Σχεδόν κάθε αλλοδαπός που νοικιάζει στην Ολλανδία καταβάλλει μια προκαταβολή και πολλοί ανησυχούν στο τέλος της μίσθωσης αν θα το ξαναδούν. Από τότε που τέθηκε σε ισχύ ο Νόμος περί Καλής Ιδιοκτησίας ( Wet goed verhuurderschap ) την 1η Ιουλίου 2023, οι κανόνες έχουν γίνει σαφέστεροι: υπάρχει ένα ανώτατο όριο στην προκαταβολή, μια προθεσμία για την αποπληρωμή της και η υποχρέωση γραπτής εξήγησης οτιδήποτε παρακρατείται. Αυτό το άρθρο ορίζει τι ορίζει ο νόμος σχετικά με τις προκαταβολές, τις χρεώσεις υπηρεσιών και τις αμοιβές πρακτορείου, καθώς και τι μπορεί να κάνει κάθε πλευρά σε μια διαφορά.
Η προκαταβολή: πόσο μπορεί να ζητήσει ένας ιδιοκτήτης
Σύμφωνα με τους γενικούς κανόνες δεοντολογίας του άρθρου 2 του Wet goed verhuurderschap και τη διάταξη που εισήχθη στο άρθρο 261β του Βιβλίου 7 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα ( Burgerlijk Wetboek ), ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να απαιτήσει προκαταβολή ( waarborgsom ) μεγαλύτερη από το διπλάσιο του απλού ενοικίου . «Απλό ενοίκιο» ( kale huur ) είναι το ενοίκιο για το ίδιο το κατάλυμα, εξαιρουμένων των χρεώσεων υπηρεσιών, των λογαριασμών κοινής ωφέλειας και τυχόν επιπρόσθετων εξόδων επίπλωσης.
Το ανώτατο όριο εισήχθη με τον Νόμο την 1η Ιουλίου 2023 και οι μεγαλύτερες εγγυήσεις που συμφωνήθηκαν βάσει παλαιότερων συμβάσεων εξακολουθούν να τηρούνται στην πράξη. Ένας ενοικιαστής σε μια τέτοια σύμβαση δεν θα πρέπει να υποθέτει ότι το ποσό είναι αδιαμφισβήτητο. Πολύ πριν από την ύπαρξη του ανώτατου ορίου, τα υποπεριφερειακά δικαστήρια απέρριπταν τις υπερβολικές εγγυήσεις ως παράλογο όφελος βάσει του άρθρου 264 του Βιβλίου 7 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα: το Rechtbank Noord-Holland ακύρωσε μια εξαμηνιαία εγγύηση στις 5 Αυγούστου 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), κρίνοντας ότι μια εγγύηση μεγαλύτερη από το διπλάσιο του μηνιαίου ενοικίου δεν είναι εύλογη, και το Rechtbank Amsterdam μείωσε μια προκαταβολή άνω των τεσσάρων μηνών ενοικίου σε δύο στις 4 Μαρτίου 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Αυτές είναι αποφάσεις πρωτοβάθμιας βαθμίδας και όχι δεσμευτική αρχή, και καμία αναφερόμενη απόφαση δεν φαίνεται ακόμη να έχει εφαρμόσει το πρότυπο της καλής ιδιοκατοίκησης σε μια προκαταβολή που συμφωνήθηκε πριν από τον Ιούλιο του 2023. Αυτή η παλαιότερη γραμμή είναι παρόλα αυτά το επιχείρημα που πρέπει να προβληθεί.
Εάν ένας ιδιοκτήτης ζητήσει περισσότερα, ο ενοικιαστής δεν χρειάζεται να πληρώσει το υπερβάλλον ποσό, μπορεί να απαιτήσει την επιστροφή οποιουδήποτε υπερπληρωμής και ο δήμος μπορεί να την επιβάλει. Σημειώστε ότι η «προκαταβολή δύο μηνών συν ένα μηνιαίο ενοίκιο προκαταβολής» δεν είναι προκαταβολή τριών μηνών: το ενοίκιο που καταβάλλεται προκαταβολικά είναι ενοίκιο, όχι εγγύηση. Δεν επιτρέπεται καθόλου η καταβολή μη επιστρέψιμου «διοικητικού τέλους» μαζί με την προκαταβολή.
