Πώς η κρίση του κορωνοϊού επηρεάζει τις μισθώσεις επαγγελματικών χώρων;
Όλος ο κόσμος βιώνει επί του παρόντος μια κρίση σε αδιανόητη κλίμακα. Αυτό σημαίνει ότι οι κυβερνήσεις πρέπει επίσης να λάβουν έκτακτα μέτρα. Η ζημιά που προκάλεσε αυτή η κατάσταση και θα συνεχίσει να προκαλεί μπορεί να είναι τεράστια. Το γεγονός είναι ότι κανείς δεν είναι επί του παρόντος σε θέση να αξιολογήσει το μέγεθος της κρίσης, ούτε πόσο θα διαρκέσει. Ανεξάρτητα από την κατάσταση, οι μισθώσεις επαγγελματικών χώρων εξακολουθούν να ισχύουν. Αυτό εγείρει πολλά ερωτήματα. Σε αυτό το άρθρο θα θέλαμε να απαντήσουμε σε μερικές ερωτήσεις που μπορεί να προκύψουν από ενοικιαστές ή ιδιοκτήτες επιχειρήσεων.
Η πληρωμή του ενοικίου
Πρέπει ακόμη να πληρώσετε το ενοίκιο; Η απάντηση σε αυτήν την ερώτηση εξαρτάται από τις περιστάσεις της υπόθεσης. Σε κάθε περίπτωση, πρέπει να διακρίνονται δύο καταστάσεις. Πρώτον, επιχειρηματικές εγκαταστάσεις που δεν μπορούν πλέον να χρησιμοποιούνται για επαγγελματικούς σκοπούς, όπως εστιατόρια και καφετέριες. Δεύτερον, υπάρχουν καταστήματα που μπορεί να είναι ακόμα ανοιχτά, αλλά που επιλέγουν να κλείσουν οι ίδιες τις πόρτες τους.
Ο ενοικιαστής υποχρεούται να πληρώσει ενοίκιο βάσει του μισθωτηρίου συμβολαίου. Εάν αυτό δεν συμβεί, είναι αθέτηση σύμβασης. Τώρα τίθεται το ερώτημα, μπορεί να υπάρξει ανωτέρα βία; Ίσως υπάρχουν συμφωνίες στη σύμβαση μίσθωσης σχετικά με τις συνθήκες υπό τις οποίες μπορεί να ισχύει η ανωτέρα βία. Αν όχι, το νόμος ισχύει. Ο νόμος ορίζει ότι υπάρχει ανωτέρα βία εάν ο ενοικιαστής δεν μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος για μη συμμόρφωση. Με άλλα λόγια δεν φταίει ο ενοικιαστής που δεν μπορεί να πληρώσει το ενοίκιο.
Δεν είναι σαφές εάν η μη τήρηση των υποχρεώσεων λόγω κορωνοϊού οδηγεί σε ανωτέρα βία. Καθώς δεν υπάρχει προηγούμενο, είναι δύσκολο να κρίνουμε ποια θα είναι η έκβαση σε αυτή την περίπτωση. Αυτό που παίζει ρόλο, ωστόσο, είναι η συχνά χρησιμοποιούμενη σύμβαση ROZ (Real Estate Council) σε αυτόν τον τύπο σχέσης ενοικίασης. Σε αυτή τη σύμβαση, η αξίωση για μείωση ενοικίου εξαιρείται ως τυπικά. Το ερώτημα είναι αν ένας ιδιοκτήτης μπορεί εύλογα να διατηρήσει αυτή την άποψη στην παρούσα κατάσταση.
