Έχετε λάβει δικαστική απόφαση. Το δικαστήριο έχει κάνει δεκτή την αξίωσή σας και ο αντίδικος έχει διαταχθεί να πληρώσει. Αλλά ο οφειλέτης δεν πληρώνει. Εάν κατέχει ακίνητο, η αναγκαστική πώληση αυτού του ακινήτου μπορεί να είναι μια οδός για την είσπραξη της απαίτησής σας. Αυτό ονομάζεται εκτελεστή πώληση (executoriale verkoop). Ο δρόμος προς μια επιτυχημένη εκτέλεση, ωστόσο, είναι μακρύς, δαπανηρός και αβέβαιος. Σε αυτό το άρθρο εξηγούμε πώς λειτουργεί η διαδικασία και ποιους κινδύνους αντιμετωπίζετε εσείς, ως πιστωτής, στην πορεία.
Ο εκτελεστός τίτλος: το σημείο εκκίνησης
Η εκτέλεση επί ενός ακινήτου ξεκινά πάντα με εκτελεστό τίτλο (executoriale titel). Πρόκειται για ένα έγγραφο βάσει του οποίου ο νόμος επιτρέπει την εκτέλεση. Ο πιο συνηθισμένος τίτλος είναι μια δικαστική απόφαση, αλλά ως τίτλος μπορεί επίσης να χρησιμεύσει συμβολαιογραφική πράξη ή δικαστική απόφαση. Η απόφαση πρέπει να κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή ή να έχει λήξει η προθεσμία για την άσκηση έφεσης. Χωρίς έγκυρο εκτελεστό τίτλο, η εκτέλεση δεν μπορεί να ξεκινήσει.
Υπηρεσία και εντολή πληρωμής
Πριν από την επιβολή οποιασδήποτε κατάσχεσης, ο δικαστικός επιμελητής πρέπει να επιδώσει επίσημα την απόφαση στον οφειλέτη — δηλαδή να την παραδώσει επίσημα. Στη συνέχεια, ο δικαστικός επιμελητής εκδίδει διαταγή πληρωμής. Σύμφωνα με το άρθρο 439 του Ολλανδικού Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (Rv), ο οφειλέτης έχει προθεσμία τουλάχιστον δύο ημερών για να πληρώσει οικειοθελώς. Μόνο όταν παρέλθει η προθεσμία αυτή χωρίς πληρωμή μπορεί να ξεκινήσει η πραγματική εκτέλεση.
Αυτό το βήμα δεν είναι απλή τυπική διαδικασία. Εάν η επίδοση ή κοινοποίηση είναι ελαττωματική ή η διαταγή δεν εκδοθεί σωστά, ο οφειλέτης μπορεί να προσβάλει την εκτέλεση. Επομένως, είναι απαραίτητο ο δικαστικός επιμελητής να εκτελέσει την εργασία σχολαστικά.
Εκτελεστική κατάσχεση επί του ακινήτου
Μετά τη λήξη της προθεσμίας πληρωμής, ο δικαστικός επιμελητής επιβάλλει εκτελεστή κατάσχεση επί του ακινήτου. Η κατάσχεση αυτή καταχωρείται στα δημόσια μητρώα του Κτηματολογίου (Άρθρο 505 Rv). Από εκείνη τη στιγμή και μετά, η κατάσχεση είναι ορατή σε τρίτους και το ακίνητο βαρύνεται νομικά. Καταρχήν, ο οφειλέτης δεν μπορεί πλέον να πωλήσει το ακίνητο ή να το επιβαρύνει με νέα δικαιώματα. Εάν το πράξει ούτως ή άλλως, ο αγοραστής ή ο νέος περιορισμένος δικαιούχος δεν μπορεί να επικαλεστεί αυτή τη συναλλαγή έναντι του κατασχέσαντος πιστωτή.
Ο δικαστικός επιμελητής ειδοποιεί τον οφειλέτη και τυχόν ενυπόθηκους δανειστές για την κατάσχεση. Οι ενυπόθηκοι δανειστές έχουν το δικαίωμα να αναλάβουν οι ίδιοι την εκτέλεση — περισσότερα για αυτό αργότερα.
