Σε μια νεόδμητη ολλανδική κατοικία, ο εργολάβος της οικοδομής, και όχι ο πωλητής του οικοπέδου, είναι αυτός που ευθύνεται για τα κατασκευαστικά ελαττώματα, και από την 1η Ιανουαρίου 2024 η ευθύνη αυτή καλύπτει και ελαττώματα που δεν παρατηρήσατε κατά την παράδοση, εκτός εάν ο εργολάβος αποδείξει ότι δεν μπορούν να αποδοθούν σε αυτόν. Αυτό που καθορίζει τη θέση σας στην πράξη είναι η έκθεση παράδοσης, η ταχύτητα με την οποία υποβάλλετε γραπτή καταγγελία και το εάν η κατοικία καλύπτεται από ένα σύστημα εγγύησης όπως το Woningborg ή το SWK. Το άρθρο 7:761 του ολλανδικού αστικού κώδικα ορίζει τα εξωτερικά όρια: μια αξίωση λήγει δύο χρόνια μετά την υποβολή της διαμαρτυρίας σας και, για ένα κτίριο, σε κάθε περίπτωση είκοσι χρόνια μετά την παράδοση.
Αυτό το άρθρο καθορίζει τον τρόπο με τον οποίο ρυθμίζεται η ευθύνη για ελαττώματα σε νεόδμητες κατοικίες βάσει του ολλανδικού δικαίου περί κατασκευών , ποιες προθεσμίες ισχύουν, τι άλλαξε ο νόμος περί ποιότητας κατοικίας και τι πρέπει να κάνετε όταν εμφανιστεί ένα ελάττωμα.
Πώς συντάσσεται μια αγορά νέας κατασκευής
Ένα νεόδμητο σπίτι σχεδόν πάντα αγοράζεται βάσει ενός συμβολαιογραφικού συμβολαίου (koop-en aannemingsovereenkomst): ενός ενιαίου εγγράφου που περιέχει δύο διαφορετικές συμφωνίες. Η αγορά του οικοπέδου αποτελεί πώληση ακινήτου, το οποίο μεταβιβάζεται αργότερα με συμβολαιογραφικό έγγραφο, και η κατασκευή του σπιτιού αποτελεί σύμβαση έργου που διέπεται από τα άρθρα 7:750 και επόμενα του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα. Αυτός ο διαχωρισμός έχει σημασία, επειδή τα δύο μισά έχουν διαφορετικούς κανόνες και διαφορετικά αντισυμβαλλόμενα μέρη. Τα ερωτήματα σχετικά με το έδαφος, τον τίτλο ιδιοκτησίας και τα όρια ανήκουν στον πωλητή και στο δίκαιο των ακινήτων · τα ερωτήματα σχετικά με το ίδιο το σπίτι ανήκουν στον εργολάβο κατασκευής.
Επειδή το μισό της πώλησης αφορά μια κατοικία που αγοράστηκε από έναν καταναλωτή, πρέπει να είναι γραπτή και το άρθρο 7:2 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα δίνει στον αγοραστή μια νόμιμη προθεσμία περίσκεψης τριών ημερών μετά την παραλαβή αντιγράφου της υπογεγραμμένης συμφωνίας. Τα περισσότερα υποδείγματα συμβάσεων που χρησιμοποιούνται για νέες κατασκευές παρατείνουν αυτήν την περίοδο. Χρησιμοποιήστε το: μόλις ολοκληρωθεί η περίοδος περίσκεψης, η τεχνική περιγραφή, τα σχέδια και το χρονοδιάγραμμα πληρωμών καθορίζονται και αποτελούν το μέτρο σύγκρισης με το οποίο αξιολογείται κάθε μεταγενέστερη καταγγελία. Μια αναθεώρηση πριν υπογράψετε αξίζει πολύ περισσότερο από μια διαμάχη στη συνέχεια.
Μία προειδοποίηση σχετικά με τα έγγραφα. Οι όροι που αφορούν την πώληση ενός υπάρχοντος σπιτιού, όπως ένας όρος outerdomsclausule που περιορίζει την ευθύνη για φθορά λόγω ηλικίας ή ένας όρος niet-zelfbewoningslausule που χρησιμοποιείται από έναν πωλητή που δεν έζησε ποτέ στο ακίνητο, δεν έχουν θέση σε ένα νέο συμβόλαιο κατασκευής και δεν πρέπει να αντιγράφονται σε ένα. Εάν τους συναντάτε σε ένα προκαταρκτικό συμφωνητικό αγοράς για ένα σπίτι που δεν έχει ακόμη κατασκευαστεί, ρωτήστε γιατί υπάρχουν.
