάτων διακοπής.

Το μοντέλο ROZ: ποιος το γράφει και γιατί έχει σημασία το έτος

Το ROZ είναι το Raad voor Onroerende Zaken, ένα ολλανδικό όργανο-ομπρέλα ιδιοκτητών ακινήτων, επενδυτών και μεσιτών. Από τη δεκαετία του 1990, τα πρότυπα μισθωτήρια συμβόλαιά του έχουν γίνει τα de facto έγγραφα της αγοράς. Κανένας νόμος δεν τα απαιτεί, καμία ρυθμιστική αρχή δεν τα εγκρίνει, καμία οργάνωση ενοικιαστών δεν τα συνυπογράφει. Συντάσσονται από και για την πλευρά του ιδιοκτήτη, και έτσι διαβάζονται.

Υπάρχουν ξεχωριστά μοντέλα ανά καθεστώς και δεν πρέπει να αναμειγνύονται: ένα για χώρους λιανικής και φιλοξενίας σύμφωνα με το άρθρο 7:290 BW, ένα για χώρους γραφείων και άλλους επαγγελματικούς χώρους σύμφωνα με το άρθρο 7:230a BW, ένα για κατοικίες και βοηθητικά μοντέλα για χώρους στάθμευσης. Κάθε ένα φέρει ένα έτος και τις δικές του γενικές διατάξεις. Οι τρέχουσες εκδόσεις είναι το μοντέλο 290 του 2022 για χώρους λιανικής και φιλοξενίας, το μοντέλο 230a του 2015 όπως αναθεωρήθηκε το 2023 για χώρους γραφείων και άλλους επαγγελματικούς χώρους και το μοντέλο κατοικιών του 2017.

Το έτος έχει σημασία. Οι εκδόσεις διαφέρουν ουσιωδώς, με τις διαδοχικές εκδόσεις να μεταθέτουν περισσότερη συντήρηση, κίνδυνο και κόστος στον ενοικιαστή, και οι γενικές διατάξεις ισχύουν μόνο με το μοντέλο του ίδιου έτους: μια μίσθωση του 2015 με διατάξεις του 2003 δημιουργεί αντιφάσεις που κανείς δεν θέλει να αντιμετωπίσει. Οι μεσίτες μερικές φορές επισυνάπτουν ένα παλαιότερο σύνολο ή ένα που ο ιδιοκτήτης έχει τροποποιήσει σιωπηλά. Ελέγξτε το έτος που αναφέρεται σε σχέση με τα επισυναπτόμενα.

Πού βρίσκεται ο κίνδυνος: οι γενικές διατάξεις

Η ίδια η μίσθωση είναι σύντομη: μέρη, εγκαταστάσεις, χρήση, διάρκεια, ενοίκιο, ασφάλεια, αντιπρόσωπος. Οι γενικές διατάξεις περιλαμβάνουν δεκάδες άρθρα και περιλαμβάνουν σχεδόν όλα όσα έχουν σημασία: την κατανομή της διατροφής, τον αποκλεισμό του συμψηφισμού, τις κυρώσεις, τις αποζημιώσεις. Είναι εξίσου διαπραγματεύσιμες: οι τροποποιήσεις περιλαμβάνονται στη μίσθωση ή σε παράρτημα, το οποίο στη συνέχεια υπερισχύει, και η σειρά προτεραιότητας πρέπει να αναφέρεται ρητά.

Οι ρήτρες που πρέπει πάντα να διαπραγματεύεται ένας διεθνής ενοικιαστής

Η μισθωμένη περιοχή και η μέτρηση

Το μοντέλο αναφέρει ένα εμβαδόν δαπέδου. Οι γενικές διατάξεις συνήθως προσθέτουν ότι είναι μόνο ενδεικτικό και ότι μια απόκλιση δεν παρέχει δικαίωμα προσαρμογής, συμψηφισμού ή λύσης ενοικίου. Για έναν ενοικιαστή που πληρώνει ανά τετραγωνικό μέτρο, αυτή είναι μια μονόπλευρη κατανομή ενός μετρήσιμου κινδύνου. Απαιτείται μέτρηση σύμφωνα με το NEN 2580, αποκτήστε το πιστοποιητικό πριν από την υπογραφή και διαπραγματευτείτε μια προσαρμογή πέρα ​​από μια συμφωνημένη ανοχή.

