Ποιος είναι υπεύθυνος: ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής;
Ο κύριος κανόνας
Ο κύριος κανόνας του Άρθρου 7:206 DCC είναι σαφής: ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να διορθώσει τα ελαττώματα κατόπιν αιτήματος του ενοικιαστή. Η υποχρέωση αυτή ισχύει εκτός εάν η αποκατάσταση είναι αδύνατη ή εκτός εάν η δαπάνη για αυτήν δεν μπορεί εύλογα να απαιτηθεί από τον ιδιοκτήτη. Επομένως, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί απλώς να αποφύγει την υποχρέωση επισκευής επικαλούμενος τα έξοδα. Για μικρές επισκευές ισχύει εξαίρεση. Οι επισκευές που, δυνάμει του νόμου ή του εθίμου, βαρύνουν τον ενοικιαστή δεν χρειάζεται να εκτελούνται από τον ιδιοκτήτη. Σκεφτείτε την αντικατάσταση μιας σπασμένης λαβής πόρτας, την επισκευή ενός κατεστραμμένου σοβατεπί ή την αποκατάσταση μικρών ελαττωμάτων που οι ενοικιαστές εύλογα αναμένεται να πραγματοποιήσουν οι ίδιοι. Τα όρια μεταξύ μιας «μικρής επισκευής για τον ενοικιαστή» και μιας «μεγάλης συντήρησης για τον ιδιοκτήτη» δεν είναι πάντα σαφή και συχνά οδηγεί σε συζήτηση στην πράξη.Συμβατικές αποκλίσεις μέσω όρων ROZ
Στην πράξη, οι μισθώσεις εμπορικών χώρων σχεδόν πάντα συνάπτονται με βάση τα τυποποιημένα μοντέλα του Συμβουλίου Ακινήτων (ROZ). Οι γενικές διατάξεις του ROZ για τους εμπορικούς χώρους περιέχουν εκτεταμένες αποκλίσεις από τον βασικό κανόνα του νόμου: πολλές υποχρεώσεις συντήρησης μετατίθενται συμβατικά από τον ιδιοκτήτη στον ενοικιαστή. Έτσι, στα μοντέλα ROZ, θέματα όπως η εσωτερική συντήρηση, η συντήρηση των εγκαταστάσεων, η αντικατάσταση των φθειρόμενων εξαρτημάτων και μερικές φορές ακόμη και οι μεγαλύτερες επισκευές βαρύνουν τον ενοικιαστή. Αυτό επιτρέπεται κατ' αρχήν, επειδή το καθεστώς 7:230a και, με την έγκριση του δικαστηρίου, και το καθεστώς 7:290 επιτρέπουν την απόκλιση από τον νόμο. Τα όρια καθορίζονται από την εύλογη και δίκαιη μεταχείριση και τους κανόνες για τις αδικαιολόγητα επαχθείς ρήτρες. Επομένως, είναι απαραίτητο να διαβάσετε προσεκτικά τις γενικές διατάξεις πριν υπογράψετε μια μίσθωση και να κατανοήσετε ποιες υποχρεώσεις συντήρησης βαρύνουν εσάς ως ενοικιαστή.Δικαιώματα ενοικιαστή για ελαττώματα επαγγελματικών χώρων
Απαιτώντας θεραπεία
Το πρώτο βήμα σε περίπτωση ελαττώματος είναι η έκδοση ειδοποίησης αθέτησης: μια γραπτή απαίτηση προς τον ιδιοκτήτη να διορθώσει το ελάττωμα εντός εύλογου χρονικού διαστήματος. Χωρίς ειδοποίηση αθέτησης, ο ιδιοκτήτης δεν θεωρείται αθέτηση και εσείς ως ενοικιαστής δεν έχετε καμία αξίωση για τα νόμιμα ένδικα μέσα. Η ειδοποίηση αθέτησης πρέπει να περιγράφει συγκεκριμένα ποιο είναι το ελάττωμα, εντός ποιας προθεσμίας πρέπει να γίνει η αποκατάσταση και ποιες συνέπειες αποδίδετε σε μια μη αποκατάσταση.Μείωση ενοικίου