Τι θεωρείται ελάττωμα σε μια νεόδμητη κατοικία
Ένα ελάττωμα είναι οποιαδήποτε άποψη κατά την οποία το παραδοθέν έργο δεν ανταποκρίνεται στις προσδοκίες σας από τη σύμβαση, σε αντίθεση με τους ισχύοντες οικοδομικούς κανόνες. Δεν υπάρχει ξεχωριστός νομικός κατάλογος ελαττωμάτων για νέες κατασκευές. Το κριτήριο είναι η ίδια η συμφωνία, ιδίως η τεχνική περιγραφή και τα σχέδια, που συμπληρώνονται από τις απαιτήσεις δόμησης του δημοσίου δικαίου. Αυτές οι απαιτήσεις ορίζονται πλέον στον νόμο περί δόμησης (Besluit bouwwerken leefomgeving), ο οποίος αντικατέστησε τον νόμο περί δόμησης (Bouwbesluit 2012) την 1η Ιανουαρίου 2024, όταν τέθηκε σε ισχύ ο νόμος περί οικοδομικών έργων (Omgevingswet). Ένα σπίτι που πληροί τα σχέδια αλλά όχι τους οικοδομικούς κανόνες εξακολουθεί να είναι ελαττωματικό.
Η κλασική διάκριση είναι μεταξύ ορατών και κρυφών ελαττωμάτων, και αφορά τη στιγμή της παράδοσης και όχι τη σοβαρότητα του προβλήματος. Ένα ραγισμένο πλακάκι, μια κακοκρεμασμένη πόρτα, μια γρατσουνιά στο πλαίσιο ενός παραθύρου: αυτά είναι πράγματα που μπορεί να δει ένας αρκετά προσεκτικός αγοραστής περπατώντας μέσα στο σπίτι. Ελαττωματική καλωδίωση πίσω από γυψοσανίδα, ένας διαρροή σωλήνας σε μια επίστρωση δαπέδου, ανεπαρκής ενίσχυση σε ένα θεμέλιο: αυτά είναι κρυφά ελαττώματα που ανακαλύπτονται μόνο αργότερα, μερικές φορές χρόνια αργότερα. Το πού βρίσκεται η γραμμή σε μια δεδομένη περίπτωση είναι ζήτημα πραγματικότητας και καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό από αυτά που καταγράφει η αναφορά παράδοσης.
Δεν είναι κάθε ατέλεια ένα ελάττωμα που σας προσφέρει μια λύση. Η εργασία πρέπει να είναι κατάλληλη για κανονική χρήση ως κατοικία και να ταιριάζει με τα συμφωνηθέντα, αλλά μικρές αποκλίσεις που δεν επηρεάζουν τη χρήση, την αξία ή την ασφάλεια σπάνια δικαιολογούν κάτι περισσότερο από την επισκευή. Στο άλλο άκρο της κλίμακας βρίσκονται σοβαρά ελαττώματα : καθίζηση και μετακίνηση θεμελίων, στοιχεία που φέρουν φορτίο και δεν λειτουργούν, κατασκευές στέγης σε κίνδυνο, διείσδυση νερού μέσω ελαττωματικών λεπτομερειών ή μεμβρανών και εγκαταστάσεις που δεν είναι ασφαλείς. Αυτές είναι οι περιπτώσεις στις οποίες οι μεγάλες περίοδοι διακοπής και τα προγράμματα εγγύησης έχουν σημασία.
Για το ίδιο το οικόπεδο, το κριτήριο είναι η συμμόρφωση: το άρθρο 7:17 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα απαιτεί το ακίνητο που παραδίδεται να διαθέτει τις ιδιότητες που δικαιούται να αναμένει ο αγοραστής. Αυτή είναι η οδός για προβλήματα όπως το μολυσμένο έδαφος ή ο περιορισμός του τίτλου, όχι για μια στέγη που έχει διαρροή. Σημειώστε ότι ο κανόνας υποβολής καταγγελίας δύο μηνών του άρθρου 7:23 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα ισχύει για αγορές κινητών αγαθών από καταναλωτές και όχι για την αγορά κατοικίας. Για μια κατοικία, το πρότυπο είναι ότι πρέπει να υποβάλετε καταγγελία εντός εύλογου χρονικού διαστήματος.
Τι άλλαξε το Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
Ο νόμος Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2024 και αποτελεί τη σημαντικότερη αλλαγή για τους αγοραστές νεόδμητων κατοικιών εδώ και χρόνια. Έχει δύο μέρη δημοσίου δικαίου και δύο μέρη ιδιωτικού δικαίου, και έχουν διαφορετικά πεδία εφαρμογής.
Το δημόσιο δίκαιο εισήγαγε κατά το ήμισυ την ανεξάρτητη διασφάλιση ποιότητας. Για τα κτίρια κατηγορίας συνέπειας 1, η οποία καλύπτει συνηθισμένες μονοκατοικίες και μικρότερα εμπορικά ακίνητα, η δημοτική τεχνική αξιολόγηση κτιρίου έχει αντικατασταθεί από έναν ανεξάρτητο kwaliteitsborger που ελέγχει κατά τη διάρκεια της κατασκευής και εκδίδει δήλωση κατά την ολοκλήρωση. Η επέκταση αυτού του καθεστώτος στις εργασίες ανακαίνισης έχει αναβληθεί και δεν έχει οριστεί ημερομηνία. Η αξιολόγηση του συστήματος έχει προγραμματιστεί για το 2027. Μέχρι τότε, η ανακαίνιση συνεχίζεται υπό το προηγούμενο δημοτικό καθεστώς.
