Βραχυχρόνιες ενοικιάσεις και VvE: τι επιτρέπει η πράξη διαίρεσης

Το αν μπορείτε να νοικιάσετε το διαμέρισμά σας για βραχυπρόθεσμες διαμονές αποφασίζεται πρώτα από το συμβόλαιο διανομής (splitsingsakte), όχι από τον δήμο και ούτε από τους κανόνες κατοικίας. Εάν το συμβόλαιο χαρακτηρίζει τις ιδιωτικές μονάδες ως κατοικίες ή απαγορεύει την εμπορική χρήση, τα δικαστήρια συχνά αποφαίνουν ότι η ενοικίαση του διαμερίσματος ξανά και ξανά σε εναλλάξ ενοίκους, σε εμπορικές τιμές και με υπηρεσίες όπως καθαρισμός ή λευκά είδη, δεν αποτελεί κατοικία. Η κύρια εξαίρεση: όταν το ίδιο το συμβόλαιο επιτρέπει ρητά τη χρήση για σύντομα χρονικά διαστήματα, η ένωση ιδιοκτητών (Vereniging van Eigenaars, VvE) δεν μπορεί να την σταματήσει. Εάν η βραχυπρόθεσμη διαμονή δεν επιτρέπεται, η VvE μπορεί να τερματίσει την μίσθωση, εάν είναι απαραίτητο μέσω ασφαλιστικών διαδικασιών με καταβολή προστίμου για κάθε ημέρα συνεχιζόμενης παράβασης. Η δημοτική άδεια δεν το αλλάζει αυτό: το δημόσιο δίκαιο και το συμβόλαιο διανομής ισχύουν παράλληλα.

Τι θεωρείται βραχυπρόθεσμη διαμονή;

Η βραχυπρόθεσμη μίσθωση είναι η προσωρινή μίσθωση για περιορισμένο χρονικό διάστημα, στην πράξη περίπου από έναν έως έξι μήνες, σε μια καθορισμένη ομάδα. Βρίσκεται ανάμεσα στην εξοχική μίσθωση και την κανονική οικιστική μίσθωση, και αυτή η θέση διαμορφώνει τον τρόπο με τον οποίο την αντιμετωπίζουν τα δικαστήρια και οι φορολογικές αρχές.

Η ολλανδική νομοθεσία δεν έχει ενιαίο νομοθετικό ορισμό της βραχείας διαμονής. Στην πράξη, χρησιμοποιούνται τρεις κατηγορίες και η καθεμία έχει διαφορετικές νομικές συνέπειες:

• Ενοικίαση για διακοπές ή τουρίστες: πολύ σύντομα χρονικά διαστήματα, συχνά νύχτες ή εβδομάδες, για την αλλαγή επισκεπτών. Οι δήμοι ρυθμίζουν αυτό μέσω των κανόνων στέγασης.
• Βραχείας διαμονής: προσωρινή μίσθωση για περίπου έναν έως έξι μήνες σε μια καθορισμένη ομάδα, όπως ομογενείς, φοιτητές, προσωρινούς επαγγελματίες ή υπαλλήλους σε ένα έργο.
• Συνηθισμένη ενοικίαση κατοικιών: μόνιμη κατοχή, με πλήρη προστασία του ενοικιαστή βάσει του ολλανδικού δικαίου μίσθωσης.

Η διάκριση έχει σημασία επειδή η βραχυπρόθεσμη διαμονή βρίσκεται ανάμεσα στις άλλες δύο. Στα μάτια των φορολογικών αρχών και των δικαστηρίων, μοιάζει όλο και περισσότερο με εμπορική υπηρεσία παρά με στέγαση. Αυτό δεν αποτελεί κρίση για τους ενοικιαστές. Προκύπτει από τον τρόπο οργάνωσης της μίσθωσης. Ένα διαμέρισμα που διατίθεται στην αγορά συνεχώς, είναι επιπλωμένο για άμεση χρήση, προσφέρεται με καθαριότητα, λευκά είδη ή υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και καταλαμβάνεται από μια σειρά διαφορετικών ατόμων, λειτουργεί σαν κατάλυμα και όχι σαν σπίτι. Η διάρκεια μιας μονοκατοικίας είναι μόνο ένας παράγοντας και σπάνια ο καθοριστικός.

