Δικηγόρος ακινήτων
στην Ολλανδία

Ένας δικηγόρος που ειδικεύεται στο δίκαιο ακινήτων παρέχει συμβουλές και δικηγορικές υπηρεσίες για όλες τις νομικές πτυχές των ακινήτων: αγορά και πώληση ακινήτων, διαφορές σχετικά με μισθώσεις (οικιστικές και εμπορικές), μίσθωση γης και δικαιώματα μίσθωσης, δίκαιο και συμβάσεις κατασκευών, διαφορές με ενώσεις ιδιοκτητών κατοικιών (VvE), χρηματοδότηση ακινήτων, σχέδια χωροταξίας και περιβαλλοντικό δίκαιο, καθώς και συναλλαγές εμπορικών ακινήτων. Εκπροσωπούμε ιδιώτες, ιδιοκτήτες ακινήτων, ενοικιαστές, κατασκευαστές, επενδυτές και επιχειρήσεις σε σύνθετα ζητήματα ακινήτων.

Εφαρμόζουμε μια διαφανή ωριαία αμοιβή 295€ χωρίς ΦΠΑ. Το κόστος ποικίλλει ανά περίπτωση: αναθεώρηση και διαπραγμάτευση μισθωτηρίου συμβολαίου 1,000-2,500€, διαδικασία λήξης μίσθωσης 3,000-6,000€, καθοδήγηση συναλλαγής αγοράς/πώλησης 2,500-7,500€, ενώ τα σύνθετα αναπτυξιακά έργα ή οι διαφορές σε ακίνητα μπορεί να κοστίζουν 10,000-50,000€+. Παρέχουμε μια ρεαλιστική εκτίμηση εκ των προτέρων, με βάση την εκάστοτε περίπτωσή σας.

Όχι μόνο έτσι. Για οφειλές ενοικίου πρέπει πρώτα να υποβάλετε γραπτή αίτηση. Μόνο μετά τη μη πληρωμή μπορείτε να ζητήσετε τη λήξη της μίσθωσης σε καντονικό δικαστήριο. Ο δικαστής αξιολογεί εάν η λήξη είναι δικαιολογημένη και μπορεί να επιβάλει ρυθμίσεις πληρωμής. Εάν εγκριθεί, ο ενοικιαστής λαμβάνει περίοδο έξωσης (συνήθως 4 εβδομάδες-3 μήνες). Η άρνηση πρόσβασης στον εαυτό σας χωρίς δικαστική εντολή είναι παράνομη. Καθοδηγούμε τη νομική διαδικασία από την αίτηση έως την έξωση.

Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να διορθώσει ελαττώματα που εμποδίζουν την απόλαυση της μίσθωσης (διαρροές, θέρμανση, μούχλα). Μπορείτε: να αναφέρετε ελαττώματα μέσω συστημένης επιστολής, να ζητήσετε μείωση του ενοικίου, να επισκευάσετε μόνοι σας τα ελαττώματα και να ανακτήσετε τα έξοδα ή να ζητήσετε τη λήξη της μίσθωσης για σοβαρά ελαττώματα. Εάν ο ιδιοκτήτης είναι αμελής, μπορείτε να απευθυνθείτε στο Δικαστήριο Ενοικίων (για ρυθμιζόμενο ενοίκιο) ή να προσφύγετε στο δικαστήριο. Σας συμβουλεύουμε για τη νομική σας θέση και τα βήματα που μπορείτε να κάνετε.

Καταγράψτε όλα τα περιστατικά διάκρισης και αναφέρετέ τα στο τμήμα ανθρώπινου δυναμικού σας. Σύμφωνα με το ολλανδικό δίκαιο, μπορείτε να υποβάλετε καταγγελία στο Ολλανδικό Ινστιτούτο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων και να ζητήσετε νομική βοήθεια για την προστασία των δικαιωμάτων σας.

Κύριοι κίνδυνοι: κρυφά ελαττώματα (αμίαντος, μόλυνση του εδάφους, δομικά σφάλματα), μόνιμοι ενοικιαστές με προστατευμένα δικαιώματα ενοικίασης, υποθήκες ή κατασχέσεις που κληρονομείτε, σχέδιο χωροταξίας που δεν επιτρέπει την προβλεπόμενη χρήση, περιβαλλοντικές ή μνημειακές υποχρεώσεις και ασαφή όρια ιδιοκτησίας ή δουλείες. Διεξάγουμε ενδελεχή έλεγχο, διαπραγματευόμαστε εγγυήσεις στη συμφωνία αγοράς και προστατεύουμε νομικά τα συμφέροντά σας.