Εάν ο ενοικιαστής επιλέξει να κλείσει το κατάστημά του, η κατάσταση θα είναι διαφορετική. Ωστόσο, προς το παρόν δεν υπάρχει καμία υποχρέωση να το πράξει, η πραγματικότητα είναι ότι υπάρχουν λιγότεροι επισκέπτες και συνεπώς λιγότερα κέρδη. Το ερώτημα είναι αν η περίσταση πρέπει να βαρύνει εξ ολοκλήρου τον ενοικιαστή. Δεν είναι δυνατόν να δοθεί μια σαφής απάντηση σε αυτό το ερώτημα επειδή κάθε κατάσταση είναι διαφορετική. Αυτό πρέπει να αξιολογείται κατά περίπτωση.
Απροσδόκητες περιστάσεις
Τόσο ο ενοικιαστής όσο και ο ιδιοκτήτης μπορούν να επικαλεστούν απρόβλεπτες συνθήκες. Γενικά, μια οικονομική κρίση είναι υπεύθυνη για λογαριασμό του επιχειρηματία, αν και στις περισσότερες περιπτώσεις αυτό μπορεί να είναι διαφορετικό λόγω της κρίσης του κορωνοϊού. Μπορούν επίσης να ληφθούν υπόψη τα μέτρα που εφαρμόζει η κυβέρνηση. Μια αξίωση που βασίζεται σε απρόβλεπτες περιστάσεις δίνει την ευκαιρία να τροποποιηθεί ή να ακυρωθεί η μίσθωση από το δικαστήριο.
Αυτό είναι δυνατό σε περίπτωση που ένας ενοικιαστής δεν μπορεί πλέον εύλογα να επιβληθεί στη συνέχιση της συμφωνίας. Σύμφωνα με την κοινοβουλευτική ιστορία, ένας δικαστής πρέπει να ενεργεί με αυτοσυγκράτηση σχετικά με αυτό το θέμα. Βρισκόμαστε επίσης τώρα σε μια κατάσταση που τα δικαστήρια είναι επίσης κλειστά: επομένως δεν θα είναι εύκολο να ληφθεί γρήγορα μια ετυμηγορία.
Ανεπάρκεια στην ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία
Ο ενοικιαστής μπορεί να διεκδικήσει μείωση του ενοικίου ή αποζημίωση σε περίπτωση ελλείψεως. Η ανεπάρκεια της κατάστασης του ακινήτου ή οποιοσδήποτε άλλος όρος έχει ως αποτέλεσμα να μην έχει την απόλαυση ενοικίασης που δικαιούταν ο ενοικιαστής κατά την έναρξη της σύμβασης μίσθωσης. Για παράδειγμα, μια ανεπάρκεια μπορεί να είναι: κατασκευαστικά σφάλματα, στέγη με διαρροή, μούχλα και αδυναμία λήψης άδειας εκμετάλλευσης λόγω απουσίας εξόδου κινδύνου.
Τα δικαστήρια γενικά δεν είναι πρόθυμα να κρίνουν ότι υπάρχει μια περίσταση που πρέπει να είναι για λογαριασμό του ιδιοκτήτη. Σε κάθε περίπτωση, η κακή επιχείρηση λόγω απουσίας κοινού δεν είναι μια περίσταση που πρέπει να χρεωθεί στον ιδιοκτήτη. Αυτό είναι μέρος του επιχειρηματικού κινδύνου. Αυτό που επίσης παίζει ρόλο είναι ότι σε πολλές περιπτώσεις το ενοικιαζόμενο ακίνητο μπορεί ακόμα να χρησιμοποιηθεί. Ως εκ τούτου, περισσότερα εστιατόρια παραδίδουν ή παραλαμβάνουν τα γεύματά τους εναλλακτικά.