Ποιος αποφασίζει: η πράξη διανομής ή ο κανονισμός του σπιτιού;

Το έγγραφο διαίρεσης αποφασίζει. Οι κανόνες του σπιτιού και οι αποφάσεις των συνελεύσεων μπορούν να καθορίσουν μόνο ό,τι ήδη αναφέρει το έγγραφο. Δεν μπορούν να προσθέσουν νέο περιορισμό στον τρόπο χρήσης του διαμερίσματός σας.

Μια πολυκατοικία έχει μια σταθερή ιεραρχία κανόνων. Η γνώση αυτού του κανόνα επιλύει τις περισσότερες διαφορές πριν καν ξεκινήσουν. Στην κορυφή βρίσκεται η πράξη διαίρεσης: μια συμβολαιογραφική πράξη καταχωρισμένη στα δημόσια μητρώα. Συνήθως δηλώνει ένα από τα πρότυπα σύνολα κανονισμών διαίρεσης που εφαρμόζονται, με πιο πρόσφατο το μοντέλο του 2017. Παρακάτω βρίσκεται ο κανονισμός κατοικίας (huishoudelijk reglement), που υιοθετείται από τη συνέλευση των ιδιοκτητών. Παρακάτω βρίσκονται οι συνήθεις αποφάσεις της συνέλευσης.

Ο κανόνας που προκύπτει από αυτήν την ιεραρχία είναι αυστηρός. Η απαγόρευση μίσθωσης ή μιας μορφής μίσθωσης περιορίζει τη χρήση του ίδιου του διαμερίσματος. Επομένως, ανήκει στην πράξη διανομής. Ένας νόμος περί κατοικιών (VvE) που απαγορεύει τη βραχυπρόθεσμη διαμονή μόνο με απόφαση πλειοψηφίας στον κανονισμό κατοικίας βρίσκεται σε αδύναμη βάση. Ως ιδιοκτήτης, μπορείτε να ζητήσετε από το υποπεριφερειακό δικαστήριο (kantonrechter) να ακυρώσει μια τέτοια απόφαση. Σύμφωνα με το άρθρο 5:130 παράγραφος 2 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα (BW), πρέπει να το κάνετε εντός ενός μηνός από την ημέρα που μάθατε ή θα μπορούσατε να έχετε μάθει για την απόφαση. Το Ανώτατο Δικαστήριο (Hoge Raad) εξήγησε στην απόφασή του της 21ης ​​Ιουνίου 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1022) πότε ξεκινά αυτός ο μήνας. Εάν δεν συνηθίζεται η κοινοποίηση των αποφάσεων, οι ιδιοκτήτες αναμένεται να υποβάλουν ερωτήσεις εντός μιας εβδομάδας μετά τη συνεδρίαση. Η προθεσμία είναι αυστηρή, οπότε μην περιμένετε τα πρακτικά.

Ισχύει και το αντίστροφο. Εάν το συμβόλαιο περιέχει ήδη ονομασία κατοικίας ή απαγόρευση εμπορικής χρήσης, ο Νόμος περί Εμπορικής Χρήσης (VvE) δεν χρειάζεται νέα απόφαση για την εφαρμογή του. Η απαγόρευση υπάρχει ήδη και δεσμεύει κάθε ιδιοκτήτη και κάθε ένοικο. Οι περισσότεροι κανονισμοί-πρότυπα απαιτούν επίσης από τον ιδιοκτήτη που επιτρέπει σε κάποιον άλλο να χρησιμοποιήσει το διαμέρισμα να υπογράψει μια δήλωση. Σε αυτήν, ο χρήστης υπόσχεται να συμμορφώνεται με το συμβόλαιο και τους κανόνες του σπιτιού. Αυτό δίνει στον σύλλογο άμεση επιρροή και στον ένοικο.

