Erfpacht: εξήγηση για τη μακροχρόνια μίσθωση γης στην Ολλανδία για τους αγοραστές

Εάν είστε αγορά κατοικίας στην Ολλανδία, και ιδιαίτερα σε Amsterdam, τα στοιχεία μπορεί να αναφέρουν ότι το ακίνητο είναι op erfpacht...Στη συνέχεια, δεν αγοράζετε τη γη, αλλά ένα περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα επί της γης κάποιου άλλου, με όρους που έχουν συνταχθεί από τον εν λόγω γαιοκτήμονα, περίπου έναν αιώνα πριν. Αυτοί οι όροι καθορίζουν τι πληρώνετε, για πόσο χρονικό διάστημα και αν μια τράπεζα θα σας δανείσει καθόλου.

Τι είναι το erfpacht στο ολλανδικό δίκαιο περί ιδιοκτησίας

Το Erfpacht είναι ένα περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα ( beperkt recht ) που δίνει το δικαίωμα στον κάτοχό του, τον erfpachter , να κατέχει και να χρησιμοποιεί ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλον (άρθρο 5:85 BW). Ο γαιοκτήμονας παραμένει κύριος της γης. Το δικαίωμα του erfpachter είναι εμπράγματο δικαίωμα, όχι συμβατικό: καταχωρείται στο Κτηματολόγιο (Kadaster), μπορεί να πωληθεί, να υποθηκευτεί και να κληρονομηθεί και εξακολουθεί να ισχύει μετά την πώληση της γης.

Το συμβόλαιο μπορεί να υποχρεώνει τον erfpachter να καταβάλλει ένα περιοδικό ποσό, τον κανόνα ή το ενοίκιο γης (άρθρο 5:85 BW). Ο κανόνας δεν απαιτείται από τον νόμο, αλλά σχεδόν όλα τα οικιστικά erfpacht διαθέτουν έναν. Διαφορετικά, ο erfpachter έχει σε γενικές γραμμές τη χρήση που θα είχε ο ιδιοκτήτης (άρθρο 5:89 BW), συμπεριλαμβανομένων των καρπών του ακινήτου και του δικαιώματος μίσθωσής του, και οι επισκευές βαρύνουν αυτόν. Αυτό που δεν μπορεί να κάνει είναι να αλλάξει τον προορισμό του ακινήτου ή να εκτελέσει εργασίες που οι όροι επιφυλάσσονται στη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη.

Η πλήρης κυριότητα ( volle eigendom ) είναι αέναη, δεν κοστίζει τίποτα για να διατηρηθεί και υπόκειται μόνο στον γενικό νόμο. Το Erfpacht ασκείται σε γη άλλου, διέπεται από τους όρους αυτού του ιδιοκτήτη και μπορεί να αναθεωρηθεί ή να λήξει. Ένα διαμέρισμα σε erfpacht με ισχύοντα κανόνα συνήθως αξίζει λιγότερο από το ίδιο διαμέρισμα σε πλήρη κυριότητα και το χάσμα δεν είναι πάντα ορατό στην τιμή ζήτησης.

Erfpacht, opstal και μίσθωση κτιρίου

• Έρφπαχτ δίνει το δικαίωμα κατοχής και χρήσης γης άλλου (άρθρο 5:85 BW). Τα κτίρια στο οικόπεδο γενικά αποτελούν μέρος του δικαιώματος erfpacht.
• Όπσταλ, το δικαίωμα επιφανείας (άρθρο 5:101 BW), δίνει το δικαίωμα να έχει κανείς ή να αποκτά κτίρια, έργα ή φυτεύσεις σε, πάνω ή πάνω από γη άλλου, παραβιάζοντας τον κανόνα ότι ένα κτίριο ανήκει στον ιδιοκτήτη του εδάφους. Μπορεί να συνεπάγεται πληρωμή που ονομάζεται τιμωρία, και συχνά παραχωρείται ως εξαρτώμενο δικαίωμα παράλληλα με το erfpacht ή μια μίσθωση — για ένα καλώδιο, ηλιακούς συλλέκτες — αν και μπορεί να σταθεί και αυτόνομο. Οι νομοθετικοί κανόνες για το erfpacht ισχύουν αντίστοιχα και για το δικαίωμα επιφανείας (άρθρο 5:104 BW).
• Ενοίκιο, μια μίσθωση κτιρίου ή κατοικίας, είναι μια σύμβαση, όχι ένα εμπράγματο δικαίωμα: δεν υπάρχει καταχωρήσιμο συμφέρον, δεν υπάρχει υποθήκη και ισχύουν οι κανόνες μίσθωσης του Βιβλίου 7 BW. Ένας ενοικιαστής πληρώνει ενοίκιο για την κατοχή· ένας erfpachter πληρώνει έναν κανόνα για ένα δικαίωμα ιδιοκτησίας που κατέχει και μπορεί να πουλήσει.