Η δημόσια δημοπρασία
Ο βασικός κανόνας είναι ότι η εκτελεστή πώληση πραγματοποιείται μέσω δημόσιου πλειστηριασμού (άρθρο 514 Rv et seq.). Ο πλειστηριασμός διοργανώνεται από συμβολαιογράφο αστικού δικαίου, ο οποίος συντάσσει επίσης τους όρους του πλειστηριασμού. Το ακίνητο ανακοινώνεται εκ των προτέρων μέσω δημόσιων μητρώων και συνήθως μέσω εξειδικευμένων πλατφορμών πλειστηριασμών. Ο συμβολαιογράφος χειρίζεται τη δημοσιότητα, συντάσσει τα ενημερωτικά έγγραφα και διεξάγει ο ίδιος τον πλειστηριασμό.
Την ημέρα της δημοπρασίας, τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να υποβάλουν προσφορές. Το ακίνητο κατακυρώνεται στον πλειοδότη, μετά την οποία ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο αγοράς. Η τιμή αγοράς πρέπει γενικά να καταβληθεί εντός λίγων εβδομάδων. Μετά την πληρωμή, η μεταβίβαση πραγματοποιείται μέσω συμβολαιογραφικής πράξης εκτελεστής πώλησης, η οποία επίσης καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.
Ιδιωτική πώληση ως εναλλακτική λύση
Εκτός από τον δημόσιο πλειστηριασμό, το άρθρο 3:268(2) του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα (BW) προσφέρει τη δυνατότητα ιδιωτικής πώλησης. Αυτό απαιτεί την άδεια του δικαστή προδικαστικής αποφάσεως, η οποία ζητείται από τον οφειλέτη ή τον ενυπόθηκο δανειστή — όχι από τον ίδιο τον πιστωτή που προβαίνει στην κατάσχεση. Ο δικαστής χορηγεί την άδεια αυτή εάν είναι εύλογο ότι μια ιδιωτική πώληση θα αποφέρει υψηλότερη απόδοση από έναν πλειστηριασμό.
Στην πράξη, αυτή η οδός επιλέγεται ολοένα και περισσότερο, ιδίως όταν όλοι οι εμπλεκόμενοι πιστωτές συμφωνούν με αυτήν. Μια ιδιωτική πώληση γενικά προχωρά πιο ομαλά, επιτυγχάνει υψηλότερη τιμή και εξοικονομεί χρήματα από το κόστος της δημοπρασίας. Για τον πιστωτή, σε πολλές περιπτώσεις είναι λογικό να σκεφτεί ενεργά αυτήν την επιλογή.
Τι γίνεται αν ο οφειλέτης δεν είναι ο μοναδικός ιδιοκτήτης;
Στην πράξη, ο οφειλέτης συχνά δεν είναι ο μοναδικός ιδιοκτήτης του ακινήτου. Μια συνηθισμένη περίπτωση είναι δύο συνιδιοκτήτες που κατέχουν ο καθένας ίσο, αδιαίρετο μισό μερίδιο — για παράδειγμα, σύντροφοι που αγόρασαν μαζί ένα σπίτι. Αυτό έχει σημαντικές συνέπειες για την εκτέλεση.
Ένας πιστωτής που προβαίνει σε κατάσχεση ενός συνιδιοκτήτη μπορεί κατ' αρχήν να επιβάλει κατάσχεση και να πωλήσει μόνο το εξ αδιαιρέτου μερίδιο του οφειλέτη στο ακίνητο, όχι το ακίνητο στο σύνολό του (Άρθρο 3:175 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα, BW). Το μερίδιο του άλλου συνιδιοκτήτη δεν εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής της εκτέλεσης, επειδή το εν λόγω πρόσωπο δεν ευθύνεται για το χρέος. Συνεπώς, ο πιστωτής δεν μπορεί απλώς να ζητήσει τη δημοπρασία ολόκληρου του σπιτιού.
Η δυσκολία έγκειται στο ότι ένα αδιαίρετο μισό μερίδιο είναι πολύ δύσκολο να πουληθεί. Σχεδόν κανένας αγοραστής δεν είναι πρόθυμος να αποκτήσει ένα κλασματικό μερίδιο και να γίνει συνιδιοκτήτης μαζί με έναν ξένο, με όλες τις πρακτικές επιπλοκές που αυτό συνεπάγεται. Σε μια δημόσια δημοπρασία, ένα τέτοιο μερίδιο, αν πουληθεί καν, θα πιάσει μόνο ένα κλάσμα της αναλογικής του αξίας.