Το συμβόλαιο μπορεί επίσης να λειτουργήσει υπέρ του ιδιοκτήτη. Σε απόφαση της 8ης Φεβρουαρίου 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:336), το Amsterdam Το Εφετείο έκρινε ότι επιτρεπόταν η βραχυπρόθεσμη μίσθωση διαμερισμάτων στο Ζάντβορτ. Το συμβόλαιο τα χαρακτήριζε ως κατοικίες, αλλά επέτρεπε επίσης ρητά στους ιδιοκτήτες να επιτρέπουν σε άλλους να χρησιμοποιούν το διαμέρισμα για περιόδους μικρότερες των δύο μηνών. Το δικαστήριο εξέτασε μόνο όσα έδειχναν τα δημόσια μητρώα και όχι τα εσωτερικά έγγραφα του συλλόγου. Αυτό δείχνει γιατί η ακριβής διατύπωση του δικού σας συμβολαίου έχει μεγαλύτερη σημασία από οποιονδήποτε γενικό κανόνα.

Πώς αποφασίζουν τα δικαστήρια εάν η χρήση είναι κατοικία;

Τα δικαστήρια εξετάζουν τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιείται στην πραγματικότητα το διαμέρισμα, όχι μόνο τη σύμβαση ή τον αριθμό των διανυκτερεύσεων. Η οικιστική χρήση υποδηλώνει έναν βαθμό μονιμότητας· η σταθερή εναλλαγή ενοίκων υποδηλώνει εκμετάλλευση.

Το επαναλαμβανόμενο ερώτημα είναι τι σημαίνει στην πραγματικότητα ένας χαρακτηρισμός όπως «προορίζεται για χρήση ως κατοικία». Η γραμμή στην ολλανδική νομολογία είναι ότι η διαβίωση κάπου συνεπάγεται ανθεκτικότητα. Ο ένοικος ζει εκεί, έχει την κύρια κατοικία του εκεί και η χρήση δεν οργανώνεται γύρω από την αλλαγή ενοίκων. Τα δικαστήρια δεν σταματούν στη διατύπωση του μισθωτηρίου συμβολαίου ή στον αριθμό των ημερών στο ημερολόγιο. Εξετάζουν πώς χρησιμοποιείται στην πραγματικότητα το διαμέρισμα. Amsterdam Το Εφετείο, για παράδειγμα, τόνισε την έλλειψη μόνιμης, προσανατολισμένης στο μέλλον κατοίκησης σε μια απόφαση της 21ης ​​Οκτωβρίου 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:2788). Το συμβόλαιο εκεί περιόριζε κάθε διαμέρισμα σε μία οικογένεια και μια εκ περιτροπής ομάδα τεσσάρων μη συγγενών φοιτητών δεν πληρούσε αυτό το κριτήριο.

Παράγοντες που επαναλαμβάνονται στις αποφάσεις περιλαμβάνουν:

• πόσο συχνά αλλάζουν οι ένοικοι;
• πώς διατίθεται στην αγορά το διαμέρισμα και σε ποιον·
• εάν παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες, όπως καθαρισμός ή λευκά είδη·
• εάν το ενοίκιο έχει οριστεί σε εμπορικό επίπεδο σε σύγκριση με τις συνήθεις μισθώσεις στην περιοχή·
• εάν ο ιδιοκτήτης διαχειρίζεται το διαμέρισμα ως μέρος ενός ευρύτερου χαρτοφυλακίου.

Όσο περισσότερο η συμφωνία μοιάζει με επαγγελματική παροχή στέγασης, τόσο πιο γρήγορα ένα δικαστήριο την αντιμετωπίζει ως εκμετάλλευση του διαμερίσματος αντί για διαβίωση σε αυτό. Τότε είναι επίσης πιο πιθανό να έρχεται σε σύγκρουση με τον χαρακτηρισμό κατοικίας και με την απαγόρευση εμπορικής χρήσης.