Το μισό του ιδιωτικού δικαίου είναι το μέρος που αλλάζει τα δικαιώματά σας και ισχύει γενικά για τις συμβάσεις κατασκευής και όχι μόνο για την κατηγορία συνεπειών 1. Τέσσερις αλλαγές έχουν σημασία για έναν αγοραστή.
- Ευθύνη για ελαττώματα που δεν ανακαλύφθηκαν κατά την παράδοση. Σύμφωνα με το άρθρο 7:758 παράγραφος 4 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα, ο ανάδοχος παραμένει υπεύθυνος μετά την παράδοση για ελαττώματα που δεν ανακαλύφθηκαν εκείνη τη στιγμή, εκτός εάν τα ελαττώματα αυτά δεν μπορούν να αποδοθούν σε αυτόν. Συνεπώς, το βάρος βαρύνει τον ανάδοχο και για τον καταναλωτή αυτός ο κανόνας είναι υποχρεωτικός: δεν μπορεί να εκχωρηθεί με σύμβαση.
- Ένα αρχείο παράδοσης. Το άρθρο 7:757α υποχρεώνει τον ανάδοχο να παράσχει στον πελάτη, μετά την ολοκλήρωση, φάκελο που να αποδεικνύει ότι το έργο πληροί τις συμφωνημένες απαιτήσεις, συμπεριλαμβανομένων σχεδίων, υπολογισμών και πληροφοριών σχετικά με τα υλικά και τις εγκαταστάσεις.
- Υποχρέωση γραπτής προειδοποίησης. Το άρθρο 7:757β απαιτεί από τον ανάδοχο να προειδοποιεί εγγράφως, χωρίς αμφιβολία και εγκαίρως για τυχόν ανακρίβειες στην ανάθεση και να επισημαίνει τις συνέπειες.
- Πληροφορίες σχετικά με την ασφάλεια. Το άρθρο 7:765α απαιτεί από τον ανάδοχο να ενημερώνει εγγράφως τον πελάτη-καταναλωτή εάν και πώς το έργο ασφαλίζεται ή διασφαλίζεται με άλλο τρόπο έναντι ελαττωμάτων και αφερεγγυότητας.
Το Wkb επίσης αυστηροποίησε τον κανόνα σχετικά με την παρακράτηση χρημάτων. Σύμφωνα με το άρθρο 7:768 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα, ένας καταναλωτής που κατασκευάζει μια κατοικία μπορεί να παρακρατήσει το τελευταίο πέντε τοις εκατό της συμβατικής τιμής σε μεσεγγύηση στον συμβολαιογράφο. Ο εργολάβος πρέπει τώρα να ενημερώσει εγγράφως τον αγοραστή ότι αυτό το ποσό θα αποδεσμευτεί μόνο εάν ο αγοραστής δεν φέρει αντίρρηση και ο συμβολαιογράφος πρέπει να ρωτήσει τον αγοραστή τι πρέπει να συμβεί με αυτό. Η παράδοση αυτού του πέντε τοις εκατό την ημέρα της παράδοσης αφαιρεί τον ισχυρότερο πρακτικό σας μοχλό, οπότε αντιμετωπίστε το ζήτημα σοβαρά.
Παράδοση: η στιγμή που καθορίζει τη θέση σας
Η παράδοση, στα ολλανδικά oplevering, είναι η στιγμή που ο εργολάβος δηλώνει ότι το έργο είναι έτοιμο και ο πελάτης το αποδέχεται. Το άρθρο 7:758 του ολλανδικού αστικού κώδικα αποδίδει δύο συνέπειες στην αποδοχή: ο κίνδυνος του έργου μετατίθεται στον πελάτη και ο εργολάβος απαλλάσσεται για ελαττώματα που ο πελάτης θα έπρεπε εύλογα να είχε ανακαλύψει εκείνη τη στιγμή. Από την 1η Ιανουαρίου 2024, η απαλλαγή αυτή δεν επεκτείνεται πλέον σε ελαττώματα που δεν ανακαλύφθηκαν, αλλά το θέμα είναι ότι όλα όσα μπορείτε να δείτε είναι δική σας ευθύνη να τα καταγράψετε.
Πάρτε την επιθεώρηση στα σοβαρά και μην την κάνετε μόνοι σας. Ένας ανεξάρτητος επιθεωρητής κτιρίων που θα σας συνοδεύει στο σπίτι θα δει πράγματα που δεν θα δει ένας αγοραστής που αγοράζει για πρώτη φορά, και το κόστος αυτής της επιθεώρησης καθορίζεται από την αγορά και όχι από τον νόμο, επομένως αξίζει να συγκρίνετε προσφορές. Δοκιμάστε τις εγκαταστάσεις, ανοίξτε τις βρύσες, ανοίξτε κάθε παράθυρο και πόρτα, ελέγξτε τα φινιρίσματα και τα επίπεδα σε σχέση με την τεχνική περιγραφή και φωτογραφίστε τα πάντα. Εάν το σπίτι δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί, μια επιθεώρηση πριν το κλείσιμο των τοίχων είναι πολύ πιο κατατοπιστική από μια εκ των υστέρων.