Η υποχρέωση εκμετάλλευσης
Οι περισσότερες μισθώσεις επαγγελματικών χώρων περιλαμβάνουν λειτουργική υποχρέωση. Αυτό σημαίνει ότι ο ενοικιαστής πρέπει να χρησιμοποιεί τις ενοικιαζόμενες επαγγελματικές εγκαταστάσεις. Σε ειδικές περιστάσεις, η υποχρέωση εκμετάλλευσης μπορεί να προκύψει από το νόμο, αλλά αυτό δεν συμβαίνει πάντα. Σχεδόν όλοι οι ιδιοκτήτες επιχειρήσεων και γραφείων χρησιμοποιούν τα μοντέλα ROZ. Οι γενικές διατάξεις που σχετίζονται με τα μοντέλα ROZ δηλώνουν ότι ο ενοικιαστής θα χρησιμοποιεί τον μισθωμένο χώρο «αποτελεσματικά, πλήρως, σωστά και προσωπικά». Αυτό σημαίνει ότι ο μισθωτής υπόκειται σε υποχρέωση λειτουργίας.
Μέχρι στιγμής, δεν υπάρχει κανένα μέτρο της γενικής κυβέρνησης στην Ολλανδία που να διατάσσει το κλείσιμο ενός εμπορικού κέντρου ή ενός χώρου γραφείων. Ωστόσο, η κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι όλα τα σχολεία, τα καταστήματα εστίασης και ποτού, τα αθλητικά και γυμναστήρια, οι σάουνες, τα σεξ κλαμπ και τα καφέ θα πρέπει να παραμείνουν κλειστά σε όλη τη χώρα μέχρι νεοτέρας. Εάν ένας ενοικιαστής υποχρεωθεί με εντολή της κυβέρνησης να κλείσει το μισθωμένο ακίνητο, ο ενοικιαστής δεν θα είναι υπεύθυνος για αυτό.
Πρόκειται για μια περίσταση που, σύμφωνα με την τρέχουσα εθνική κατάσταση, ο ενοικιαστής δεν θα πρέπει να λογοδοτήσει. Σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις, ο μισθωτής υποχρεούται επίσης να ακολουθεί τις κυβερνητικές οδηγίες. Ως εργοδότης, υποχρεούται επίσης να διασφαλίζει ένα ασφαλές εργασιακό περιβάλλον. Η υποχρέωση αυτή απορρέει από την μη έκθεση των εργαζομένων στον κίνδυνο μόλυνσης από κορωνοϊό. Υπό αυτές τις συνθήκες, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αναγκάσει τον ενοικιαστή να λειτουργήσει.
Λόγω της υγειονομικής περίθαλψης του προσωπικού ή / και των πελατών, βλέπουμε ότι οι ίδιοι οι ενοικιαστές επιλέγουν επίσης να κλείσουν οικειοθελώς το μισθωμένο ακίνητο, ακόμη και αν δεν έχουν λάβει εντολή από την κυβέρνηση. Υπό τις τρέχουσες συνθήκες, πιστεύουμε ότι οι ιδιοκτήτες δεν θα μπορούν να υποβάλουν αξίωση για εκπλήρωση της υποχρέωσης, καταβολή προστίμων ή αποζημίωση για ζημιές. Με βάση τον ορθολογισμό και τη δικαιοσύνη, καθώς και την υποχρέωση να περιορίσουμε όσο το δυνατόν περισσότερο τη ζημιά εκ μέρους του μισθωτή, δυσκολεύουμε να φανταστούμε ότι ένας ιδιοκτήτης θα αντιταχθεί σε (προσωρινό) κλείσιμο.
Διαφορετική χρήση του ενοικιαζόμενου ακινήτου
Προς το παρόν, τα κέντρα τροφίμων και ποτών είναι κλειστά. Ωστόσο, εξακολουθεί να επιτρέπεται η παραλαβή και η παράδοση φαγητού. Ωστόσο, μια συμφωνία ενοικίασης παρέχει τις περισσότερες φορές μια αυστηρή πολιτική σκοπού. τι κάνει τη συλλογή διαφορετική από ένα εστιατόριο. Ως αποτέλεσμα, ένας ενοικιαστής μπορεί να ενεργήσει αντίθετα με τη συμφωνία ενοικίασης και - ενδεχομένως - να χάσει πρόστιμα.