Για τον λόγο αυτό, ένας πιστωτής συνήθως επιθυμεί τη διανομή της κοινόκτητης περιουσίας. Σύμφωνα με το άρθρο 3:180 BW, ένας πιστωτής που έχει κατασχέσει το μερίδιο ενός συνιδιοκτήτη μπορεί να απαιτήσει τη διανομή της κοινόκτητης περιουσίας (verdeling), ακόμη και ενάντια στις επιθυμίες του άλλου συνιδιοκτήτη. Μέσω της διανομής, ολόκληρη η περιουσία μπορεί να πωληθεί και τα καθαρά έσοδα να διαιρεθούν μεταξύ των συνιδιοκτητών ανάλογα με τα μερίδιά τους. Ο πιστωτής μπορεί στη συνέχεια να ανακτήσει το μερίδιο του οφειλέτη από τα έσοδα, ενώ το μερίδιο του άλλου συνιδιοκτήτη καταβάλλεται σε αυτό το άτομο και παραμένει εκτός της εμβέλειας του πιστωτή.
Μια διαφορετική περίπτωση προκύπτει όταν οι συνιδιοκτήτες είναι παντρεμένοι σε κοινοκτημοσύνη (gemeenschap van goederen) και το χρέος είναι κοινοκτημοσύνη. Σε αυτή την περίπτωση, ολόκληρη η κοινοκτημοσύνη —συμπεριλαμβανομένης ολόκληρης της περιουσίας— μπορεί καταρχήν να χρησιμεύσει ως μέσο προσφυγής, επειδή και οι δύο σύζυγοι είναι υπεύθυνοι. Το ίδιο ισχύει και για άλλα χρέη για τα οποία και οι δύο ιδιοκτήτες είναι από κοινού υπεύθυνοι, όπως ένα κοινό δάνειο. Όταν, ωστόσο, μόνο ένας από τους ιδιοκτήτες είναι οφειλέτης ιδιωτικού χρέους, ισχύει ο περιορισμός στο μερίδιο αυτού του προσώπου.
Συνεπώς, είναι απαραίτητο για τον πιστωτή να ελέγξει, πριν από την κατάσχεση, ποιοι είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του ακινήτου και σε ποια βάση το κατέχουν. Το Κτηματολόγιο (Kadaster) δείχνει την ιδιοκτησιακή κατάσταση. Το κατά πόσον μπορεί να ασκηθεί εκτελεστός έλεγχος επί ολόκληρης της περιουσίας ή μόνο επί ενός αδιαίρετου μεριδίου καθορίζει σε μεγάλο βαθμό τις προοπτικές ανάκτησης — καθώς και το κόστος και τον χρόνο που θα απαιτήσει η διαδικασία.
Κατανομή των εσόδων: η κατάταξη
Μόλις πωληθεί το ακίνητο και εισπραχθεί το τίμημα αγοράς, το προϊόν πρέπει να διανεμηθεί. Εάν υπάρχουν περισσότεροι πιστωτές — κάτι που συμβαίνει συνήθως με την εκτέλεση σε υποθέσεις ακινήτων — λαμβάνει χώρα μια κατάταξη (rangregeling) (άρθρο 551 Rv et seq.). Ο συμβολαιογράφος ή ο επόπτης δικαστής καθορίζει ποιοι πιστωτές πληρώνονται και με ποια σειρά.
Ο ενυπόθηκος δανειστής κατατάσσεται πρώτος. Έπειτα, ακολουθούν τυχόν προνομιακοί πιστωτές, όπως οι Φορολογικές Αρχές. Μετά από αυτό, καταβάλλονται τα έξοδα της ίδιας της εκτέλεσης. Ό,τι απομένει κατανέμεται μεταξύ των πιστωτών που τους έχουν κατασχέσει σύμφωνα με την κατάταξη της ημερομηνίας κατάσχεσής τους: όποιος κατασχέθηκε νωρίτερα έχει υψηλότερη κατάταξη. Ό,τι απομένει μετά την πλήρη διανομή πηγαίνει στον οφειλέτη.
Κίνδυνος 1: ο ενυπόθηκος δανειστής έχει προτεραιότητα
Ο πιο θεμελιώδης κίνδυνος για τον πιστωτή είναι η σειρά κατάταξης. Μια τράπεζα ή άλλος ενυπόθηκος δανειστής κατέχει δικαίωμα υποθήκης επί του ακινήτου και ως εκ τούτου κατατάσσεται δομικά πάνω από τον προσαρτώντα πιστωτή. Αυτό σημαίνει ότι το ενυπόθηκο χρέος —συμπεριλαμβανομένων των καθυστερούμενων τόκων και των παρεπόμενων εξόδων— καταβάλλεται πρώτα από τα έσοδα της πώλησης. Μόνο ό,τι απομένει είναι διαθέσιμο στον πιστωτή.