Επιστροφή της προκαταβολής: οι δύο προθεσμίες
Ο νόμος ορίζει δύο προθεσμίες και η διαφορά μεταξύ τους είναι το σημείο που παρερμηνεύεται συχνότερα.
- Όπου ο ιδιοκτήτης δεν αφαιρεί τίποτα, η προκαταβολή πρέπει να επιστραφεί εντός δεκατεσσάρων ημερών της λήξης της μίσθωσης.
- Όπου ο ιδιοκτήτης αφαιρεί κάτι, η περίοδος είναι τριάντα ημέρες από το τέλος της μίσθωσης. Η μεγαλύτερη περίοδος υπάρχει έτσι ώστε ο ιδιοκτήτης να μπορεί να επιθεωρήσει, να ποσοτικοποιήσει και να τεκμηριώσει την έκπτωση.
Ένας ιδιοκτήτης που παρακρατεί φόρο πρέπει να δώσει στον ενοικιαστή γραπτή εξήγηση για το τι παρακρατείται και γιατί, με πλήρη ανάλυση. Ένας απλός ισχυρισμός ότι «έχει διαπιστωθεί ζημιά» δεν ικανοποιεί την υποχρέωση και η απουσία της αποτελεί από μόνη της παραβίαση. Η τριακονταήμερη περίοδος δεν αποτελεί άδεια καθυστέρησης: ένας ιδιοκτήτης που δεν μπορεί ακόμη να τιμολογήσει μια επισκευή θα πρέπει να επιστρέψει το αδιαμφισβήτητο υπόλοιπο και να διευκρινίσει τι απομένει σε εκκρεμότητα.
Τι μπορεί και τι δεν μπορεί να αφαιρεθεί
Οι επιτρεπόμενες εκπτώσεις είναι περιορισμένες: απλήρωτο ενοίκιο, απλήρωτες χρεώσεις υπηρεσιών, η αμοιβή για συμφωνημένο μέτρο ενεργειακής απόδοσης και ζημιές που προκαλούνται από τον ενοικιαστή. Η συνηθισμένη φθορά δεν εμπίπτει στον κατάλογο και τα «διοικητικά έξοδα» δεν μπορούν να εκπιφθούν απλώς και μόνο επειδή το ορίζει η συμφωνία.
| Μπορεί γενικά να αφαιρεθεί | Δεν μπορεί να αφαιρεθεί |
|---|---|
| Οφειλόμενα ενοίκια στο τέλος της μίσθωσης | Συνήθης φθορά (φυσιολογική φθορά): ξεθωριασμένο χρώμα, φθαρμένο χαλί, μικρές τρύπες από καρφιά |
| Μη καταβληθέντα τέλη παροχής υπηρεσιών ή έλλειμμα που εμφανίζεται στην ετήσια κατάσταση | Μόνιμα τέλη διαχείρισης, συμβάσεων ή χειρισμού που δεν συνδέονται με πραγματική ζημία |
| Η συμφωνημένη αμοιβή για ένα μέτρο ενεργειακής απόδοσης | Επισκευές που βαρύνουν τον ιδιοκτήτη ως ιδιοκτήτη, συμπεριλαμβανομένης της δομικής και εξωτερικής συντήρησης |
| Ζημιές που αποδίδονται στον ενοικιαστή: εγκαύματα, θραύσεις, λεκέδες, μη εξουσιοδοτημένες τροποποιήσεις που δεν έχουν αποκατασταθεί, απομάκρυνση αντικειμένων που έχουν απομείνει | Ανακαίνιση απλώς για εκ νέου μίσθωση, και κόστος που ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αποδείξει ή δεν το διευκρίνισε γραπτώς εγκαίρως |
Η γραμμή μεταξύ ζημιάς και φθοράς είναι το σημείο όπου βρίσκονται οι περισσότερες διαφορές. Σύμφωνα με το άρθρο 218 του Βιβλίου 7 του Αστικού Κώδικα, ο ενοικιαστής ευθύνεται για ζημιά που προκαλείται από βλάβη που αποδίδεται στον ενοικιαστή και η ζημιά τεκμαίρεται ότι προκλήθηκε, με εξαιρέσεις την πυρκαγιά και, για ακίνητη περιουσία, τη ζημιά στο εξωτερικό. Αυτό το τεκμήριο είναι πραγματικό, αλλά λειτουργεί παράλληλα με το άρθρο 224 — όπου η έκθεση επιθεώρησης καθίσταται καθοριστική.
