Έξωση στην Ολλανδία: η διαδικασία από την κλήτευση στον δικαστικό επιμελητή

Η έξωση στην Ολλανδία είναι μια διαδικασία που ελέγχεται από το δικαστήριο. Ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να την τερματίσει ο ίδιος και ένας ενοικιαστής σπάνια τίθεται εκτός λειτουργίας εν μία νυκτί. Μεταξύ της πρώτης μη καταβολής πληρωμής και του φορτηγού μετακόμισης μεσολαβεί μια επιστολή απαίτησης, μια κλήτευση, μια ακρόαση, μια απόφαση και μια ανακοίνωση δικαστικού επιμελητή. Αυτό το άρθρο καθορίζει αυτή τη σειρά, το χρονοδιάγραμμα, το κόστος και πού έχει περιθώριο δράσης κάθε πλευρά.

Ο βασικός κανόνας: καμία έξωση χωρίς δικαστική απόφαση

Ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί ποτέ να κάνει έξωση με δική του πρωτοβουλία. Η λήξη της μίσθωσης και η εκκαθάριση του ακινήτου είναι ξεχωριστές αποφάσεις και αμφότερες ανήκουν στο δικαστήριο. Μέχρι να εκδοθεί εντολή έξωσης από έναν δικαστή και να εκτελεστεί από έναν δικαστικό επιμελητή, ο ενοικιαστής μπορεί να παραμείνει, ανεξάρτητα από τις οφειλές και ό,τι ορίζει η σύμβαση.

Δεν μπορεί:

• αλλάξτε τις κλειδαριές ή τοποθετήστε αλυσίδα·
• να διακόψουν το νερό, το φυσικό αέριο, το ηλεκτρικό ρεύμα ή τη θέρμανση για να αναγκάσουν τον ενοικιαστή να φύγει·
• να απομακρύνει, να αποθηκεύσει ή να απορρίψει τα υπάρχοντα του ενοικιαστή·
• να εισέλθει στην κατοικία χωρίς συγκατάθεση, ανεξάρτητα από το αν είναι ιδιοκτησία του ή όχι.

Η ολλανδική νομοθεσία αποκαλεί αυτή την αυτοβοήθεια eigenrichting και είναι παράνομη. Ο ενοικιαστής μπορεί να κινήσει μια προσωρινή διαδικασία ( kort geding ) και συνήθως επιστρέφει εντός ημερών, με τον ιδιοκτήτη να διατάσσεται να αποκαταστήσει την πρόσβαση με την απειλή ημερήσιας χρηματικής ποινής και να ευθύνεται για την προκύπτουσα ζημία. Η είσοδος σε μια κατοικία παρά τη θέληση του ενοίκου μπορεί επίσης να συνιστά ποινικό αδίκημα του huisvredebreuk (άρθρο 138 Sr). Ένας ιδιοκτήτης που αλλάζει τις κλειδαριές μετατρέπει μια υπόθεση που πιθανώς θα είχε κερδίσει σε μια υπόθεση που σίγουρα θα χάσει.

Δύο διαδρομές: opzegging και ontbinding

Καταγγελία με ειδοποίηση (opzegging)

Η αναστολή (opzegging) είναι η λήξη της μίσθωσης μιας κατοικίας με γραπτή ειδοποίηση, που αποστέλλεται με συστημένη επιστολή, για έναν από τους κλειστούς καταλόγους νόμιμων λόγων. Αυτοί εμφανίζονται στα άρθρα σχετικά με τη λήξη μιας μίσθωσης στο Βιβλίο 7, Τίτλος 4, Τμήμα 5 BW (άρθρα 271 έως 282 BW): ότι ο ενοικιαστής δεν έχει συμπεριφερθεί ως καλός ενοικιαστής, ότι ο ιδιοκτήτης χρειάζεται επειγόντως το ακίνητο για δική του χρήση ( dringend eigen gebruik ), ότι ο ενοικιαστής αρνείται μια εύλογη προσφορά νέας σύμβασης και ότι το ακίνητο χρειάζεται για κατεδάφιση ή ανακατασκευή.