Ακολουθούν δύο πρακτικές συνέπειες. Πρώτον, μια μακροχρόνια διαμονή δεν καθιστά αυτόματα τη χρήση κατοικίας: μια αλυσίδα τετράμηνων μισθώσεων σε διαδοχικούς ομογενείς μπορεί να εξακολουθεί να αποτελεί βραχυπρόθεσμη εκμετάλλευση. Δεύτερον, η μίσθωση ολόκληρου του διαμερίσματος μία φορά σε μία οικογένεια που ζει πραγματικά εκεί αποτελεί κανονικά οικιστική χρήση, ακόμη και αν η διάρκεια είναι σταθερή και περιορισμένη. Μετράει το μοτίβο, όχι η ατομική σύμβαση.

Μια δημοτική άδεια διευθετεί το θέμα;

Όχι. Οι δημοτικοί κανόνες αποτελούν ξεχωριστό επίπεδο δημοσίου δικαίου. Δεν αντικαθιστούν τους κανόνες ιδιωτικού δικαίου στην πράξη διαίρεσης και η άδεια δεν σας προστατεύει από τον νόμο περί ιδιωτικού δικαίου (VvE).

Οι ιδιοκτήτες συχνά υποθέτουν ότι μια δημοτική άδεια είναι αρκετή. Δεν είναι. Οι δήμοι ρυθμίζουν τις μισθώσεις μέσω του δημόσιου δικαίου: του Νόμου περί Στέγασης του 2014 (Huisvestingswet 2014) και του τοπικού κανονισμού στέγασης. Αυτοί μπορεί να απαιτούν άδεια για την αφαίρεση μιας κατοικίας από το απόθεμα κατοικιών, για τη μετατροπή της σε δωμάτια ή για ενοικίαση διακοπών. Στις μεγαλύτερες πόλεις επιβάλλουν επίσης αριθμούς μητρώου και όρια διανυκτέρευσης στις τουριστικές ενοικιάσεις. Το περιβαλλοντικό σχέδιο (omgevingsplan), το οποίο αντικατέστησε το σχέδιο χωροταξίας, μπορεί να απαγορεύει ξεχωριστά τη χρήση μιας κατοικίας για διαμονή. Ο δήμος επιβάλλει αυτούς τους κανόνες μέσω διοικητικών διαταγών και πληρωμών προστίμων.

Αντιθέτως, το VvE λειτουργεί βάσει του ιδιωτικού δικαίου, βάσει της πράξης διαίρεσης. Τα δύο συστήματα ισχύουν ανεξάρτητα και ταυτόχρονα. Μπορείτε να κατέχετε κάθε άδεια που απαιτεί ο δήμος και παρόλα αυτά να σας διατάξει το αστικό δικαστήριο, κατόπιν αιτήματος του συλλόγου, να διακόψετε την μίσθωση και να καταβάλετε τη συμβατική ποινή. Συμβαίνει και το αντίστροφο: μια πράξη που επιτρέπει την μίσθωση δεν σας βοηθά εάν δεν έχετε δημοτική άδεια.

Δύο πρόσφατες εξελίξεις έχουν αυστηροποιήσει το επίπεδο του δημόσιου δικαίου. Από την 1η Ιανουαρίου 2026, τα καταλύματα φορολογούνται με τον γενικό συντελεστή ΦΠΑ 21% αντί του μειωμένου συντελεστή 9%. Αυτό αυξάνει το κόστος της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Για αυτές τις διαφορές, επιβεβαιώνεται επίσης από φορολογικής άποψης ότι η εν λόγω μίσθωση αντιμετωπίζεται ως εμπορική υπηρεσία και όχι ως στέγαση. Και από τις 20 Μαΐου 2026, εφαρμόζεται ο κανονισμός 2024/1028 της ΕΕ για τη συλλογή και την κοινοποίηση δεδομένων για υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Όπου υπάρχει σύστημα εγγραφής, ο αριθμός εγγραφής πρέπει να εμφανίζεται στην καταχώριση. Οι πλατφόρμες πρέπει να τον ελέγχουν και να κοινοποιούν δεδομένα σχετικά με τους οικοδεσπότες και τις κρατήσεις στις αρχές. Επομένως, οι ενοικιάσεις που δεν συμμορφώνονται γίνονται πολύ πιο ορατές, τόσο στον δήμο όσο και στον σύλλογο.