Η έκθεση επιθεώρησης και τι συμβαίνει όταν δεν υπάρχει
Το άρθρο 224 του Βιβλίου 7 του Αστικού Κώδικα ορίζει ότι σε περίπτωση που τα μέρη έχουν συντάξει γραπτή περιγραφή του ακινήτου εξαρχής, ο μισθωτής οφείλει να το επιστρέψει στην κατάσταση που καταγράφεται εκεί, εκτός από νόμιμες τροποποιήσεις και οτιδήποτε έχει αλλοιωθεί λόγω γήρανσης ή κανονικής χρήσης. Σε περίπτωση που δεν έχει συνταχθεί τέτοια περιγραφή, ο μισθωτής τεκμαίρεται ότι έχει παραλάβει το ακίνητο στην κατάσταση που βρίσκεται κατά τη λήξη της μίσθωσης , με την επιφύλαξη του δικαιώματος του εκμισθωτή να αποδείξει το αντίθετο.
Το πρακτικό αποτέλεσμα είναι έντονο. Με μια υπογεγραμμένη αναφορά ελέγχου και χρονολογημένες φωτογραφίες, ένας ιδιοκτήτης που βρίσκει έναν καμένο πάγκο εργασίας μπορεί να δείξει την αναφορά και να δείξει την αλλαγή. Χωρίς αυτήν, το σημείο εκκίνησης είναι ότι το ακίνητο ήταν ήδη στην τρέχουσα κατάστασή του και ο ιδιοκτήτης πρέπει να αντικρούσει αυτό το τεκμήριο με άλλα αποδεικτικά στοιχεία. Ένας ιδιοκτήτης που παρέλειψε τον έλεγχο ελέγχου συχνά διαπιστώνει ότι η έκπτωση δεν μπορεί να γίνει δεκτή.
Χρεώσεις υπηρεσιών και προκαταβολές
Οι χρεώσεις υπηρεσιών ( servicekosten ) καταβάλλονται επιπλέον του απλού ενοικίου για αγαθά και υπηρεσίες που σχετίζονται με την κατοχή του ακινήτου: καθαρισμός κοινόχρηστων χώρων, επιστάτης, κοινόχρηστος φωτισμός, συντήρηση κήπου, χρήση επίπλων. Σχεδόν πάντα χρεώνονται ως μηνιαία προκαταβολή ( voorschot ) και εξοφλούνται με βάση το πραγματικό κόστος.
Σύμφωνα με το άρθρο 259 του Βιβλίου 7 του Αστικού Κώδικα, ο ιδιοκτήτης οφείλει να υποβάλει στον ενοικιαστή αναλυτική ετήσια κατάσταση των πραγματικών εξόδων και του τρόπου υπολογισμού τους, εντός έξι μηνών από το τέλος του ημερολογιακού έτους — στην πράξη έως την 1η Ιουλίου. Όταν η μίσθωση λήγει στα μέσα του έτους, καλύπτει το ληφθέν μέρος του έτους. Σύμφωνα με το άρθρο 261, προκαταβολή μπορεί να καταβληθεί μόνο σε περίπτωση που έχουν συμφωνηθεί νέα αγαθά ή υπηρεσίες ή μετά από δήλωση, και κάθε δήλωση υποστηρίζει μόνο μία αύξηση. Το άρθρο 260 επιτρέπει σε κάθε μέρος να ζητήσει από την Επιτροπή Μίσθωσης να καθορίσει τι πρέπει να καταβληθεί.
Τα τέλη παροχής υπηρεσιών αποτελούν μια μετακύλιση του πραγματικού κόστους και όχι ένα κέντρο κέρδους. Ορισμένα στοιχεία ενδέχεται να μην χρεώνονται καθόλου ως τέλη παροχής υπηρεσιών: υπηρεσίες φροντίδας όπως γεύματα ή υπηρεσίες συναγερμού, και χρεώσεις που βαρύνουν τον ιδιοκτήτη και όχι τον κάτοικο, όπως ο φόρος ακίνητης περιουσίας. Τα τέλη που βαρύνουν τον κάτοικο, όπως ο φόρος αποβλήτων, ενδέχεται να μετακυλιστούν. Η παροχή θέρμανσης διέπεται ξεχωριστά από τον νόμο περί θέρμανσης.
Οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας είναι και πάλι διαφορετικές. Όταν το ακίνητο έχει τους δικούς του μετρητές, το φυσικό αέριο, το νερό και το ηλεκτρικό ρεύμα συνήθως συνάπτονται με σύμβαση απευθείας από τον ενοικιαστή ή παρέχονται από τον ιδιοκτήτη και διευθετούνται με βάση την καταναλωμένη κατανάλωση. Πρόκειται για χρεώσεις κοινής ωφέλειας ( nutsvoorzieningen ) και όχι για χρεώσεις υπηρεσιών. Ένα «ολικό» ενοίκιο που συνδυάζει τα πάντα σε ένα ποσό μπορεί να χωριστεί στα επιμέρους στοιχεία του κατόπιν αιτήματος.
Νέοι κανόνες από 1η Ιανουαρίου 2027
Το Wet modernisering servicekosten τίθεται σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2027 , με το Besluit servicekosten και το Regeling servicekosten. Αντικαθιστά την τρέχουσα ανοιχτή προσέγγιση με μια κλειστή λίστα οκτώ κατηγοριών χρεώσιμων εξόδων υπηρεσιών, επιβεβαιώνει ότι μπορούν να χρεωθούν μόνο τα πραγματικά κόστη και να μην αποκομίζεται κέρδος, και καθορίζει τον τρόπο υπολογισμού τους. Η απαρίθμηση στο Besluit servicekosten είναι εξαντλητική και η τελική δήλωση πρέπει να φτάσει στον ενοικιαστή έως την 1η Ιουλίου που ακολουθεί το ημερολογιακό έτος στο οποίο αναφέρεται. Τα κοινόχρηστα γυμναστήρια και οι πισίνες δεν εμπίπτουν στον κατάλογο. Οι εξουσίες αναθεώρησης της Huurcommissie διευρύνονται. Οι κανόνες ισχύουν για συμφωνίες που συνάπτονται από την 1η Ιανουαρίου 2027 και ένας ιδιοκτήτης μπορεί να τους εφαρμόσει σε υφιστάμενες μισθώσεις με τη συμφωνία του ενοικιαστή.
Αμοιβές πρακτορείου και απαγόρευση διπλής χρέωσης
Ο νόμος Wet goed verhuurderschap απαγορεύει στους ιδιοκτήτες ακινήτων και στους μεσάζοντες να χρεώνουν διπλές αμοιβές αντιπροσωπείας — να εισπράττουν αμοιβή τόσο από τον ιδιοκτήτη όσο και από τον ενοικιαστή για την ίδια συναλλαγή. Αυτό έρχεται να προστεθεί στον παλαιότερο κανόνα των άρθρων 417 και 427 του Βιβλίου 7 του Αστικού Κώδικα: ένας αντιπρόσωπος που ενεργεί για λογαριασμό του ιδιοκτήτη δεν δικαιούται αμοιβή από τον ενοικιαστή. Εάν το ακίνητο βρίσκεται στα βιβλία του αντιπροσώπου, ο ενοικιαστής δεν θα πρέπει να πληρώνει τίποτα απολύτως.
Τα έξοδα της σύμβασης και τα χρήματα για τα κλειδιά ( sleutelgeld ) δεν μπορούν να χρεωθούν στον ενοικιαστή. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να χρεώσει για κάτι από το οποίο ο ενοικιαστής επωφελείται πραγματικά, όπως μια πινακίδα στην πόρτα, και ένας ενοικιαστής μπορεί να αγοράσει αντικείμενα από τον εξερχόμενο ενοικιαστή σε συμφωνημένη τιμή ( overnamekosten ), αλλά ούτε και αυτό αποτελεί τρόπο επαναφοράς του τέλους ενοικίασης. Ένας ενοικιαστής πληρώνει σωστά ένα τέλος μόνο όταν έχει ο ίδιος προσλάβει έναν μεσίτη αναζήτησης που εργάζεται ανεξάρτητα από τους ιδιοκτήτες και βρίσκει κατάλυμα εκτός του χαρτοφυλακίου αυτού του μεσίτη. Τα τέλη που καταβάλλονται κατά παράβαση αυτών των κανόνων μπορούν να ανακτηθούν.
