Κατανόηση των Υποχρεώσεων του Ιδιοκτήτη | Law & More
Μια σύμβαση μίσθωσης έχει διάφορες πτυχές. Σημαντική πτυχή αυτού είναι ο ιδιοκτήτης και οι υποχρεώσεις που έχει απέναντι στον ενοικιαστή. Το σημείο εκκίνησης όσον αφορά τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη είναι «η απόλαυση που μπορεί να περιμένει ο ενοικιαστής βάσει της σύμβασης μίσθωσης». Άλλωστε, οι υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη συνδέονται στενά με τα δικαιώματα του ενοικιαστή.
Συγκεκριμένα, αυτό το σημείο εκκίνησης σημαίνει δύο σημαντικές υποχρεώσεις για τον ιδιοκτήτη. Καταρχάς, η υποχρέωση του άρθρου 7: 203 BW να τεθεί το αντικείμενο στη διάθεση του μισθωτή. Επιπλέον, η υποχρέωση διατροφής ισχύει για τον ιδιοκτήτη, ή με άλλα λόγια η ρύθμιση των ελαττωμάτων στο άρθρο 7: 204 του ολλανδικού Αστικού Κώδικα. Τι ακριβώς σημαίνουν και οι δύο υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη, θα συζητηθεί διαδοχικά σε αυτό το blog.
Διάθεση της ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας
Όσον αφορά την πρώτη πρωταρχική υποχρέωση του ιδιοκτήτη, το άρθρο 7: 203 του ολλανδικού αστικού κώδικα ορίζει ότι ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να διαθέσει το ενοικιαζόμενο ακίνητο στον ενοικιαστή και να το αφήσει στο βαθμό που είναι απαραίτητο για τη συμφωνημένη χρήση. Η συμφωνημένη χρήση αφορά, για παράδειγμα, ενοικίαση:
- (ανεξάρτητος ή μη αυτόνομος) χώρος διαβίωσης ·
- επιχειρηματικός χώρος, με την έννοια του χώρου λιανικής ·
- άλλους επαγγελματικούς χώρους και γραφεία όπως περιγράφεται στο άρθρο 7: 203α BW
Είναι σημαντικό να περιγράφεται με σαφήνεια στο συμβόλαιο μίσθωσης ποια χρήση έχει συμφωνηθεί από τα μέρη. Άλλωστε, η απάντηση στο ερώτημα εάν ο ιδιοκτήτης έχει εκπληρώσει την υποχρέωσή του θα εξαρτηθεί από το τι έχουν περιγράψει τα μέρη στη σύμβαση μίσθωσης σχετικά με τον προορισμό του μισθωμένου ακινήτου. Επομένως, είναι σημαντικό όχι μόνο να αναφέρεται ο προορισμός, ή τουλάχιστον η χρήση, στη μίσθωση, αλλά και να περιγραφεί λεπτομερέστερα τι μπορεί να περιμένει ο ενοικιαστής βάσει αυτού.
Στο πλαίσιο αυτό, αφορά, για παράδειγμα, τις βασικές διευκολύνσεις που είναι απαραίτητες για τη χρήση του μισθωμένου ακινήτου με συγκεκριμένο τρόπο. Για παράδειγμα, για τη χρήση ενός κτιρίου ως χώρο λιανικής πώλησης, ο ενοικιαστής μπορεί επίσης να ορίσει τη διαθεσιμότητα πάγκου, σταθερών ραφιών ή διαχωριστικών τοίχων και εντελώς διαφορετικές απαιτήσεις για ενοικιαζόμενο χώρο, για παράδειγμα, που προορίζεται για την αποθήκευση χαρτιού ή παλιοσίδερων. μπορεί να τεθεί σε αυτό το πλαίσιο.
Υποχρέωση διατροφής (προεπιλεγμένος διακανονισμός)
Στο πλαίσιο της δεύτερης κύριας υποχρέωσης του ιδιοκτήτη, το άρθρο 7: 206 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα ορίζει ότι ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιδιορθώσει τα ελαττώματα. Το τι νοείται ως ελάττωμα διευκρινίζεται περαιτέρω στο άρθρο 7:204 του Αστικού Κώδικα: ελάττωμα είναι μια κατάσταση ή χαρακτηριστικό του ακινήτου ως αποτέλεσμα του οποίου το ακίνητο δεν μπορεί να παράσχει στον ενοικιαστή την απόλαυση που μπορεί να περιμένει από βάση της σύμβασης μίσθωσης.