Μόνο εάν η σύμβαση το επιτρέπει αυτό (π.χ., μέσω ρήτρας προσωρινής καταγγελίας) ή σε περίπτωση ανωτέρας βίας ή σοβαρής παραβίασης από τον ιδιοκτήτη. Διαφορετικά, η σύμβαση σας δεσμεύει για ολόκληρη τη διάρκεια της. Η πρόωρη αποχώρηση χωρίς νομική βάση μπορεί να οδηγήσει σε αξιώσεις αποζημίωσης από τον ιδιοκτήτη (υπόλοιπο ενοικίου μέχρι το τέλος της διάρκειας). Για επιχειρηματικά οικονομικά προβλήματα, μπορούμε να διαπραγματευτούμε φιλική καταγγελία ή αναπροσαρμογή ενοικίου. Πάντα να ζητάτε συμβουλές πριν φύγετε.

Η εμπορική μίσθωση (290 BW) προσφέρει λιγότερη προστασία από την οικιστική μίσθωση (7.230 BW): καμία προστασία μίσθωσης κατά τη λήξη (ο ιδιοκτήτης δεν υποχρεούται να προσφέρει παράταση), κανένα μέγιστο όριο ενοικίου, μεγαλύτερη ελευθερία στους όρους της σύμβασης και διαφορετικοί κανόνες καταγγελίας. Ωστόσο, ο εμπορικός ενοικιαστής έχει μερικές φορές δικαίωμα σε αποζημίωση καλής θέλησης για αναγκαστική αναχώρηση. Η οικιστική μίσθωση έχει ισχυρή προστασία: ο ενοικιαστής μπορεί να παρατείνει τη σύμβαση, να ρυθμίσει το ενοίκιο (για ρυθμιζόμενο ενοίκιο) και ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση μόνο για συγκεκριμένους λόγους (μη πληρωμή, όχληση). Σας συμβουλεύουμε σχετικά με το ισχύον καθεστώς.

Ναι, καθοδηγούμε τους κατασκευαστές ακινήτων και τους επενδυτές σε θέματα: δόμησης έργων (κοινοπραξίες, SPV), απόκτησης γης και δέουσας επιμέλειας, διαδικασιών υποβολής προσφορών, συμφωνιών κατασκευής και εργολάβων, αδειών και αλλαγών χωροταξικού σχεδίου, συμφωνιών χρηματοδότησης, πώλησης και μίσθωσης ανεπτυγμένων έργων και διαφορών κατά τη διάρκεια ή μετά την υλοποίηση. Η εμπειρία μας στην περιοχή Brainport με logistics, στέγαση και υπηρεσίες κοινής ωφέλειας μας καθιστά πολύτιμο συνεργάτη για αναπτυξιακά έργα.

Οι διαφορές της VvE μπορεί να αφορούν: κόστος παροχής υπηρεσιών, αποφάσεις διατροφής, ερμηνεία της πράξης διαίρεσης ή αποφάσεις που επηρεάζουν το διαμέρισμά σας. Βήματα: πρώτα προσπαθήστε μέσω διαβούλευσης και γενικής συνέλευσης, στη συνέχεια μεσολάβηση και, τελικά, νομική διαδικασία σε καντονικό δικαστήριο. Μπορούμε να ακυρώσουμε αποφάσεις εάν έρχονται σε αντίθεση με το νόμο, την πράξη διαίρεσης ή την εύλογη φύση τους. Συμβουλεύουμε επίσης τα διοικητικά συμβούλια της VvE σχετικά με τη νομιμότητα των αποφάσεων και των συμβάσεων με τους προμηθευτές.

Εξαρτάται από τους τοπικούς κανονισμούς. Πολλοί δήμοι (Amsterdam, Ρότερνταμ, Χάγη) έχουν αυστηρούς κανόνες: απαιτούνται άδειες, μέγιστος αριθμός ημερών (συχνά 30-60 ετησίως), μερικές φορές πλήρης απαγόρευση σε ορισμένες γειτονιές. Οι κανονισμοί VvE μπορούν επίσης να απαγορεύσουν τα ενοικιαζόμενα καταλύματα διακοπών. Η παραβίαση μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα έως και 21,750 € ή σε διοικητικά μέτρα. Παρέχουμε συμβουλές σχετικά με τους τοπικούς κανόνες και τις διατάξεις της VvE και βοηθάμε με αιτήσεις αδειών ή αντιρρήσεις για πρόστιμα.

Ο πωλητής πρέπει να αναφέρει γνωστά ελαττώματα. Για κρυφά ελαττώματα (που δεν είναι ορατά κατά την προβολή, εμφανίστηκαν πριν από την παράδοση) μπορείτε, εντός εύλογου χρονικού διαστήματος από την ανακάλυψη, να ζητήσετε επισκευή με έξοδα του πωλητή, να διεκδικήσετε αποζημίωση, να ζητήσετε μείωση της τιμής ή, σε σοβαρές περιπτώσεις, να τερματίσετε τη σύμβαση αγοράς. Σημείωση: η ρήτρα περί παλαιάς κατασκευής («ως έχει, όπου βρίσκεται») περιορίζει την ευθύνη, αλλά δεν ισχύει για την πρόθεση ή την εκούσια απόκρυψη. Αξιολογούμε την υπόθεσή σας και κινούμαστε νομικά εναντίον του πωλητή, εάν είναι απαραίτητο.