Τι θεωρείται ανακαίνιση σύμφωνα με την ολλανδική νομοθεσία
Η λογική πρόταση και πότε πρέπει να συνεργαστείτε
Η ανακαίνιση κατά τη διάρκεια της μίσθωσης διέπεται από την εύλογη πρόταση του άρθρου 7:220 lid 2 BW. Ο ιδιοκτήτης σας υποβάλλει γραπτώς το σχέδιο. Εάν η πρόταση είναι λογική, πρέπει να συνεργαστείτε και, εάν όχι, μπορείτε να αρνηθείτε. Δεν υπάρχει νόμιμη προθεσμία ειδοποίησης για την ίδια την πρόταση, κάτι που εκπλήσσει πολλούς ενοικιαστές, αλλά η απουσία προθεσμίας είναι αμφίδρομη: ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ξεκινήσει τις εργασίες με βάση μια επιστολή στην οποία δεν έχετε συμφωνήσει. Μια πρόταση κρίνεται με βάση το περιεχόμενό της και μια σοβαρή πρόταση καθορίζει τι περιλαμβάνει η εργασία, γιατί είναι απαραίτητη η συνεργασία σας, πόσο θα διαρκέσει, πόσο θα κοστίσει στον ιδιοκτήτη, ποια αύξηση ενοικίου προτείνεται και τι θα συμβεί σε εσάς κατά τη διάρκεια των εργασιών. Μια πρόταση που ορίζει μια αύξηση ενοικίου χωρίς να δείχνει την επένδυση πίσω από αυτήν είναι δύσκολο να αξιολογηθεί και, μόνο για αυτόν τον λόγο, δύσκολο να χαρακτηριστεί λογική. υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη που ισχύουν κατά τη διάρκεια της μίσθωσής σας δεν εξαφανίζονται κατά τη διάρκεια μιας ανακαίνισης. Το ακίνητο πρέπει να παραμείνει κατοικήσιμο και η ησυχία σας πρέπει να γίνεται σεβαστή στο μέτρο του δυνατού από τις εργασίες. Τα συγκροτήματα αντιμετωπίζονται διαφορετικά. Όταν η ανακαίνιση αφορά κτίριο ή οικοδομικό τετράγωνο με τουλάχιστον δέκα κατοικίες ή επαγγελματικές μονάδες που αποτελούν μια μονάδα, το άρθρο 7:220 lid 3 BW θεωρεί την πρόταση εύλογη όταν τουλάχιστον το εβδομήντα τοις εκατό των ενοικιαστών έχει συμφωνήσει με αυτήν. Εάν είστε μειοψηφία, δεν δεσμεύεστε αυτόματα: μπορείτε να υποβάλετε αίτηση στο υποπεριφερειακό δικαστήριο για να κρίνει ότι η πρόταση είναι παράλογη και πρέπει να το κάνετε εντός οκτώ εβδομάδων από την ημερομηνία που ο ιδιοκτήτης σας ειδοποιεί γραπτώς ότι έχει επιτευχθεί το όριο του εβδομήντα τοις εκατό. Εάν χάσετε αυτό το χρονικό διάστημα, η πρόταση θα είναι εναντίον σας. Είναι η πιο δύσκολη προθεσμία σε αυτόν τον τομέα του δικαίου.Όταν ο ιδιοκτήτης πρέπει να τερματίσει τη μίσθωση
Η ανακαίνιση από μόνη της δεν τερματίζει μια μίσθωση. Το άρθρο 7:220, παρ. 4 του BW, το αναφέρει ρητά και έχει σημασία: ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να παρουσιάσει την κατεδάφιση ή την ανακαίνιση του ακινήτου ως λόγο για τον οποίο η μίσθωσή σας έχει απλώς λήξει. Εάν οι εργασίες δεν μπορούν πραγματικά να εκτελεστούν με τη μίσθωση σε ισχύ, ο ιδιοκτήτης πρέπει να καταγγείλει τη συμφωνία και, για μια κατοικία, αυτό σημαίνει χρήση του νόμιμου εδάφους. Το έδαφος είναι επείγουσα ιδόχρηση σύμφωνα με το