Οι προθεσμίες προειδοποίησης διαρκούν από τρεις μήνες για μίσθωση μικρότερη του ενός έτους, αυξανόμενες κατά έναν μήνα ανά επιπλέον έτος έως το μέγιστο των έξι. Η προειδοποίηση από μόνη της δεν τερματίζει τίποτα: εκτός εάν ο ενοικιαστής συναινέσει εγγράφως, η μίσθωση συνεχίζεται αυτοδικαίως μέχρι να αποφασίσει διαφορετικά το δικαστήριο και ο ιδιοκτήτης πρέπει να ασκήσει αγωγή. Οι συμβάσεις ορισμένου χρόνου για κατοικίες περιορίστηκαν επίσης από τον νόμο Wet vaste huurcontracten, που ισχύει από την 1η Ιουλίου 2024, ο οποίος επανέφερε την αόριστη μίσθωση ως τον κύριο κανόνα, επομένως ένας ιδιοκτήτης που υπέθεσε ότι η σύμβασή του θα έληγε μπορεί να έχει μίσθωση αορίστου χρόνου.

Διάλυση λόγω παραβίασης (onbinding)

Το άρθρο 6:265 του BW ορίζει ότι κάθε παράλειψη εκτέλεσης παρέχει στο άλλο μέρος την εξουσία να διαλύσει τη σύμβαση, εκτός εάν η παράλειψη, δεδομένης της ιδιαίτερης φύσης ή της ήσσονος σημασίας της, δεν δικαιολογεί τη διάλυση. Για τις κατοικίες, η εξουσία αυτή δεν ασκείται με επιστολή: το άρθρο 7:231 του BW επιφυλάσσει τη λύση μιας μίσθωσης κτιρίου στο δικαστήριο. Η εξαίρεση είναι η διοικητική παύση της ιδιοκτησίας, σύμφωνα με το άρθρο 13β του Νόμου περί Οπίου ή το άρθρο 174α του Νόμου περί Δήμων, όπου ο ιδιοκτήτης μπορεί να διαλύσει τη σύμβαση χωρίς να προσφύγει στο δικαστήριο.

Σε περιπτώσεις καθυστερούμενων ενοικίων, η δέσμευση είναι σχεδόν πάντα η λύση. Δεν υπάρχει προθεσμία προειδοποίησης, τα γεγονότα δεν χρειάζεται να χωρέσουν σε μια κλειστή λίστα και ο ιδιοκτήτης μπορεί να συνδυάσει την χρηματική αξίωση, τη λύση και την έξωση σε μία κλήση. Η ίδια προσέγγιση ισχύει και για την όχληση, την μη εξουσιοδοτημένη υπεκμίσθωση και την καλλιέργεια κάνναβης.

Πόσο είναι αρκετό; Το όριο ανοχής

Οι λέξεις «εκτός εάν η παράβαση, δεδομένης της ιδιαίτερης φύσης ή της ήσσονος σημασίας της, δεν δικαιολογεί τη διάλυση» αποτελούν την κύρια υπεράσπιση του ενοικιαστή. Στην προδικαστική του απόφαση της 28ης Σεπτεμβρίου 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), το Hoge Raad επιβεβαίωσε τον τρόπο λειτουργίας του κριτηρίου. Πρόκειται για έναν κύριο κανόνα με εξαίρεση: κάθε παραβίαση κατ' αρχήν παρέχει την εξουσία διάλυσης· ο ιδιοκτήτης αποδεικνύει την παραβίαση και ο ενοικιαστής πρέπει να αποδείξει την εξαίρεση. Η εξαίρεση δεν περιορίζεται στους παράγοντες που αναφέρονται στο νόμο — όλες οι περιστάσεις μπορούν να σταθμιστούν, συμπεριλαμβανομένου του συμφέροντος του ενοικιαστή να διατηρήσει το σπίτι του, και το δικαστήριο πρέπει να τις σταθμίσει ακόμη και σε περίπτωση παράβασης.

