Αύξηση ενοικίου στην Ολλανδία: τι μπορούν να χρεώνουν οι ιδιοκτήτες και τι μπορούν να κάνουν οι ενοικιαστές

Σχεδόν σε κάθε ολλανδική μίσθωση, το ενοίκιο αυξάνεται μία φορά το χρόνο. Το τι μπορεί να ζητήσει ο ιδιοκτήτης και το αν η αύξηση είναι καθόλου έγκυρη εξαρτάται από το σε ποιο από τα τρία τμήματα βρίσκεται το ακίνητο, από το τι αναφέρει το συμβόλαιο και από το αν ο ιδιοκτήτης τήρησε ένα σύντομο αλλά αυστηρό σύνολο διατυπώσεων. Αυτό το άρθρο καθορίζει σε ποιο τμήμα εμπίπτει η μίσθωσή σας, πώς υπολογίζεται το ετήσιο μέγιστο, τι πρέπει να περιέχει μια έγκυρη πρόταση αύξησης και πώς ένας ενοικιαστής αμφισβητεί μια τέτοια αύξηση.

Τρία τμήματα, τρία σύνολα κανόνων

Από την έναρξη ισχύος του Νόμου περί Προσιτής Ενοικίασης ( Wet betaalbare huur ) την 1η Ιουλίου 2024, οι ολλανδικές μισθώσεις κατοικιών εμπίπτουν σε τρία τμήματα. Το ποιο από τα δύο ισχύει καθορίζεται από τον αριθμό των βαθμών που βαθμολογεί η κατοικία στο πλαίσιο του συστήματος αποτίμησης κατοικιών ( woningwaarderingsstelsel ) και όχι από αυτό που τα μέρη αποκαλούν σύμβαση.

• Ρυθμιζόμενο, κοινωνικό τμήμα – η χαμηλότερη ζώνη βαθμών. Το ενοίκιο δεν μπορεί ποτέ να υπερβαίνει το μέγιστο ποσό που παράγουν οι πόντοι και η ετήσια αύξηση περιορίζεται σε ένα ποσοστό που καθορίζεται κάθε χρόνο από τον υπουργό.
• Μεσαία κατηγορία αγοράς (ενοίκιο μεσαίας αγοράς) – η μεσαία ζώνη. Αυτό το τμήμα ρυθμίστηκε για πρώτη φορά από τον Νόμο περί Προσιτής Ενοικίασης. Έχει το δικό του μέγιστο όριο ενοικίου και , από την 1η Ιουλίου 2025, τη δική του ανώτατη ετήσια αύξηση.
• Ελεύθερος τομέας (ιδιωτικός τομέας, απελευθερωμένο) – η ανώτατη ζώνη ενοικίου. Δεν υπάρχει μέγιστο όριο ενοικίου, αλλά η ετήσια αύξηση έχει περιοριστεί από το νόμο από το 2021 και το όριο αυτό έχει παραταθεί έως την 1η Μαΐου 2029.

Τα όρια των σημείων και τα κατώτατα όρια ενοικίου αναπροσαρμόζονται ετησίως, επομένως μια κατοικία μπορεί να αλλάξει τμήμα όταν υπογράφεται ένα νέο συμβόλαιο. Το τμήμα είναι σταθερό στην έναρξη της μίσθωσης και δεν μετατοπίζεται στη μέση του συμβολαίου επειδή μετατοπίζεται ένα κατώτατο όριο.