άρθρο 7:274, παρ. 1, παρ. γ του BW και το άρθρο 7:274, παρ. 3, παρ. α του BW επιβεβαιώνει ότι η ανακαίνιση που δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί χωρίς τη λήξη της μίσθωσης θεωρείται ως τέτοια χρήση. Είστε ελεύθεροι να αρνηθείτε την ειδοποίηση. Ο ιδιοκτήτης πρέπει στη συνέχεια να απευθυνθεί στο υποπεριφερειακό δικαστήριο, το οποίο θα τερματίσει τη μίσθωση μόνο εάν αποδειχθεί η επείγουσα ανάγκη, εάν υπάρχει διαθέσιμη κατάλληλη εναλλακτική στέγαση για εσάς και αφού σταθμίσει και τις δύο πλευρές. Το δικαστήριο ορίζει επίσης μια ημερομηνία μέχρι την οποία πρέπει να φύγετε και μπορεί να σας επιδικάσει μια συμμετοχή στα έξοδα μετακόμισής σας. Αυτό είναι ένα πραγματικό εμπόδιο, όχι μια τυπική διαδικασία, και γι' αυτό οι περισσότεροι ιδιοκτήτες προτιμούν την εύλογη οδό της πρότασης. Εάν συμβεί αυτό, το διαδικασία έξωσης και την κανόνες για τη λήξη μιας αορίστου χρόνου σύμβασης Αξίζει να τα διαβάσετε πριν απαντήσετε. Το πρακτικό σημείο που πρέπει να επιμείνετε: η άρνηση αύξησης ενοικίου δεν είναι το ίδιο με την άρνηση των εργασιών. Ένα δικαστήριο στο οποίο ζητείται να τερματίσει τη μίσθωσή σας εξετάζει εάν εμποδίζετε την ίδια την ανακαίνιση. Υποβάλετε γραπτή ένσταση για τα χρήματα, συνεργαστείτε με τους κατασκευαστές και κρατήστε τις δύο ερωτήσεις χωριστές.Μετακόμιση κατά τη διάρκεια των εργασιών και το επίδομα μετεγκατάστασης
Πόσο επιπλέον ενοίκιο μπορεί να δικαιολογήσει μια ανακαίνιση
Η απάντηση εξαρτάται εξ ολοκλήρου από το σε ποιο τμήμα εμπίπτει το σπίτι σας, και σε αυτό το σημείο οι παλαιότερες οδηγίες που κυκλοφορούν στο διαδίκτυο τείνουν να παραπλανούν. Στα ρυθμιζόμενα και μεσαίας κατηγορίας τμήματα της αγοράς, το ενοίκιο περιορίζεται από το σύστημα αποτίμησης κατοικιών (κερδοσκοπικός, WWS), η οποία βαθμολογεί μια κατοικία με βάση το εμβαδόν δαπέδου, την επίσημη τιμή WOZ, τις εγκαταστάσεις, την ενεργειακή ετικέτα, τον εξωτερικό χώρο και άλλα χαρακτηριστικά. Οι βελτιώσεις προσθέτουν πόντους, οι πόντοι αυξάνουν το μέγιστο εύλογο ενοίκιο και ο ιδιοκτήτης μπορεί να προτείνει αύξηση σε αυτή τη βάση σύμφωνα με το άρθρο 7:255 BW. Δύο όρια ισχύουν. Το νέο ενοίκιο δεν μπορεί ποτέ να υπερβαίνει το μέγιστο που επιτρέπουν οι πόντοι, επομένως ένας ιδιοκτήτης που ήδη χρεώνει το μέγιστο δεν κερδίζει τίποτα από την εργασία. Και η αύξηση υπολογίζεται από την πραγματική επένδυση: η Huurcommissie εφαρμόζει έναν οδηγό πολιτικής που αναθέτει σε κάθε τύπο εργασίας μια υποτιθέμενη οικονομική διάρκεια ζωής, διαιρεί την επένδυση με αυτήν τη διάρκεια ζωής σε μήνες και αφαιρεί οποιαδήποτε επιδότηση ή επιχορήγηση που έλαβε ο ιδιοκτήτης. Η επιδοτούμενη μόνωση υποστηρίζει επομένως μια πολύ μικρότερη αύξηση από ό,τι υποδηλώνει το τιμολόγιο. Στο απελευθερωμένο τμήμα, η