Για ένα ακίνητο με υψηλό στεγαστικό χρέος σε σχέση με την αγοραία αξία του, μπορεί να μην απομένει σχεδόν τίποτα για τον πιστωτή που το κατασχέθηκε μετά την αποπληρωμή του στεγαστικού δανείου — ακόμη και αν το ακίνητο πωληθεί σε λογική τιμή.
Κίνδυνος 2: τα έσοδα από την εκτέλεση είναι χαμηλότερα από τα αναμενόμενα
Τα ακίνητα που πωλούνται μέσω δημόσιας δημοπρασίας έχουν δομικά χαμηλότερη τιμή από τα ακίνητα που προσφέρονται ιδιωτικά στην ελεύθερη αγορά. Οι πλειοδότες γνωρίζουν ότι αγοράζουν ένα ακίνητο που πωλείται με αναγκαστική πώληση: έχουν περιορισμένες ευκαιρίες να το επιθεωρήσουν, η κατάσταση του ακινήτου δεν είναι πάντα πλήρως γνωστή και υπάρχει πιθανότητα ο πρώην ένοικος να μην φύγει οικειοθελώς. Όλα αυτά αντικατοπτρίζονται σε μια χαμηλότερη τιμή προσφοράς.
Στην πράξη, τα έσοδα από την εκτέλεση είναι συνήθως 15 έως 30 τοις εκατό χαμηλότερα από την αξία στην ελεύθερη αγορά, μερικές φορές και περισσότερο. Ένας πιστωτής που έχει βασίσει τους υπολογισμούς του στην επίσημη φορολογική αξία (WOZ) ή σε μια έκθεση εκτίμησης μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με μια δυσάρεστη έκπληξη μετά τον πλειστηριασμό.
Κίνδυνος 3: ανταγωνιστικοί πιστωτές που κατασχέθηκαν
Ο πιστωτής σπάνια είναι ο μόνος που έχει το νου του στην περιουσία του οφειλέτη. Άλλοι πιστωτές μπορεί επίσης να έχουν επιβάλει κατάσχεση και η κατάταξή τους καθορίζεται από την ημερομηνία καταχώρισης της κατάσχεσής τους στο Κτηματολόγιο. Όποιος καταχωρήθηκε νωρίτερα έχει προτεραιότητα.
Ένας πιστωτής που εμφανίζεται καθυστερημένα διατρέχει τον κίνδυνο να καταλήξει στο τέλος της συμφωνίας κατάταξης, με τα διαθέσιμα έσοδα να έχουν εξαντληθεί μέχρι τότε. Συνεπώς, συνιστάται να προχωρήσετε σε κατάσχεση το συντομότερο δυνατό μετά την έκδοση εκτελεστού τίτλου.
Κίνδυνος 4: το κόστος μειώνει τα έσοδα
Η εκτέλεση κατά ενός ακινήτου συνεπάγεται σημαντικό κόστος: αμοιβές δικαστικού επιμελητή για την επίδοση και την κατάσχεση, συμβολαιογραφικά έξοδα για τον πλειστηριασμό ή την ιδιωτική πώληση, έξοδα κτηματολογίου για την καταχώριση και ενδεχομένως έξοδα έξωσης εάν ο οφειλέτης δεν εγκαταλείψει το ακίνητο οικειοθελώς. Όλα αυτά τα έξοδα αφαιρούνται από το προϊόν της πώλησης πριν από την πληρωμή των πιστωτών.
Παρόλο που τα έξοδα εκτέλεσης υπερτερούν των συνήθων αξιώσεων, μειώνουν τα καθαρά έσοδα που είναι διαθέσιμα στον πιστωτή. Για ακίνητα σχετικά χαμηλής αξίας ή με υψηλό στεγαστικό χρέος, τα έξοδα μπορούν να απορροφήσουν ένα σημαντικό μέρος οποιουδήποτε διαθέσιμου πλεονάσματος.
