Ένας δικηγόρος ακινήτων στην Ολλανδία, vastgoedadvocaat, είναι ένας δικηγόρος που ενεργεί για ένα μέρος σε μια υπόθεση ακινήτων: εξετάζει και διαπραγματεύεται τη συμφωνία αγοράς, διεξάγει τη νομική έρευνα για το ακίνητο και διεξάγει διαδικασίες σε περίπτωση διαφοράς. Αυτή είναι μια διαφορετική λειτουργία από τον συμβολαιογράφο αστικού δικαίου (notaris), ο οποίος εκτελεί την πράξη μεταβίβασης και πρέπει να παραμένει αμερόληπτος μεταξύ αγοραστή και πωλητή, και από τον κτηματομεσίτη (makelaar), ο οποίος βρίσκει και διαπραγματεύεται αλλά δεν παρέχει νομικές συμβουλές. Μόνο ο δικηγόρος έχει υποχρέωση αποκλειστικά απέναντί σας.
Τι κάνει ένας δικηγόρος ακινήτων που δεν κάνουν ο συμβολαιογράφος και ο κτηματομεσίτης
Οι ολλανδικές συναλλαγές ακινήτων περιλαμβάνουν τρεις επαγγελματίες με πραγματικά διαφορετικές αρμοδιότητες και η σύγχυσή τους είναι ο πιο συνηθισμένος λόγος για τον οποίο ένας αγοραστής ανακαλύπτει ένα πρόβλημα πολύ αργά. Ο συμβολαιογράφος είναι δημόσιος λειτουργός που διορίζεται με βασιλικό διάταγμα. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει και εκτελεί την πράξη μεταβίβασης (akte van levering) και την πράξη υποθήκης (hypotheekakte), τα καταχωρεί στο Κτηματολόγιο (Kadaster), ελέγχει τον τίτλο και τυχόν καταχωρημένα βάρη και διαχειρίζεται την τιμή αγοράς μέσω λογαριασμού τρίτου. Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ενημερώνει και τα δύο μέρη και δεν μπορεί να πάρει θέση, πράγμα που σημαίνει ότι ο συμβολαιογράφος θα σας πει τι λέει μια ρήτρα, αλλά δεν θα σας πει εάν πρέπει να την αποδεχτείτε.
Ο κτηματομεσίτης εργάζεται για όποιον τον προσέλαβε. Ένας πωλητής έχει υποχρεώσεις απέναντι στον πωλητή, όχι απέναντι σε εσάς, και ένας αγοραστής συμβουλεύει για την τιμή, την κατάσταση και τη διαπραγμάτευση και όχι για τον νομικό κίνδυνο. Κανένας από τους δύο δεν είναι εξουσιοδοτημένος να διεξάγει διαδικασίες.
Ο δικηγόρος καταλαμβάνει τον χώρο ανάμεσά τους. Στο ολλανδικό δίκαιο περί ιδιοκτησίας, αυτό σημαίνει την εξέταση του τίτλου και των εμπράγματων βαρών που έχουν καταχωρηθεί σε βάρος του, τον έλεγχο της πολεοδομικής και αδειοδότησης θέσης, την αξιολόγηση της συμμόρφωσης του ακινήτου με τα υποσχεθέντα, τη σύνταξη ή τροποποίηση των διαλυτικών όρων, την παροχή συμβουλών σχετικά με το τι μπορεί να παραιτηθεί και με ποιο κίνδυνο και, εάν χρειαστεί, την έκδοση ειδοποίησης παράβασης, την υποβολή αίτησης προσωρινής προστασίας ή την άσκηση αγωγής. Ο δικηγόρος είναι επίσης ο μόνος από τους τρεις που δεσμεύεται από το επαγγελματικό απόρρητο και μπορεί να εκδικάσει εκ μέρους σας.
Οι τρεις ρόλοι συγκρίθηκαν
| Professional | Πράξεις για | Κύριες αρμοδιότητες |
|---|---|---|
| Δικηγόρος ακινήτων (vastgoedadvocaat) | Εσύ μόνος/μόνη | Νομική επιμέλεια, σύνταξη και διαπραγμάτευση της σύμβασης και των όρων της, συμβουλές σχετικά με τον κίνδυνο, ειδοποιήσεις αθέτησης, δικαστικές διαμάχες και προσωρινά μέτρα. |
| Μεσίτης ακινήτων (makelaar) | Όποιος τους προσέλαβε | Εύρεση ακινήτου, επισκέψεις, συμβουλές εκτίμησης, διαπραγμάτευση τιμής, σύνταξη της προσφοράς σε υπόδειγμα εντύπου. |
| Συμβολαιογράφος αστικού δικαίου (notaris) | Κανένα από τα δύο μέρη· δημόσιο αξίωμα | Έρευνα τίτλου, υπογραφή συμβολαίου μεταβίβασης και συμβολαίου υποθήκης, καταχώριση στο Κτηματολόγιο, διευθέτηση χρημάτων. |
Το πρακτικό σημείο είναι ότι η συμμετοχή του συμβολαιογράφου δεν υποκαθιστά την παροχή συμβουλών. Μέχρι τη στιγμή που ο φάκελος φτάσει στον συμβολαιογράφο, η συμφωνία αγοράς έχει συνήθως υπογραφεί και οι όροι διαλυτικής ισχύος έχουν λήξει, επομένως η στιγμή που ένας δικηγόρος προσθέτει μεγαλύτερη αξία είναι πριν από την υπογραφή της σύμβασης και όχι μετά. Ο οδηγός μας για τον ρόλο του Ολλανδού συμβολαιογράφου κατά την αγορά ενός σπιτιού καθορίζει τι ελέγχει και τι δεν ελέγχει ο συμβολαιογράφος.