Η πράξη και οι γενικοί όροι

Ένα δικαίωμα erfpacht δημιουργείται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρείται στα δημόσια μητρώα. Το erfpachtakte ορίζει τους επιμέρους όρους — πλοκή, διάρκεια, αρχικό κανόνα, επιτρεπόμενη χρήση — και στη συνέχεια σχεδόν πάντα δηλώνει ένα σύνολο γενικών όρων που εφαρμόζονται. Αυτοί οι γενικοί όροι αποτελούν την ουσία της συμφωνίας: μηχανισμός αναθεώρησης, κανόνες εξαγοράς, απαιτήσεις συναίνεσης, καθεστώς αποζημίωσης, εξουσίες καταγγελίας.

Οι όροι του έτους έκδοσης διέπουν

Αυτό είναι το σημείο που παραβλέπεται συχνότερα και είναι καθοριστικό. Ένας δήμος δεν έχει ένα ενιαίο σύνολο όρων αλλά μια σειρά από όρους, που εκδίδονται σε διαφορετικά έτη, καθένας από τους οποίους διέπει τα οικόπεδα που παραχωρούνται βάσει αυτού. AmsterdamΤα σετ προσδιορίζονται ανά έτος — μεταξύ αυτών οι σειρές AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 και 2016, εκ των οποίων οι σειρές AB 1994, AB 2000 και AB 2016 είναι οι σειρές που συναντώνται συχνότερα σήμερα. Οι διαφορές δεν είναι αισθητικές: τα παλαιότερα σετ μπορούν να δώσουν στον κάτοχο ευρεία διακριτική ευχέρεια όσον αφορά την αναθεώρηση και περιορισμένα δικαιώματα αποζημίωσης.

Το ερώτημα δεν είναι ποτέ «ποιοι είναι οι όροι erfpacht σε αυτήν την πόλη;» αλλά «ποιο σύνολο ισχύει για αυτό το οικόπεδο;» Η απάντηση βρίσκεται στο Kadaster: η πράξη ίδρυσης και τυχόν μεταγενέστερες πράξεις τροποποίησης αναφέρουν τους όρους ανά έτος. Ζητήστε από τον συμβολαιογράφο σας να λάβει την πράξη και το πλήρες κείμενο αυτών των όρων και να τους διαβάσει — όχι μια περίληψη, όχι την παράγραφο του αντιπροσώπου.

Το ενοίκιο γης (κανόνας)

Ο κανόνας είναι η περιοδική πληρωμή για τη χρήση της γης. Η συνήθης δομή είναι ένα ποσοστό κανόνα που εφαρμόζεται σε μια εκτιμώμενη αξία γης, η οποία προκύπτει υπολειμματικά, από ένα ποσοστό της αξίας του ακινήτου ή από έναν πίνακα. Amsterdam Αυτός ο παράγοντας είναι η τιμή buurtstraatquote, η οποία εκφράζει την αξία της γης ως ποσοστό της αξίας του ακινήτου για τον εν λόγω δρόμο.