Εάν, παρά την ειδοποίηση περί αθέτησης, ο ιδιοκτήτης δεν διορθώσει το ελάττωμα, ο ενοικιαστής δικαιούται, βάσει του άρθρου 7:207 DCC, ανάλογη μείωση του ενοικίου για την περίοδο κατά την οποία υφίσταται το ελάττωμα. Η μείωση υπολογίζεται σύμφωνα με την αναλογία μεταξύ της πραγματικής απόλαυσης που απολαμβάνει ο ενοικιαστής και της απόλαυσης που θα απολάμβανε χωρίς το ελάττωμα. Ο ενοικιαστής μπορεί να επιβάλει αυτήν τη μείωση μέσω του υποπεριφερειακού δικαστηρίου. Η μείωση του ενοικίου ισχύει από τη στιγμή που το ελάττωμα αναφέρεται στον ιδιοκτήτη, όχι μόνο από τη στιγμή της δικαστικής απόφασης. Συνεπώς, συνιστάται πάντα η αναφορά των ελαττωμάτων εγγράφως και το συντομότερο δυνατό, ώστε να τεκμηριώνεται επαρκώς η ημερομηνία έναρξης της μείωσης.Αποζημίωση
Εάν το ελάττωμα οφείλεται στον ιδιοκτήτη, για παράδειγμα επειδή δεν πραγματοποίησε την απαραίτητη συντήρηση ενώ γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει ότι το ελάττωμα ήταν επικείμενο, ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει πρόσθετη αποζημίωση βάσει του άρθρου 7:208 DCC. Η ζημία αυτή μπορεί να συνίσταται σε επακόλουθη απώλεια, όπως απώλεια κύκλου εργασιών λόγω του ελαττώματος ή έξοδα που έπρεπε να υποστεί ο ενοικιαστής για να συνεχίσει τις επιχειρηματικές του δραστηριότητες.Αυτοεπισκευή και απόσυρση
Εάν, μετά από νόμιμη ειδοποίηση περί αθέτησης και τη λήξη της καθορισμένης προθεσμίας, ο ιδιοκτήτης δεν διορθώσει το ελάττωμα, ο ενοικιαστής δικαιούται καταρχήν να πραγματοποιήσει ο ίδιος την επισκευή και να συμψηφίσει τα εύλογα έξοδα με το ενοίκιο (άρθρο 7:206(3) DCC). Το δικαίωμα αυτό, ωστόσο, υπόκειται σε περιορισμούς. Πρώτον, πρέπει να αφορά πραγματικά ένα ελάττωμα που ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να διορθώσει. Όποιος επισκευάζει μια υποχρέωση συντήρησης που βαρύνει συμβατικά τον ίδιο ως ενοικιαστή και μετακυλίει το κόστος δεν θα καταλήξει πουθενά. Δεύτερον, ο ενοικιαστής πρέπει να είναι σε θέση να αποδείξει ότι έδωσε στον ιδιοκτήτη την ευκαιρία να διορθώσει το ελάττωμα εκ των προτέρων και ότι ο ιδιοκτήτης δεν το έπραξε. Τρίτον, τα έξοδα που προκύπτουν δεν πρέπει να είναι δυσανάλογα. Ο συμψηφισμός με το ενοίκιο χωρίς να πληρούνται αυτές οι προϋποθέσεις μπορεί να οδηγήσει σε διαδικασίες για οφειλές ενοικίου. Συνεπώς, συνιστάται να ζητήσετε νομική συμβουλή πριν προχωρήσετε σε συμψηφισμό.Διατροφή, όροι ROZ και ρήτρες απαλλαγής