WWS δεν θέτει ανώτατο όριο στο ενοίκιο και η Huurcommissie δεν έχει λόγο επί του επιπέδου. Αυτό που διέπει αντ' αυτού είναι το δικό σας σύμβασηΕάν η συμφωνία περιέχει ρήτρα τιμαριθμικής αναπροσαρμογής, ο ιδιοκτήτης δεσμεύεται από αυτήν. Εάν περιέχει ρήτρα που επιτρέπει επιπλέον αύξηση μετά από βελτιώσεις, η ρήτρα αυτή αποτελεί τη βάση και η διατύπωσή της καθορίζει το ανώτατο όριο. Ένας ιδιοκτήτης χωρίς συμβατική βάση χρειάζεται τη συμφωνία σας και, εάν δεν επιτευχθεί αυτή, πρέπει να υποβάλει αίτηση στο υποπεριφερειακό δικαστήριο. Για μια πληρέστερη ανάλυση του ετήσιου μηχανισμού, ανατρέξτε στο άρθρο μας σχετικά με αύξηση ενοικίου στην Ολλανδία.Σε ποιο τμήμα βρίσκεται το σπίτι σας και γιατί άλλαξε το 2024
Από την 1η Ιουλίου 2024 το Wet betaalbare huur έχει διαιρέσει το Ολλανδική αγορά ενοικίασης σε τρία τμήματα αντί για δύο, και το όριο διατρέχει τη βαθμολογία WWS. Έως και τους 143 βαθμούς, μια αυτοτελής κατοικία αποτελεί ρυθμιζόμενη κοινωνική στέγαση. Από τους 144 έως και τους 186 βαθμούς, εμπίπτει στο μεσαίο τμήμα της αγοράς, το οποίο είχε απελευθερωθεί πριν από αυτήν την ημερομηνία και τώρα ελέγχεται και το ενοίκιο. Από τους 187 βαθμούς, είναι απελευθερωμένο και το ενοίκιο είναι αυτό που συμφωνούν τα μέρη. Οι πρακτικές συνέπειες είναι σημαντικές. Στα δύο ελεγχόμενα τμήματα, το ενοίκιο δεν μπορεί να υπερβαίνει το μέγιστο που επιτρέπουν οι βαθμοί και ένας ενοικιαστής που πιστεύει ότι το αρχικό ενοίκιο είναι πολύ υψηλό μπορεί να ζητήσει από την Huurcommissie να το ελέγξει εντός έξι μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 7:249 BW. Οι ιδιοκτήτες που ενοικιάζουν μια ελεγχόμενη κατοικία πρέπει να δηλώνουν τον αριθμό των πόντων και το αντίστοιχο μέγιστο ενοίκιο κατά τη σύναψη της συμφωνίας. Τα όρια των πόντων και τα μέγιστα ενοίκια που συνδέονται με αυτά καθορίζονται στον Κανονισμό Μίσθωσης και αναπροσαρμόζονται κάθε χρόνο. Η Huurcommissie δημοσιεύει ένα εργαλείο υπολογισμού που εφαρμόζει τους ισχύοντες κανόνες και αυτό το εργαλείο, όχι ένα ποσό σε κάποιο άρθρο, είναι αυτό στο οποίο πρέπει να βασιστείτε. Η δεύτερη αλλαγή εκείνου του καλοκαιριού είναι εύκολο να παραβλεφθεί. Το Wet vaste huurcontracten, που ισχύει επίσης από την 1η Ιουλίου 2024, έκανε την αόριστη μίσθωση ξανά τον κανόνα για τις κατοικίες: οι μισθώσεις ορισμένου χρόνου αποτελούν πλέον εξαίρεση, επιτρέπονται μόνο στις περιπτώσεις που αναφέρει ο νόμος. Η οδηγία που λέει ότι ένας ιδιοκτήτης μπορεί απλώς να αφήσει να λήξει ένα διετές συμβόλαιο για να ανακαινίσει μεταξύ των μισθώσεων περιγράφει την κατάσταση πριν από το 2024 και δεν ισχύει πλέον για τις περισσότερες μισθώσεις κατοικιών. Οι εμπορικοί χώροι αποτελούν ένα εντελώς διαφορετικό καθεστώς, όπως η σύγκρισή μας... κανόνες εμπορικής μίσθωσης και ακινήτων και το άρθρο μας σχετικά με το αντίκτυπος του νόμου περί εμπορικής μίσθωσης στις επιχειρήσεις ξεκινώ.Η ετήσια αύξηση ενοικίου και οι προθεσμίες που την καθορίζουν