Μεταξύ των αναθεωρήσεων, οι περισσότερες σύγχρονες συνθήκες αναπροσαρμόζουν τον κανόνα ετησίως σε σχέση με έναν δείκτη τιμών καταναλωτή. Η αναπροσαρμογή δεν είναι αναθεώρηση: παρακολουθεί τον πληθωρισμό και είναι προβλέψιμη, ενώ η αναθεώρηση επαναφέρει την υποκείμενη αξία της γης και μπορεί να πολλαπλασιάσει τον κανόνα. Η μη πληρωμή μπορεί τελικά να κοστίσει στον μισθωτή το ίδιο το δικαίωμα.

Οι τρεις τύποι erfpacht

Τα Voortdurend και eeuwigdurend αποδίδονται και τα δύο ως «perpetual» (αέναο) στα αγγλικά. Δεν είναι το ίδιο και η διαφορά αξίζει πολλά χρήματα. Ένα δικαίωμα αέναης διάρκειας μπορεί επίσης να έχει έναν κανόνα που εξαγοράζεται μόνο για μια περίοδο: η διάρκεια και η εξαγορά είναι ξεχωριστά ζητήματα.

Αναθεώρηση στο τέλος μιας περιόδου: ο μεγαλύτερος οικονομικός κίνδυνος

Για συνεχιζόμενη erfpacht, το τέλος μιας περιόδου είναι όταν ο γαιοκτήμονας μπορεί να επαναφέρει τον κανόνα στην τρέχουσα αξία γης. Επειδή οι περίοδοι διαρκούν δεκαετίες και οι ολλανδικές αστικές αξίες γης έχουν αυξηθεί απότομα, ο νέος κανόνας μπορεί να είναι ένα μεγάλο πολλαπλάσιο του παλιού.

• Δεν είναι σταδιακό. Η αύξηση έρχεται σε ένα βήμα, σε μια ημερομηνία που είχε καθοριστεί δεκαετίες νωρίτερα.
• Ο μηχανισμός παραμένει στις παλιές του συνθήκες. Σύμφωνα με ορισμένα παλαιότερα σύνολα, η διακριτική ευχέρεια του ιδιοκτήτη είναι ευρεία και η αμφισβήτηση περιορίζεται σε μια διαδικασία αποτίμησης και όχι σε δικαστήριο.
• Οι δανειστές κοιτάζουν μπροστά. Μια κοντινή ημερομηνία αναθεώρησης επηρεάζει τόσο το δάνειό σας όσο και την αγορά μεταπώλησης που θα αντιμετωπίσετε.

Πριν από την υπογραφή, καθορίστε την ημερομηνία λήξης της τρέχουσας περιόδου, τον μηχανισμό αναθεώρησης και —όπου δημοσιεύονται ενδεικτικά στοιχεία— ποιος θα ήταν ο κανόνας εάν αναθεωρούνταν σήμερα. Εάν βρίσκεται σε εξέλιξη αναθεώρηση, πρέπει να εξεταστεί η προσφορά και τυχόν προθεσμία ένστασης.

Αγορά ενοικίου από το οικόπεδο (afkoop)

Αντί να πληρώσει έναν κανόνα, ο erfpachter μπορεί να είναι σε θέση να τον εξαγοράσει με ένα κεφαλαιουχικό ποσό. Το Afkoop για μια περίοδο προπληρώνει τον κανόνα για το υπόλοιπο της τρέχουσας περιόδου. Όταν λήξει αυτή η περίοδος, η υποχρέωση αναβιώνει με αναθεωρημένους όρους, επομένως μια περιουσία που διαφημίζεται ως «εξαγορασμένος κανόνας» μπορεί να καλύπτεται μόνο μέχρι μια ημερομηνία που είναι πλέον αρκετά κοντά. Το Eeuwigdurende afkoop εξαλείφει τον κανόνα επ' αόριστον, χωρίς μελλοντική αναθεώρηση.

Η εξαγορά δεν ισοδυναμεί με αγορά γης: η κυριότητα παραμένει στον ιδιοκτήτη, λήγει μόνο η υποχρέωση πληρωμής και οι όροι εξακολουθούν να διέπουν τη χρήση και τη συναίνεση. Το εάν πρέπει να προσφερθεί εξαγορά, ο τρόπος υπολογισμού της και το εάν μπορεί να γίνει στα μέσα της περιόδου είναι θέματα που αφορούν τους όρους και όχι το γενικό δίκαιο. Πραγματοποιείται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρείται. Η φορολογική μεταχείριση ακολουθεί την ίδια διάκριση και δεν είναι η ίδια για έναν περιοδικό κανόνα με μια κεφαλαιακή εξαγορά, επομένως οι συνέπειες της διαδρομής που επιλέγετε πρέπει να επιβεβαιωθούν από έναν φοροτεχνικό σύμβουλο πριν δεσμευτείτε σε αυτήν.