Πώς επιβάλλει μια VvE μια απαγόρευση βραχείας διαμονής;

Σε στάδια: γραπτή προειδοποίηση, στη συνέχεια η συμβατική ποινή και, εάν χρειάζεται, διαδικασία προσωρινής ανακούφισης. Οι ενώσεις που παραλείπουν ένα βήμα συνήθως το πληρώνουν με δικαστικά έξοδα.

Η εκτέλεση ξεκινά με γραπτή προειδοποίηση. Σε αυτήν αναφέρεται η διάταξη του συμβολαίου ή των κανονισμών, περιγράφεται η συμπεριφορά και ορίζεται προθεσμία. Εάν η μίσθωση συνεχιστεί, ο σύλλογος μπορεί να επιβάλει την συμβατική ποινή. Αυτό απαιτεί απαγόρευση που υπάρχει ήδη στο συμβολαιογραφικό έγγραφο ή στους πρότυπους κανονισμούς και πρέπει να έχει ακολουθηθεί η διαδικασία των κανονισμών. Τα δικαστήρια εξετάζουν τόσο τη βάση όσο και την αναλογικότητα αυτών των ποινών. Σύμφωνα με το άρθρο 6:94 BW, ένα δικαστήριο μπορεί να μειώσει μια ποινή εάν το απαιτεί σαφώς η δίκαιη μεταχείριση.

Εάν η μίσθωση συνεχίζεται, η συνήθης οδός είναι η διαδικασία προσωρινής αποζημίωσης ενώπιον του δικαστή προκαταρκτικής αποζημίωσης (voorzieningenrechter). Εντός εβδομάδων, ο σύλλογος μπορεί να λάβει εντολή διακοπής της μίσθωσης, συνοδευόμενη από χρηματική ποινή για κάθε ημέρα ή κάθε παράβαση. Σε σοβαρές και επίμονες περιπτώσεις, οι περισσότεροι κανονισμοί διανομής επιτρέπουν στη συνέλευση, μετά από γραπτή προειδοποίηση, να αρνηθεί στον ιδιοκτήτη ή στον ένοικο την περαιτέρω χρήση του διαμερίσματος. Τα δικαστήρια εξετάζουν προσεκτικά αυτό το εκτεταμένο μέτρο. Ο σύλλογος μπορεί επίσης να ζητήσει τα έξοδά του και, εάν η μίσθωση έχει προκαλέσει ζημιές σε κοινόχρηστους χώρους, αποζημίωση για τη ζημία αυτή.

Η ένωση πρέπει να ενεργεί με συνέπεια. Η ανοχή βραχείας διαμονής τριών ιδιοκτητών για χρόνια και η εν συνεχεία δράση κατά του τέταρτου αποδυναμώνει τα επιχειρήματά της. Μια απόφαση που αντιμετωπίζει συγκρίσιμες περιπτώσεις διαφορετικά μπορεί να αμφισβητηθεί ως αντίθετη με τη λογική και τη δικαιοσύνη. Μια VvE που θέλει να την επιβάλει θα πρέπει πρώτα να θέσει μια σαφή πολιτική στη συνεδρίαση, να την εφαρμόσει σε όλους και να την καταγράψει στα πρακτικά. Εάν η ένωση παραμείνει παθητική, η θέση των μεμονωμένων ιδιοκτητών εξηγείται στο άρθρο μας σχετικά με το τι μπορείτε να κάνετε όταν μια VvE δεν εκπληρώνει τα καθήκοντά της.