Όταν χρειάζεστε δικηγόρο ακινήτων
Δεν απαιτεί κάθε αγορά διαμερίσματος δικηγόρο. Μια τυπική αγορά κατοικίας μέσω ενός υποδείγματος συμβολαίου, με τους συνήθεις όρους και χωρίς ασυνήθιστη θέση τίτλου, συνήθως διεκπεραιώνεται αρκετά καλά από έναν πληρεξούσιο και έναν συμβολαιογράφο. Οι παρακάτω περιπτώσεις είναι διαφορετικές, επειδή σε καθεμία από αυτές ο κίνδυνος είναι νομικός παρά εμπορικός και το κόστος μιας λάθους μετριέται σε δεκάδες χιλιάδες ευρώ ή σε έτη χρήσης του ακινήτου.
Η πιο ξεκάθαρη περίπτωση είναι η εμπορική ιδιοκτησία. Η αγορά ενός γραφείου, ενός καταστήματος, μιας αποθήκης ή ενός κτιρίου μικτής χρήσης συνεπάγεται το δίκαιο των μισθώσεων, το δίκαιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, την ευθύνη για το έδαφος και το περιβάλλον, την αλληλεπίδραση ΦΠΑ και φόρου μεταβίβασης, και συχνά έναν υπάρχοντα ενοικιαστή του οποίου τα δικαιώματα σας δεσμεύουν ως νέο ιδιοκτήτη. Ένα πρότυπο σύμβασης κατοικίας απλώς δεν έχει συνταχθεί για αυτό.
Τα έργα ανάπτυξης και ανακαίνισης αποτελούν τη δεύτερη περίπτωση. Όταν η αξία της αγοράς εξαρτάται από την άδεια κατασκευής, επέκτασης ή αλλαγής της χρήσης του ακινήτου, η πολεοδομική θέση πρέπει να επαληθευτεί πριν σας δεσμεύσει η σύμβαση και η σύμβαση απαιτεί έναν όρο που να συνδέεται με την άδεια. Ο οδηγός μας για την περιβαλλοντική άδεια βάσει του Νόμου περί Περιβάλλοντος και Σχεδιασμού εξηγεί για τι πρέπει να υποβληθεί αίτηση και πόσο χρόνο χρειάζεται.
Οι υπόλοιπες περιπτώσεις ακολουθούν την ίδια λογική. Ακίνητα που αποκτώνται σε μια περιουσία, όπου αρκετοί κληρονόμοι πρέπει να συνεργαστούν και η περιουσία μπορεί να εξακολουθεί να είναι εκκρεμής. Ακίνητα που κατέχονται με μακροχρόνια μίσθωση (erfpacht), όπου το ενοίκιο γης, οι ημερομηνίες αναθεώρησης και οι γενικοί όροι του δήμου καθορίζουν την πραγματική αξία του ακινήτου. Κτίρια που χωρίζονται σε δικαιώματα διαμερίσματος, όπου η πράξη διαίρεσης και η ένωση ιδιοκτητών συνεπάγονται υποχρεώσεις που μεταβιβάζονται σε εσάς. Αγορές από αγοραστή που κατοικεί στο εξωτερικό, όπου η ταυτοποίηση, η χρηματοδότηση και η αλληλεπίδραση του ολλανδικού και του ξένου δικαίου απαιτούν χρόνο. Και οποιαδήποτε συναλλαγή όπου ο πωλητής δεν έχει ζήσει ποτέ στο ακίνητο και επομένως πωλεί με ρήτρα που αποκλείει την ευθύνη για ελαττώματα.
Αν αγοράζετε ως ιδιώτης και θέλετε να μάθετε τι προστασία έχετε, οι οδηγοί μας για την αγορά κατοικίας στην Ολλανδία ως ομογενής και για την αγορά κατοικίας μαζί ασχολούνται με τις καταστάσεις που προκύπτουν πιο συχνά.
Η συμφωνία αγοράς: γραπτή μορφή, περίοδος υπαναχώρησης και όροι
Η συμφωνία αγοράς (koopovereenkomst) καθορίζει την τιμή, την ημερομηνία μεταβίβασης, τι περιλαμβάνεται, ποιος αναλαμβάνει ποια έξοδα και τι συμβαίνει σε περίπτωση αθέτησης από οποιοδήποτε μέρος. Δύο κανόνες του ολλανδικού δικαίου διέπουν τον τρόπο πώλησης ενός ακινήτου σε ιδιώτη αγοραστή, και οι δύο συχνά παρερμηνεύονται.
Η πρώτη είναι η απαίτηση γραπτής μορφής. Η πώληση μιας κατοικίας σε έναν αγοραστή που είναι φυσικό πρόσωπο που δεν ενεργεί στο πλαίσιο επαγγέλματος ή επιχείρησης πρέπει να καταγράφεται γραπτώς. Μέχρι να υπογραφεί η γραπτή συμφωνία και από τα δύο μέρη, δεν υπάρχει εκτελεστή σύμβαση, όσο σταθερή κι αν φαίνεται η προφορική συμφωνία ή η ανταλλαγή ηλεκτρονικών μηνυμάτων. Αυτό ισχύει και για τις δύο πλευρές: ένας πωλητής μπορεί να αποδεχτεί μια υψηλότερη προσφορά μετά από χειραψία και ένας αγοραστής μπορεί να υπαναχωρήσει. Ο κανόνας δεν ισχύει για εμπορικά ακίνητα ή για αγοραστή που αγοράζει στο πλαίσιο μιας επιχείρησης, όπου μια προφορική συμφωνία μπορεί να δεσμευτική.