Πώς υπολογίζεται το ετήσιο μέγιστο

Το μέγιστο της μεσαίας αγοράς μπορεί να προκύψει υψηλότερο από αυτό του ελεύθερου τομέα, κάτι που εκπλήσσει τους ανθρώπους αλλά δεν είναι λάθος. Οι τύποι διαφέρουν: το ανώτατο όριο της μεσαίας αγοράς συνδέεται με τη συλλογική εξέλιξη των μισθών συν μία ποσοστιαία μονάδα, ενώ τα ρυθμιζόμενα και τα ανώτατα όρια του ελεύθερου τομέα λαμβάνουν υπόψη όποια από τις δύο εξελίξεις είναι χαμηλότερη, και πάλι συν μία ποσοστιαία μονάδα. Σε ένα έτος που οι μισθοί ξεπερνούν τις τιμές, το ποσοστό της μεσαίας αγοράς είναι το υψηλότερο από τα δύο. Η νομοθετική βάση είναι το άρθρο 7:248 BW, όπως ορίζεται στο άρθρο 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Τα ίδια τα ποσοστά επανυπολογίζονται κάθε χρόνο και σκόπιμα δεν αναπαράγονται εδώ, επειδή ένα ποσό που αναφέρεται σε ένα άρθρο καθίσταται παρωχημένο μέσα σε λίγους μήνες. Ο υπουργός τα διορθώνει, η Huurcommissie και το rijksoverheid.nl τα δημοσιεύουν και αποτελούν τη μόνη πηγή στην οποία αξίζει να βασιστείτε. Σημειώστε τα διαφορετικά ημερολόγια: στο ρυθμιζόμενο τμήμα, το νέο μέγιστο ισχύει για αυξήσεις που τίθενται σε ισχύ από την 1η Ιουλίου, ενώ στους μεσαίους και ελεύθερους τομείς ισχύει για το ημερολογιακό έτος. Μια αύξηση που προτείνεται βάσει του περσινού ποσοστού για μια ημερομηνία στη νέα περίοδο είναι υπερβολική και η υπέρβαση είναι ανακτήσιμη.

Οι τυπικές απαιτήσεις μιας πρότασης αύξησης ενοικίου

Στα ρυθμιζόμενα και μεσαία τμήματα της αγοράς, η αύξηση δεν συμβαίνει αυτόματα. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να υποβάλει γραπτή πρόταση ( voorstel tot huurverhoging ) σύμφωνα με το άρθρο 7:252 BW, και οι διατυπώσεις έχουν μεγαλύτερη σημασία από ό,τι αναμένουν οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων.

• Περίοδος προειδοποίησης. Η πρόταση πρέπει να φτάσει στον ενοικιαστή τουλάχιστον δύο ολόκληρους μήνες πριν από την προτεινόμενη ημερομηνία έναρξης ισχύος. Για αύξηση την 1η Ιουλίου, η πρόταση πρέπει να αποσταλεί το αργότερο έως τις 30 Απριλίου.
• Γραπτή μορφή. Τα email γίνονται γενικά δεκτά, εφόσον μπορεί να επιδειχθεί η απόδειξη.
• Περιεχόμενα. Το άρθρο 7:252 BW ορίζει τι πρέπει να αναφέρει η πρόταση: το ισχύον ενοίκιο, την προτεινόμενη αλλαγή, το νέο ενοίκιο που προκύπτει και την ημερομηνία από την οποία θα εφαρμοστεί. Όταν ο ιδιοκτήτης βασίζεται στην αύξηση που εξαρτάται από το εισόδημα, πρέπει να επισυνάπτεται η δήλωση εισοδήματος της φορολογικής αρχής. Μια πρόταση που παραλείπει ένα από αυτά τα στοιχεία είναι ελαττωματική.
• Μία φορά κάθε δώδεκα μήνες. Κατά την πρώτη δωδεκάμηνη περίοδο μετά την έναρξη της μίσθωσης, το ενοίκιο μπορεί να αυξηθεί το πολύ μία φορά και στη συνέχεια μόνο κατά το τέλος κάθε διαδοχικής δωδεκάμηνης περιόδου (άρθρο 7:250 BW). Όταν η αύξηση βασίζεται σε συμβατική ρήτρα, ισχύει το ίδιο δωδεκάμηνο διάστημα και μια ρήτρα που προκαλεί περισσότερες από μία αυξήσεις σε δώδεκα μήνες είναι άκυρη (άρθρο 7:251 BW). Υπάρχει μια περιορισμένη εξαίρεση όταν μια προσωρινή έκπτωση ενοικίου καταργείται σταδιακά (άρθρο 7:252c BW).