Τι ρισκάρετε ως ιδιοκτήτης;

Συνήθως περισσότερα από το εισόδημα από ενοίκια. Μια ασφαλιστική αγωγή, οι ημερήσιες ποινές, τα δικαστικά έξοδα και τα κενά στην ασφαλιστική κάλυψη μπορούν γρήγορα να υπερβούν τα κέρδη από την ενοικίαση.

Μια ασφαλιστική αγωγή τερματίζει αμέσως την μίσθωση, γεγονός που σας αφήνει αντιμέτωπους με ενοικιαστές που πρέπει να φύγουν. Οι ποινές συσσωρεύονται ανά ημέρα και μπορούν να εκτελεστούν. Οι αποφάσεις περί εξόδων σε αυτές τις διαδικασίες μπορεί να είναι σημαντικές.

Η ασφάλιση είναι ο κίνδυνος που συχνά παραβλέπουν οι ιδιοκτήτες. Οι ασφαλιστικές συμβάσεις κτιρίων που συνάπτονται από ενώσεις ενδέχεται να αποκλείουν ή να περιορίζουν την κάλυψη για ζημιές που προκαλούνται από εμπορική χρήση ή από χρήση διαφορετική από την κατοικία. Ορισμένες απαιτούν ειδοποίηση για οποιαδήποτε αλλαγή χρήσης. Εάν ξεκινήσει πυρκαγιά ή διαρροή νερού σε ένα διαμέρισμα που ενοικιάστηκε εμπορικά κατά παράβαση του συμβολαίου, ο ασφαλιστής μπορεί να μειώσει ή να αρνηθεί την κάλυψη. Οι συνέπειες δεν περιορίζονται στον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη: ο εν λόγω σύνδεσμος και οι άλλοι ιδιοκτήτες μπορεί να έχουν έλλειμμα. Το ίδιο ισχύει και για την προσωπική σας ευθύνη, επομένως ελέγξτε την πριν από την πρώτη ενοικίαση, όχι μετά. Η επισκόπησή μας για το ποιος πληρώνει για ζημιές σε μια πολυκατοικία εξηγεί πώς κατανέμονται αυτές οι ζημίες.

Το δίκαιο της μίσθωσης προσθέτει ένα ακόμη επίπεδο, το οποίο μπορεί να λειτουργήσει υπέρ ή κατά σας. Μια μίσθωση που είναι πραγματικά βραχυπρόθεσμη εκ φύσεως δεν εμπίπτει στους συνήθεις κανόνες για την προστασία των ενοικιαστών (άρθρο 7:232 παράγραφος 2 BW). Αλλά αυτή η εξαίρεση ερμηνεύεται στενά. Εξαρτάται από την πρόθεση των μερών και τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιείται στην πραγματικότητα το διαμέρισμα. Δεδομένου ότι ο Νόμος περί Μισθώσεων Ορισμένου Χρόνου (Wet vaste huurcontracten) τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιουλίου 2024, οι μισθώσεις ορισμένου χρόνου για αυτοτελείς κατοικίες δεν είναι πλέον δυνατές κατ' αρχήν, με περιορισμένες νομοθετικές εξαιρέσεις. Εάν υποθέσετε ότι μια σύμβαση βραχυπρόθεσμης μίσθωσης λήγει αυτόματα την συμφωνημένη ημερομηνία και κάνετε λάθος, μπορεί να καταλήξετε με έναν ενοικιαστή που δεν μπορεί εύκολα να του ζητηθεί να φύγει και έναν VvE που αντιτίθεται στην μίσθωση ταυτόχρονα. Εν τω μεταξύ, οι υποχρεώσεις που βαρύνουν έναν ιδιοκτήτη ισχύουν πλήρως.

Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες και οι ενώσεις;

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να διαβάσουν το συμβόλαιο πριν από την ενοικίαση ή την αγορά. Οι ενώσεις θα πρέπει να τακτοποιούν τα έγγραφά τους και να τους επιβάλλουν με συνέπεια, αντί να αυτοσχεδιάζουν μέσω των κανόνων του σπιτιού.