Έτσι, μία καθυστέρηση πληρωμής ή ένα μικρό υπόλοιπο δεν θα οδηγήσει σε εντολή έξωσης. Ωστόσο, δεν υπάρχει όριο σε μήνες για τη διάλυση: κανένας νόμος και καμία εθνική οδηγία των δικαστηρίων δεν ορίζει ένα τέτοιο όριο. Οι καθυστερήσεις που φτάνουν τους μερικούς μήνες είναι στην πράξη το σημείο στο οποίο οι ιδιοκτήτες ασκούν αγωγή και στο οποίο μια αξίωση έχει πραγματική πιθανότητα, ωστόσο ο αριθμός αυτός δεν αποφασίζει τίποτα από μόνος του — το δικαστήριο πρέπει να σταθμίσει την παραβίαση με όλα όσα απαιτεί να σταθμίσει το Hoge Raad και μπορεί να αρνηθεί τη διάλυση για μεγαλύτερες καθυστερήσεις ή να την επιτρέψει για μικρότερες.

Οι οριακές περιπτώσεις εξαρτώνται τόσο από τη συμπεριφορά όσο και από την αριθμητική: αν ο ενοικιαστής απάντησε στην επιστολή απαίτησης, αν προσφέρθηκε και ακυρώθηκε μια συμφωνία και αν ζητήθηκε βοήθεια για το χρέος.

Η συνήθης διαδικασία, βήμα προς βήμα

Οι διαφορές σχετικά με μισθώσεις παραπέμπονται στο υποπεριφερειακό δικαστήριο ( kantonrechter ), ανεξάρτητα από το ποσό που διακυβεύεται, και ξεκινούν με κλήτευση από δικαστικό επιμελητή ( dagvaarding ). Η παρουσία δικηγόρου δεν είναι υποχρεωτική, αν και συνήθως είναι από την πλευρά του ιδιοκτήτη και συχνά αποφασιστική από την πλευρά του ενοικιαστή.

Από την αρχή μέχρι το τέλος, μια υπόθεση μη υπερασπίσιμης οφειλής διαρκεί συνήθως τρεις έως πέντε μήνες. Αντιμετωπίστε αυτό, και κάθε διάστημα στον πίνακα, ως πρακτική και όχι ως δικαίωμα: εκτός από την ελάχιστη περίοδο ειδοποίησης για την ίδια την έξωση, καμία από αυτές τις περιόδους δεν ορίζεται από το νόμο. Το δικαστήριο ορίζει την ημερομηνία εκκένωσης στην απόφασή του και ο χρόνος για μια ακροαματική διαδικασία και μια απόφαση ακολουθεί τους διαδικαστικούς κανόνες για τις υποπεριφέρειες και τον φόρτο εργασίας του συγκεκριμένου δικαστηρίου, τους οποίους αναφέρει το Rechtspraak στα δημοσιευμένα στοιχεία διεκπεραίωσης. Μια υπόθεση υπερασπίσεως ή μια υπόθεση στην οποία ο ενοικιαστής τηρεί μια συμφωνία, διαρκεί περισσότερο και συχνά λήγει χωρίς καμία έξωση.

Προσωρινή εκτελεστότητα και έφεση

Μια απόφαση έξωσης συνήθως κηρύσσεται προσωρινά εκτελεστή ( uitvoerbaar bij voorraad ) βάσει του άρθρου 233 Rv. Αυτό είναι το σημείο που οι ενοικιαστές παρερμηνεύουν συχνότερα: η έφεση, η οποία διέπεται από τα άρθρα περί hoger beroep, συμπεριλαμβανομένου του άρθρου 350 Rv, δεν αναστέλλει από μόνη της την εκτέλεση. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να προβεί σε έξωση όσο εκκρεμεί.

Ένας ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει από το εφετείο την αναστολή της εκτέλεσης, βάσει περιορισμένου κριτηρίου που γενικά απαιτεί νομικό ή πραγματικό σφάλμα ή επείγουσα περίπτωση που ο πρώτος δικαστής δεν μπορούσε να σταθμίσει. Εναλλακτικά, μπορεί να ασκήσει ένσταση εκτέλεσης ( executiegeschil ) ενώπιον του προσωρινού δικαστή βάσει του άρθρου 438 Rv, υποστηρίζοντας ότι η εκτέλεση της απόφασης τώρα αποτελεί κατάχρηση δικαιώματος. Ούτε η επανάληψη της υπόθεσης αποτελεί. Και τα δύο προϋποθέτουν την άσκηση έφεσης εμπρόθεσμα και η προθεσμία είναι σύντομη: τρεις μήνες από την ημέρα της απόφασης σε μια συνήθη υπόθεση, αλλά μόνο τέσσερις εβδομάδες από την έκδοση απόφασης in kort geding (άρθρο 339 Rv).