Η συνέπεια μιας ελαττωματικής πρότασης είναι απλή και, για τους ιδιοκτήτες, δαπανηρή: η αύξηση δεν τίθεται σε ισχύ. Δεν μειώνεται, δεν διορθώνεται ή δεν αναβάλλεται με νόμο. Το ενοίκιο παραμένει εκεί που ήταν και ο ιδιοκτήτης πρέπει να ξεκινήσει από την αρχή με μια νέα, συμβατή πρόταση και μια νέα δίμηνη προθεσμία προειδοποίησης - στην πράξη, που συχνά κοστίζει ένα ολόκληρο έτος τιμαριθμικής αναπροσαρμογής. Οι ενοικιαστές που έχουν ήδη πληρώσει μπορούν να διεκδικήσουν τη διαφορά.

Πώς και πότε αντιτίθεται ένας ενοικιαστής.

Η διαδρομή εξαρτάται από το τμήμα και οι δύο διαδρομές λειτουργούν σε αντίθετες κατευθύνσεις.

Προτάσεις ρυθμιζόμενων και μεσαίων αγορών βάσει του άρθρου 7:252 BW

Ο ενοικιαστής γράφει στον ιδιοκτήτη, πριν από την προτεινόμενη ημερομηνία έναρξης ισχύος, λέγοντας ότι αντιτίθεται και τους λόγους. Δεν απαιτείται τίποτα περαιτέρω από τον ενοικιαστή. Εάν ο ιδιοκτήτης θέλει να προχωρήσει, ο ιδιοκτήτης είναι αυτός που πρέπει να ζητήσει από την Huurcommissie να αποφανθεί, εντός έξι εβδομάδων από την προτεινόμενη ημερομηνία έναρξης ισχύος (άρθρο 7:253 BW). Εάν περάσει αυτό το χρονικό διάστημα, η αύξηση απλώς δεν τίθεται σε ισχύ - το πιο χρήσιμο πράγμα που μπορεί να γνωρίζει ένας ενοικιαστής που αντιτίθεται.

Δείκτης ευρετηρίασης βάσει συμβατικής ρήτρας (μεσαίος και ελεύθερος τομέας)

Όταν η αύξηση προκύπτει από ρήτρα τιμαριθμικής αναπροσαρμογής και όχι από πρόταση του άρθρου 7:252 BW, ο μισθωτής υποβάλλει αίτηση απευθείας στην Huurcommissie, εντός τεσσάρων μηνών από την ημερομηνία έναρξης ισχύος της αύξησης (άρθρο 7:248 BW). Η παράλειψη αυτού του τετράμηνου παραθύρου είναι μοιραία για την αμφισβήτηση, επομένως υποβάλετέ το σε ημερολόγιο. Η Huurcommissie θα περιορίσει την αύξηση στο νόμιμο μέγιστο εάν η ρήτρα παρήγαγε περισσότερα.

Ρήτρες τιμαριθμικής αναπροσαρμογής: ο ελεύθερος τομέας και το πρόβλημα των καταχρηστικών όρων

Στους μεσαίους και ελεύθερους τομείς δεν υπάρχει νόμιμο δικαίωμα ετήσιας αύξησης. Όλα εξαρτώνται από τη σύμβαση. Εάν η μίσθωση δεν περιέχει καμία ρήτρα αύξησης ενοικίου, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αυξήσει το ενοίκιο ετησίως - τελεία και παύλα. Εάν περιέχει ρήτρα που ορίζει ποσοστό κάτω από το νόμιμο ανώτατο όριο, υπερισχύει το συμβατικό ποσό. Εάν ορίζει ποσοστό πάνω από το ανώτατο όριο, υπερισχύει το ανώτατο όριο.