Amsterdam: από συνεχές σε αέναο erfpacht

Amsterdam Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο αυτό το θέμα έχει σημασία για τους περισσότερους διεθνείς αγοραστές: μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος της πόλης βρίσκεται σε δημοτική μισθωμένη γη, ιστορικά συνεχίζοντας την erfpacht με περιοδική αναθεώρηση.

Από το 2016, ο δήμος άρχισε να εκδίδει διαρκή erfpacht για νέες επιχορηγήσεις βάσει ενός νέου συνόλου γενικών όρων και άνοιξε ένα πρόγραμμα που επέτρεπε στους υφιστάμενους συνεχιζόμενους μισθωτές να αλλάξουν ( overstappen ). Ο μισθωτής υποβάλλει αίτηση για μια προσφορά που αναφέρει έναν διαρκή κανόνα ή ένα διαρκές ποσό εξαγοράς, υπολογιζόμενο από την αξία της γης σε μια χρονική στιγμή αναφοράς. Η αποδοχή οδηγεί σε μια πράξη τροποποίησης, η οποία καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.

Το οικονομικά σημαντικό σημείο είναι η ημερομηνία αναφοράς και η έκπτωση. Οι αιτήσεις που υποβλήθηκαν πριν από τις 8 Ιανουαρίου 2020 υπολογίστηκαν με ευνοϊκότερους όρους από τις μεταγενέστερες: η ημερομηνία αυτή είναι η ημερομηνία αναφοράς που διέπει το δικαίωμα στην ευνοϊκή πριμοδότηση μετατροπής και την έκπτωση στην αξία της γης, καθώς η ίδια η αξία της γης προκύπτει από την αξία του ακινήτου μέσω της buurtstraatquote. Έκτοτε, ακολούθησαν ρυθμίσεις δεύτερης ευκαιρίας για όσους έχασαν αυτήν την ημερομηνία, η καθεμία με τους δικούς της όρους και με τη δική της ημερομηνία λήξης, και ορίζονται μόνο από τον δήμο και όχι από τον νόμο. Επομένως, το εάν υπάρχει ανοιχτό παράθυρο για ένα συγκεκριμένο ακίνητο και με ποιον υπολογισμό είναι κάτι που πρέπει να διαπιστωθεί από το δημοσιευμένο σχέδιο του δήμου πριν δεσμευτείτε: ρωτήστε τον πωλητή για οποιαδήποτε προσφορά έχει ήδη εκδοθεί και ελέγξτε την τρέχουσα προθεσμία απευθείας με τον δήμο. Η διαφορά μεταξύ μιας βάσης υπολογισμού και μιας άλλης ανέρχεται σε δεκάδες χιλιάδες ευρώ.

Από αυτό προκύπτουν τρία πρακτικά σημεία:

• Προσδιορίστε τι κατέχει ο πωλητής. Το συνεχιζόμενο erfpacht, το συνεχιζόμενο erfpacht με αλλαγή για την οποία έχει υποβληθεί αίτηση αλλά δεν έχει ολοκληρωθεί, το διαρκές erfpacht με κανόνα με ευρετήριο και το διαρκές erfpacht που εξαγοράζεται επ' αόριστον είναι τέσσερα διαφορετικά περιουσιακά στοιχεία σε τέσσερις τιμές.
• Μια προσφορά δεν είναι αλλαγή. Μέχρι την εκτέλεση και την καταχώριση της πράξης τροποποίησης, το ακίνητο παραμένει στο παλαιό καθεστώς. Το εάν ένας αγοραστής μπορεί να αναλάβει μια εκκρεμή προσφορά και μέχρι πότε, αποτελεί θέμα που εμπίπτει στους όρους του σχεδίου.
• Τα δημοτικά σχέδια αλλάζουν. AmsterdamΗ πολιτική erfpacht της εταιρείας αμφισβητείται και έχει τροποποιηθεί επανειλημμένα. Οι προθεσμίες, οι εκπτώσεις, οι συντελεστές αξίας γης και τα ποσοστά canon διαφέρουν από έτος σε έτος. Τίποτα εδώ δεν αφορά την κατάσταση την ημέρα που αγοράζετε.