Κίνδυνος 5: διαδικασία έκδοσης ασφαλιστικών μέτρων
Ο οφειλέτης έχει το δικαίωμα να προσβάλει την εκτέλεση μέσω διαδικασίας διαταγής εκτέλεσης (executiekortgeding) ενώπιον του προδικαστικού δικαστή (άρθρο 438 Rv). Μπορεί να ζητήσει αναστολή της εκτέλεσης, για παράδειγμα επειδή υποστηρίζει ότι η απαίτηση έχει ήδη καταβληθεί (μερικώς), ότι υπάρχει κατάχρηση εξουσίας εκτέλεσης ή ότι έχουν προκύψει νέες περιστάσεις που εμποδίζουν την εκτέλεση.
Η απλή αδυναμία πληρωμής δεν αποτελεί καταρχήν επαρκή λόγο αναστολής. Ωστόσο, οι διαδικασίες ασφαλιστικών μέτρων κοστίζουν χρόνο και χρήμα, ακόμη και αν τελικά αποδειχθεί ότι ο πιστωτής δικαιώνεται. Η διαδικασία μπορεί επομένως να καθυστερήσει για εβδομάδες, ενώ το κόστος συσσωρεύεται.
Κίνδυνος 6: συνοπτική εκτέλεση από τον ενυπόθηκο δανειστή
Το άρθρο 3:268 BW παρέχει στον ενυπόθηκο δανειστή το δικαίωμα συνοπτικής εκτέλεσης (parate executie): μπορεί να πουλήσει το ακίνητο χωρίς να απαιτείται δικαστικός τίτλος και χωρίς να χρειάζεται να δώσει άδεια ο κατασχέτης πιστωτής. Εάν ο οφειλέτης δεν εκπληρώσει επίσης τις υποχρεώσεις του για το στεγαστικό δάνειο, η τράπεζα συνήθως αποφασίζει να προχωρήσει η ίδια στην εκτέλεση.
Σε αυτή την περίπτωση, ο πιστωτής που τον κατασχέθηκε χάνει εντελώς τον έλεγχο. Η τράπεζα καθορίζει τον χρόνο, τη μέθοδο πώλησης και τον συμβολαιογράφο. Ο πιστωτής μπορεί μόνο να περιμένει να δει αν του απομένει κάτι μετά την αποπληρωμή του στεγαστικού χρέους και των παρεπόμενων εξόδων.
Κίνδυνος 7: πτώχευση του οφειλέτη
Εάν ο οφειλέτης κηρυχθεί σε πτώχευση κατά τη διάρκεια της διαδικασίας εκτέλεσης, ο σύνδικος πτώχευσης ασκεί τα δικαιώματα του οφειλέτη. Η κατάσχεση επί του ακινήτου καθίσταται τότε μέρος της πτωχευτικής περιουσίας και η ατομική εκτέλεση κατ' αρχήν διακόπτεται. Το ζήτημα διευθετείται από τότε και στο εξής μέσω της πτωχευτικής διαδικασίας.
Ο σύνδικος αποφασίζει για την πώληση του ακινήτου και τα έσοδα διανέμονται σύμφωνα με τον Νόμο περί Πτωχεύσεων. Για έναν μη εξασφαλισμένο πιστωτή — χωρίς υποθήκη ή ενέχυρο — αυτό σημαίνει στις περισσότερες περιπτώσεις ότι θα του καταβληθεί μόνο ένα περιορισμένο ποσοστό της απαίτησής του, αν όχι καθόλου.
Κίνδυνος 8: το υπολειπόμενο χρέος δεν λύνει τίποτα
Ακόμη και μια επιτυχής εκτέλεση δεν σημαίνει απαραίτητα ότι η απαίτηση ικανοποιείται πλήρως. Εάν το προϊόν της πώλησης, μετά την αφαίρεση του χρέους του ενυπόθηκου δανείου, των εξόδων και άλλων απαιτήσεων, δεν επαρκεί για την κάλυψη ολόκληρης της απαίτησης, παραμένει ένα υπολειπόμενο χρέος. Ο οφειλέτης είναι προσωπικά υπεύθυνος γι' αυτό.
Ωστόσο, ένας οφειλέτης που έχει χάσει το σπίτι του και ενδέχεται να αντιμετωπίζει οικονομικές δυσκολίες έχει γενικά λίγα ανακτήσιμα περιουσιακά στοιχεία. Ο πιστωτής διατηρεί τότε επίσημα μια υπολειμματική απαίτηση, αλλά η πιθανότητα να την εισπράξει στην πράξη είναι περιορισμένη.