Πάνω από αυτό το νομοθετικό επίπεδο βρίσκεται το ευρωπαϊκό καταναλωτικό δίκαιο, και εδώ διακυβεύονται πολλά χρήματα. Οι μισθώσεις κατοικιών με ιδιώτες είναι καταναλωτικές συμβάσεις, επομένως ισχύουν οι κανόνες περί καταχρηστικών όρων και τα δικαστήρια πρέπει να ελέγχουν αυτεπαγγέλτως τις ρήτρες αύξησης ενοικίου.

Η κυριότερη αρχή είναι η προδικασμένη απόφαση του Hoge Raad της 29ης Νοεμβρίου 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, η οποία εκδόθηκε επί ερωτημάτων που υπέβαλε το Rechtbank. Amsterdam στις 11 Ιανουαρίου 2024. Αφορούσε τον πολύ συνηθισμένο τύπο ελεύθερου τομέα της «τιμαριθμικής αναπροσαρμογής του ΔΤΚ συν μια επιβάρυνση». Το δικαστήριο έκρινε, συνοπτικά:

• Το στοιχείο τιμαριθμικής αναπροσαρμογής και το στοιχείο επιβάρυνσης αξιολογούνται χωριστά, ακόμη και όταν εμφανίζονται σε μία μόνο συμβατική πρόταση. Εξυπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς: ο ένας αντισταθμίζει την υποτίμηση του νομίσματος, ο άλλος τις αυξήσεις του κόστους πέρα ​​από τον πληθωρισμό.
• Μια ρήτρα που προβλέπει την τιμαριθμική αναπροσαρμογή του ΔΤΚ δεν είναι, από μόνη της, άδικη.
• Μια ρήτρα που προσθέτει μια σταθερή επιβάρυνση έως και 3% πάνω από την τιμαριθμική αναπροσαρμογή του ΔΤΚ είναι δεν άδικες, ελλείψει ειδικών περιστάσεων: οι οικονομικές συνέπειες είναι προβλέψιμες, ο ιδιοκτήτης έχει έννομο συμφέρον και ο ενοικιαστής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση.
• Εάν υπάρχει ρήτρα επιβάρυνσης is άδικο, πρέπει να μην εφαρμοστεί στο σύνολό τουΤο δικαστήριο δεν μπορεί να το μειώσει σε ένα αποδεκτό 3%. Ο ενοικιαστής επανέρχεται στη θέση που θα βρισκόταν χωρίς τη ρήτρα και έχει δικαίωμα αποζημίωσης για τις υπερπληρωμένες αυξήσεις.

Οι συνέπειες για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που χρησιμοποιούν έναν τύπο «τιμαριθμικής αναπροσαρμογής συν έως 5%» ή «συν έως 7%» είναι σοβαρές. Η επιβάρυνση δεν περικόπτεται. Εξαφανίζεται για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης και οι προηγούμενες επιβαρύνσεις καθίστανται επιστρεπτέες. Για έναν ιδιοκτήτη χαρτοφυλακίου με τυποποιημένο πρότυπο, η έκθεση είναι σωρευτική σε κάθε μονάδα. Οι δικαστικές διαμάχες για επιβαρύνσεις άνω του 3% συνεχίζονται στα υποπεριφερειακά δικαστήρια και, επειδή το εφαρμοστέο πρότυπο είναι το Ευρωπαϊκό για καταχρηστικούς όρους, η πιθανότητα παραπομπής στο Δικαστήριο της Ευρωπαϊκής Ένωσης δεν έχει εξαφανιστεί. Ένας ιδιοκτήτης που βασίζεται σε ρήτρα επιβάρυνσης και ένας ενοικιαστής που διεκδικεί την επιστροφή όσων καταβλήθηκαν βάσει μιας ρήτρας, θα πρέπει και οι δύο να ελέγχουν πού έχει τεθεί η νομολογία πριν δεσμευτούν σε μια θέση.