Η διαδρομή της προσωρινής διαταγής (kort geding)

Μια προσωρινή αγωγή είναι μια συνοπτική διαδικασία ενώπιον του δικαστή ασφαλιστικών μέτρων ( voorzieningenrechter ) σύμφωνα με τα άρθρα που αρχίζουν από το άρθρο 254 Rv. Εκδίδει μια προσωρινή απόφαση, συνήθως εντός εβδομάδων, αλλά δεν μπορεί να λύσει μια σύμβαση. Αυτό είναι το βασικό όριο: ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επιτύχει δέσμευση στην προσωρινή αγωγή, μόνο μια εντολή εκκένωσης.

Είναι ανοιχτό σε έναν ιδιοκτήτη μόνο όταν η αξίωση είναι επείγουσα και το αποτέλεσμα των τακτικών διαδικασιών δεν αμφισβητείται σοβαρά — σοβαρή όχληση, εγκληματική χρήση του ακινήτου, συνέχιση της κατοχής μετά την πρόδηλη λήξη της μίσθωσης ή κατοχή χωρίς τίτλο. Μια απλή υπόθεση καθυστερούμενων οφειλών σπάνια πληροί τις προϋποθέσεις: το συμφέρον του ενοικιαστή για το σπίτι του υπερτερεί του συμφέροντος του ιδιοκτήτη για ταχύτητα.

Για τους ενοικιαστές είναι τουλάχιστον εξίσου χρήσιμο: είναι το μέσο εναντίον ενός ιδιοκτήτη που έχει αλλάξει τις κλειδαριές και για την αναστολή μιας εξαγγελθείσας έξωσης όταν οι συνθήκες έχουν αλλάξει αποφασιστικά.

Καταπατητές, επαγγελματικοί χώροι και ένοικοι χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας

Καταληψίες

Η κατάληψη ακινήτου αποτελεί ποινικό αδίκημα και υπάρχουν δύο τρόποι: η άσκηση αστικής αγωγής από τον ιδιοκτήτη ή η έγκριση από τον εισαγγελέα. Στην απόφασή του της 28ης Οκτωβρίου 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880), το Hoge Raad έκρινε ότι η έξωση στο ποινικό πλαίσιο αποτελεί τόσο σοβαρή παρέμβαση στο δικαίωμα σεβασμού της κατοικίας βάσει του άρθρου 8 της ΕΣΔΑ που απαιτεί προηγούμενο δικαστικό έλεγχο: οι αρχές πρέπει να την ανακοινώσουν γραπτώς, να προβλέψουν τουλάχιστον επτά ημέρες για την έκδοση προσωρινής απόφασης και να περιμένουν την απόφαση του δικαστή, εκτός από εξαιρετικές περιπτώσεις, όπως η απειλή για τη δημόσια ασφάλεια.

Εγκαταστάσεις επιχείρησης

Οι ενοικιαστές εμπορικών χώρων και χώρων φιλοξενίας βάσει των άρθρων 290 και επόμενων του BW έχουν το δικό τους καθεστώς όρων και λόγων λήξης. Οι ενοικιαστές άλλων επαγγελματικών χώρων, κυρίως γραφείων και βιομηχανικών χώρων, εμπίπτουν στο άρθρο 7:230a του BW. Η διάκριση ορίζεται στο άρθρο μας σχετικά με τις εμπορικές μισθώσεις βάσει των άρθρων 290 και 230a : μόλις λήξει η μίσθωση και δοθεί ειδοποίηση εκκένωσης, ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει από το υποπεριφερειακό δικαστήριο να παρατείνει την περίοδο εκκένωσης και η έξωση αναστέλλεται όσο εκκρεμεί η αίτηση. Η αίτηση πρέπει να υποβληθεί εντός δύο μηνών από την ανακοινωθείσα ημερομηνία εκκένωσης και το δικαστήριο μπορεί να χορηγήσει το πολύ τρεις παρατάσεις ενός έτους η καθεμία.