Η δεύτερη είναι η νόμιμη περίοδος υπαναχώρησης. Ένας ιδιώτης αγοραστής μιας κατοικίας έχει μια περίοδο σκέψης τριών ημερών, η οποία αρχίζει από την ημέρα που ακολουθεί την παράδοση αντιγράφου της υπογεγραμμένης συμφωνίας, κατά την οποία ο αγοραστής μπορεί να λύσει την αγορά χωρίς να αιτιολογήσει και χωρίς να οφείλει τίποτα. Τουλάχιστον δύο από αυτές τις ημέρες δεν πρέπει να είναι Σάββατο, Κυριακή ή γενικά αναγνωρισμένη αργία, κάτι που στην πράξη συχνά καθιστά την περίοδο μεγαλύτερη από τρεις ημερολογιακές ημέρες. Το δικαίωμα ανήκει μόνο στον αγοραστή. Ο πωλητής δεν έχει ισοδύναμο δικαίωμα. Η υπαναχώρηση πρέπει να κοινοποιηθεί εντός της περιόδου και ο τρόπος που το κάνετε έχει σημασία. Ο οδηγός μας για την υπαναχώρηση από μια αγορά ακινήτου στην Ολλανδία καθορίζει τις οδούς που απομένουν μετά τη λήξη της περιόδου υπαναχώρησης.
Οι αποφασιστικοί όροι αποτελούν την πραγματική προστασία του αγοραστή
Μετά τη λήξη της περιόδου υπαναχώρησης, η μόνη διέξοδος από τη σύμβαση χωρίς κόστος είναι ένας διαλυτικός όρος (ontbindende voorwaarde) που έχει συμφωνηθεί και έχει επικαλεστεί σωστά. Αυτοί οι όροι δεν υπονοούνται από το νόμο: εάν δεν περιλαμβάνονται στη σύμβαση, δεν υπάρχουν. Οι συνήθεις είναι ο όρος χρηματοδότησης, που δίνει στον αγοραστή μια καθορισμένη περίοδο, συνήθως τέσσερις έως έξι εβδομάδες, για να λάβει μια προσφορά στεγαστικού δανείου· ένας όρος που συνδέεται με την Εθνική Εγγύηση Στεγαστικών Δανείων όπου ο αγοραστής βασίζεται σε αυτήν· ένας όρος στατικής μελέτης που επιτρέπει στον αγοραστή να υπαναχωρήσει εάν μια επιθεώρηση κτιρίου αποκαλύψει κόστος επισκευής πάνω από ένα συμφωνημένο όριο· και, για οτιδήποτε άλλο εκτός από ένα απλό σπίτι, ένας όρος που συνδέεται με άδεια, αλλαγή χρήσης ή ικανοποιητικό αποτέλεσμα της νομικής έρευνας.
Η επίκληση ενός όρου είναι το σημείο όπου οι αγοραστές χάνουν συχνότερα την προστασία τους. Τα υποδείγματα συμβάσεων απαιτούν από τον αγοραστή να ειδοποιήσει τον πωλητή εντός της συμφωνημένης περιόδου και, για έναν όρο χρηματοδότησης, να τεκμηριώσει την άρνηση με γραπτά αποδεικτικά στοιχεία, συνήθως απορρίψεις από περισσότερους από έναν δανειστές. Μια καθυστερημένη ειδοποίηση ή μια ειδοποίηση χωρίς τεκμηρίωση, καθιστά τη σύμβαση σε ισχύ. Διαβάστε τη ρήτρα, σημειώστε την ημερομηνία στο ημερολόγιό σας και ξεκινήστε τη συλλογή των αποδεικτικών στοιχείων ταυτόχρονα με την αίτηση στεγαστικού δανείου, όχι μετά την απόρριψή της.
Κατάθεση, τραπεζική εγγύηση και ποινή σε περίπτωση αθέτησης
Τα τυποποιημένα υποδείγματα συμβάσεων αγοράς που χρησιμοποιούνται στην Ολλανδία απαιτούν από τον αγοραστή να καταβάλει προκαταβολή στον λογαριασμό τρίτου του συμβολαιογράφου ή να παράσχει τραπεζική εγγύηση, η οποία γενικά ανέρχεται στο δέκα τοις εκατό της τιμής αγοράς, εντός προθεσμίας που ορίζεται στη σύμβαση. Η μη έγκαιρη υποβολή της απαίτησης αυτής αποτελεί από μόνη της παραβίαση.
Τα ίδια υποδείγματα συμβάσεων προβλέπουν ότι ένα μέρος που δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του μετά την ειδοποίηση περί αθέτησης οφείλει στο άλλο μέρος άμεσα καταβλητέα ποινή ύψους δέκα τοις εκατό της τιμής αγοράς, με την επιφύλαξη του δικαιώματος αξίωσης εκτέλεσης ή υψηλότερης αποζημίωσης. Το ποσό αυτό είναι συμβατικό και όχι νομοθετικά προβλεπόμενο, γεγονός που έχει δύο συνέπειες. Μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο διαπραγμάτευσης πριν από την υπογραφή, και ένα δικαστήριο έχει την εξουσία βάσει του Αστικού Κώδικα να μειώσει μια συμβατική ποινή σε περίπτωση που η πλήρης εφαρμογή της θα είχε ως αποτέλεσμα ένα προφανώς παράλογο αποτέλεσμα, αν και χρησιμοποιεί αυτή την εξουσία με φειδώ. Κανένα από τα δύο σημεία δεν βοηθά έναν αγοραστή που υπέγραψε χωρίς να διαβάσει τη ρήτρα.
Νομική δέουσα επιμέλεια: τι καλύπτει στην πραγματικότητα η έρευνα
Μια μελέτη κτιρίου εξετάζει την κατασκευή. Ο νομικός έλεγχος εξετάζει όλα όσα βρίσκονται πάνω στην κατασκευή και όλα όσα είναι εγγεγραμμένα σε αυτήν, και είναι το μέρος της διαδικασίας που παραλείπεται συχνότερα σε μια γρήγορη αγορά. Το σημείο εκκίνησης είναι το Κτηματολόγιο, το οποίο δείχνει τον τίτλο, τα όρια, τις υποθήκες και τα κατασχετήρια, καθώς και τα εμπράγματα βάρη που έχουν καταχωρηθεί σε βάρος του ακινήτου.