Κίνδυνος 9: εκτέλεση πρωτοβάθμιας απόφασης ενώ χάνετε την έφεση
Μια απόφαση που εκδίδεται σε πρώτο βαθμό συχνά κηρύσσεται προσωρινά εκτελεστή. Αυτό σημαίνει ότι έχετε τη δυνατότητα να προχωρήσετε στην εκτέλεση όσο εκκρεμεί η έφεση και η απόφαση δεν έχει καταστεί ακόμη τελεσίδικη. Αυτό μπορεί να φαίνεται ελκυστικό επειδή δεν χρειάζεται να περιμένετε, αλλά ενέχει σημαντικό κίνδυνο: εάν η έφεση εκδικαστεί εναντίον σας και η απόφαση ακυρωθεί, η νομική βάση επί της οποίας εκτελέσατε την απόφαση κατά του ακινήτου παύει να ισχύει με αναδρομική ισχύ.
Οι συνέπειες αυτού μπορεί να είναι εκτεταμένες. Στη συνέχεια, θα έχετε εκτελέσει την απαίτηση χωρίς έγκυρο τίτλο και, καταρχήν, θα είστε υπεύθυνοι για τη ζημία που υπέστη ο οφειλέτης ως αποτέλεσμα. Επειδή το ακίνητο έχει εν τω μεταξύ πωληθεί και μεταβιβαστεί σε τρίτο μέρος, γενικά δεν μπορείτε πλέον να αναιρέσετε την πώληση: ένας αγοραστής που απέκτησε το ακίνητο καλόπιστα σε πλειστηριασμό εκτέλεσης προστατεύεται. Στη συνέχεια, θα πρέπει να επιστρέψετε τα έσοδα που λάβατε και, επιπλέον, να αποζημιώσετε την πρόσθετη ζημία, όπως τη διαφορά μεταξύ της αξίας εκτέλεσης και της πραγματικής αξίας του ακινήτου, τα έξοδα μετακόμισης και τυχόν επακόλουθες ζημίες.
Αυτή η ευθύνη είναι επιπλέον μια αυστηρή, βασισμένη στον κίνδυνο ευθύνη: όποιος εκτελεί μια απόφαση που αργότερα αναιρείται ενεργεί με δική του ευθύνη, ακόμη και αν ήταν απολύτως καλόπιστος. Η ήττα της έφεσης μπορεί επομένως να σας κοστίσει περισσότερο από την αρχική αξίωση. Για αυτόν τον λόγο, σταθμίζετε πάντα πόσο ισχυρή είναι η υπόθεσή σας, εάν το άλλο μέρος προσφέρει ένδικα μέσα για τυχόν αποζημίωση και εάν είναι συνετό να περιμένετε το αποτέλεσμα της έφεσης αντί να εκτελέσετε αμέσως την αποζημίωση.
Ποια είναι η καλύτερη πορεία δράσης ως πιστωτής;
Πριν προχωρήσετε σε αναγκαστική εκτέλεση σε βάρος ενός ακινήτου, απαιτείται προσεκτική αξιολόγηση. Θέστε στον εαυτό σας τα ακόλουθα ερωτήματα: ποια είναι η τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου και πόσο υψηλό είναι το στεγαστικό χρέος; Υπάρχουν άλλοι πιστωτές που συνδέονται με την υπόθεση και ποια είναι η κατάταξή τους; Υπάρχουν περιουσιακά στοιχεία ή εισόδημα του οφειλέτη έναντι των οποίων η αναγκαστική εκτέλεση είναι απλούστερη και φθηνότερη; Και είναι ένας φιλικός διακανονισμός — είτε υπό την απειλή αναγκαστικής εκτέλεσης είτε όχι — μια ρεαλιστική επιλογή;
Η απειλή της εκτέλεσης είναι μερικές φορές πιο αποτελεσματική στην πράξη από την ίδια την εκτέλεση. Οι οφειλέτες που γνωρίζουν ότι διακυβεύεται το σπίτι τους είναι συχνά πρόθυμοι να αποδεχτούν μια ρύθμιση πληρωμής ή έναν διακανονισμό που είχαν αρνηθεί προηγουμένως. Μια έγκαιρη επιστολή απαίτησης ή ειδοποίηση εκτέλεσης μπορεί να αποφέρει το επιθυμητό αποτέλεσμα χωρίς να χρειάζεται να ολοκληρωθεί πλήρως η χρονοβόρα και δαπανηρή διαδικασία εκτέλεσης.