Για το θέμα αυτό, σύμφωνα με το Ανώτατο Δικαστήριο, η απόλαυση δεν περιλαμβάνει απλώς την κατάσταση του μισθωμένου ακινήτου ή τις υλικές του ιδιότητες. Άλλες περιστάσεις που περιορίζουν την απόλαυση μπορούν επίσης να συνιστούν ελάττωμα κατά την έννοια του άρθρου 7: 204 BW. Σε αυτό το πλαίσιο, εξετάστε, για παράδειγμα, την αναμενόμενη προσβασιμότητα, προσβασιμότητα και εμφάνιση του μισθωμένου ακινήτου.
Αν και είναι ένας ευρύς όρος, που περιλαμβάνει όλες τις περιστάσεις που περιορίζουν την απόλαυση του ενοικιαστή, οι προσδοκίες του ενοικιαστή δεν πρέπει να υπερβαίνουν τις προσδοκίες ενός μέσου μισθωτή. Με άλλα λόγια, αυτό σημαίνει ότι ο ενοικιαστής δεν μπορεί να περιμένει περισσότερα από ένα καλοδιατηρημένο ακίνητο. Επιπλέον, διαφορετικές κατηγορίες ενοικιαζόμενων αντικειμένων θα αυξήσουν τις δικές τους προσδοκίες, ανάλογα με την περίπτωση νόμος.
Σε κάθε περίπτωση, δεν υπάρχει ελάττωμα εάν το αντικείμενο ενοικίασης δεν παρέχει στον ενοικιαστή την αναμενόμενη απόλαυση ως αποτέλεσμα:
- μια περίσταση που αποδίδεται στον μισθωτή βάσει σφάλματος ή κινδύνου. Για παράδειγμα, μικρά ελαττώματα στο μισθωμένο ακίνητο ενόψει της νόμιμης κατανομής κινδύνου είναι για λογαριασμό του ενοικιαστή.
- Μια περίσταση που σχετίζεται με τον μισθωτή προσωπικά. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει, για παράδειγμα, ένα πολύ χαμηλό όριο ανοχής σε σχέση με τους κανονικούς θορύβους που ζουν από άλλους ενοικιαστές.
- Πραγματική ενόχληση από τρίτους, όπως θόρυβος από την κυκλοφορία ή ενοχλητικό θόρυβο από βεράντα δίπλα στο ενοικιαζόμενο κατάλυμα.
- Ένας ισχυρισμός χωρίς πραγματική διαταραχή, είναι μια κατάσταση στην οποία, για παράδειγμα, ένας γείτονας του ενοικιαστή ισχυρίζεται ότι έχει δικαίωμα διέλευσης από τον κήπο του ενοικιαστή, χωρίς να το χρησιμοποιήσει.
Κυρώσεις σε περίπτωση παραβίασης των κύριων υποχρεώσεων από τον ιδιοκτήτη
Εάν ο ιδιοκτήτης δεν είναι σε θέση να διαθέσει την ενοικίαση του ακινήτου στον ενοικιαστή εγκαίρως, πλήρως ή καθόλου, τότε υπάρχει ένα μειονέκτημα εκ μέρους του ιδιοκτήτη. Το ίδιο ισχύει εάν υπάρχει ελάττωμα. Και στις δύο περιπτώσεις, το μειονέκτημα συνεπάγεται κυρώσεις για τον ιδιοκτήτη και δίνει στον μισθωτή ορισμένες εξουσίες σε αυτό το πλαίσιο, όπως η αξίωση:
- Υπεύθυνος Συμμόρφωσης. Ο ενοικιαστής μπορεί στη συνέχεια να ζητήσει από τον ιδιοκτήτη να διαθέσει την ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία εγκαίρως, πλήρως ή καθόλου, ή να αποκαταστήσει το ελάττωμα. Ωστόσο, εφόσον ο ενοικιαστής δεν απαιτεί την επισκευή του ιδιοκτήτη, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μην αποκαταστήσει το ελάττωμα. Ωστόσο, εάν το φάρμακο είναι αδύνατο ή παράλογο, ο εκμισθωτής δεν χρειάζεται να το κάνει. Εάν, από την άλλη πλευρά, ο εκμισθωτής αρνηθεί την επισκευή ή δεν το κάνει εγκαίρως, ο ενοικιαστής μπορεί να αποκαταστήσει τον εαυτό του και να αφαιρέσει τα έξοδα από το ενοίκιο.