Τα εμπράγματα βάρη έχουν διάφορες μορφές και δεσμεύουν τους διαδοχικούς ιδιοκτήτες. Μια δουλεία (erfdienstbaarheid) δίνει σε μια γειτονική ιδιοκτησία ένα δικαίωμα επί της δικής σας, όπως δικαίωμα διέλευσης, δικαίωμα αποστράγγισης ή περιορισμό στην δόμηση. Μια ποιοτική υποχρέωση (kwalitatieve verplichting) υποχρεώνει κάθε διαδοχικό ιδιοκτήτη να ανεχθεί ή να απέχει από κάτι. Μια διαρκής ρήτρα (kettingbeding) υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη να επιβάλει την ίδια υποχρέωση στον επόμενο αγοραστή και εκτελείται με ποινή. Ένα δικαίωμα επιφανείας (opstalrecht) δίνει σε κάποιον άλλον την κυριότητα έργων ή καλωδίων στη γη σας, κάτι που είναι σύνηθες όταν εμπλέκεται μια εταιρεία κοινής ωφέλειας ή μια ηλιακή εγκατάσταση. Και μια μακροχρόνια μίσθωση (erfpacht) σημαίνει ότι αγοράζετε τη μίσθωση και όχι την ελεύθερη κυριότητα, με ενοίκιο γης και όρους περιοδικής αναθεώρησης που μπορούν να αλλάξουν εντελώς τα οικονομικά του ακινήτου. Ο οδηγός μας για το erfpacht και τη μακροχρόνια μίσθωση στην Ολλανδία εξηγεί πώς λειτουργεί η αναθεώρηση.
Σχεδιασμός, άδειες και χρήση
Από την έναρξη ισχύος του Νόμου περί Περιβάλλοντος και Σχεδιασμού (Omgevingswet) την 1η Ιανουαρίου 2024, τα δημοτικά σχέδια χωροταξίας έχουν ενσωματωθεί σε ένα ενιαίο περιβαλλοντικό σχέδιο (omgevingsplan) για κάθε δήμο και οι περισσότερες άδειες υποβάλλονται μέσω μίας ενιαίας περιβαλλοντικής άδειας. Τα πρακτικά ερωτήματα δεν έχουν αλλάξει: επιτρέπεται η τρέχουσα χρήση, πραγματοποιήθηκε κάθε επέκταση, αψίδα, μετατροπή ή αλλαγή χρήσης με την απαιτούμενη άδεια και συμβαδίζει με το σχέδιο αυτό που σκοπεύετε να κάνετε με το ακίνητο. Μια επέκταση χωρίς άδεια δεν είναι απλώς ένα πρόβλημα στα χαρτιά. Ο δήμος μπορεί να απαιτήσει την αφαίρεσή της και τα καθήκοντα επιβολής σημαίνουν ότι συχνά έχει μικρή διακριτική ευχέρεια να την αφήσει.
Παράλληλα με το σχέδιο, ελέγξτε εάν το κτίριο είναι διατηρητέο μνημείο, εάν βρίσκεται σε προστατευόμενο αστικό τοπίο, εάν υπάρχει δημοτικό δικαίωμα προτίμησης καταχωρημένο βάσει του Νόμου περί Προτιμησιακών Δικαιωμάτων των Δήμων και εάν υπάρχει ρύπανση του εδάφους ή ιστορικό αμιάντου. Για ένα εμπορικό ακίνητο, οι περιβαλλοντικές άδειες, οι υποχρεώσεις ενεργειακής ετικέτας για κτίρια γραφείων και οποιαδήποτε άδεια που συνδέεται με την επαγγελματική χρήση πρέπει να επαληθεύονται ξεχωριστά.
Κρυφά ελαττώματα: συμμόρφωση, γνωστοποίηση και οι ρήτρες που μετατοπίζουν τον κίνδυνο
Σύμφωνα με τον Ολλανδικό Αστικό Κώδικα, το παραδοτέο ακίνητο πρέπει να αντιστοιχεί στη σύμβαση και ο αγοραστής μπορεί να αναμένει ότι το ακίνητο θα διαθέτει τις ιδιότητες που είναι απαραίτητες για κανονική χρήση και για οποιαδήποτε ειδική χρήση που έχει συμφωνηθεί ρητά. Αυτό είναι το πρότυπο συμμόρφωσης και αποτελεί τη βάση σχεδόν κάθε διαφοράς που προκύπτει μετά την ολοκλήρωση.
Δύο καθήκοντα υπάρχουν εκατέρωθεν. Ο πωλητής έχει την υποχρέωση να αποκαλύψει ελαττώματα που γνωρίζει και τα οποία είναι σχετικά με την απόφαση του αγοραστή. Ο αγοραστής έχει την υποχρέωση να διερευνήσει τι θα διερευνούσε ένας αρκετά προσεκτικός αγοραστής. Όταν παραβιάζονται και οι δύο όροι, η παράλειψη του πωλητή να μιλήσει έχει γενικά μεγαλύτερο βάρος από την παράλειψη του αγοραστή να κοιτάξει, αλλά ο αγοραστής που αγνόησε ένα προφανές προειδοποιητικό σημάδι δεν θα προστατεύεται πλήρως.
Τα πρότυπα συμβόλαια αγοράς ανακατανέμουν συστηματικά αυτόν τον κίνδυνο. Μια ρήτρα ηλικίας (ouderdomsclausule) καταγράφει ότι ο αγοραστής αποδέχεται ότι ένα παλαιότερο κτίριο δεν θα πληροί τα ισχύοντα πρότυπα κατασκευής. Μια ρήτρα μη κατοίκησης (niet-zelfbewoningsclausule) χρησιμοποιείται όταν ο πωλητής δεν έχει ζήσει ποτέ στο ακίνητο, για παράδειγμα σε ένα κτήμα ή σε έναν επενδυτή, και περιορίζει την ευθύνη για ελαττώματα που ο πωλητής δεν θα μπορούσε να γνωρίζει. Καμία ρήτρα δεν προστατεύει έναν πωλητή που γνώριζε πραγματικά το ελάττωμα και παρέμεινε σιωπηλός. Και οι δύο είναι διαπραγματεύσιμες και η ακριβής διατύπωσή τους αποφασίζει ποιος πληρώνει για τη στέγη.