Παράλληλα με οποιαδήποτε αύξηση ανακαίνισης υπάρχει η συνήθης ετήσια αύξηση, και οι δύο συχνά προτείνονται στην ίδια επιστολή. Κρατήστε τις ξεχωριστά, επειδή ακολουθούν διαφορετικούς κανόνες. Το ενοίκιο μπορεί να αυξηθεί μία φορά σε οποιαδήποτε δωδεκάμηνη περίοδο. Το άρθρο 7:252 BW απαιτεί από τον ιδιοκτήτη να υποβάλει την πρόταση γραπτώς τουλάχιστον δύο μήνες πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του νέου ενοικίου και να δηλώσει το τρέχον ενοίκιο, το προτεινόμενο ενοίκιο, την ημερομηνία έναρξης και τον τρόπο με τον οποίο μπορείτε να αντιταχθείτε. Μια πρόταση που είναι εκπρόθεσμη ή παραλείπει αυτά τα στοιχεία είναι ελαττωματική και μπορεί να αντιταχθεί μόνο και μόνο για αυτόν τον λόγο. Για τις ελεγχόμενες κατοικίες, το μέγιστο ποσοστό καθορίζεται κάθε χρόνο με υπουργικό κανονισμό και διαφέρει ανά τμήμα. Για τις απελευθερωμένες κατοικίες, το ανώτατο όριο προέρχεται από τη σύμβαση, με την επιφύλαξη ενός νομοθετικού ορίου στις ετήσιες αυξήσεις που έχει επεκτείνει ο νομοθέτης για τα μεσαία και ανώτερα τμήματα. Αναζητήστε το ποσοστό που ισχύει για το τμήμα σας κατά το εν λόγω έτος αντί να υποθέσετε ότι το περσινό ποσό εξακολουθεί να ισχύει. Εάν διαφωνείτε, δηλώστε το γραπτώς πριν από την προτεινόμενη ημερομηνία έναρξης. Η σιωπή δεν είναι ουδέτερη: μια πρόταση χωρίς αντίρρηση τίθεται σε ισχύ. Εάν έχετε αντίρρηση, ο ιδιοκτήτης που επιθυμεί την αύξηση πρέπει να υποβάλει αίτηση στην Huurcommissie, και το άρθρο 7:253 BW προβλέπει τρεις μήνες από την προτεινόμενη ημερομηνία έναρξης για να το πράξει. Για αύξηση μετά από βελτίωση ισχύει το ίδιο χρονικό διάστημα τριών μηνών, που υπολογίζεται από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του προτεινόμενου νέου ενοικίου. Όποιο μέρος δεν είναι ικανοποιημένο με την απόφαση της Huurcommissie έχει προθεσμία οκτώ εβδομάδων από την ημερομηνία αποστολής της απόφασης για να φέρει το θέμα ενώπιον του υποπεριφερειακού δικαστηρίου σύμφωνα με το άρθρο 7:262 BW. Εάν κανένα από τα δύο μέρη δεν συμφωνήσει, τα μέρη θεωρείται ότι έχουν συμφωνήσει σε ό,τι αποφάσισε η Huurcommissie.Πού υποβάλετε ένσταση: Huurcommissie ή περιφερειακό δικαστήριο