Κάθε σημείο που βρίσκετε καταγράφεται στην έκθεση παράδοσης, το proces-verbaal van oplevering, το οποίο υπογράφουν και τα δύο μέρη. Αυτό το έγγραφο αποτελεί την αποδεικτική βάση οποιασδήποτε μεταγενέστερης διαφοράς: καθορίζει τι ήταν ορατό, τι συμφωνήθηκε ως εκκρεμής εργασία και πότε θα διορθωνόταν. Μην υπογράφετε μια καθαρή έκθεση επειδή ο εργολάβος υπόσχεται να τακτοποιήσει τα πράγματα ανεπίσημα και μην αποδέχεστε μια έκθεση που περιγράφει αόριστα τα ελαττώματα. Όταν τα ελαττώματα είναι τόσο σοβαρά που το σπίτι δεν μπορεί εύλογα να χρησιμοποιηθεί, μπορείτε να αρνηθείτε εντελώς την παράδοση, αλλά αυτή είναι μια απόφαση με οικονομικές συνέπειες και δεν πρέπει να λαμβάνεται χωρίς συμβουλή.
Σύμφωνα με τα πρότυπα συμβάσεων που χρησιμοποιούνται στην ολλανδική αγορά νέων κατασκευών, μια περίοδος συντήρησης τριών μηνών έπεται της παράδοσης. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ο ανάδοχος πρέπει να διορθώσει τα σημεία που αναφέρονται στην έκθεση παράδοσης και τυχόν περαιτέρω ελαττώματα που προκύπτουν. Η περίοδος συντήρησης είναι συμβατική διευκόλυνση, όχι προθεσμία παραγραφής: όταν λήξει, τα νόμιμα δικαιώματά σας και οποιαδήποτε εγγύηση συνεχίζονται. Αυτό είναι επίσης το στάδιο στο οποίο η δέουσα επιμέλεια αποδίδει τον εαυτό της και όπου οι συμφωνίες μεταξύ του κατασκευαστή και των αναδόχων καθορίζουν σε ποιον πρέπει πραγματικά να απευθύνεστε.
Για πόσο χρονικό διάστημα ο ανάδοχος παραμένει υπεύθυνος
Δύο ξεχωριστά ρολόγια λειτουργούν και η σύγχυσή τους είναι ο πιο συνηθισμένος λόγος για τον οποίο μια καλή αξίωση αποτυγχάνει.
Το πρώτο είναι η υποχρέωση υποβολής καταγγελίας. Το άρθρο 6:89 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα απαιτεί να υποβάλετε καταγγελία εντός εύλογου χρονικού διαστήματος από την ανακάλυψη του ελαττώματος ή από την εύλογη προθεσμία που θα έπρεπε να έχετε ανακαλύψει. Δεν υπάρχει συγκεκριμένη προθεσμία δύο μηνών εδώ. Το τι είναι εύλογο εξαρτάται από τη φύση του ελαττώματος, την έρευνα που απαιτήθηκε και τη θέση του εργολάβου. Αυτό που είναι βέβαιο είναι ότι η σιωπή είναι μοιραία: ένας αγοραστής που ζει με μια διαρροή για δύο χρόνια πριν την αναφέρει θα δυσκολευτεί, ανεξάρτητα από την ουσία.
Το δεύτερο είναι η παραγραφή. Το άρθρο 7:761 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα ορίζει ότι κάθε αξίωση σχετικά με ελάττωμα σε παραδοθέν έργο παραγράφεται δύο χρόνια μετά την υποβολή της διαμαρτυρίας του πελάτη. Εάν ορίσετε στον εργολάβο προθεσμία για την αποκατάσταση του ελαττώματος, αυτή η διετής προθεσμία αρχίζει μόνο όταν λήξει η προθεσμία ή όταν ο εργολάβος καταστήσει σαφές ότι δεν θα επισκευάσει. Επιπλέον, υπάρχει μια μακρά περίοδος αναμονής: η αξίωση παραγράφεται σε κάθε περίπτωση είκοσι χρόνια μετά την παράδοση στην περίπτωση ενός κτιρίου και δέκα χρόνια μετά την παράδοση σε όλες τις άλλες περιπτώσεις. Μια τρέχουσα προθεσμία παραγραφής μπορεί να διακοπεί με γραπτή απαίτηση σύμφωνα με το άρθρο 3:317 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα και, εάν υπάρχει οποιαδήποτε αμφιβολία σχετικά με την ημερομηνία, η διακοπή είναι φθηνή και η απώλεια της αξίωσης όχι.