Οι γενικές διατάξεις του ROZ διαιρούν τη συντήρηση σε εξωτερική συντήρηση (για τον ιδιοκτήτη) και εσωτερική συντήρηση (για τον ενοικιαστή), αλλά το ακριβές όριο διαφέρει ανά έκδοση σύμβασης. Επιπλέον, οι γενικές διατάξεις περιέχουν τακτικά ρήτρες απαλλαγής: διατάξεις με τις οποίες ο ιδιοκτήτης αποκλείει ή περιορίζει την ευθύνη για ορισμένες ζημιές. Μια απαλλαγή δεν είναι πάντα έγκυρη. Εάν η ζημία προκύπτει από πρόθεση ή συνειδητή αμέλεια εκ μέρους του ιδιοκτήτη ή εάν η απαλλαγή είναι απαράδεκτη στις δεδομένες συνθήκες σύμφωνα με τα πρότυπα εύλογης και δίκαιης μεταχείρισης, το δικαστήριο μπορεί να ακυρώσει τη ρήτρα. Το ίδιο ισχύει εάν μια απαλλαγή χαρακτηρίζεται ως αδικαιολόγητα επαχθής ρήτρα κατά την έννοια του άρθρου 6:233 DCC. Με τους καταναλωτές αυτό συμβαίνει γρήγορα. με τους εμπορικούς ενοικιαστές ο πήχης είναι υψηλότερος, αλλά και εκεί υπάρχουν όρια. Ελέγξτε το μισθωτήριό σας πριν υπογράψετε για τον διαχωρισμό των ρητρών συντήρησης και απαλλαγής, ειδικά για μεγάλους χώρους ή υψηλά ενοίκια. Το κόστος των νομικών συμβουλών είναι συνήθως περιορισμένο σε σχέση με τους οικονομικούς κινδύνους που αναλαμβάνετε εάν υπογράψετε μια σύμβαση χωρίς να γνωρίζετε τις γενικές διατάξεις.Αναθεώρηση ενοικίου με την πάροδο του χρόνου
Για επαγγελματικούς χώρους 7:290, ο νόμος προσφέρει επίσης τη δυνατότητα αναθεώρησης του ενοικίου. Μετά τη λήξη της συμφωνημένης περιόδου μίσθωσης ή μετά από πέντε χρόνια σε περίπτωση μακροχρόνιας σύμβασης, οποιοδήποτε από τα μέρη μπορεί να ζητήσει από το υποπεριφερειακό δικαστήριο να προσαρμόσει το ενοίκιο στον μέσο όρο των ενοικίων συγκρίσιμων εμπορικών χώρων στην περιοχή κατά τα τελευταία πέντε χρόνια (άρθρο 7:303 DCC). Αυτό απαιτεί υποχρεωτική γνωμοδότηση εμπειρογνώμονα: το δικαστήριο διορίζει έναν ή περισσότερους εμπειρογνώμονες που καθορίζουν το ενοίκιο που είναι σύμφωνο με την αγορά. Αυτή η διαδικασία είναι ανοιχτή τόσο στον ιδιοκτήτη που θεωρεί ότι το ενοίκιο έχει γίνει πολύ χαμηλό όσο και στον ενοικιαστή που πιστεύει ότι πληρώνει πάρα πολλά. Το αποτέλεσμα είναι δεσμευτικό, εκτός εάν τα μέρη αποφασίσουν διαφορετικά με αμοιβαία συμφωνία. Για επαγγελματικούς χώρους 7:230, αυτό το νόμιμο δικαίωμα αναθεώρησης του ενοικίου δεν υπάρχει. Η προσαρμογή του ενοικίου είναι δυνατή μόνο μέσω συμβατικής οδού, συνήθως μέσω ρήτρας τιμαριθμικής αναπροσαρμογής. Η αναθεώρηση του ενοικίου ολοκληρώνει τον κύκλο της νομικής δυναμικής που περιβάλλει τους εμπορικούς χώρους: όχι μόνο η πρόσβαση στους χώρους και η λήξη της σύμβασης, αλλά και η τιμή που πληρώνετε, συν-καθορίζονται από το ισχύον καθεστώς.Περισσότερα από αυτήν τη σειρά σχετικά με το δίκαιο εμπορικής μίσθωσης
Αυτό το άρθρο αποτελεί μέρος της τριμερούς σειράς μας σχετικά με το δίκαιο των εμπορικών μισθώσεων. Διαβάστε και τα υπόλοιπα μέρη:- Μέρος 1: 7:290 ή 7:230a DCC; Ποιο καθεστώς μίσθωσης ισχύει για τον επαγγελματικό σας χώρο;
- Μέρος 2: Λήξη εμπορικής μίσθωσης: περίοδοι προειδοποίησης, λόγοι και παγίδες
Τι μπορείτε να κάνετε για τα ελαττώματα