Η επιλογή λανθασμένου φόρουμ σπαταλά μήνες, επομένως αξίζει να είμαστε ακριβείς. Η Huurcommissie αποφασίζει για το επίπεδο ενοικίου των ελεγχόμενων κατοικιών: το αρχικό ενοίκιο, την ετήσια αύξηση, την αύξηση μετά από βελτίωση, τα τέλη παροχής υπηρεσιών και τη μείωση του ενοικίου για ελαττώματα. Δεν μπορεί να αποφανθεί για το επίπεδο ενός απελευθερωμένου ενοικίου και δεν αποφασίζει εάν μια πρόταση ανακαίνισης είναι εύλογη. Αυτό το ζήτημα ανήκει στο υποπεριφερειακό δικαστήριο, το οποίο είναι επίσης το φόρουμ για οποιαδήποτε διαφορά σχετικά με ένα απελευθερωμένο ενοίκιο, σχετικά με μια ρήτρα τιμαριθμικής αναπροσαρμογής και σχετικά με τη λήξη της μίσθωσης. Η διαδικασία Huurcommissie είναι σκόπιμα προσβάσιμη. Υποβάλλετε αίτηση με το μισθωτήριο συμβόλαιο, την επιστολή του ιδιοκτήτη και τα αποδεικτικά σας στοιχεία. Το τέλος είναι μικρό και επιστρέφεται στο μέρος που κερδίζει. Η απόφαση δεσμεύει και τα δύο μέρη, εκτός εάν ένα από αυτά την προσφύγει στο υποπεριφερειακό δικαστήριο εντός της περιόδου των οκτώ εβδομάδων. Δωρεάν συμβουλές πρώτης γραμμής διατίθενται από το Juridisch Loket, και ένα δικηγόρος μισθώσεων αξίζει να δοθούν οδηγίες όταν τα ποσά ή οι εργασίες γίνουν σημαντικά. Εάν μια υπόθεση φτάσει στο δικαστήριο και είναι εναντίον σας, η σημείωσή μας σχετικά με πώς να ασκήσετε έφεση κατά μιας απόφασης εξηγεί τι ακολουθεί. Ένα ζωντανό ζήτημα αξίζει μια επισήμανση. Πολλές απελευθερωμένες συμβάσεις μίσθωσης περιέχουν μια ρήτρα που επιτρέπει την αύξηση του ενοικίου με βάση τον πληθωρισμό συν ένα σταθερό επιπλέον ποσοστό. Μια σειρά ολλανδικών δικαστηρίων έχει κρίνει ότι μια τέτοια ρήτρα μπορεί να είναι καταχρηστικός όρος βάσει του δικαίου της ΕΕ για τους καταναλωτές, όταν ο ενοικιαστής είναι καταναλωτής, με συνέπεια ολόκληρη η ρήτρα να καταργείται αντί να περιορίζεται στο στοιχείο του πληθωρισμού. Η νομολογία εξακολουθεί να εξελίσσεται και το αποτέλεσμα εξαρτάται από τη διατύπωση που χρησιμοποιείται, αλλά είναι ένα σοβαρό επιχείρημα και εφαρμόζεται με επιτυχία. Εάν η συμφωνία σας περιέχει μια ρήτρα αυτού του είδους, ζητήστε την να αναγνωστεί σε σχέση με τους κανόνες σχετικά με άδικοι συμβατικοί όροι πριν πληρώσετε την αύξηση.Δημιουργία του αρχείου πριν από την υποβολή αντιρρήσεων
Οι διαφορές αυτού του είδους κερδίζονται με έγγραφα. Κρατήστε το μισθωτήριο συμβόλαιο και κάθε παράρτημα, την πρόταση ανακαίνισης του ιδιοκτήτη και τις προδιαγραφές που το συνοδεύουν, τις επιστολές αύξησης ενοικίου με τις ημερομηνίες που τις λάβατε, τις γραπτές σας αντιρρήσεις και αποδεικτικά στοιχεία για το τι έχετε πληρώσει. Ζητήστε από τον ιδιοκτήτη μια αναλυτική κατάσταση της επένδυσης και αποδεικτικά στοιχεία για τυχόν επιδότηση: έχετε το δικαίωμα να ελέγξετε τον υπολογισμό και ένας ιδιοκτήτης που δεν θα προσκομίσει τα στοιχεία αποδυναμώνει τη δική του θέση. Φωτογραφίστε το ακίνητο πριν από την έναρξη των εργασιών και κατά τη διάρκεια των εργασιών και σημειώστε τις ημερομηνίες έναρξης, διακοπής και ολοκλήρωσης των εργασιών. Εάν η διακοπή υπερβαίνει τα προβλεπόμενα, αυτό το αρχείο είναι αυτό που υποστηρίζει την αξίωση για μείωση του ενοικίου. Τα γενικά σημεία στον οδηγό μας για πλοήγηση στην ολλανδική νομοθεσία περί μίσθωσης εφαρμόστε και εδώ, και γνωρίζοντας τι μπορεί να ζητήσει ένας ενοικιαστής διατηρεί την αλληλογραφία σύντομη.Ενοικίαση ως ομογενής ή αποσπασμένος εργαζόμενος