Ενοίκους χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας

Κάποιος που βρίσκεται στο ακίνητο χωρίς συμβόλαιο — ένας σύντροφος πρώην ενοικιαστή που έμεινε πίσω, ένας επισκέπτης που δεν θα φύγει, ένας ένοικος βάσει λήξασας συμφωνίας κατά των καταλήψεων — δεν έχει καμία ασφάλεια κατοχής, και αυτές είναι οι πιο σαφείς περιπτώσεις kort geding. Η προσοχή είναι ότι μια συμφωνία που χαρακτηρίζεται ως αντι-καταλήψεων μερικές φορές θεωρείται εκ των πραγμάτων μίσθωση, με την προστασία που αυτή συνεπάγεται.

Ο δικαστικός επιμελητής, η ανακοίνωση και τα υπάρχοντα

Μόνο ένας δικαστικός επιμελητής ( gerechtsdeurwaarder ) μπορεί να εκτελέσει μια εντολή έξωσης, και είναι δημόσιος λειτουργός, όχι υπάλληλος του ιδιοκτήτη. Επιδίδει την απόφαση, διατάζει τον ενοικιαστή να εκκενώσει το ακίνητο και στη συνέχεια ανακοινώνει την έξωση με περαιτέρω αθέμιτο τρόπο. Η αναγκαστική έξωση διέπεται από τα άρθρα περί απαλλαγής από την άδεια, άρθρα 555 έως 562 Rv. Το άρθρο 555 Rv ορίζει ελάχιστη περίοδο τριών ημερών μεταξύ της εν λόγω εντολής και της έξωσης· αυτή η σύντομη νόμιμη ελάχιστη περίοδος δεν είναι η μεγαλύτερη εκούσια περίοδος που δίνεται στην απόφαση.

Την ημέρα που ο δικαστικός επιμελητής μπορεί να καλέσει την αστυνομία για να αποκτήσει πρόσβαση και να διατηρήσει την τάξη, καθώς και έναν κλειδαρά. Ο ιδιοκτήτης κανονίζει και πληρώνει τους μεταφορείς σε πρώτη φάση, και τα υπάρχοντα που μένουν απομακρύνονται. Το τι τους συμβαίνει δεν αποτελεί πλέον θέμα τοπικής πρακτικής. Ο δήμος οφείλει να αφαιρέσει τα αγαθά και να τα αποθηκεύσει, με έξοδα του μέρους που εκτελεί την απόφαση, και οι κανόνες περί διοικητικής εκτέλεσης ισχύουν για την αποθήκευση αυτή (άρθρο 556 Rv, αναφερόμενο στα άρθρα 5:29 και 5:30 Awb). Η αποθήκευση διαρκεί έως και δεκατρείς εβδομάδες, μετά τις οποίες τα αγαθά μπορούν να πωληθούν ή να καταστραφούν. Σε περίπτωση πώλησης, ο προηγούμενος ιδιοκτήτης διατηρεί δικαίωμα στα έσοδα για τρία χρόνια. Αγαθά χωρίς εύλογη αξία για τον ιδιοκτήτη τους, καθώς και οτιδήποτε επικίνδυνο ή ευπαθές, μπορούν να αποσυρθούν αμέσως. Τα έξοδα φτάνουν στον ενοικιαστή μέσω του ιδιοκτήτη, όχι μέσω λογαριασμού από τον δήμο.

Μια έξωση μπορεί να ανακληθεί μέχρι την τελευταία στιγμή. Οι δικαστικοί επιμελητές συνήθως σταματούν μια έξωση όταν τα οφειλόμενα και τα έξοδα έχουν εξοφληθεί πλήρως ή όταν έχει συμφωνηθεί μια συμφωνία και ο ιδιοκτήτης διατάζει την αναστολή. Ωστόσο, η ευελιξία μειώνεται απότομα μόλις ληφθούν μέτρα για την απομάκρυνση των κατοικιών.