Όροι παράδοσης και υποχρέωση επιστροφής

Το ακίνητο πρέπει να επιστραφεί στην κατάσταση που καταγράφεται σε έκθεση παράδοσης. Όπου δεν υπάρχει τέτοια έκθεση, το άρθρο 7:224 BW προϋποθέτει ότι ο ενοικιαστής τα παρέλαβε στην κατάσταση στην οποία πρέπει να τα επιστρέψει, κάτι που είναι δύσκολο να αντικρουστεί χρόνια αργότερα. Επιμείνετε σε μια χρονολογημένη, φωτογραφημένη έκθεση υπογεγραμμένη και από τα δύο μέρη και ορίστε το πρότυπο επιστροφής με αναφορά σε αυτήν.

Συντήρηση: η διαβόητη διάσπαση

Σύμφωνα με την προβλεπόμενη από το νόμο περίπτωση, ο ιδιοκτήτης επισκευάζει ελαττώματα και ο ενοικιαστής κάνει μόνο μικρές καθημερινές εργασίες συντήρησης. Οι γενικές διατάξεις του ROZ αντιστρέφουν μεγάλο μέρος αυτού: ο ιδιοκτήτης διατηρεί την κατασκευή, τους εξωτερικούς τοίχους, τη στέγη και τα θεμέλια. Ο ενοικιαστής αναλαμβάνει σχεδόν όλα τα υπόλοιπα, συμπεριλαμβανομένων των εγκαταστάσεων, της θέρμανσης και ψύξης, της συντήρησης, του γυαλιού και των εσωτερικών φινιρισμάτων, τα οποία για ένα εργαστήριο ή ένα καθαρό δωμάτιο αποτελούν ένα σημαντικό επαναλαμβανόμενο κόστος. Διαπραγματευτείτε μια λίστα οριοθέτησης, ένα όριο στην αντικατάσταση από την πλευρά του ενοικιαστή και επιβεβαίωση ότι η αντικατάσταση παραμένει στον ιδιοκτήτη.

Η τραπεζική εγγύηση

Η εγγύηση είναι συνήθως μια άνευ όρων τραπεζική εγγύηση πληρωτέα σε πρώτη ζήτηση, η οποία καλύπτει το ενοίκιο, τις χρεώσεις υπηρεσιών, τον ΦΠΑ, τους τόκους και τα έξοδα. Τα μοντέλα ROZ ορίζουν την τυπική κατάθεση ή τραπεζική εγγύηση σε τρεις μήνες ακαθάριστης υποχρέωσης ενοικίου, συμπεριλαμβανομένων των χρεώσεων υπηρεσιών και του ΦΠΑ. Για μια νέα ολλανδική θυγατρική, ζητείται περισσότερο ποσό. Πληρώστε το όριο, συμφωνήστε για μείωση μετά την έγκαιρη πληρωμή και αντισταθείτε στην εγγύηση της μητρικής εταιρείας επιπλέον.

Ενοίκιο, τιμαριθμική αναπροσαρμογή και αναθεώρηση

Το ενοίκιο αναπροσαρμόζεται ετησίως με βάση τον δείκτη τιμών καταναλωτή που δημοσιεύεται από την Ολλανδική Στατιστική Υπηρεσία και η ρήτρα είναι μονοκατευθυντική: το ενοίκιο δεν πέφτει ποτέ κάτω από το επίπεδο του προηγούμενου έτους. Διαπραγματευτείτε ένα ανώτατο όριο, ένα περιθώριο ή μια αργία αναπροσαρμογής νωρίς. Για χώρους 230a δεν υπάρχει νομοθετική αναθεώρηση, επομένως οποιαδήποτε αναπροσαρμογή κατά την παράταση πρέπει να είναι συμβατική.

Χρεώσεις υπηρεσίας

Το μοντέλο λειτουργεί με προκαταβολές, ετήσια εκκαθάριση, κατάλογο προμηθειών και υπηρεσιών σε παράρτημα και διοικητική επιβάρυνση. Η λίστα συχνά καταρτίζεται σε γενικές γραμμές και η επιβάρυνση είναι διαπραγματεύσιμη. Ζητήστε μια κλειστή λίστα, προθεσμία για την ετήσια δήλωση, δικαίωμα ελέγχου και εξαίρεση κεφαλαιουχικών δαπανών και κόστους για κενές μονάδες.