Ο χρόνος είναι κρίσιμος μετά την ολοκλήρωση. Ο αγοραστής πρέπει να ειδοποιήσει τον πωλητή για μια μη συμμόρφωση εντός εύλογου χρονικού διαστήματος από την ανακάλυψή της ή μετά το σημείο στο οποίο θα έπρεπε εύλογα να είχε ανακαλυφθεί, και μια αξίωση που ασκείται πολύ αργά αποτυγχάνει μόνο και μόνο για αυτόν τον λόγο, ανεξάρτητα από την ουσία της. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι πρέπει να γράψετε στον πωλητή μόλις εμφανιστεί το ελάττωμα, πριν ολοκληρωθεί η έρευνα, και να διατηρήσετε τα αποδεικτικά στοιχεία. Για τα νεόδμητα ακίνητα η κατάσταση είναι και πάλι διαφορετική, με το δικό τους καθεστώς παράδοσης και εγγύησης. Δείτε τον οδηγό μας για τα ελαττώματα σε νεόδμητες κατοικίες.
Εμπορικό δίκαιο ακινήτων, ενοικιαστών και μισθώσεων
Όταν το ακίνητο που αγοράζετε είναι μισθωμένο, η πώληση δεν επηρεάζει τη μίσθωση: σύμφωνα με την ολλανδική νομοθεσία, η αγορά δεν διακόπτει τη μίσθωση, επομένως ο αγοραστής αναλαμβάνει τη θέση του ιδιοκτήτη και παίρνει τον ενοικιαστή μαζί με το κτίριο. Αυτό καθιστά τη μίσθωση μέρος του περιουσιακού στοιχείου και την αναθεώρησή της μέρος του ελέγχου δέουσας επιμέλειας.
Η ολλανδική νομοθεσία περί μισθώσεων διαιρεί τους εμπορικούς χώρους σε δύο καθεστώτα με εντελώς διαφορετικές συνέπειες. Οι χώροι λιανικής και φιλοξενίας, σε γενικές γραμμές καταστήματα, εστιατόρια, καφετέριες, καταστήματα takeaway, ξενοδοχεία και βιοτεχνίες με ανοιχτό πάγκο στο κοινό, εμπίπτουν στο προστατευόμενο καθεστώς: οι μισθώσεις ισχύουν για πέντε έτη συν πέντε έτη, οι λόγοι καταγγελίας είναι περιορισμένοι και σε μεγάλο βαθμό νόμιμοι, και ο ενοικιαστής απολαμβάνει ισχυρή προστασία συνέχειας. Τα γραφεία, οι αποθήκες, τα ιατρεία και άλλοι επαγγελματικοί χώροι εμπίπτουν στο ελαφρύτερο καθεστώς, όπου τα μέρη είναι πολύ πιο ελεύθερα, αλλά ο ενοικιαστής εξακολουθεί να απολαμβάνει προστασία έξωσης που του επιτρέπει να ζητήσει από το δικαστήριο να παρατείνει την περίοδο εκκένωσης μετά τη καταγγελία.
Το ποιο καθεστώς εφαρμόζεται καθορίζεται από την πραγματική χρήση που συμφωνήθηκε και όχι από την ετικέτα που έδωσαν τα μέρη στη σύμβαση, και η λανθασμένη ερμηνεία αλλάζει την αξία ενός κτιρίου. Τα τυπικά έγγραφα στην αγορά είναι τα μοντέλα μισθώσεων ROZ, τα οποία είναι φιλικά προς τον ιδιοκτήτη και τροποποιούνται σε μεγάλο βαθμό κατά τη διαπραγμάτευση. Ο οδηγός μας για το μοντέλο εμπορικής μίσθωσης ROZ καλύπτει τις ρήτρες που αξίζει να συζητηθούν, και η σύγκριση του ολλανδικού δικαίου περί ακινήτων και του δικαίου εμπορικής μίσθωσης εξηγεί πώς αλληλεπιδρούν τα δύο. Όσον αφορά τους ενοικιαστές κατοικιών, οι μεταρρυθμίσεις που τέθηκαν σε ισχύ την 1η Ιουλίου 2024, οι οποίες περιορίζουν τις μισθώσεις κατοικιών ορισμένου χρόνου και ρυθμίζουν τα ενοίκια μεσαίας αγοράς, έχουν αλλάξει αυτό που μπορεί να κάνει ένας ιδιοκτήτης, και τα δικαιώματα των ενοικιαστών στην Ολλανδία καθορίζουν την τρέχουσα κατάσταση.
Δικαιώματα διαμερισμάτων και ένωση ιδιοκτητών
Η αγορά ενός διαμερίσματος στην Ολλανδία σημαίνει αγορά δικαιώματος διαμερίσματος: ένα μερίδιο στο κτίριο μαζί με το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης μιας μονάδας. Το τι μπορείτε να κάνετε με τη μονάδα, τι είναι κοινόχρηστο και τι ιδιωτικό, καθώς και ο τρόπος κατανομής του κόστους καθορίζονται από την πράξη διαίρεσης (splitsingsakte) και τους συνοδευτικούς κανόνες, όχι από τα στοιχεία του κτηματομεσίτη. Η ιδιότητα μέλους της ένωσης ιδιοκτητών (Vereniging van Eigenaars, VvE) είναι αυτόματη και δεν μπορεί να αποποιηθεί κανείς την ιδιότητά της.