Δύο σημεία λεπτομέρειας έχουν σημασία. Η απόφαση αφορά τη ρήτρα , όχι το ανώτατο όριο: ακόμη και μια δίκαιη ρήτρα δεν μπορεί να αποφέρει περισσότερα από το ισχύον νόμιμο ανώτατο όριο για το συγκεκριμένο έτος. Και μια καταχρηστική ρήτρα δεν θεραπεύεται από τον ιδιοκτήτη που χρεώνει λιγότερο από ό,τι επιτρέπει. Αυτό που ελέγχεται είναι η διατύπωση.

Αύξηση ενοικίου μετά από ανακαίνιση ή βελτίωση

Η αύξηση μετά τις εργασίες είναι διαφορετικό ζήτημα από την ετήσια αύξηση και δεν υπόκειται στο ετήσιο ανώτατο όριο ποσοστού. Η διάκριση που καθορίζει τις περισσότερες διαφορές είναι μεταξύ βελτίωσης και συντήρησης : οι φυσικές αλλαγές ή προσθήκες που αυξάνουν την απόλαυση της κατοικίας - εντοιχισμένες συσκευές, νέο μπάνιο, μόνωση και άλλα ενεργειακά μέτρα - μπορούν να δικαιολογήσουν μια αύξηση. Η αντικατάσταση και η επισκευή δεν μπορούν, επειδή η διατήρηση της ακινήτου σε καλή κατάσταση είναι αυτό που ήδη καλύπτει το ενοίκιο.

Όταν ο ιδιοκτήτης θέλει να ανακαινίσει μια κατειλημμένη κατοικία, το άρθρο 7:220 BW απαιτεί μια εύλογη πρόταση : ένα γραπτό πακέτο που να καθορίζει τις εργασίες, τη διακοπή, τυχόν αποζημίωση και το προτεινόμενο νέο ενοίκιο. Ένας ενοικιαστής που αρνείται μια εύλογη πρόταση μπορεί να εξαναγκαστεί· ένας ενοικιαστής που αντιμετωπίζει μια παράλογη πρόταση δεν μπορεί.

Εάν τα μέρη δεν μπορούν να συμφωνήσουν σχετικά με την επίδραση του ενοικίου, οποιοδήποτε από τα μέρη μπορεί να ζητήσει από την Επιτροπή Ελέγχου και Πρόνοιας να αποφανθεί σχετικά με το εάν η προτεινόμενη αύξηση είναι εύλογη, εντός τριών μηνών από την ολοκλήρωση των εργασιών. Η Επιτροπή Ελέγχου και Πρόνοιας αποστέλλει έναν ερευνητή, ελέγχει εάν οι εργασίες συνιστούν πραγματικά βελτίωση και δοκιμάζει την αύξηση σε σχέση με το κόστος που πραγματικά προέκυψε. Αυτή η οδός υπάρχει τόσο στα ρυθμιζόμενα όσο και στα μεσαία τμήματα της αγοράς (άρθρο 7:255 BW) όσο και στον ελεύθερο τομέα (άρθρο 7:255a BW), αν και στον ελεύθερο τομέα δεν υπάρχει ανώτατο όριο μονάδων για τη μέτρηση του αποτελέσματος.

Η πρόσθετη αύξηση που εξαρτάται από το εισόδημα

Μόνο στο ρυθμιζόμενο κοινωνικό τμήμα, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να προτείνει υψηλότερη αύξηση για νοικοκυριά που υπερβαίνουν ορισμένα επίπεδα εισοδήματος (άρθρο 7:252a BW), εκφρασμένη ως σταθερό ποσό σε ευρώ ανά μήνα και όχι ως ποσοστό.