Επιτρεπόμενη χρήση και υποχρέωση λειτουργίας

Στο μοντέλο 290, ο ενοικιαστής πρέπει να λειτουργεί στην πραγματικότητα την συμφωνημένη επιχείρηση, να διατηρεί τις εγκαταστάσεις ανοιχτές κατά τις συνήθεις ώρες λειτουργίας και να μην τις αφήνει αχρησιμοποίητες, με την επιβολή ποινής: έναν πραγματικό περιορισμό στην αναδιάρθρωση, το κλείσιμο ή την αλλαγή μορφής. Να διαπραγματευτεί μια ρήτρα χρήσης αρκετά ευρεία για εύλογη εξέλιξη της επιχείρησης, καθώς και ελάφρυνση για ανακαίνιση και αναδιοργάνωση.

Υπεκμίσθωση, εκχώρηση και αλλαγή ελέγχου

Οι γενικές διατάξεις απαγορεύουν την υπεκμίσθωση ή τη διάθεση των χώρων σε τρίτους χωρίς προηγούμενη γραπτή συγκατάθεση και απαγορεύουν την εκχώρηση. Για μια εταιρεία ομίλου, αυτό ισχύει: μια ενδοομιλική μεταβίβαση ή η πώληση μιας επιχειρηματικής μονάδας μπορεί να απαιτεί συγκατάθεση, επομένως διαπραγματευτείτε μια εξαίρεση για τις εταιρείες ομίλου. Οι ιδιοκτήτες προσθέτουν όλο και περισσότερο ρήτρες αλλαγής ελέγχου, καθιστώντας τη μετατόπιση της συμμετοχής του μισθωτή λόγο για καταγγελία ή πρόσθετη εγγύηση. Ένας μισθωτής 290 έχει μια εφεδρική δυνατότητα: σύμφωνα με το άρθρο 7:307 BW, το δικαστήριο μπορεί να υποκαταστήσει έναν αγοραστή της επιχείρησης ως μισθωτή. Ένας μισθωτής 230a δεν έχει καμία.

Τοποθέτηση και αφαίρεση στο τέλος

Οι τροποποιήσεις απαιτούν προηγούμενη γραπτή συγκατάθεση και οι γενικές διατάξεις συνήθως απαιτούν την αφαίρεση και την αποκατάσταση στο τέλος της μίσθωσης. Για εργαστήριο, κουζίνα ή εξειδικευμένο χώρο παραγωγής που είναι πολύ ακριβός. Αντιμετωπίστε το θέμα εξαρχής: λάβετε συγκατάθεση για την διαρρύθμιση και, στο ίδιο έγγραφο, επιβεβαίωση για τα στοιχεία που μπορούν να παραμείνουν.

Ποινές, συμψηφισμός και αποκλεισμός

Οι γενικές διατάξεις επιβάλλουν άμεσα πληρωτέες ποινές για μια σειρά παραβάσεων, χωρίς απόδειξη ζημίας και συνήθως παράλληλα με το δικαίωμα αξίωσης πλήρους αποζημίωσης. Ένα δικαστήριο μπορεί να μετριάσει μια ποινή, αλλά αυτό είναι δικαστική διαμάχη, όχι σχεδιασμός. Διαπραγματευτείτε την, απαιτήστε ειδοποίηση και περίοδο αποκατάστασης και καταργήστε τη σώρευση.

Το μοντέλο εξαιρεί επίσης τον συμψηφισμό και την αναστολή του ενοικίου, επομένως οι διαφορές σχετικά με ελαττώματα, χρεώσεις παροχής υπηρεσιών ή παράνομες εργασίες καθίστανται υποχρέωση να συνεχιστεί η πληρωμή του συνόλου και να ασκηθεί αγωγή αργότερα. Υπάρχουν νόμιμοι περιορισμοί για τον αποκλεισμό ένδικων μέσων για ελαττώματα που ο ιδιοκτήτης γνώριζε εξαρχής, αλλά η ασφαλέστερη οδός είναι μια εξαίρεση που επιτρέπει τον συμψηφισμό για αδιαμφισβήτητες αξιώσεις.