Ιδιωτικό erfpacht: προγραμματιστές, εταιρείες και θεσμικοί ιδιοκτήτες

Γη ενοικιάζεται επίσης με μακροχρόνια μίσθωση από κατασκευαστές, εταιρείες στέγασης, θεσμικούς επενδυτές, φιλανθρωπικά ιδρύματα και ιδιώτες γαιοκτήμονες. Ο νόμος είναι ο ίδιος· οι όροι συχνά δεν είναι.

Οι ιδιωτικές συνθήκες τείνουν να είναι λιγότερο ευνοϊκές με αναγνωρίσιμους τρόπους: βραχύτερες ή σταθερές διάρκειες χωρίς συνέχεια· αναθεώρηση σε μικρότερα χρονικά διαστήματα, μερικές φορές κάθε πέντε ή δέκα χρόνια· αναθεώρηση που συνδέεται με την αξία του ακινήτου και όχι με την αξία της γης, έτσι ώστε οι βελτιώσεις του ίδιου του μισθωτή να τροφοδοτούν την αύξηση· αποζημίωση που αποκλείεται ή περιορίζεται· ευρείες απαιτήσεις συναίνεσης για την ενοικίαση, την τροποποίηση και την πώληση. Ορισμένα σχέδια που διατίθενται στην αγορά για αγοραστές πρώτης φοράς, όπου ο πωλητής διατηρεί τη γη για να μειώσει την τιμή, είναι κατασκευές erfpacht αυτού του είδους.

Ένας δήμος είναι ένας μόνιμος θεσμός με πολιτικούς περιορισμούς και ενδιαφέρον για μια λειτουργική αγορά κατοικίας. Ένας ιδιώτης γαιοκτήμονας κατέχει μια επένδυση. Το ιδιωτικό erfpacht δεν είναι για αυτόν τον λόγο κακό, αλλά ποτέ μην υποθέτετε ότι οι όροι του μοιάζουν με τους δημοτικούς για τους οποίους μπορεί να έχει διαβάσει ένας αγοραστής.

Αποζημίωση στο τέλος της μίσθωσης

Όταν λήξει ένα δικαίωμα erfpacht, ο πρώην erfpachter δικαιούται καταρχήν αποζημίωση για την αξία των κτιρίων, έργων και φυτεύσεων που ανήγειρε ο ίδιος ή απέκτησε από τον προκάτοχό του έναντι αμοιβής (άρθρο 5:99 BW) και μπορεί να διατηρήσει την ιδιοκτησία μέχρι να καταβληθεί η εν λόγω αποζημίωση (άρθρο 5:100 BW).

Δύο προϋποθέσεις έχουν σημασία. Το δικαίωμα μπορεί να περιοριστεί ή να αποκλειστεί από την πράξη εντός των ορίων που επιτρέπει ο νόμος, και οι παλαιότερες ιδιωτικές συνθήκες συχνά το κάνουν. Και πρόκειται για αποζημίωση για τα κτίρια, όχι για το χάσμα μεταξύ της αξίας μίσθωσης και της ελεύθερης κυριότητας: ένας μισθωτής του οποίου το προσωρινό δικαίωμα λήγει δεν λαμβάνει την αγοραία αξία του σπιτιού. Όπου οι όροι μιλούν για «την αξία των κτιρίων», η βάση αποτίμησης αποφασίζει τα πάντα.