Η ιθαγένεια δεν επηρεάζει κανένα από τα παραπάνω. Οι προστασίες στο Βιβλίο 7 του Αστικού Κώδικα είναι υποχρεωτικού δικαίου και δεν μπορούν να αφαιρεθούν με σύμβαση, ανεξάρτητα από τη γλώσσα στην οποία είναι η συμφωνία και ανεξάρτητα από το αν αναφέρει ότι ο ενοικιαστής αποδέχεται μελλοντικές αυξήσεις. Η αγγλική μετάφραση είναι βολική, αλλά όπου η ολλανδική και η αγγλική έκδοση διαφέρουν, το ολλανδικό κείμενο είναι αυτό που θα ερμηνευτεί, οπότε πρέπει να το διαβάσετε και οι δύο πριν υπογράψετε. Δύο περιπτώσεις απαιτούν επιπλέον προσοχή. Όταν η στέγαση κανονίζεται μέσω εργοδότη ή πρακτορείου, προσδιορίστε ποιος είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και ποιος είναι ο ιδιοκτήτης σας, επειδή το μέρος που αποστέλλει τα τιμολόγια δεν είναι πάντα το μέρος με τις υποχρεώσεις. Και όταν η στέγαση και η απασχόληση βρίσκονται στην ίδια σύμβαση, η λήξη της εργασίας μπορεί να επηρεάσει το δικαίωμα διαμονής. Αυτό είναι ένα διαφορετικό καθεστώς από μια συνηθισμένη μίσθωση κατοικίας και θα πρέπει να ελέγχεται πριν, όχι μετά, ανακοινωθεί μια ανακαίνιση. κανόνες ετήσιας αύξησης εφαρμόστε με τον ίδιο τρόπο μόλις μάθετε σε ποιο τμήμα βρίσκεται η κατοικία.Τι Law and More μπορεί να κάνει
Η μίσθωσή μας και δικηγόροι ακινήτων Αξιολογήστε τις προτάσεις ανακαίνισης, ελέγξτε εάν μια προτεινόμενη αύξηση υποστηρίζεται από την επένδυση και τους τόκους, διεξάγετε διαδικασίες ενώπιον της Huurcommissie και του υποπεριφερειακού δικαστηρίου και συμβουλεύστε τους ιδιοκτήτες για το πώς να κάνουν σωστά τη διαδικασία από την πρώτη φορά. Εάν έχετε λάβει μια πρόταση ή μια αύξηση και δεν είστε σίγουροι εάν είναι ορθή, στείλτε μας την επιστολή και το μισθωτήριο συμβόλαιο και θα σας ενημερώσουμε για την κατάστασή σας.Συχνές ερωτήσεις
Οι ιδιοκτήτες πρέπει να ακολουθούν αυστηρές νομικές διαδικασίες κατά την αύξηση του ενοικίου μετά από ανακαινίσεις και οι ενοικιαστές έχουν σαφή δικαιώματα να αμφισβητήσουν αυτές τις αυξήσεις μέσω επίσημων καναλιών. Το μέγεθος οποιασδήποτε αύξησης εξαρτάται από το πραγματικό κόστος, τη διάρκεια ζωής των βελτιώσεων και από το εάν το ακίνητο υπόκειται σε ρύθμιση ή είναι απελευθερωμένο.Ποια είναι τα νόμιμα όρια για αυξήσεις ενοικίου μετά από ανακαίνιση στην Ολλανδία;
Η αύξηση του ενοικίου υπολογίζεται διαιρώντας την επένδυση του ιδιοκτήτη με τον αριθμό των μηνών της οικονομικής διάρκειας ζωής της βελτίωσης. Η Επιτροπή Ενοικιάσεων δημοσιεύει έναν οδηγό πολιτικής που απαριθμεί συγκεκριμένες εργασίες ανακαίνισης και την υποτιθέμενη μέση διάρκεια ζωής τους.