Το Wet πήγε πέρα από την κατάθεση
Ο νόμος είναι ευρύτερος από τα χρήματα. Το άρθρο 2 ορίζει εθνικούς κανόνες δεοντολογίας για κάθε ιδιοκτήτη και μεσάζοντα ενοικίασης. Απαιτούν από τον ιδιοκτήτη να:
- συγκρατούμαι από διάκριση κατά την επιλογή ενοικιαστών και να χρησιμοποιούν μια διαφανή διαδικασία επιλογής·
- συγκρατούμαι από εκφοβισμός, η οποία περιλαμβάνει απειλές για παρακράτηση επισκευών, διακοπή υπηρεσιών ή παρακράτηση της εγγύησης για να πιεστεί ένας ενοικιαστής·
- καταγράψτε τη μίσθωση σε ένα γραπτή συμφωνία;
- ενημερώνουν τον ενοικιαστή εγγράφως, σε γλώσσα που κατανοεί, για τα ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ — πώς λειτουργεί η εγγύηση και πότε θα επιστραφεί, πώς εξοφλούνται οι χρεώσεις υπηρεσιών, τα στοιχεία επικοινωνίας του ιδιοκτήτη και το σημείο αναφοράς του δήμου (το καθήκον πληροφόρησηςΗ απαίτηση γλώσσας δεν περιορίζεται στους μετανάστες εργασίας, επομένως για έναν διεθνή ενοικιαστή αυτό σημαίνει στην πράξη ότι οι πληροφορίες πρέπει να παρέχονται στα αγγλικά.
- να τηρείτε το ανώτατο όριο εγγύησης και τους κανόνες χρέωσης υπηρεσιών και να μην χρεώνετε διπλές προμήθειες πρακτορείου·
- να τηρούνται οι πρόσθετοι κανόνες σε περίπτωση που ο ενοικιαστής είναι μετανάστης εργατικού δυναμικού από την ΕΕ, συμπεριλαμβανομένης μιας συμφωνίας μίσθωσης ξεχωριστής από τη σύμβαση εργασίας και των απαιτούμενων πληροφοριών σε μια γλώσσα που καταλαβαίνει ο εργαζόμενος.
Το Άρθρο 3 απαιτεί από τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους μεσάζοντες που εκμισθώνουν στο πλαίσιο μιας επιχείρησης να έχουν γραπτή μέθοδο εργασίας για την πρόληψη των διακρίσεων στον τομέα της στέγασης, την οποία και να δημοσιεύουν και να εφαρμόζουν.
Το δημοτικό σημείο αναφοράς και η επιβολή
Από την 1η Ιανουαρίου 2024, κάθε δήμος πρέπει να λειτουργεί σημείο αναφοράς (τηλεφωνική γραμμή) βάσει του άρθρου 4: χαμηλού ορίου, δωρεάν και ανοιχτό σε ανώνυμες αναφορές σχετικά με ανεπιθύμητη συμπεριφορά μίσθωσης. Eindhoven και Amsterdam Και οι δύο λειτουργούν από μία. Μια αναφορά δεν αποτελεί αξίωση χρημάτων — το meldpunt δεν θα διατάξει την επιστροφή της προκαταβολής σας — αλλά ενεργοποιεί τον εποπτικό ρόλο του δήμου.
Η επιβολή κλιμακώνεται. Μια πρώτη παράβαση συνήθως συνεπάγεται προειδοποίηση, στην οποία αναφέρεται ότι μια περαιτέρω παράβαση μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμο και δημοσίευση των στοιχείων του παραβάτη. Οι επαναλαμβανόμενες ή σοβαρές παραβάσεις μπορούν να αντιμετωπιστούν με εντολή που υπόκειται σε χρηματική ποινή ( last onder dwangsom ) ή διοικητικό καταναγκασμό, καθώς και με πρόστιμα. Το άρθρο 19 του Wet goed verhuurderschap ορίζει το μέγιστο πρόστιμο στην τέταρτη κατηγορία, το οποίο ανέρχεται στην πέμπτη κατηγορία για έναν ιδιοκτήτη που παραβιάζει ξανά τον ίδιο κανόνα εντός τεσσάρων ετών. Το ποσό που αντιστοιχεί σε κάθε κατηγορία ορίζεται στο άρθρο 23 του Ολλανδικού Ποινικού Κώδικα (Wetboek van Strafrecht) και προσαρμόζεται περιοδικά, επομένως το τρέχον ποσό θα πρέπει να διαβάζεται εκεί και όχι να λαμβάνεται από έναν αριθμό που αναφέρεται αλλού. Ως έσχατη λύση, ο δήμος μπορεί να αναλάβει τη διαχείριση του ακινήτου. Σύμφωνα με το άρθρο 5, μπορεί επίσης να απαιτήσει άδεια μίσθωσης σε καθορισμένες περιοχές.