Κόστος και ποιος τελικά πληρώνει

Τα δικαστικά τέλη ( griffierecht ) σε υποθέσεις υποπεριφερειακής δικαστικής διαμάχης εξαρτώνται από την αξία της αξίωσης και από το αν ο ενάγων είναι εταιρεία, φυσικό πρόσωπο ή μέρος περιορισμένων πόρων, το οποίο καταβάλλει χαμηλό κατ' αποκοπή συντελεστή στις περισσότερες κατηγορίες. Τα κλιμάκια και τα ποσά καθορίζονται από το νόμο, προσαρμόζονται από την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους και δημοσιεύονται στον πίνακα που τηρεί το Rechtspraak. Ο συντελεστής που εφαρμόζεται είναι αυτός που ισχύει κατά την άσκηση της υπόθεσης. Δεν χρεώνεται ΦΠΑ στα δικαστικά τέλη.

Σε αυτό προστίθενται οι αμοιβές του δικαστικού επιμελητή, οι οποίες καθορίζονται από τους Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders και αναπροσαρμόζονται με ισχύ από την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Η επίδοση εκτελεστής απόφασης έχει ένα μέτριο τέλος· η ίδια η αναγκαστική έξωση κοστίζει πολλαπλάσιο αυτού. Οι ισχύοντες τιμοκατάλογοι δημοσιεύονται με το εν λόγω διάταγμα και ο δικαστικός επιμελητής θα τους αναφέρει κατόπιν αιτήματος. Η μετακόμιση, η αποθήκευση και τα δικαστικά έξοδα του ιδιοκτήτη προστίθενται σε αυτούς τους τιμοκαταλόγους και δεν καθορίζονται από τίποτα, επομένως το σύνολο εξαρτάται από το μέγεθος του ακινήτου και την κατάσταση στην οποία έχει εγκαταλειφθεί.

Ο ηττημένος διάδικος καταβάλλει τα έξοδα του νικητή, αλλά η ολλανδική απόφαση περί εξόδων είναι μια σταθερής κλίμακας συνεισφορά, όχι πλήρης αποζημίωση, και συνήθως πολύ κάτω από τα πραγματικά νόμιμα έξοδα. Για τον ιδιοκτήτη, μια επιτυχημένη έξωση συχνά εξακολουθεί να αποτελεί οικονομική ζημία, επειδή η απόφαση και οι οφειλές εκτελούνται εναντίον ενός ενοικιαστή που εξ ορισμού δεν έχει χρήματα. Για τον ενοικιαστή, η απώλεια σημαίνει οφειλές, τόκους, δικαστικά και δικαστικά έξοδα, μετακόμιση και αποθήκευση, εκτός από την εύρεση ενός μέρους για να ζήσει - και το χρέος παραμένει μετά την έξωση.

Ενοικιαστές σε ευάλωτη θέση

Η απόκτηση παιδιών δεν δίνει στον ενοικιαστή δικαίωμα παραμονής, αλλά αποτελεί μια περίσταση που σταθμίζεται βάσει της εξαίρεσης του άρθρου 6:265 BW και έναν ισχυρό λόγο για να πιέσει ο δικαστής και τις δύο πλευρές προς μια συμφωνία. Τα δικαστήρια συχνά εκδίδουν μια απόφαση «τελευταίας ευκαιρίας»: διατάσσεται η διάλυση και η έξωση, αλλά δεν εκτελούνται εφόσον ο ενοικιαστής τηρεί ένα συμφωνημένο χρονοδιάγραμμα.

Ένας ενοικιαστής που έχει γίνει δεκτός σε μια νόμιμη ρύθμιση αναδιάρθρωσης χρέους είναι ακόμη ισχυρότερος, επειδή το μορατόριουμ περιορίζει τις δυνατότητες επιβολής από τους μεμονωμένους πιστωτές. Σύμφωνα με το άρθρο 305 του Νόμου περί Πτωχεύσεων, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να λύσει τη μίσθωση ή να κάνει έξωση λόγω οφειλών ενοικίου που προέκυψαν πριν από την έναρξη ισχύος της ρύθμισης αναδιάρθρωσης χρέους, και μια έξωση που βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη για αυτό το παλιό χρέος αναστέλλεται εκ του νόμου. Η προστασία είναι υπό όρους: ο ενοικιαστής πρέπει να καταβάλλει κάθε μειούμενη δόση ενοικίου εγκαίρως από τότε και στο εξής, και μια νέα οφειλή αναζωογονεί την εξουσία του ιδιοκτήτη να διαλύσει και να κάνει έξωση. Ένας ενοικιαστής που αντιμετωπίζει έξωση θα πρέπει να υποβάλει αίτηση για δημοτική βοήθεια για το χρέος αμέσως. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να ελέγξει εάν υπάρχει ήδη εκκρεμής αίτηση.