Σημειώστε τι δεν είναι αυτές οι περίοδοι. Δεν αποτελούν υπόσχεση ότι ο εργολάβος ευθύνεται για οτιδήποτε για είκοσι χρόνια. Σηματοδοτούν μόνο το εξωτερικό όριο εντός του οποίου μπορεί να ασκηθεί μια υφιστάμενη αξίωση. Το αν η αξίωση υφίσταται τελικά εξαρτάται από το αν το έργο ήταν ελλιπές και αν το ελάττωμα μπορεί να αποδοθεί στον εργολάβο.
Τα συστήματα εγγύησης Woningborg και SWK
Τα περισσότερα νεόδμητα σπίτια στην Ολλανδία πωλούνται με κάλυψη από ένα ίδρυμα εγγυήσεων, στην πράξη από το Woningborg ή το SWK. Πρόκειται για συμβατική προστασία παράλληλα με τους νομοθετικούς κανόνες, όχι για υποκατάστατό τους, και δεν είναι αυτόματη: ελέγξτε τη σύμβαση για να δείτε εάν το σπίτι είναι καταχωρημένο και ζητήστε το πιστοποιητικό.
Ένα τέτοιο σχέδιο κάνει δύο πράγματα. Το waarborg σας προστατεύει σε περίπτωση που ο εργολάβος αφερεγγυοποιηθεί πριν ολοκληρωθεί το σπίτι, κανονίζοντας την ολοκλήρωση ή αποζημιώνοντας για την απώλεια. Η εγγύηση καλύπτει ελαττώματα στο ολοκληρωμένο σπίτι. Σύμφωνα με τον κανονισμό για τη νέα κατασκευή του Woningborg, η εγγύηση ποιότητας ξεκινά τρεις μήνες μετά την παράδοση, μόλις ολοκληρωθεί η περίοδος συντήρησης, και στη συνέχεια διαρκεί έξι χρόνια για τα περισσότερα στοιχεία. Για σοβαρά ελαττώματα, δηλαδή ελαττώματα που επηρεάζουν την αρτιότητα της κατασκευής ή καθιστούν την κατοικία ακατάλληλη για κατοίκηση, η εγγύηση ισχύει για δέκα χρόνια. Η κάλυψη μεταβιβάζεται σε επόμενο ιδιοκτήτη εάν το σπίτι πωληθεί εντός αυτής της περιόδου.
Δύο πρακτικά σημεία. Πρώτον, η εγγύηση έχει τη δική της διαδικασία κοινοποίησης και τις δικές της προθεσμίες, οι οποίες ισχύουν ανεξάρτητα από τις νομοθετικά προβλεπόμενες, επομένως μια καταγγελία βάσει του συστήματος δεν διαφυλάσσει από μόνη της την αξίωσή σας κατά του εργολάβου και ισχύει εξίσου και το αντίστροφο. Δεύτερον, τα συστήματα εξαιρούν πολλά: η φυσιολογική φθορά, η εργασία που εκτελέσατε εσείς ή κάποιος τρίτος μόνος σας και οι επακόλουθες ζημιές συνήθως δεν καλύπτονται. Διαβάστε τον κανονισμό που ισχύει για το πιστοποιητικό σας και όχι μια γενική περίληψή του.
Αναφορά ελαττώματος και επιβολή της αξίωσής σας
Ξεκινήστε γραπτώς και ξεκινήστε νωρίς. Περιγράψτε το ελάττωμα, πότε και πώς εμφανίστηκε, ανατρέξτε στην τεχνική περιγραφή ή στο σχέδιο από το οποίο αποκλίνει και ορίστε μια συγκεκριμένη και εύλογη προθεσμία για την επισκευή. Μια επιστολή αυτού του είδους αποτελεί ειδοποίηση παράβασης σύμφωνα με το άρθρο 6:82 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα και είναι αυτή που θέτει τον ανάδοχο σε παράβαση εάν η προθεσμία παρέλθει άπρακτη. Στείλτε την ταχυδρομικώς ή μέσω email με επιβεβαίωση παράδοσης και φυλάξτε ολόκληρο το αρχείο: φωτογραφίες με ημερομηνίες, αλληλογραφία, την αναφορά παράδοσης και τον φάκελο παράδοσης.
Εάν ο εργολάβος αμφισβητήσει την αιτία, μια έκθεση ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα είναι συνήθως καθοριστική, επειδή οι περισσότερες κατασκευαστικές διαφορές βασίζονται στην αιτιώδη συνάφεια και όχι στο νόμο. Όταν μια έκθεση που λαμβάνεται από ένα μέρος είναι απίθανο να γίνει δεκτή, η ολλανδική διαδικασία σάς επιτρέπει να υποβάλετε αίτηση στο δικαστήριο για προσωρινή πραγματογνωμοσύνη, και όταν τα γεγονότα εξαρτώνται από όσα ειπώθηκαν ή έγιναν επί τόπου, μια προκαταρκτική εξέταση μαρτύρων μπορεί να εξασφαλίσει τα αποδεικτικά στοιχεία πριν από την έναρξη της διαδικασίας.