Ποια διαδρομή να ακολουθήσω
Οι ενοικιαστές και οι ιδιοκτήτες ακινήτων συχνά επιλέγουν λάθος φόρουμ και χάνουν μήνες. Οι τρεις διαδρομές εξυπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς και μπορούν να χρησιμοποιηθούν παράλληλα.
| Διαδρομή | Χρησιμοποιήστε το για | Τι προσφέρει |
|---|---|---|
| Δημοτικό σημείο αναφοράς | Παραβιάσεις των κανόνων δεοντολογίας: υπερβολική προκαταβολή, έλλειψη γραπτής προδιαγραφής, έλλειψη ετήσιας δήλωσης, διακρίσεις, εκφοβισμός, διπλές αμοιβές πρακτορείου | Εποπτεία και επιβολή, συμπεριλαμβανομένων προειδοποιήσεων και προστίμων. Δεν επιδικάζονται χρήματα. |
| Επιτροπή Χουρ | Χρεώσεις παροχής υπηρεσιών και προκαταβολές κοινής ωφέλειας, το επίπεδο ενοικίου, τα ελαττώματα συντήρησης και τα συνολικά ενοίκια | Δεσμευτική απόφαση σχετικά με το καταβλητέο ποσό, εκτός εάν ένα μέρος προσφύγει στο δικαστήριο· εφαρμόζεται ένα μικρό τέλος |
| Υποπεριφερειακό δικαστήριο (kantonrechter) | Ανάκτηση της εγγύησης, αποζημιώσεις, αμφισβητούμενες κρατήσεις, ανάκτηση παράνομων τελών και οτιδήποτε δεν εμπίπτει στην αρμοδιότητα της Huurcommissie | Εκτελεστή απόφαση προς πληρωμή, με τόκους και, κατ' αρχήν, δικαστικά έξοδα |
Μια αξίωση εγγύησης ανήκει, εάν δεν μπορεί να διευθετηθεί, στο υποπεριφερειακό δικαστήριο· οι διαδικασίες εκεί δεν απαιτούν δικηγόρο. Οι διαφορές σχετικά με τα τέλη παροχής υπηρεσιών εμπίπτουν στην αρμοδιότητα της Huurcommissie και είναι πολύ φθηνότερες: το τέλος (leges) είναι ένα μέτριο σταθερό ποσό για έναν ενοικιαστή ή άλλο φυσικό πρόσωπο και σημαντικά υψηλότερο για έναν ιδιοκτήτη ή άλλο νομικό πρόσωπο. Οι τιμές καθορίζονται με υπουργικό κανονισμό και δημοσιεύονται από την Huurcommissie, επομένως ελέγξτε το τρέχον ποσό εκεί πριν υποβάλετε αίτηση. Μετά από απόφαση της Huurcommissie, ένα δυσαρεστημένο μέρος μπορεί να εκδώσει κλήτευση ενώπιον του υποπεριφερειακού δικαστηρίου εντός οκτώ εβδομάδων · εάν ο πρόεδρος αποφασίσει μόνος του, μπορεί να υποβληθεί ένσταση ( verzet ) εντός τριών εβδομάδων.
Προθεσμίες
Για τις χρεώσεις παροχής υπηρεσιών, το άρθρο 260 του Βιβλίου 7 του Αστικού Κώδικα επιτρέπει την υποβολή αιτήματος στην Huurcommissie που καλύπτει έως και δώδεκα μήνες ανά κατηγορία κόστους, το οποίο υποβάλλεται εντός είκοσι τεσσάρων μηνών από τη λήξη της περιόδου κατά την οποία έπρεπε να είχε υποβληθεί η ετήσια δήλωση. Εάν χάσετε αυτό το χρονικό διάστημα, η διαδρομή της Huurcommissie κλείνει.