Παρέκκλιση από τον υποχρεωτικό νόμο: η απαίτηση δικαστικής έγκρισης

Για χώρους 290, οι προστατευτικές διατάξεις είναι ημι-υποχρεωτικές. Σύμφωνα με το άρθρο 7:291 BW, τα μέρη δεν μπορούν να παρεκκλίνουν από αυτές εις βάρος του ενοικιαστή, εκτός εάν το υποπεριφερειακό δικαστήριο έχει εγκρίνει την παρεκκλίνουσα ρήτρα. Η έγκριση έπεται όταν η ρήτρα δεν επηρεάζει ουσιωδώς τα δικαιώματα του ενοικιαστή ή όταν ο ενοικιαστής δεν χρειάζεται εύλογα προστασία.

Μια μη εγκεκριμένη ρήτρα μπορεί να ακυρωθεί από τον ενοικιαστή χρόνια αργότερα, επομένως η ρήτρα στην οποία βασίζεται ο ιδιοκτήτης για να καταγγείλει τη σύμβαση μπορεί να είναι αυτή που δεν εγκρίθηκε ποτέ. Υποβάλετε αίτηση από κοινού, πριν ή λίγο μετά την υπογραφή. Για τον χώρο 230a δεν υπάρχει τέτοια απαίτηση, γι' αυτό και η σύνταξη έχει μεγαλύτερη σημασία εκεί.

Αναθεώρηση ενοικίου μετά από πέντε χρόνια και η διαδικασία των εμπειρογνωμόνων

Ένας ενοικιαστής με ενοίκιο 290 δεν έχει κολλήσει με ένα ενοίκιο που έχει αποκλίνει από την αγορά. Σύμφωνα με το άρθρο 7:303 BW, οποιοδήποτε μέρος μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο να το επαναφέρει, κατ' αρχήν μόλις λήξει μια καθορισμένη προθεσμία και, σε κάθε περίπτωση, κάθε φορά που έχουν περάσει πέντε χρόνια από τον τελευταίο καθορισμό του ενοικίου. Το σημείο αναφοράς είναι το μέσο ενοίκιο συγκρίσιμων τοπικών ακινήτων κατά τα προηγούμενα πέντε έτη, επομένως παρακολουθεί έναν τελικό μέσο όρο και όχι τα τρέχοντα βασικά επίπεδα.

Υπάρχει μια παγίδα. Σύμφωνα με το άρθρο 7:304 BW, η αγωγή είναι απαράδεκτη εκτός εάν συνοδεύεται από συμβουλή από κοινού διορισμένου εμπειρογνώμονα ή εκτός εάν το δικαστήριο έχει διορίσει έναν κατόπιν αιτήματος ενός διαδίκου. Η ημερομηνία αυτής της αίτησης καθορίζει την ημερομηνία έναρξης ισχύος του νέου μισθώματος, επομένως η καθυστέρηση κοστίζει χρήματα. Για τον χώρο 230a, η αναθεώρηση υπάρχει μόνο εάν η μίσθωση τη δημιουργεί.

Λήξη, περίοδοι προειδοποίησης και έντυπο

Για τον χώρο 290, η ειδοποίηση αποστέλλεται τουλάχιστον ένα έτος νωρίτερα με ένταλμα ή συστημένη επιστολή του δικαστικού επιμελητή, με δηλωμένη την αιτιολογία. Τα σφάλματα τύπου είναι μοιραία. Για τον χώρο 230a, η σύμβαση ορίζει την περίοδο και τον τύπο, και το μοντέλο ορίζει τους ίδιους τρόπους. Να τηρείται η προθεσμία: η παράλειψη συνήθως ενεργοποιεί αυτόματη παράταση. Σε περίπτωση αθέτησης από τον μισθωτή, η μίσθωση κτιρίου μπορεί γενικά να λυθεί μόνο από το δικαστήριο, σύμφωνα με το άρθρο 7:231 BW.

Αφερεγγυότητα ενοικιαστή ή ιδιοκτήτη

Εάν ο ενοικιαστής κηρυχθεί σε πτώχευση, τόσο ο σύνδικος όσο και ο ιδιοκτήτης μπορούν να καταγγείλουν τη σύμβαση βάσει του άρθρου 39 του ολλανδικού νόμου περί πτώχευσης, εντός της συμβατικής ή συνήθους προθεσμίας προειδοποίησης, η οποία δεν υπερβαίνει τους τρεις μήνες. Το ενοίκιο που οφείλεται από την ημερομηνία της πτώχευσης θεωρείται χρέος κληρονομιάς και μια ρήτρα που απαιτεί από τον ενοικιαστή να αποζημιώσει τον ιδιοκτήτη για το ενοίκιο που χάθηκε κατά την υπόλοιπη διάρκεια, δεν είναι, σύμφωνα με την πάγια ολλανδική νομολογία, εκτελεστή έναντι της κληρονομιάς. Η κορυφαία αρχή είναι η Aukema qq/Uni-Invest , Ανώτατο Δικαστήριο 14 Ιανουαρίου 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534. Εξ ου και η τραπεζική εγγύηση και η ανάγκη ελέγχου του τι καλύπτει.