Μόλις διαπιστωθεί η αθέτηση, μπορείτε να ζητήσετε επισκευή, να εκτελέσετε οι ίδιοι τις εργασίες και να διεκδικήσετε το κόστος ως αποζημίωση σύμφωνα με το άρθρο 6:74 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα ή, σε σοβαρές περιπτώσεις, να λύσετε τη σύμβαση σύμφωνα με το άρθρο 6:265. Μπορείτε επίσης να αναστείλετε την πληρωμή των δόσεων που εξακολουθούν να οφείλονται, κάτι που σε ένα νέο έργο κατασκευής είναι συχνά η πιο αποτελεσματική διαθέσιμη πίεση.
Το πού θα καταλήξει η διαφορά εξαρτάται από τη σύμβαση. Οι συμβάσεις νέων κατασκευών συνήθως ορίζουν το Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, το διαιτητικό όργανο κατασκευών ή την Geschillencommissie στο πλαίσιο του συστήματος εγγύησης. Ένας καταναλωτής δεν δεσμεύεται απλώς από μια τέτοια ρήτρα: το άρθρο 6:236 του ολλανδικού αστικού κώδικα απαιτεί να δοθεί στον καταναλωτή προθεσμία τουλάχιστον ενός μηνός για να επιλέξει τα τακτικά δικαστήρια. Εάν η ταχύτητα έχει σημασία, για παράδειγμα με ενεργή εισροή υδάτων, οι διαδικασίες ασφαλιστικών μέτρων ενώπιον του αστικού δικαστηρίου παραμένουν διαθέσιμες παράλληλα με οποιαδήποτε οδό διαιτησίας. Για μια ευρύτερη εικόνα των επιλογών, ανατρέξτε στην επισκόπηση της επίλυσης διαφορών στην Ολλανδία και στον τρόπο με τον οποίο το ολλανδικό κατασκευαστικό δίκαιο συγκρίνεται με τα διεθνή πρότυπα.
Λάθη που κοστίζουν στους αγοραστές την αξίωσή τους
Τα επαναλαμβανόμενα σφάλματα είναι διαδικαστικά και όχι τεχνικά. Η υπογραφή μιας καθαρής έκθεσης παράδοσης με βάση μια προφορική υπόσχεση είναι η πρώτη, επειδή δίνει στον ανάδοχο το επιχείρημα ότι δεν υπήρξε κάποιο πρόβλημα. Η αποδέσμευση της παρακράτησης του πέντε τοις εκατό την ημέρα της παράδοσης είναι η δεύτερη. Η υπόθεση ότι ισχύει ο κανόνας των δύο μηνών ή, αντίστροφα, ότι ισχύει είκοσι χρόνια άνευ όρων προστασίας είναι η τρίτη. Η πραγματική προθεσμία είναι δύο χρόνια μετά την ένστασή σας.
Δύο ακόμη λάθη αφορούν τα έγγραφα. Οι αγοραστές απευθύνονται συνήθως στον κατασκευαστή όταν η υποχρέωση κατασκευής βαρύνει τον εργολάβο ή και το αντίστροφο, και χάνουν μήνες κάνοντας αυτό. Η koop-en aannemingsovereenkomst σας λέει ποιο είναι ποιο. Και οι αγοραστές που νοικιάζουν το ακίνητο αμέσως μετά την παράδοση ανακαλύπτουν ότι ένας ενοικιαστής περιπλέκει την πρόσβαση για επισκευές και ότι τα δικαιώματα του ενοικιαστή περιορίζουν τι μπορεί να γίνει και πότε. Εάν το σχέδιο είναι η ενοικίαση, φροντίστε για την αποκατάσταση των ελαττωμάτων πριν από την έναρξη της μίσθωσης.
Τέλος, μην αντιμετωπίζετε τη σύμβαση ως τυποποιημένη. Τα όρια ευθύνης, οι εξαιρέσεις για επακόλουθη ζημία και οι ρήτρες που μεταθέτουν τον κίνδυνο των συνθηκών του εδάφους είναι συνηθισμένα και, παρόλο που ένας καταναλωτής δεν μπορεί να στερηθεί την υποχρεωτική προστασία του άρθρου 7:758 παράγραφος 4, πολλά άλλα είναι διαπραγματεύσιμα. Οι κανόνες για την προστασία των καταναλωτών στις συμβάσεις και ο γενικός έλεγχος των συμβάσεων, όπως περιγράφεται στον οδηγό μας για το ολλανδικό δίκαιο των συμβάσεων, ισχύουν εδώ όπως ακριβώς και για τις εμπορικές συμφωνίες , και ένας στοχευμένος έλεγχος της σύμβασης πριν από την υπογραφή είναι πολύ φθηνότερος από την προσφυγή σε δικαστική διαμάχη.
Τι να κάνετε όταν εμφανιστεί κάποιο ελάττωμα
Ενεργήστε την ημέρα που το παρατηρείτε. Φωτογραφίστε το ελάττωμα, σημειώστε την ημερομηνία και στείλτε στον εργολάβο μια γραπτή καταγγελία που να περιγράφει τι είναι λάθος και τι θέλετε να γίνει, εντός εύλογης προθεσμίας. Μην αποδεσμεύετε χρήματα παρακράτησης όσο το σημείο είναι ανοιχτό και μην αφήσετε μια άτυπη υπόσχεση να αντικαταστήσει μια γραπτή επιβεβαίωση. Εάν ο εργολάβος αμφισβητεί την αιτία, αναθέστε σε έναν εμπειρογνώμονα πριν η έρευνα σταματήσει.