Η αξίωση επιστροφής της εγγύησης αποτελεί συνήθη αξίωση εκπλήρωσης, με την επιφύλαξη της πενταετούς παραγραφής του άρθρου 307 του Βιβλίου 3 του Αστικού Κώδικα. Η πενταετία είναι γενναιόδωρη, αλλά η καθυστέρηση κοστίζει απόδειξη, επομένως η απαίτηση πληρωμής εγγράφως και άμεσα διακόπτει την παραγραφή.
Πρακτική καθοδήγηση
Για ενοικιαστές
- Πριν από την υπογραφή, ελέγξτε την προκαταβολή με το καθαρό ενοίκιο δύο μηνών και ζητήστε πληροφορίες για τυχόν συμβόλαια, διοικητικά τέλη ή τέλη ενοικίασης.
- Επιμείνετε σε μια αναφορά check-in (όνομα χρήστη) υπογεγραμμένο και από τα δύο μέρη, λήψη χρονολογημένων φωτογραφιών κάθε δωματίου και καταγραφή των ενδείξεων του μετρητή.
- Κρατήστε την απόδειξη πληρωμής της εγγύησης και κάθε προκαταβολής χρέωσης υπηρεσιών και δώστε στον ιδιοκτήτη γραπτώς τη νέα σας διεύθυνση και τα στοιχεία του τραπεζικού σας λογαριασμού όταν φύγετε.
- Καταγράψτε την 1η Ιουλίου στο ημερολόγιό σας για την κατάσταση χρεώσεων υπηρεσιών του περασμένου έτους και σημειώστε το χρονικό περιθώριο των είκοσι τεσσάρων μηνών.
- Εάν παρέλθει η προθεσμία, στείλτε γραπτή απαίτηση με σύντομη και σαφή προθεσμία πληρωμής. Εάν αυτό δεν γίνει, αναφέρετε την αίτηση στον meldpunt και εξετάστε το ενδεχόμενο προσφυγής στη δικαιοσύνη.
Για ιδιοκτήτες ακινήτων
- Συμμορφωθείτε με τα έγγραφά σας: μια γραπτή συμφωνία, καθώς και ένα ενημερωτικό δελτίο που να καλύπτει την προκαταβολή, τις χρεώσεις υπηρεσιών, τα στοιχεία επικοινωνίας σας και το meldpunt — στα αγγλικά, εφόσον ενοικιάζετε σε διεθνείς υπαλλήλους.
- Ποτέ μην πληρώνετε περισσότερο από δύο μήνες καθαρού ενοικίου σε μια νέα ενοικίαση και μην μετατρέπετε το επιπλέον ποσό σε αμοιβή.
- Επιθεωρήστε στην αρχή και στο τέλος, γραπτώς και κατά προτίμηση με την παρουσία του ενοικιαστή.
- Επιστρέψτε εντός δεκατεσσάρων ημερών σε περίπτωση που δεν παρακρατείτε τίποτα. Σε περίπτωση που παρακρατείτε, επιστρέψτε το αδιαμφισβήτητο υπόλοιπο και στείλτε πλήρη γραπτή ανάλυση εντός τριάντα ημερών, συνοδευόμενη από τιμολόγια. Μην χρεώνετε για φθορά ή συνήθεις ανακαινίσεις.
- Αποστείλετε την ετήσια δήλωση έως την 1η Ιουλίου, αναλυτική και βασισμένη στο πραγματικό κόστος, και προετοιμαστείτε για την κλειστή λίστα που θα τεθεί σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2027.
Μπορεί ένας ιδιοκτήτης ακινήτων στην Ολλανδία να παρακρατήσει την προκαταβολή μου;
Μόνο για περιορισμένους λόγους: οφειλές ενοικίου, απλήρωτες χρεώσεις υπηρεσιών, συμφωνημένο τέλος ενεργειακής απόδοσης και ζημιές που προκαλέσατε πέραν της κανονικής φθοράς. Οτιδήποτε παρακρατείται πρέπει να εξηγείται σε γραπτή περιγραφή με πλήρη ανάλυση, η οποία αποστέλλεται εντός τριάντα ημερών από τη λήξη της μίσθωσης. Ένας ιδιοκτήτης που παρακρατεί χωρίς προδιαγραφές ή για φθορά, αποτελεί παραβίαση.