• Υπάρχουν δύο εισοδηματικές κατηγορίες πάνω από το συνηθισμένο όριο, καθεμία από τις οποίες έχει το δικό της σταθερό μηνιαίο ποσό και όχι ένα ποσοστό.
• Τα όρια εισοδήματος, τα μηνιαία ποσά και το έτος αναφοράς καθορίζονται ετησίως και δημοσιεύονται από την Huurcommissie· η φορολογική εκτίμηση γίνεται με βάση το εισόδημα των νοικοκυριών ενός προηγούμενου φορολογικού έτους και όχι του τρέχοντος.
• Το εισόδημα ενός παιδιού που κατοικεί στη χώρα και δεν έχει συμπληρώσει την ηλικία των 23 ετών δεν υπολογίζεται εάν το συνολικό εισόδημα αυτού του παιδιού (βερζαμελίνκομεν) παραμένει κάτω από το δημοσιευμένο όριο.
• Εξαιρούνται οι καθορισμένες ομάδες ενοικιαστών με χρόνιες ασθένειες και αναπηρίες.

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να λάβει μια ένδειξη εισοδήματος από την Belastingdienst και να την επισυνάψει στην πρόταση. Η παράλειψή της καθιστά την πρόταση ελαττωματική, με τη συνήθη συνέπεια την αποτυχία της αύξησης. Οι μέγιστες αυξήσεις δεν μπορούν να συσσωρευτούν: ο ιδιοκτήτης λαμβάνει είτε το κανονικό ποσοστό είτε το ποσό που εξαρτάται από το εισόδημα, όχι και τα δύο. Επειδή τα κατώτατα όρια και τα ποσά αλλάζουν κάθε χρόνο, ελέγξτε τον πίνακα που δημοσιεύει η Huurcommissie για το έτος κατά το οποίο πρόκειται να ισχύσει η αύξηση.

Μείωση ενοικίου: η κατοπτρική εικόνα και συχνά η ισχυρότερη κίνηση

Οι ενοικιαστές τείνουν να σκέφτονται αμυντικά σχετικά με την ετήσια αύξηση, ενώ το καλύτερο ερώτημα είναι αν το ενοίκιο ήταν ποτέ νόμιμο. Στα ρυθμιζόμενα και μεσαίας κατηγορίας τμήματα της αγοράς, το ενοίκιο δεν μπορεί να υπερβαίνει το μέγιστο ποσό που παράγουν οι πόντοι της κατοικίας. Εάν ναι, ο ενοικιαστής δεν θα πρέπει απλώς να αντισταθεί στην αύξηση, αλλά να προτείνει μείωση.

Η διαδικασία του άρθρου 7:254 BW αντικατοπτρίζει τη διαδικασία αύξησης. Ο ενοικιαστής αποστέλλει γραπτή πρόταση στην οποία αναφέρεται το τρέχον ενοίκιο, το προτεινόμενο χαμηλότερο ενοίκιο, τη μείωση και την ημερομηνία έναρξης ισχύος, η οποία δεν μπορεί να είναι νωρίτερα από δύο πλήρεις ημερολογιακούς μήνες μετά την αποστολή της πρότασης. Εάν ο ιδιοκτήτης αρνηθεί ή δεν απαντήσει, ο ενοικιαστής ζητά από την Επιτροπή Ενοικιάσεων να αποφανθεί, και πρέπει να το πράξει εντός έξι εβδομάδων από την προτεινόμενη ημερομηνία μείωσης. Ο ενοικιαστής συνεχίζει να καταβάλλει το υπάρχον ενοίκιο μέχρι να εκδοθεί η απόφαση.

Όταν οι πόντοι δείχνουν σημαντική υπερχρέωση, αυτή η οδός αξίζει πολύ περισσότερο από μια ποσοστιαία μονάδα τιμαριθμικής αναπροσαρμογής και μπορεί να συνδυαστεί με αξίωση ελαττωμάτων. Η εκτέλεση του ελέγχου πόντων θα πρέπει να είναι το πρώτο βήμα κάθε φορά που ένας ενοικιαστής με ρυθμιζόμενη ή μεσαία αγορά αμφισβητεί το ενοίκιό του.