Στην τρέχουσα κατάσταση, ο καθένας έχει καθήκον να περιορίσει όσο το δυνατόν περισσότερο τη ζημιά του. Με τη μετάβαση σε λειτουργία παραλαβής / παράδοσης, ένας ενοικιαστής συμμορφώνεται. Υπό αυτές τις συνθήκες, είναι δύσκολο από κάθε άποψη να υπερασπιστεί την άποψη ότι αυτό είναι αντίθετο προς τον συμβατικό σκοπό. Στην πραγματικότητα, ένας ιδιοκτήτης είναι πιο πιθανό να έχει αξίωση για τον μισθωτή, εάν ο ενοικιαστής δεν κάνει ό, τι μπορεί για να διατηρήσει την επιχείρησή του σε λειτουργία για να είναι σε θέση να πληρώσει το ενοίκιο.
Συμπέρασμα
Με άλλα λόγια, όλοι είναι υποχρεωμένοι να περιορίσουν τη ζημιά τους όσο το δυνατόν περισσότερο. Η κυβέρνηση έχει ήδη ανακοινώσει εκτεταμένα μέτρα για να βοηθήσει τους επιχειρηματίες και να μειώσει την οικονομική τους πίεση. Συνιστάται η χρήση των δυνατοτήτων αυτών των μέτρων. Εάν ένας ενοικιαστής αρνείται να το πράξει, μπορεί να θεωρηθεί δύσκολο να μεταβιβάσετε τις απώλειες στον ιδιοκτήτη. Αυτό ισχύει και το αντίστροφο. Εν τω μεταξύ, οι πολιτικοί κάλεσαν επίσης τους ιδιοκτήτες να περιορίσουν το ενοίκιο κατά την επόμενη περίοδο, έτσι ώστε ο κίνδυνος να μοιραστεί.
Παρόλο που ο ενοικιαστής και ο ιδιοκτήτης έχουν συμβατική σχέση μεταξύ τους και η αρχή «η συμφωνία είναι συμφωνία». Συνιστούμε να μιλάτε μεταξύ σας και να εξετάζετε τις πιθανότητες. Ο ενοικιαστής και ο ιδιοκτήτης μπορεί να είναι σε θέση να συναντηθούν σε αυτές τις εξαιρετικές στιγμές. Ενώ ο ενοικιαστής δεν έχει εισόδημα λόγω του κλεισίματος, συνεχίζονται και τα έξοδα του ιδιοκτήτη. Είναι προς το συμφέρον όλων να επιβιώσουν και οι δύο επιχειρήσεις και να ξεπεράσουν αυτή την κρίση.
Με αυτόν τον τρόπο, ο ενοικιαστής και ο ιδιοκτήτης μπορούν να συμφωνήσουν ότι το ενοίκιο θα καταβληθεί προσωρινά εν μέρει και το έλλειμμα θα καλυφθεί όταν ανοίξουν ξανά οι επαγγελματικοί χώροι. Πρέπει να βοηθάμε ο ένας τον άλλον όπου είναι δυνατόν και, εξάλλου, οι ιδιοκτήτες δεν επωφελούνται από πτωχευμένους ενοικιαστές. Άλλωστε νέος ενοικιαστής δεν βρίσκεται εύκολα σε αυτούς τους καιρούς. Όποια επιλογή κι αν κάνετε, μην πάρετε βιαστικές αποφάσεις και αφήστε μας να σας συμβουλεύσουμε για τις δυνατότητες.
Επικοινωνία
Επειδή η τρέχουσα κατάσταση είναι τόσο απρόβλεπτη, μπορούμε να φανταστούμε ότι αυτό μπορεί να θέσει πολλά ερωτήματα για εσάς. Παρακολουθούμε στενά τις εξελίξεις και είμαστε στην ευχάριστη θέση να σας ενημερώνουμε για την τελευταία κατάσταση. Εάν έχετε οποιεσδήποτε ερωτήσεις σχετικά με αυτό το άρθρο, μην διστάσετε να επικοινωνήσετε με τους δικηγόρους της Law & More.