Μόνο τα πραγματικά έξοδα υπολογίζονται στον υπολογισμό. Εάν ο ιδιοκτήτης σας έλαβε επιδοτήσεις ή επιχορηγήσεις για τα μέτρα βιωσιμότητας, αυτές πρέπει να αφαιρεθούν από τη συνολική επένδυση πριν από τον υπολογισμό της μηνιαίας αύξησης του ενοικίου.
Για τα μη απελευθερωμένα ακίνητα, το νέο ενοίκιο δεν μπορεί να υπερβαίνει το μέγιστο βασικό ενοίκιο (kale huur) ακόμη και μετά τις ανακαινίσεις. Αυτό το ανώτατο όριο παρέχει σημαντική προστασία στους ενοικιαστές σε ρυθμιζόμενες κατοικίες.
Πόση έγκαιρη προειδοποίηση πρέπει να δώσει ένας ιδιοκτήτης πριν αυξήσει το ενοίκιο λόγω ανακαινίσεων;
Ο ιδιοκτήτης σας πρέπει να σας παρουσιάσει μια εύλογη πρόταση ανακαίνισης πριν από την έναρξη οποιασδήποτε εργασίας. Αυτή η πρόταση πρέπει να περιλαμβάνει τη φύση των προβλεπόμενων εργασιών, τις οικονομικές συνέπειες για τον ιδιοκτήτη και την προτεινόμενη αύξηση ενοικίου.
Ο νόμος δεν καθορίζει ακριβή περίοδο ειδοποίησης για την ίδια την πρόταση. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης σας δεν μπορεί απλώς να επιβάλει αλλαγές ή να ξεκινήσει εργασίες χωρίς πρώτα τη συγκατάθεσή σας.
Εάν εσείς και ο ιδιοκτήτης σας καταλήξετε σε συμφωνία, το νέο ενοίκιο τίθεται σε ισχύ σύμφωνα με τους συμφωνημένους όρους. Εάν διαφωνείτε, πρέπει να υποβάλετε αίτηση στην Επιτροπή Ενοικιάσεων εντός τριών μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία το προτεινόμενο νέο ενοίκιο επρόκειτο να τεθεί σε ισχύ.
Τι θεωρείται σημαντική ανακαίνιση που δικαιολογεί αύξηση ενοικίου σύμφωνα με την ολλανδική νομοθεσία;
Το άρθρο 7:220(2) του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα ορίζει την ανακαίνιση ως «κατεδάφιση με αντικατάσταση νέας κατασκευής ή μερική ανανέωση με τροποποίηση ή προσθήκη σε υπάρχουσα κατασκευή». Η εργασία πρέπει να έχει ως αποτέλεσμα τη βελτίωση της απόλαυσης της διαβίωσής σας.
Τα μέτρα βιωσιμότητας μπορούν να χαρακτηριστούν ως ανακαινίσεις εάν πληρούν αυτόν τον ορισμό. Παραδείγματα περιλαμβάνουν τη μόνωση του ακινήτου, την εγκατάσταση υαλοπινάκων υψηλής απόδοσης ή την τοποθέτηση αντλίας θερμότητας.
Δεν θεωρούνται όλες οι εργασίες επισκευής ή συντήρησης ανακαίνιση. Ο ιδιοκτήτης σας δεν μπορεί να αυξήσει το ενοίκιο για τακτικές εργασίες συντήρησης ή μικρές επισκευές που απλώς διατηρούν το ακίνητο στην υπάρχουσα κατάστασή του.
Δικαιούνται οι ενοικιαστές αποζημίωση εάν οι ανακαινίσεις διαταράξουν σημαντικά τις συνθήκες διαβίωσής τους;
Εάν η ανακαίνιση απαιτεί προσωρινή μετακόμιση, η πρόταση του ιδιοκτήτη σας πρέπει να περιλαμβάνει προσωρινή εναλλακτική στέγαση. Ο ιδιοκτήτης πρέπει επίσης να καθορίσει το επίδομα μετεγκατάστασης που θα σας καταβάλει.