Πόση προκαταβολή μπορεί να ζητήσει ένας ιδιοκτήτης;
Για συμφωνίες που συνάπτονται από την 1η Ιουλίου 2023 και μετά, όχι περισσότερο από το διπλάσιο του κανονικού ενοικίου — το ενοίκιο εξαιρουμένων των χρεώσεων υπηρεσιών, των λογαριασμών κοινής ωφέλειας και των επιβαρύνσεων επίπλωσης. Το ανώτατο όριο αλλάζει με το ενοίκιό σας και δεν είναι ένα σταθερό ποσό σε ευρώ. Εάν σας ζητηθεί περισσότερο, δεν χρειάζεται να πληρώσετε το υπερβάλλον ποσό και μπορείτε να το ανακτήσετε.
Πότε πρέπει να επιστραφεί η προκαταβολή μου;
Εντός δεκατεσσάρων ημερών από τη λήξη της μίσθωσης, εάν ο ιδιοκτήτης δεν παρακρατήσει τίποτα. Εάν ο ιδιοκτήτης παρακρατήσει, η περίοδος είναι τριάντα ημέρες και η παρακράτηση πρέπει να συνοδεύεται από γραπτή διευκρίνιση. Η μεγαλύτερη περίοδος προορίζεται για τον ποσοτικό προσδιορισμό και την απόδειξη της παρακράτησης, όχι για την αναβολή της πληρωμής: το μη αμφισβητούμενο μέρος θα πρέπει να επιστραφεί.
Τι θα γινόταν αν δεν υπήρχε έκθεση επιθεώρησης όταν μετακόμισα;
Ο νόμος στη συνέχεια προϋποθέτει ότι παραλάβατε το ακίνητο στην κατάσταση που βρισκόταν κατά τη λήξη της μίσθωσης, επομένως ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί απλώς να ισχυριστεί ότι η ζημιά είναι δική σας. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποδείξει το αντίθετο, χρησιμοποιώντας προηγούμενες φωτογραφίες ή αποδεικτικά στοιχεία εργολάβου, αλλά αυτό είναι συχνά δύσκολο. Όπου υπάρχει υπογεγραμμένη έκθεση ελέγχου, αυτή αποτελεί το σημείο αναφοράς.
Ο ιδιοκτήτης μου δεν έχει στείλει ποτέ εκκαθαριστικό χρέωσης υπηρεσιών. Τι μπορώ να κάνω;
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να υποβάλει αναλυτική ετήσια δήλωση εντός έξι μηνών από το τέλος του ημερολογιακού έτους, δηλαδή έως την 1η Ιουλίου. Ζητήστε την πρώτα γραπτώς. Εάν δεν έρθει ή τα στοιχεία φαίνονται λανθασμένα, μπορείτε να ζητήσετε από την Huurcommissie να καθορίσει τι πρέπει να καταβληθεί — ανά κατηγορία κόστους, για έως και δώδεκα μήνες και εντός είκοσι τεσσάρων μηνών από την προθεσμία για την δήλωση. Μπορείτε επίσης να αναφέρετε την παράλειψη στο meldpunt.
Πρέπει να απευθυνθώ στην Επιτροπή Δικαιωμάτων Εκπροσώπησης ή στο δικαστήριο για την κατάθεσή μου;
Στο δικαστήριο. Η Huurcommissie αποφασίζει για διαφορές ενοικίου, συντήρησης και τελών παροχής υπηρεσιών· δεν επιδικάζει την επιστροφή προκαταβολής. Η αξίωση αυτή υποβάλλεται ενώπιον του υποπεριφερειακού δικαστηρίου, το οποίο μπορεί να εκδώσει εκτελεστή απόφαση με τόκους. Η παράλληλη αναφορά του ιδιοκτήτη στο meldpunt αξίζει συχνά τον κόπο, επειδή η πίεση για την εκτέλεση μερικές φορές εξασφαλίζει την πληρωμή χωρίς διαδικασίες.