Πριν από την αγορά, τρία έγγραφα καθορίζουν το μεγαλύτερο μέρος του κινδύνου: η πράξη διάσπασης, τα πρακτικά των γενικών συνελεύσεων των τελευταίων ετών και τα οικονομικά του συλλόγου, ιδίως το αποθεματικό κεφάλαιο και το μακροπρόθεσμο σχέδιο συντήρησης. Ένας σύλλογος με υποχρηματοδοτούμενο αποθεματικό και πρόσοψη που χρειάζεται εργασίες θα επιβαρύνει τα μέλη του με το έλλειμμα και ο νέος ιδιοκτήτης θα πληρώσει. Η ολλανδική νομοθεσία απαιτεί από έναν σύλλογο ιδιοκτητών να διατηρεί ένα αποθεματικό κεφάλαιο για σημαντικές συντηρήσεις και είτε να βασίζει τις εισφορές σε ένα μακροπρόθεσμο σχέδιο συντήρησης είτε να δεσμεύει ένα ελάχιστο ποσοστό της αξίας αποκατάστασης που ορίζεται από το νόμο. Ένας σύλλογος που δεν κάνει τίποτα από τα δύο αποτελεί προειδοποιητικό σημάδι.
Μετά την αγορά, οι διαφορές σχετικά με τη συντήρηση, τις τροποποιήσεις στη μονάδα, τις χρεώσεις υπηρεσιών ή τη διεξαγωγή των συνεδριάσεων είναι συχνές. Ένα μέλος που θεωρεί μια απόφαση της γενικής συνέλευσης αντίθετη με το συμβόλαιο, τους κανόνες ή τις απαιτήσεις εύλογης και δίκαιης μεταχείρισης μπορεί να ζητήσει από το υποπεριφερειακό δικαστήριο να την ακύρωσε, αλλά η αίτηση πρέπει να υποβληθεί εντός ενός μηνός από την ημέρα που το μέλος έλαβε γνώση ή θα μπορούσε να λάβει γνώση της απόφασης, η οποία είναι ένα πολύ σύντομο χρονικό διάστημα. Ο οδηγός μας για τα δικαιώματα VvE και τα ολλανδικά δικαιώματα επί διαμερισμάτων καθορίζει τη διαδικασία.
Κόστος, φόρος μεταβίβασης και η άλλη πλευρά της τιμής αγοράς
Η τιμή αγοράς δεν είναι το κόστος της συναλλαγής. Επιπλέον, προστίθενται τα συμβολαιογραφικά έξοδα για την πράξη μεταβίβασης και, σε περίπτωση υποθήκης, η πράξη υποθήκης, τα τέλη του Κτηματολογίου, οι αμοιβές οποιουδήποτε μεσίτη αγοράς, τα έξοδα εκτίμησης και μελέτης κτιρίου, καθώς και ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (overdrachtsbelasting), ο οποίος επιβάλλεται κατά την απόκτηση ακινήτου που βρίσκεται στις Κάτω Χώρες.
Ο φόρος μεταβίβασης έχει διαφορετικούς συντελεστές ανάλογα με το αν ο αγοραστής θα χρησιμοποιήσει το ακίνητο ως κύρια κατοικία ή ως επένδυση ή ως δεύτερη κατοικία, και υπάρχει απαλλαγή για νεότερους αγοραστές πρώτης κατοικίας που θα διαμένουν οι ίδιοι στο ακίνητο, με την επιφύλαξη ορίου ηλικίας και μέγιστης αξίας ακινήτου. Οι συντελεστές, η μέγιστη αξία και οι όροι ορίζονται από τη νομοθεσία και προσαρμόζονται μέσω του ετήσιου Φορολογικού Σχεδίου, επομένως το ποσό που ισχύει είναι αυτό που ισχύει κατά την ημερομηνία της συμβολαιογραφικής μεταβίβασης και όχι την ημερομηνία της συμφωνίας αγοράς. Ελέγξτε τους ισχύοντες συντελεστές με τη Φορολογική Διοίκηση ή τον φοροτεχνικό σας πριν δεσμευτείτε και λάβετε υπόψη ότι η απόκτηση νεόδμητου ακινήτου υπόκειται γενικά σε ΦΠΑ και όχι σε φόρο μεταβίβασης, με απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για την αποφυγή διπλής φορολογίας. Η επισκόπησή μας για τον φόρο μεταβίβασης και το κόστος του αγοραστή καθορίζει πού εμπίπτει κάθε κόστος.
Law & More δεν παρέχει συμβουλές για τη φορολογική διάρθρωση. Όταν μια συναλλαγή επηρεάζει το φορολογικό αποτέλεσμα, για παράδειγμα η επιλογή μεταξύ μιας συμφωνίας περιουσιακών στοιχείων και μιας συμφωνίας μετοχών για μια εταιρεία ακινήτων, η αλληλεπίδραση ΦΠΑ και φόρου μεταβίβασης σε νεόδμητα ακίνητα ή η θέση ενός ξένου επενδυτή, συνεργαζόμαστε με τον φοροτεχνικό σας σύμβουλο και περιοριζόμαστε στη νομική δομή και τη σύμβαση.