Συμπέρασμα
Η εκτελεστή πώληση ενός ακινήτου αποτελεί ένα ισχυρό μέσο στα χέρια του πιστωτή, αλλά δεν αποτελεί εγγύηση πλήρους είσπραξης της απαίτησης. Η διαδικασία ενέχει διάφορους νομικούς, οικονομικούς και διαδικαστικούς κινδύνους που απαιτούν καλή προετοιμασία και στρατηγικές επιλογές. Η προτεραιότητα του ενυπόθηκου δανειστή, τα χαμηλότερα έσοδα εκτέλεσης, τα δικαστικά έξοδα, η πιθανότητα διαδικασίας ασφαλιστικών μέτρων και ο κίνδυνος πτώχευσης καθιστούν αυτή την οδό που δεν πρέπει να ακολουθείται επιπόλαια.
Θα θέλατε, ως πιστωτής, να σας δοθούν οι επιλογές σας για την είσπραξη ή χρειάζεστε συμβουλές σχετικά με το εάν η εκτέλεση είναι το σωστό βήμα στην περίπτωσή σας; Οι δικηγόροι της Law & More ευχαρίστως να σας βοηθήσουν.
Συχνές ερωτήσεις
Τι χρειάζομαι για να επιβάλω εκτελεστή κατάσχεση σε ένα ακίνητο;
Χρειάζεστε έναν εκτελεστό τίτλο: συνήθως μια δικαστική απόφαση που έχει κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή ή της οποίας η προθεσμία άσκησης έφεσης έχει λήξει. Με βάση αυτό, ένας δικαστικός επιμελητής μπορεί να επιδώσει την απόφαση, να εκδώσει διαταγή πληρωμής και στη συνέχεια να επιβάλει εκτελεστή κατάσχεση στην περιουσία του οφειλέτη.
Πόσο διαρκεί η διαδικασία από την κατάσχεση έως την πραγματική πώληση;
Αυτό ποικίλλει, αλλά θα πρέπει να υπολογίζετε σε τουλάχιστον τρεις έως έξι μήνες. Οι νόμιμες προθεσμίες ανακοίνωσης για έναν πλειστηριασμό εκτέλεσης, η πιθανότητα διαδικασίας ασφαλιστικών μέτρων από τον οφειλέτη και τυχόν διαφορές σχετικά με τη διευθέτηση της κατάταξης μπορούν να παρατείνουν τη διαδικασία περαιτέρω. Μια ιδιωτική πώληση μέσω του δικαστή προκαταρκτικών μέτρων μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να προχωρήσει πιο γρήγορα.
Μπορεί ο οφειλέτης να αναστείλει την εκτέλεση;
Ο οφειλέτης μπορεί να κινήσει διαδικασία ασφαλιστικών μέτρων ενώπιον του προδικαστικού δικαστή και να ζητήσει την αναστολή της εκτέλεσης. Αυτό δεν επιτυγχάνεται εύκολα: η απλή αδυναμία πληρωμής δεν επαρκεί. Ο δικαστής παρεμβαίνει σε περίπτωση κατάχρησης εξουσίας, νέων γεγονότων που εμποδίζουν την εκτέλεση ή πρόδηλου σφάλματος στην απόφαση. Οι διαδικασίες ασφαλιστικών μέτρων καθυστερούν πάντα τη διαδικασία, ωστόσο, ακόμη και αν ο οφειλέτης τελικά ηττηθεί.
Τι συμβαίνει εάν τα έσοδα από την πώληση είναι χαμηλότερα από το χρέος;
Εάν τα έσοδα από την εκτέλεση δεν επαρκούν για την ικανοποίηση της πλήρους απαίτησης, παραμένει ένα υπολειπόμενο χρέος. Ο οφειλέτης παραμένει προσωπικά υπεύθυνος γι' αυτό. Στην πράξη, ωστόσο, η είσπραξη αυτού του υπολειπόμενου χρέους είναι δύσκολη: ένας οφειλέτης που έχει χάσει το σπίτι του έχει γενικά λίγα ανακτήσιμα περιουσιακά στοιχεία. Μπορείτε να καταγράψετε το υπολειπόμενο ποσό της απαίτησης και αργότερα να εφαρμόσετε εκ νέου μέτρα εκτέλεσης εάν ο οφειλέτης αποκτήσει νέα περιουσιακά στοιχεία.