Η θέση του δανειστή στεγαστικών δανείων

Ένα δικαίωμα erfpacht μπορεί να υποθηκευτεί και οι περισσότεροι Ολλανδοί δανειστές δανείζουν σε ακίνητο με μίσθωση. Το αν ένας δανειστής θα δανείσει για το ακίνητό σας εξαρτάται σχεδόν εξ ολοκλήρου από τους γενικούς όρους. Οι δανειστές αξιολογούν τον τύπο του δικαιώματος και, εάν είναι προσωρινός, την υπολειπόμενη διάρκεια του δανείου· εάν ο κανόνας είναι σταθερός, έχει δείκτη ή είναι ανοιχτός σε αναθεώρηση, και πότε θα γίνει η επόμενη αναθεώρηση· εάν η καταγγελία θα μπορούσε να καταστρέψει την ασφάλεια· εάν ο δανειστής πρέπει να ειδοποιηθεί και να του επιτραπεί να θεραπεύσει μια αθέτηση· και εάν η αποζημίωση στο τέλος παραμένει.

Δύο πράγματα το καθιστούν εφικτό. Οι τυπικοί όροι των μεγάλων δήμων γίνονται γενικά αποδεκτοί από τους κύριους δανειστές, επομένως μια αγορά τους σπάνια εγείρει ζήτημα χρηματοδότησης. Η ιδιωτική εγγύηση στεγαστικού δανείου (erfpacht) είναι η πιο δύσκολη περίπτωση, επειδή οι όροι είναι ό,τι έχει καταρτίσει ο ιδιοκτήτης γης. Εκεί, η αποδοχή της κατασκευής πρέπει να διαπιστωθεί για αυτό το συγκεκριμένο σύνολο όρων, με τον δανειστή και, όπου εμπλέκεται, με τον εγγυητή στεγαστικού δανείου. Όταν ζητείται εθνική εγγύηση στεγαστικού δανείου (NHG), η θέση δημοσιεύεται. Οι όροι και τα πρότυπα της NHG, που αναδημοσιεύονται κάθε χρόνο, δέχονται την παραδοσιακή εγγύηση στεγαστικού δανείου, αλλά ορίζουν απαιτήσεις για την υπόλοιπη διάρκεια της μίσθωσης σε σχέση με τη διάρκεια του δανείου, και αυτές οι απαιτήσεις είναι αυστηρότερες για δικαιώματα που δημιουργήθηκαν πριν από την 1η Ιανουαρίου 1992, όταν τέθηκε σε ισχύ το νόμιμο δικαίωμα αποζημίωσης για κτίρια. Μια κατασκευή που δεν είναι παραδοσιακή, και οποιαδήποτε μορφή υποστήριξης αγοραστή ( koperssteun ), πρέπει να έχει γίνει αποδεκτή από την ίδια την NHG, και η NHG δημοσιεύει τον κατάλογο των κατασκευών που έχει αποδεχτεί. Μια κατασκευή που δεν περιλαμβάνεται σε αυτόν τον κατάλογο δεν θα χρηματοδοτηθεί από την NHG.

Ένας όρος χρηματοδότησης ( financieringsvoorbehoud ) δεν προστατεύει τίποτα εάν η αίτηση δεν έφτασε ποτέ στον δανειστή με τους συνημμένους όρους μίσθωσης.

Πώληση: συναίνεση και οφειλές

Ένα δικαίωμα erfpacht είναι μεταβιβάσιμο, αλλά η πράξη μπορεί να απαιτεί τη συγκατάθεση του γαιοκτήμονα για μεταβίβαση ή διαίρεση (άρθρο 5:91 BW). Σε περίπτωση άρνησης της συγκατάθεσης, ο νόμος επιτρέπει την αντικατάστασή της από άδεια του δικαστηρίου. Στους περισσότερους δήμους η συγκατάθεση είναι μια τυπική διαδικασία, αλλά ποτέ μην την υποθέτετε: το χρονοδιάγραμμα πρέπει να ταιριάζει με την ολοκλήρωση και οι όροι μπορεί να απαιτούν να μην υπάρχουν καθυστερήσεις και καμία εκκρεμής παράβαση.