Όταν τα πράγματα πάνε στραβά: η εφαρμογή της σύμβασης
Οι περισσότερες διαφορές περί ιδιοκτησίας ακολουθούν ένα από τα λίγα μοτίβα και η απάντηση σε κάθε μία είναι θέμα διαδικασίας όσο και ουσίας. Όταν το άλλο μέρος καθυστερεί, το συνηθισμένο πρώτο βήμα είναι μια γραπτή ειδοποίηση αθέτησης που παρέχει εύλογη προθεσμία για την εκτέλεση, επειδή χωρίς αυτήν το μέρος δεν βρίσκεται σε αθέτηση και γενικά δεν είναι διαθέσιμες ούτε αποζημιώσεις ούτε υπαναχώρηση. Όταν ο πωλητής αρνείται να μεταβιβάσει ή έχει πουλήσει σε κάποιον άλλο, μπορούν να χρησιμοποιηθούν διαδικασίες προσωρινής προστασίας για να εξαναγκαστεί η συνεργασία με τη μεταβίβαση και, όπου είναι απαραίτητο, να καταχωρηθεί μια προκαταρκτική κατάσχεση επί του ακινήτου, ώστε να μην μπορεί να πουληθεί. Όταν εμφανίζεται ελάττωμα μετά την ολοκλήρωση, η ακολουθία είναι η ειδοποίηση, η έρευνα, η ποσοτικοποίηση και στη συνέχεια η υποβολή αξίωσης, με αυτή τη σειρά.
Οι προθεσμίες προκαλούν το μεγαλύτερο μέρος της ζημιάς. Η περίοδος υπαναχώρησης είναι ημέρες, οι όροι επίλυσης είναι εβδομάδες, το καθήκον υποβολής καταγγελίας για μη συμμόρφωση είναι μια εύλογη περίοδος από την ανακάλυψη και η ακύρωση μιας απόφασης της ένωσης ιδιοκτητών είναι ένας μήνας. Σχεδόν κάθε υπόθεση που δεν μπορεί να κερδηθεί έχει χαθεί σε μία από αυτές, όχι επί της ουσίας. Το πιο χρήσιμο πράγμα που μπορεί να κάνει ένας αγοραστής ή πωλητής μόλις ανακαλύψει ένα πρόβλημα είναι να γράψει αμέσως στην άλλη πλευρά, με όρους που να διατηρούν τα δικαιώματά τους, και στη συνέχεια να ζητήσει συμβουλές.
Επιλογή και εκπαίδευση δικηγόρου ακινήτων
Ρωτήστε τρία πράγματα πριν αναθέσετε την εντολή. Εάν ο δικηγόρος ασκεί πράγματι δίκαιο ακινήτων και όχι γενική εμπορική εργασία, επειδή ο τομέας είναι τεχνικός και τα υποδείγματα εγγράφων και η πρακτική της αγοράς έχουν σημασία. Εάν μπορεί να ενεργήσει στη γλώσσα και στο χρονικό πλαίσιο που απαιτεί η συναλλαγή σας, καθώς μια διαλυτική προϋπόθεση δεν περιμένει. Και πώς διαμορφώνονται οι αμοιβές, ωριαίες ή σταθερές, τι περιλαμβάνεται και πώς μοιάζει μια εκτίμηση για την υπόθεσή σας. Αυτό θα πρέπει να καθοριστεί γραπτώς πριν από την έναρξη της εργασίας.
Φέρτε όλα όσα έχετε στην πρώτη συνάντηση: τα στοιχεία, το σχέδιο συμφωνίας αγοράς, το απόσπασμα του Κτηματολογίου, την πράξη διαίρεσης και τα έγγραφα του συλλόγου εάν πρόκειται για διαμέρισμα, το μισθωτήριο συμβόλαιο εάν το ακίνητο είναι μισθωμένο, καθώς και οποιαδήποτε αλληλογραφία με τον πωλητή ή τον μεσίτη. Μια αναθεώρηση που πραγματοποιείται πριν από την υπογραφή κοστίζει ένα κλάσμα της διαφοράς στη συνέχεια και είναι το μόνο στάδιο στο οποίο οι όροι μπορούν ακόμα να αλλάξουν.
Law & More συμβουλεύει αγοραστές, πωλητές, ιδιοκτήτες ακινήτων, ενοικιαστές, ενώσεις ιδιοκτητών, επενδυτές και κατασκευαστές σε ολλανδικά θέματα ακινήτων: αναθεώρηση και διαπραγμάτευση συμφωνιών αγοράς, νομική επιμέλεια, αξιώσεις για ελαττώματα και μη συμμόρφωση, μακροχρόνιες μισθώσεις και δικαιώματα διαμερισμάτων, εμπορικές μισθώσεις, πολεοδομία και άδειες, καθώς και δικαστικές διαμάχες ενώπιον των αστικών δικαστηρίων. Εάν πρόκειται να υπογράψετε ή αντιμετωπίσετε κάποιο πρόβλημα μετά την ολοκλήρωση, οι δικηγόροι μας που ειδικεύονται σε θέματα ακινήτων θα εξετάσουν τα έγγραφα και θα σας παρουσιάσουν τις επιλογές. Επικοινωνήστε μαζί μας για να συζητήσουμε την περίπτωσή σας ή διαβάστε την Οδηγοί ολλανδικού δικαίου ακινήτων για τα γύρω θέματα.
Συνήθεις ερωτήσεις σχετικά με το ολλανδικό δίκαιο ακινήτων
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ ενός δικηγόρου ακινήτων και ενός συμβολαιογράφου;
Αυτή είναι ίσως η πιο σημαντική διάκριση που πρέπει να κατανοήσετε στο ολλανδικό σύστημα ακινήτων και από εκεί προέρχεται μεγάλο μέρος της σύγχυσης. Οι ρόλοι τους είναι εντελώς διαφορετικοί και η γνώση του πώς διαφέρουν είναι το κλειδί για την προστασία των δικών σας συμφερόντων.
Ένας συμβολαιογράφος αστικού δικαίου, ή notaris , είναι δημόσιος λειτουργός που διορίζεται από το Στέμμα. Είναι ένα νομικά υποχρεωμένο και ουδέτερο μέρος σε οποιαδήποτε συναλλαγή ακινήτων. Η κύρια δουλειά του είναι να συντάσσει τα επίσημα έγγραφα, όπως το συμβόλαιο μεταβίβασης ( akte van levering ) και το συμβόλαιο υποθήκης ( hypotheekakte ). Ουσιαστικά, το καθήκον του είναι να διασφαλίζει ότι η συμφωνία είναι νομικά έγκυρη και σωστά καταχωρημένη, εξυπηρετώντας αμερόληπτα τόσο τον αγοραστή όσο και τον πωλητή.