Η κατάσταση δεν διαφέρει αν αγοράσατε το ακίνητο από κοινού ή ως νεοφερμένος στην Ολλανδία. Οι οδηγίες μας για την αγορά ενός σπιτιού από κοινού και για την αγορά ενός σπιτιού στην Ολλανδία ως ομογενής καθορίζουν τα σημεία που συνήθως αποθαρρύνουν τους αγοραστές, και ένας δικηγόρος ακινήτων μπορεί να σας πει μέσα σε μία μόνο συνάντηση εάν ένα ελάττωμα αξίζει να διωχθεί και εναντίον ποίου. Εάν οι διαδικασίες καταστούν αναπόφευκτες, ένας δικηγόρος ακινήτων θα εξετάσει την αξίωση από την ειδοποίηση αθέτησης μέχρι τη διαιτησία ή το δικαστήριο.
Συχνές ερωτήσεις
Οι αγοραστές νεόδμητων κατοικιών στην Ολλανδία έχουν συγκεκριμένες νομοθετικές προστασίες και συμβατικές εγγυήσεις σε περίπτωση εμφάνισης ελαττωμάτων. Οι παρακάτω ερωτήσεις καλύπτουν τα σημεία που προκύπτουν συχνότερα στην πράξη.
Ποια είναι τα δικαιώματα ενός ιδιοκτήτη κατοικίας όταν αντιμετωπίζει ελαττώματα μετά την αγορά ενός νεόδμητου σπιτιού στην Ολλανδία;
Έχετε ισχυρότερη νομική προστασία όταν αγοράζετε ένα νεόδμητο σπίτι σε σύγκριση με ένα υπάρχον ακίνητο. Ο εργολάβος κατασκευής παραμένει υπεύθυνος για ελαττώματα ακόμη και μετά την ανάληψη της κυριότητας του ακινήτου.
Πρέπει να υποβάλετε γραπτή καταγγελία στον εργολάβο εντός εύλογου χρονικού διαστήματος από την ανακάλυψη ελαττώματος. Ο κανόνας των δύο μηνών που συχνά αναφέρεται ισχύει για αγορές κινητών αγαθών από καταναλωτές και όχι για σπίτια. Μόλις υποβάλετε την καταγγελία, το άρθρο 7:761 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα σάς δίνει προθεσμία δύο ετών για να υποβάλετε την αγωγή σας.
Ο ανάδοχος πρέπει να κανονίσει μια επιθεώρηση πριν από την παράδοση πριν από την ανάληψη της κυριότητας. Δεν πρέπει ποτέ να υπογράψετε τα έγγραφα αποδοχής μέχρι να ολοκληρώσει ένας ανεξάρτητος επαγγελματίας μια διεξοδική επιθεώρηση.
Πώς εφαρμόζεται η περίοδος εγγύησης σε ελαττώματα που ανακαλύπτονται σε μια νέα κατασκευή κατοικίας;
Τα πρότυπα συμβόλαια που χρησιμοποιούνται για νέες κατασκευές προβλέπουν περίοδο συντήρησης τριών μηνών μετά την παράδοση, κατά την οποία ο ανάδοχος πρέπει να διορθώσει τα σημεία που καταγράφονται στην έκθεση παράδοσης και τυχόν περαιτέρω ελαττώματα που εμφανίζονται.
Από την 1η Ιανουαρίου 2024, ο ανάδοχος ευθύνεται επίσης για ελαττώματα που δεν ανακαλύφθηκαν κατά την παράδοση, εκτός εάν αποδείξει ότι δεν μπορούν να αποδοθούν σε αυτόν. Η αξίωση παραγράφεται δύο χρόνια μετά την υποβολή της διαμαρτυρίας σας και, για ένα κτίριο, σε κάθε περίπτωση είκοσι χρόνια μετά την παράδοση.
Ένα κατασκευαστικό λάθος χαρακτηρίζεται ως σοβαρό όταν καθιστά το ακίνητο άχρηστο ή δημιουργεί κίνδυνο κατάρρευσης. Ο εργολάβος μπορεί να αποφύγει την ευθύνη μόνο αποδεικνύοντας ότι το ελάττωμα δεν ήταν δικό του λάθος.
Ποια βήματα πρέπει να γίνουν για να υποβληθεί αξίωση σχετικά με κατασκευαστικά ελαττώματα στον κατασκευαστή ή τον κατασκευαστή;
Πρέπει να τεκμηριώνετε γραπτώς κάθε ελάττωμα που εντοπίζετε. Τραβήξτε φωτογραφίες και τηρείτε λεπτομερή αρχεία για το πότε εμφανίστηκε κάθε πρόβλημα.