Έχει η τράπεζα προτεραιότητα έναντι εμού ως πιστωτή;
Ναι. Ένας ενυπόθηκος δανειστής — συνήθως η τράπεζα που παρείχε το στεγαστικό δάνειο — κατέχει προνομιακή θέση και πληρώνεται πρώτος από τα έσοδα της πώλησης. Μόνο ό,τι απομένει μετά την αποπληρωμή του ενυπόθηκου χρέους περιέρχεται στους πιστωτές που το συνέδεσαν, κατανεμημένο σύμφωνα με την κατάταξη της ημερομηνίας κατάσχεσής τους.
Μπορώ, ως πιστωτής, να προβώ και σε ιδιωτική πώληση;
Όχι άμεσα. Η αίτηση για ιδιωτική πώληση βάσει του άρθρου 3:268(2) BW πρέπει να υποβληθεί από τον οφειλέτη ή τον ενυπόθηκο δανειστή, όχι από τον πιστωτή που σας έχει κατασχέσει. Μπορείτε, ωστόσο, να σκεφτείτε ενεργά και να δώσετε τη συγκατάθεσή σας, γεγονός που αυξάνει την πιθανότητα ο δικαστής προκαταρκτικής διαδικασίας να κάνει δεκτό το αίτημα. Μια ιδιωτική πώληση γενικά αποφέρει υψηλότερη απόδοση από έναν πλειστηριασμό, κάτι που είναι επίσης προς το συμφέρον σας.
Τι γίνεται αν ο οφειλέτης κατέχει το ακίνητο μαζί με κάποιον άλλο;
Στη συνέχεια, μπορείτε κατ' αρχήν να ασκήσετε εκτελεστότητα μόνο κατά του αδιαίρετου μεριδίου του οφειλέτη, όχι κατά του μεριδίου του άλλου ιδιοκτήτη, ο οποίος δεν ευθύνεται για το χρέος. Επειδή ένα κλασματικό μερίδιο είναι μόλις πωλήσιμο, ένας πιστωτής που συνδέεται με την κοινοκτημοσύνη μπορεί να απαιτήσει τη διανομή της περιουσίας βάσει του άρθρου 3:180 BW, έτσι ώστε να πωληθεί ολόκληρη η περιουσία και να ανακτήσετε το μερίδιο του οφειλέτη από τα έσοδα. Αυτό διαφέρει όταν και οι δύο ιδιοκτήτες ευθύνονται, για παράδειγμα σύζυγοι παντρεμένοι σε κοινοκτημοσύνη με κοινό χρέος· σε αυτήν την περίπτωση, ολόκληρη η περιουσία μπορεί να χρησιμεύσει ως ένδικο μέσο.
Τι συμβαίνει εάν ο οφειλέτης πτωχεύσει κατά τη διάρκεια της εκτέλεσης;
Σε περίπτωση πτώχευσης του οφειλέτη, ο σύνδικος ασκεί τα δικαιώματά του και η ατομική εκτέλεση κατ' αρχήν διακόπτεται. Το ακίνητο καθίσταται μέρος της πτωχευτικής περιουσίας. Ο σύνδικος πωλεί το ακίνητο και διανέμει τα έσοδα σύμφωνα με τον Νόμο περί Πτωχεύσεων. Ως μη εξασφαλισμένος πιστωτής — χωρίς δικαίωμα εξασφάλισης — κατατάσσεστε στο τέλος της ουράς και η πιθανότητα πλήρους είσπραξης είναι ελάχιστη.
Είναι η εκτέλεση αγωγής κατά ενός ακινήτου πάντα η καλύτερη επιλογή;
Όχι εξ ορισμού. Η εκτέλεση κατά μιας περιουσίας είναι ένα βαρύ και δαπανηρό μέτρο. Σε ορισμένες περιπτώσεις, άλλα μέσα είσπραξης — όπως η κατάσχεση τραπεζικών υπολοίπων ή η κατάσχεση μισθού — είναι ταχύτερα και φθηνότερα. Επιπλέον, η απειλή της εκτέλεσης μπορεί να είναι αρκετή για να οδηγήσει έναν οφειλέτη σε φιλικό διακανονισμό. Είναι συνετό να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο εκ των προτέρων, ο οποίος μπορεί να αξιολογήσει τις επιλογές είσπραξης στην συγκεκριμένη περίπτωσή σας.