Ένας δικηγόρος ακινήτων ( vastgoedadvocaat ), από την άλλη πλευρά, είναι ο προσωπικός σας νομικός υπερασπιστής. Η μόνη του αφοσίωση είναι σε εσάς.
Ο συμβολαιογράφος είναι ο διαιτητής, διασφαλίζοντας ότι το παιχνίδι διεξάγεται σύμφωνα με τους κανόνες. Ο δικηγόρος είναι ο προπονητής σας, σχεδιάζοντας τη στρατηγική για να διασφαλίσετε ότι θα κερδίσετε.
Η αποστολή του δικηγόρου σας είναι να σας προστατεύσει από κινδύνους. Θα ελέγξει τα συμβόλαια για κρυφές παγίδες, θα διαπραγματευτεί καλύτερους όρους εκ μέρους σας, θα διεξάγει εις βάθος νομικό έλεγχο και θα σας εκπροσωπήσει σε περίπτωση που προκύψουν διαφορές. Ενώ ο συμβολαιογράφος είναι αυτός που επισημοποιεί τη συμφωνία, ο δικηγόρος σας είναι αυτός που διασφαλίζει ότι είναι η σωστή συμφωνία για εσάς πολύ πριν φτάσει καν στο γραφείο του συμβολαιογράφου.
Πόσο κοστίζει ένας δικηγόρος ακινήτων;
Είναι ένα πρακτικό και σημαντικό ερώτημα. Το κόστος πρόσληψης ενός δικηγόρου ακινήτων στην Ολλανδία μπορεί να διαφέρει αρκετά, ανάλογα με το πόσο περίπλοκη είναι η υπόθεσή σας και την εμπειρία του δικηγόρου.
Οι περισσότεροι δικηγόροι εργάζονται με ωριαία αμοιβή, η οποία ορίζεται στην επιστολή δέσμευσης πριν από την έναρξη της εργασίας και εξαρτάται από την αρχαιότητα του δικηγόρου και την πολυπλοκότητα του θέματος . Ο ολλανδικός ΦΠΑ χρεώνεται επιπλέον. Για πιο απλές εργασίες, όπως η αναθεώρηση μιας τυπικής συμφωνίας αγοράς, ορισμένοι μπορεί να προσφέρουν ένα πακέτο σταθερής αμοιβής.
Είναι σημαντικό να ζητήσετε μια σαφή ανάλυση των αμοιβών τους και μια λεπτομερή εκτίμηση κόστους κατά την πρώτη σας συνομιλία. Αυτή η διαφάνεια είναι απαραίτητη για τον προϋπολογισμό και την αποφυγή τυχόν δυσάρεστων εκπλήξεων στο μέλλον. Ναι, είναι ένα επιπλέον έξοδο, αλλά πρέπει να σταθμίσετε αυτό το κόστος με την πιθανή οικονομική καταστροφή ενός αμφίβολου συμβολαίου, ενός κρυφού ελαττώματος ή μιας μελλοντικής νομικής διαμάχης. Το κόστος της πρόληψης είναι σχεδόν πάντα ένα κλάσμα του κόστους μιας θεραπείας.
Μπορεί ένας δικηγόρος να βοηθήσει με διαφορές VvE;
Απολύτως. Στην πραγματικότητα, οι διαφωνίες εντός ενός Συλλόγου Ιδιοκτητών Κατοικιών ( Vereniging van Eigenaars ή VvE) είναι ένας από τους κύριους λόγους για τους οποίους οι ιδιοκτήτες ακινήτων καταλήγουν να χρειάζονται νομική βοήθεια μετά την αγορά ενός ακινήτου. Ένας δικηγόρος ακινήτων είναι ιδανικός για να χειριστεί αυτές τις δύσκολες και συχνά συναισθηματικά φορτισμένες καταστάσεις.
Δείτε πώς μπορούν να παρέμβουν για να βοηθήσουν:
- Ερμηνεία των ψιλά γράμματα: Μπορούν να ξεπεράσουν την ορολογία των πολύπλοκων κανόνων και των καταστατικών του VvE (διάσπαση), και πρακτικά συνεδρίασης που να εξηγούν με σαφήνεια τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις σας.
- Αμφισβήτηση άδικων αποφάσεων: Εάν πιστεύετε ότι το VvE έχει λάβει μια κακή απόφαση, έχει θεσπίσει έναν άδικο κανόνα ή σας έχει επιβάλει μια ακατάλληλη κατηγορία, ένας δικηγόρος μπορεί να σας βοηθήσει να την αμφισβητήσετε επίσημα.
- Επίλυση διαφορών: Μπορούν να σας εκπροσωπήσουν σε συναντήσεις ή, εάν χρειαστεί, σε νομικές διαδικασίες κατά του VvE για θέματα όπως καθήκοντα συντήρησης, αλλαγές κανόνων ή οικονομικά ζητήματα.
Η προσπάθεια να διαχειριστείτε μόνοι σας τις εσωτερικές πολιτικές και τα νομικά μπερδέματα ενός VvE μπορεί να αποτελέσει πραγματικό πονοκέφαλο. Ένας δικηγόρος ενεργεί ως εκπρόσωπός σας, διασφαλίζοντας ότι τα δικαιώματά σας ως ιδιοκτήτης σπιτιού προστατεύονται. Για κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου, η κατανόηση του πλήρους φάσματος των οικονομικών υποχρεώσεών του, συμπεριλαμβανομένων εκείνων από το VvE, είναι κρίσιμη. Ένας νομικός εμπειρογνώμονας σας βοηθά να δείτε ολόκληρη την εικόνα.