Από την 1η Ιανουαρίου 2021, οι Κάτω Χώρες εφαρμόζουν ένα εθνικό σύστημα έγκαιρης προειδοποίησης. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων, οι προμηθευτές ενέργειας, οι εταιρείες ύδρευσης και οι ασφαλιστές υγείας πρέπει να αναφέρουν τις καθυστερήσεις πληρωμών στον δήμο, χωρίς τη συγκατάθεση του ενοικιαστή, μόλις οι δικές τους προσπάθειες είσπραξης αποτύχουν. Σύμφωνα με τον νόμο περί αστικής ευθύνης, ο δήμος πρέπει να απαντά σε κάθε σήμα προσφέροντας μια πρώτη συνομιλία. Τα άρθρα 3 και 4 αυτού του νόμου το απαιτούν εντός τεσσάρων εβδομάδων ή τριών εργάσιμων ημερών όταν η κατάσταση είναι επείγουσα — το τυπικό παράδειγμα είναι μια επικείμενη έξωση. Οι στεγαστικές εταιρείες αντιμετωπίζουν την προσέγγιση ως προϋπόθεση για τη διεξαγωγή διαδικασιών.

Πρακτική καθοδήγηση

Για ιδιοκτήτες:

• Ποτέ μην παίρνεις την κατάσταση στα χέρια σου.
• Καταγράψτε τα πάντα: βιβλίο ενοικίων, υπενθυμίσεις, την επιστολή ζήτησης, προσφορές διακανονισμού, χρονολογημένα παράπονα από γείτονες.
• Επιδώστε γραπτή ειδοποίηση αθέτησης πριν από την αγωγή και αφήστε τις οφειλές να ξεπεράσουν σαφώς το όριο ανοχής αντί να κηρύξετε αγωγή νωρίς και να χάσετε την εξαίρεση.
• Να αναφέρετε τις οφειλές στον δήμο, όπου απαιτείται, και να είστε σε θέση να το αποδείξετε.

Για ενοικιαστές:

• Μην αγνοείτε την κλήτευση. Μια υπόθεση υπεράσπισης είναι πολύ διαφορετική από μια υπόθεση ερημοδικίας.
• Παρακολουθήστε την ακρόαση ή καταθέστε γραπτή υπεράσπιση εκ των προτέρων. Είναι δωρεάν και δεν απαιτείται δικηγόρος.
• Υποβάλετε αίτηση για δημοτική βοήθεια για χρέη αμέσως, προσκομίστε αποδεικτικά στοιχεία στην ακρόαση και πληρώστε κάτι με συνέπεια, ακόμα κι αν δεν μπορείτε να πληρώσετε τα πάντα.
• Εάν ο ιδιοκτήτης έχει αλλάξει τις κλειδαριές ή έχει διακόψει τις παροχές κοινής ωφέλειας, ζητήστε συμβουλές την ίδια μέρα.
• Κατανοήστε ότι η έφεση από μόνη της δεν θα σταματήσει την έξωση.

Law & More πράξεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους ενοικιαστές σε διαδικασίες έξωσης ενώπιον του υποπεριφερειακού δικαστηρίου και σε περιπτώσεις kort geding, από την επιστολή απαίτησης έως τον δικαστικό επιμελητή. Επειδή μια υπόθεση που έχει εκδικαστεί έχει πολύ διαφορετική εξέλιξη από μια παράβαση και επειδή η έφεση δεν σταματά από μόνη της μια έξωση, επικοινωνήστε μαζί μας μόλις λάβετε μια κλήτευση ή μια ειδοποίηση εκκένωσης.