- Μείωση του ενοικίου. Αυτή είναι μια εναλλακτική λύση για τον ενοικιαστή εάν το ενοικιαζόμενο ακίνητο δεν διατίθεται εγκαίρως ή πλήρως από τον εκμισθωτή ή εάν υπάρχει ελάττωμα. Η μείωση του ενοικίου πρέπει να ζητηθεί από το δικαστήριο ή από την επιτροπή αξιολόγησης ενοικίου. Η αξίωση πρέπει να υποβληθεί εντός 6 μηνών αφού ο ενοικιαστής έχει αναφέρει το ελάττωμα στον ιδιοκτήτη. Από εκείνη τη στιγμή και μετά, η μείωση του ενοικίου θα ισχύει επίσης. Ωστόσο, εάν ο μισθωτής επιτρέψει τη λήξη αυτής της περιόδου, το δικαίωμά του για μείωση του ενοικίου θα μειωθεί, αλλά δεν θα λήξει.
- Τερματισμός της σύμβασης μίσθωσης εάν η έλλειψη ενοικίου καθιστά την απόλαυση εντελώς αδύνατη. Εάν ένα ελάττωμα που ο εκμισθωτής δεν χρειάζεται να αποκαταστήσει, για παράδειγμα επειδή η αποκατάσταση είναι αδύνατη ή απαιτεί δαπάνες που δεν μπορούν λογικά να αναμένονται από αυτόν υπό τις συγκεκριμένες συνθήκες, αλλά αυτό κάνει την απόλαυση που ο ενοικιαστής θα μπορούσε να περιμένει εντελώς αδύνατη, τόσο ο ενοικιαστής όσο και ο εκμισθωτής διαλύει τη μίσθωση. Και στις δύο περιπτώσεις, αυτό μπορεί να γίνει με εξώδικη δήλωση. Συχνά, ωστόσο, δεν συμφωνούν όλα τα μέρη με τη διάλυση, έτσι ώστε οι νομικές διαδικασίες να έχουν ακόμη ακολουθηθεί.
- Αποζημίωση. Αυτός ο ισχυρισμός οφείλεται μόνο στον μισθωτή εάν το μειονέκτημα, όπως η παρουσία ελαττώματος, μπορεί επίσης να αποδοθεί στον ιδιοκτήτη. Αυτό συμβαίνει, για παράδειγμα, εάν το ελάττωμα προέκυψε μετά τη σύναψη της μίσθωσης και μπορεί να αποδοθεί στον εκμισθωτή επειδή, για παράδειγμα, δεν έχει πραγματοποιήσει επαρκή συντήρηση στην ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία. Αλλά επίσης, εάν υπήρχε ήδη κάποιο ελάττωμα κατά τη σύναψη της μίσθωσης και ο εκμισθωτής το γνώριζε εκείνη τη στιγμή, θα έπρεπε να το γνώριζε ή να ενημερώσει τον μισθωτή ότι η ενοικίαση δεν είχε το ελάττωμα.
Συμμετέχετε ως μισθωτής ή ιδιοκτήτης στη διαμάχη σχετικά με το εάν ο ιδιοκτήτης πληροί τις προϋποθέσεις ή όχι; Ή θέλετε να μάθετε περισσότερα για, για παράδειγμα, την επιβολή κυρώσεων κατά του ιδιοκτήτη; Στη συνέχεια επικοινωνήστε Law & More. Δικός μας δικηγόροι ακινήτων είναι ειδικοί στο νόμο μίσθωσης και είναι πρόθυμοι να σας παράσχουν νομική βοήθεια ή συμβουλές. Είτε είστε ενοικιαστής ή ιδιοκτήτης, στο Law & More ακολουθούμε μια προσωπική προσέγγιση και μαζί σας θα εξετάσουμε την κατάστασή σας και θα καθορίσουμε τη στρατηγική (συνέχεια).