Η εύλογη φύση της πρότασης ανακαίνισης περιλαμβάνει την εξέταση του τρόπου με τον οποίο σας επηρεάζουν οι εργασίες. Ένα δικαστήριο ή μια Επιτροπή Ενοικιάσεων θα αξιολογήσει εάν ο ιδιοκτήτης έχει αντιμετωπίσει επαρκώς αυτές τις διαταραχές κατά την αξιολόγηση της πρότασης.
Δεν δικαιούστε αυτόματα αποζημίωση για κάθε ταλαιπωρία. Ο βασικός παράγοντας είναι εάν η διαταραχή είναι τόσο σημαντική ώστε να καθίσταται απαραίτητη η προσωρινή μετεγκατάσταση.
Ποιες διαδικασίες πρέπει να ακολουθήσουν οι ιδιοκτήτες για να επιβάλουν νόμιμες αυξήσεις ενοικίου μετά την ανακαίνιση;
Ο ιδιοκτήτης σας πρέπει πρώτα να λάβει τη συγκατάθεσή σας πριν κάνει οποιεσδήποτε αλλαγές στο ενοικιαζόμενο ακίνητο. Δεν μπορεί να κάνει αλλαγές μονομερώς.
Η πρόταση ανακαίνισης πρέπει να είναι εύλογη και να καλύπτει συγκεκριμένα ζητήματα. Αυτά περιλαμβάνουν τη φύση των εργασιών, τους λόγους για τους οποίους είναι απαραίτητη η συνεργασία σας, τις οικονομικές συνέπειες για τον ιδιοκτήτη και την προτεινόμενη αύξηση ενοικίου.
Εάν απορρίψετε την πρόταση, ο ιδιοκτήτης σας μπορεί να υποβάλει αίτηση στο υποπεριφερειακό δικαστήριο για να αξιολογήσει εάν είναι εύλογη. Για τα απελευθερωμένα ακίνητα, οι ιδιοκτήτες πρέπει να απευθυνθούν απευθείας στο υποπεριφερειακό δικαστήριο.
Για μη απελευθερωμένα ακίνητα, οι ιδιοκτήτες μπορούν να υποβάλουν αίτηση στην Επιτροπή Ενοικιάσεων.
Μπορεί ένας ενοικιαστής να αμφισβητήσει την αύξηση του ενοικίου και, εάν ναι, πώς διαχειρίζεται νομικά αυτή η διαδικασία στην Ολλανδία;
Έχετε το δικαίωμα να αρνηθείτε την πρόταση ανακαίνισης του ιδιοκτήτη σας, εάν πιστεύετε ότι είναι παράλογη. Ο ιδιοκτήτης σας δεν μπορεί να προχωρήσει χωρίς τη συγκατάθεσή σας ή δικαστική απόφαση υπέρ του.
Εάν δεν επιτευχθεί συμφωνία, είτε εσείς είτε ο ιδιοκτήτης σας μπορείτε να απευθυνθείτε στην Επιτροπή Ενοικιάσεων ή στο υποπεριφερειακό δικαστήριο. Ο αρμόδιος φορέας εξαρτάται από το εάν το ακίνητό σας είναι απελευθερωμένο ή μη.
Η Επιτροπή Ενοικιάσεων ή το δικαστήριο θα καθορίσουν εάν η αύξηση του ενοικίου είναι δικαιολογημένη και θα υπολογίσουν το κατάλληλο ποσό. Κατά τη λήψη αυτής της απόφασης, λαμβάνουν υπόψη το κόστος του ιδιοκτήτη και την οικονομική διάρκεια ζωής των βελτιώσεων.
Εάν το δικαστήριο κρίνει την πρόταση εύλογη, αλλά εξακολουθείτε να αρνείστε να συνεργαστείτε με τις ίδιες τις εργασίες (όχι μόνο με την αύξηση του ενοικίου), ο ιδιοκτήτης σας μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης βάσει του άρθρου 7:274(1) του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα.