Οι καθυστερήσεις ακολουθούν το δικαίωμα: ο αγοραστής και ο πωλητής ευθύνονται αλληλεγγύως και εις ολόκληρον για τον κανόνα που κατέστη ληξιπρόθεσμος κατά τα πέντε έτη πριν από τη μεταβίβαση (άρθρο 5:92 BW). Ο συμβολαιογράφος θα πρέπει να λάβει γραπτή δήλωση από τον ιδιοκτήτη της γης σχετικά με την κατάσταση του κανόνα, τις καθυστερήσεις, τις χρεώσεις και τις φερόμενες παραβάσεις.

Λήξη από τον γαιοκτήμονα

Ο γαιοκτήμονας μπορεί να καταγγείλει το erfpacht ( opzegging ) όταν ο κανόνας δεν έχει καταβληθεί για δύο συνεχόμενα έτη ή ο erfpachter έχει υποπέσει σε σοβαρή παράβαση (άρθρο 5:87 BW). Οι διατυπώσεις είναι αυστηρές και προστατεύουν τον δανειστή: η καταγγελία πραγματοποιείται με ένταλμα δικαστικού επιμελητή, τουλάχιστον ένα μήνα πριν από την ημερομηνία κατά την οποία εκδίδεται, όταν ο λόγος είναι η υπερημερία, και πρέπει να επιδοθεί εντός οκτώ ημερών σε οποιονδήποτε είναι εγγεγραμμένος ως ενυπόθηκος δανειστής ή άλλος κάτοχος περιορισμένου δικαιώματος, ώστε η τράπεζα να μπορεί να παρέμβει και να θεραπεύσει τις οφειλές (άρθρο 5:87, άρθρο 5:88 BW). Ξεχωριστά, μόλις περάσουν είκοσι πέντε χρόνια από τη δημιουργία του erfpacht, κάθε μέρος μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο να το τροποποιήσει ή να το καταγγείλει για απρόβλεπτες περιστάσεις (άρθρο 5:97 BW) — μια στενή οδός, όχι μια ένδικη προστασία κατά ενός κανόνα που έχει απλώς γίνει δαπανηρός.

Τι πρέπει να ελέγξει ένας αγοραστής πριν υπογράψει

• Το καταχωρημένο έγγραφο ίδρυσης και κάθε μεταγενέστερο έγγραφο τροποποίησης ή εξαγοράς.
• Ποιο σύνολο γενικών όρων ισχύει, ανά έτος, και το πλήρες κείμενό του.
• Εάν το δικαίωμα είναι προσωρινό, συνεχιζόμενο ή αόριστο, και η ακριβής ημερομηνία λήξης ή λήξης της περιόδου.
• Ο ισχύων κανόνας, η βάση τιμαριθμικής αναπροσαρμογής του και το κατά πόσον εξαγοράζεται — αν ναι, μέχρι πότε.
• Η ημερομηνία και ο μηχανισμός της επόμενης αναθεώρησης, καθώς και οποιαδήποτε διαδικασία αναθεώρησης ή αλλαγής που βρίσκεται σε εξέλιξη.
• Εάν απαιτείται η συγκατάθεση του οικοπεδούχου για τη μεταβίβαση και πόσος χρόνος απαιτείται.
• Γραπτή δήλωση από τον ιδιοκτήτη γης σχετικά με τις καθυστερήσεις, τις χρεώσεις και τις φερόμενες παραβάσεις.
• Γραπτή επιβεβαίωση από τον δανειστή ότι θα δανείσει με αυτούς τους όρους.
• Για διαμερίσματα: πώς αλληλεπιδρά το μίσθιο με την ένωση ιδιοκτητών και ποιος πληρώνει τον κανόνα.
• Για Amsterdam: η τρέχουσα δημοσιευμένη θέση του δήμου σχετικά με την αλλαγή, κατά την ημέρα αγοράς.

Το Erfpacht δεν αποτελεί ελάττωμα. Με τα έγγραφα που έχετε μπροστά σας, είναι ένας πιο υπό όρους τρόπος κατοχής ακινήτου και μπορεί να είναι απολύτως εύλογο. Τα λάθη γίνονται από αγοραστές που αντιμετωπίζουν την παράγραφο της μίσθωσης ως τυποποιημένη.