Τα ελαττώματα σε επαγγελματικούς χώρους αποτελούν ένα συχνό και μερικές φορές δαπανηρό πρόβλημα. Είτε πρόκειται για στέγη που έχει διαρροή, είτε για ελαττωματική εγκατάσταση θέρμανσης είτε για καθυστερημένη συντήρηση που εμποδίζει τις επιχειρηματικές δραστηριότητες: ως ενοικιαστής έχετε συγκεκριμένα δικαιώματα, αλλά πρέπει να τα επικαλεστείτε ενεργά και να ακολουθείτε τη σωστή διαδικασία. Να αναφέρετε πάντα τα ελαττώματα γραπτώς, να εκδίδετε ειδοποίηση αθέτησης και να καταγράφετε τα πάντα. Ως ιδιοκτήτης, συνιστάται να διατηρείτε ένα σαφές σχέδιο συντήρησης και να μην επιτρέπετε στα ελαττώματα να επιμένουν. Η ευθύνη για επακόλουθες απώλειες μπορεί γρήγορα να ανέλθει σε σημαντικά ποσά.Law & More Συμβουλεύει τόσο τους ενοικιαστές όσο και τους ιδιοκτήτες εμπορικών χώρων σχετικά με ελαττώματα, την κατανομή της συντήρησης, την αναθεώρηση του ενοικίου και σχετικά θέματα. Επικοινωνήστε μαζί μας για μια συζήτηση χωρίς καμία υποχρέωση.Συχνές ερωτήσεις
Δικαιούμαι μείωση ενοικίου για ελάττωμα στον επαγγελματικό μου χώρο;
Ναι. Εάν υπάρχει ελάττωμα κατά την έννοια του άρθρου 7:204 DCC και ο ιδιοκτήτης δεν το διορθώσει εγκαίρως μετά από ειδοποίηση παράβασης, μπορείτε να ζητήσετε αναλογική μείωση του ενοικίου σύμφωνα με το άρθρο 7:207 DCC. Η μείωση αυτή ισχύει από τη στιγμή της γραπτής αναφοράς του ελαττώματος.
Ποιες μικρές επισκευές αφορούν τον λογαριασμό μου ως ενοικιαστή;
Οι μικρές επισκευές είναι επισκευές που, δυνάμει του νόμου ή του εθίμου, βαρύνουν εύλογα τον ενοικιαστή, όπως η αντικατάσταση χαλασμένων διακοπτών, η σφράγιση μικρών κενών σε αρμούς ή η επισκευή εξαρτημάτων που φθείρονται από την καθημερινή χρήση. Τα όρια με τη μεγάλη συντήρηση, η οποία βαρύνει τον ιδιοκτήτη, μπορεί να είναι ασαφή στην πράξη και μερικές φορές περιγράφονται περαιτέρω συμβατικά στις διατάξεις του ROZ.
Μπορώ να επισκευάσω μόνος μου ένα ελάττωμα και να αφαιρέσω το κόστος από το ενοίκιο;
Αυτό είναι δυνατό, αλλά μόνο εάν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις: έχει αποσταλεί ειδοποίηση αθέτησης, ο ιδιοκτήτης έχει αφήσει την προθεσμία να λήξει, πρόκειται για ελάττωμα που ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να διορθώσει και τα έξοδα είναι εύλογα. Ο συμψηφισμός χωρίς την εκπλήρωση αυτών των όρων μπορεί να οδηγήσει σε διαδικασίες για οφειλές ενοικίου.
Μπορώ ως ενοικιαστής να ελέγξω το ενοίκιο;
Για επαγγελματικό χώρο 7:290, μπορείτε, μετά τη συμφωνημένη περίοδο μίσθωσης ή μετά από πέντε χρόνια, να ζητήσετε από το υποπεριφερειακό δικαστήριο να προσαρμόσει το ενοίκιο στο ενοίκιο που συμμορφώνεται με την αγορά για συγκρίσιμο χώρο στην περιοχή (άρθρο 7:303 DCC). Για επαγγελματικό χώρο 7:230, αυτό το νόμιμο δικαίωμα δεν υφίσταται.