Εάν ο ιδιοκτήτης καταστεί αφερέγγυος, η μίσθωση κατ' αρχήν συνεχίζεται και ο σύνδικος δεσμεύεται από αυτήν, και σε μια συνήθη πώληση μεταβιβάζεται στον αγοραστή σύμφωνα με το άρθρο 7:226 BW. Ο πραγματικός κίνδυνος έγκειται αλλού: οι συμβάσεις υποθήκης συνήθως περιέχουν ρήτρα μίσθωσης, και σε μια αναγκαστική πώληση ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να την επικαλεστεί με την άδεια του δικαστηρίου σύμφωνα με το άρθρο 3:264 BW για να ακυρώσει τη μίσθωση. Ρωτήστε εάν το ακίνητο είναι υποθηκευμένο και εάν ο ενυπόθηκος δανειστής έχει συναινέσει, και διαπραγματευτείτε μια δέσμευση μη διατάραξης.

Διαπραγμάτευση στην πράξη

Το μοντέλο ROZ είναι μια ανοιχτή θέση, όχι ένα πρότυπο που πρέπει να αποδεχτεί ο ενοικιαστής: οι ιδιοκτήτες το τροποποιούν προς όφελός τους και ο ενοικιαστής μπορεί να το τροποποιήσει με τον άλλο τρόπο.

• Επιβεβαιώστε πρώτα το καθεστώς. Η ισορροπία δυνάμεων εξαρτάται από αυτό, και σε Eindhoven και στο Brainport, οι περισσότεροι κάτοχοι τεχνολογίας και logistics βρίσκονται στο ασθενέστερο καθεστώς.
• Ζητήστε τα έγγραφα στα αγγλικά καθώς και στα ολλανδικά, αλλά συμφωνήστε ποια έκδοση υπερισχύει: το ολλανδικό κείμενο συνήθως υπερισχύει και οι μεταφράσεις δεν είναι πάντα ακριβείς.
• Ανταλλαγή όρων με όρους: μια μεγαλύτερη δέσμευση αγοράζει μια περίοδο χωρίς ενοίκιο, μια συνεισφορά για την προσαρμογή, ένα ανώτατο όριο συντήρησης ή μια επιλογή διακοπής.
• Προσέξτε τη θέση του ΦΠΑ. Η επιλογή μίσθωσης με ΦΠΑ είναι διαθέσιμη μόνο όταν ο ενοικιαστής χρησιμοποιεί το ακίνητο εξ ολοκλήρου ή σχεδόν εξ ολοκλήρου για δραστηριότητες που παρέχουν δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ εισροών, σύμφωνα με το άρθρο 11 του Wet op de omzetbelasting 1968, όπως ορίζεται στο άρθρο 6α του Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting 1968. Η Φορολογική Διοίκηση ορίζει ως «σχεδόν εξ ολοκλήρου» τουλάχιστον το 90% της χρήσης και δέχεται το 70% μόνο για μια σύντομη λίστα ενοικιαστών — μεταξύ των οποίων οργανώσεις εργοδοτών, κτηματομεσίτες, ταξιδιωτικά γραφεία, υπηρεσίες επαγγελματικής υγείας και ταχυδρομικοί φορείς. Το μοντέλο περιέχει μια αποζημίωση: εάν το κριτήριο δεν πληρούται πλέον, ο ενοικιαστής πρέπει να αποζημιώσει πλήρως τον ιδιοκτήτη για τις συνέπειες του ΦΠΑ. Οι χρηματοπιστωτικές, ασφαλιστικές, υγειονομικές και εκπαιδευτικές επιχειρήσεις θα πρέπει να το ελέγξουν, επειδή σπάνια θα εκπληρώσουν το 90%.
• Να αναθεωρηθούν οι γενικές διατάξεις, όχι μόνο το πρώτο φύλλο. Εκεί είναι τα χρήματα.