Τι δεν μπορεί να κάνει ένας ιδιοκτήτης

• Αύξηση περισσότερο από μία φορά σε δώδεκα μήνες. Δεύτερη αύξηση εντός της ίδιας δωδεκάμηνης περιόδου είναι άκυρη (άρθρο 7:251 BW), ανεξάρτητα από το τι ορίζει η σύμβαση.
• Αύξηση κατά τη διάρκεια ορισμένου χρόνου χωρίς συμβατική βάση. Στους μεσαίους και ελεύθερους τομείς, η έλλειψη ρήτρας τιμαριθμικής αναπροσαρμογής σημαίνει μηδενική ετήσια αύξηση για ολόκληρη τη διάρκεια της περιόδου.
• Αύξηση αρνούμενοι την ανανέωση. Μια ολλανδική μίσθωση κατοικίας για αόριστο χρονικό διάστημα δεν λήγει και δεν μπορεί να «ανανεωθεί» με νέους όρους κατά την επιλογή του ιδιοκτήτη. Η προσφορά στον ενοικιαστή της επιλογής μεταξύ υψηλότερου ενοικίου και αποχώρησης δεν αποτελεί νόμιμη οδό αύξησης: η λήξη μιας μίσθωσης απαιτεί νόμιμους λόγους και, εάν ο ενοικιαστής διαφωνεί, δικαστική απόφαση.
• Ανακτήστε την αύξηση μέσω χρεώσεις υπηρεσιών. Η προσθήκη ενοικίου σε χρεώσεις υπηρεσιών ή σε μια συνολική τιμή δεν αντέχει στον έλεγχο.
• Αγνοήστε μια αντίρρηση. Στα ρυθμιζόμενα και μεσαία τμήματα της αγοράς, ένας ιδιοκτήτης ακινήτων δεν μπορεί να απορρίψει μονομερώς μια ένσταση. Ο μόνος τρόπος για να προχωρήσει είναι η Huurcommissie, εντός έξι εβδομάδων.

Πρακτική καθοδήγηση

Για τους ενοικιαστές. Ελέγξτε πρώτα το τμήμα, μετά τα αριθμητικά στοιχεία και μετά τις διατυπώσεις – με αυτή τη σειρά, επειδή ένα τυπικό ελάττωμα ακυρώνει την αύξηση, ανεξάρτητα από το ποσοστό. Σημειώστε τις δύο προθεσμίες: υποβάλετε ένσταση πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος στα ρυθμιζόμενα και μεσαία τμήματα της αγοράς και υποβάλετε αίτηση στην Επιτροπή Ενδιαφέροντος εντός τεσσάρων μηνών για συμβατική τιμαριθμική αναπροσαρμογή. Εάν η μίσθωση ελεύθερου τομέα προσθέτει επιβάρυνση άνω του 3% στην τιμαριθμική αναπροσαρμογή, συμβουλευτείτε πριν πληρώσετε. Και εκτελέστε τον έλεγχο πόντων ακόμη και αν η αύξηση φαίνεται σωστή.

Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ελέγξτε το πρότυπό σας: μια ρήτρα επιβάρυνσης που συντάχθηκε πριν από την απόφαση του Hoge Raad του 2024 αποτελεί ενεργή υποχρέωση. Στείλτε τις προτάσεις νωρίς, γραπτώς, αναφέροντας το τρέχον ενοίκιο, το νέο ενοίκιο, την ημερομηνία έναρξης ισχύος και την οδό ένστασης, και φυλάξτε την απόδειξη αποστολής. Επισυνάψτε την εκκαθαριστική δήλωση της φορολογικής αρχής για οποιαδήποτε αύξηση που εξαρτάται από το εισόδημα. Εάν ένας ενοικιαστής αντιταχθεί, χρονομετρήστε αμέσως την προθεσμία των έξι εβδομάδων της Huurcommissie - η απώλεια κοστίζει ολόκληρο το έτος.