Στείλτε γραπτή ειδοποίηση στον ανάδοχο εντός εύλογου χρονικού διαστήματος από την ανακάλυψη του ελαττώματος. Η ειδοποίησή σας θα πρέπει να περιγράφει με σαφήνεια το πρόβλημα και να ζητά επισκευές ή αποζημίωση.
Ζητήστε από έναν ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα κτιρίων να επιθεωρήσει το ελάττωμα και να συντάξει μια επαγγελματική έκθεση. Αυτή η τεκμηρίωση καθίσταται απαραίτητη εάν ο εργολάβος αρνηθεί να αντιμετωπίσει το πρόβλημα.
Εάν ο εργολάβος δεν διορθώσει το ελάττωμα ή δεν καταβάλει αποζημίωση, θα πρέπει να καταθέσετε αγωγή. Επικοινωνήστε με έναν δικηγόρο ακινήτων για να εξετάσει το συμβόλαιο αγοράς σας και να αξιολογήσει τις νομικές σας επιλογές.
Υπάρχουν συγκεκριμένες νομοθετικές προστασίες για τους αγοραστές νέων κατοικιών έναντι κατασκευαστικών ελαττωμάτων στην Ολλανδία;
Η ολλανδική νομοθεσία απαιτεί από τους εργολάβους να παραδώσουν ένα σπίτι που πληροί τις προδιαγραφές της συμφωνίας αγοράς σας. Το ακίνητο πρέπει να είναι κατάλληλο για κανονική οικιστική χρήση.
Ο ανάδοχος δεν μπορεί να περιορίσει την ευθύνη του για σοβαρά ελαττώματα μέσω ρητρών στη σύμβαση αγοράς. Για τις αγορές νέων κατοικιών ισχύουν οι τυπικοί κανόνες προστασίας των καταναλωτών.
Από την 1η Ιανουαρίου 2024, το άρθρο 7:758 παράγραφος 4 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα επιβάλλει την ευθύνη στον ανάδοχο: για ελαττώματα που δεν ανακαλύφθηκαν κατά την παράδοση, ευθύνεται, εκτός εάν αποδείξει ότι δεν μπορούν να αποδοθούν σε αυτόν. Για τον καταναλωτή, ο κανόνας αυτός είναι υποχρεωτικός.
Ποιος είναι ο ρόλος της εγγύησης κατασκευής κατοικίας (Woningborg) στην αντιμετώπιση ελαττωμάτων σε νεόδμητες κατοικίες;
Το πρόγραμμα Woningborg παρέχει πρόσθετη προστασία σε περίπτωση πτώχευσης του εργολάβου σας ή αδυνατεί να ολοκληρώσει το έργο. Αυτή η εγγύηση καλύπτει την ολοκλήρωση της κατασκευής και τις αποκαταστάσεις δομικών ελαττωμάτων.
Δεν περιλαμβάνουν όλα τα νεόδμητα σπίτια κάλυψη Woningborg. Ελέγξτε το συμφωνητικό αγοράς σας για να επιβεβαιώσετε εάν ο κατασκευαστής ενέγραψε το ακίνητό σας σε αυτό το πρόγραμμα.
Σύμφωνα με τον κανονισμό νέας κατασκευής του Woningborg, η εγγύηση ξεκινά τρεις μήνες μετά την παράδοση και διαρκεί έξι χρόνια για τα περισσότερα στοιχεία και δέκα χρόνια για σοβαρά ελαττώματα που επηρεάζουν την αρτιότητα της κατασκευής ή καθιστούν το σπίτι ακατάλληλο για κατοίκηση. Αυτή η προστασία συμπληρώνει αντί να αντικαθιστά τις νομικές υποχρεώσεις του εργολάβου.
Πώς καθορίζει η ολλανδική νομοθεσία την ευθύνη για κατασκευαστικά ελαττώματα που διαπιστώνονται μετά τη νόμιμη μεταβίβαση ακινήτου;
Η μεταβίβαση της κυριότητας δεν τερματίζει την ευθύνη του εργολάβου για ελαττώματα σε νεόδμητες κατοικίες. Ο εργολάβος παραμένει υπεύθυνος κατά τη διάρκεια όλων των περιόδων εγγύησης, ανεξάρτητα από το ποιος είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου.
Τα δικαστήρια εξετάζουν εάν το ελάττωμα ήταν ορατό κατά τον έλεγχο πριν από την παράδοση. Δεν μπορείτε να ζητήσετε αποζημίωση για προφανή ελαττώματα που θα έπρεπε να έχετε παρατηρήσει και αναφέρει πριν υπογράψετε τα έγγραφα αποδοχής.
Σε αντίθεση με τα παλαιότερα σπίτια, μπορείτε να θεωρήσετε τον εργολάβο υπεύθυνο για προβλήματα που κανονικά θα προέκυπταν από την ηλικία και τη φθορά. Η ηλικία του ακινήτου δεν δικαιολογεί ελαττώματα σε νεόδμητα σπίτια κατά τη διάρκεια των περιόδων εγγύησης.