Για τους ιδιοκτήτες, τα βήματα είναι σύντομα. Διαβάστε την πράξη διαίρεσης και τους ισχύοντες υποδείγματα κανονισμών πριν δεσμευτείτε για οτιδήποτε, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς. Ο χαρακτηρισμός των ιδιωτικών μονάδων και οποιαδήποτε απαγόρευση εμπορικής χρήσης είναι καθοριστικοί και μπορείτε να τους βρείτε στα δημόσια μητρώα. Ελέγξτε τους κανονισμούς κατοικίας και τα πρακτικά πρόσφατων συνεδριάσεων για να δείτε ποια πολιτική εφαρμόζει στην πραγματικότητα ο σύλλογος. Στη συνέχεια, ελέγξτε τους δημοτικούς κανονισμούς για τη διεύθυνση. Μόνο μετά από αυτό, εξετάστε τις φορολογικές και μισθωτικές συνέπειες με τον κατάλληλο σύμβουλο. Η σημείωσή μας σχετικά με τις παγίδες στο ολλανδικό δίκαιο περί ακινήτων καλύπτει τι άλλο πρέπει να ελέγξετε πριν αγοράσετε.

Για τους συλλόγους, η προτεραιότητα είναι η τακτοποίηση των εγγράφων. Εάν το έγγραφο δεν αναφέρει τίποτα ή είναι ασαφές, εξετάστε το ενδεχόμενο τροποποίησής του αντί να βασίζεστε σε κανόνες του σπιτιού που δεν ισχύουν. Σύμφωνα με το άρθρο 5:139 BW, μια τροποποίηση απαιτεί τη συνεργασία όλων των ιδιοκτητών ή μια απόφαση της συνέλευσης που λαμβάνεται με τουλάχιστον τα τέσσερα πέμπτα των ψήφων (ή μεγαλύτερη πλειοψηφία εάν το απαιτεί το έγγραφο), ακολουθούμενη από συμβολαιογραφικό έγγραφο. Συντάξτε μια πολιτική εκτέλεσης, εφαρμόστε την με συνέπεια, επανεξετάστε την ασφαλιστική κατάσταση και καταγράψτε τις αποφάσεις με αρκετή σαφήνεια ώστε να τις εφαρμόσετε. Όταν οι σχέσεις μεταξύ ιδιοκτητών έχουν σκληρύνει αλλά το κτίριο πρέπει ακόμα να λειτουργήσει, η διαμεσολάβηση συχνά επιτυγχάνει περισσότερα από μια δικαστική ακρόαση.

Συμβουλεύουμε ενώσεις ιδιοκτητών και ιδιοκτήτες διαμερισμάτων σχετικά με το συμβόλαιο διαίρεσης, τους υποδείγματα κανονισμών, την εφαρμογή, τις ποινικές ρήτρες και τις διαδικασίες σχετικά με τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση. Το αν επιτρέπεται η βραχυπρόθεσμη μίσθωση στο κτίριό σας ή πώς να αντιδράσετε σε μια ασφαλιστική αγωγή ή μια ποινή, ξεκινά με μια προσεκτική ανάγνωση του συμβολαίου. Οι δικηγόροι μας που ειδικεύονται σε ακίνητα αξιολογούν το συμβόλαιο και τη θέση σας και σας λένε τι είναι ρεαλιστικό.

Περιληπτικά

• Η πράξη διαίρεσης αποφασίζει εάν επιτρέπεται η βραχυπρόθεσμη διαμονή στο κτίριό σας. Οι κανόνες του σπιτιού δεν μπορούν να προσθέσουν νέα απαγόρευση.
• Τα δικαστήρια εξετάζουν το πραγματικό πρότυπο χρήσης: ο συχνός κύκλος εργασιών, η εμπορική τιμολόγηση και οι υπηρεσίες υποδηλώνουν εκμετάλλευση, όχι διαβίωση.
• Η δημοτική άδεια και η αδειοδοτική πράξη είναι ξεχωριστές απαιτήσεις. Χρειάζεστε και τα δύο.
• Ένα VvE επιβάλλει την εφαρμογή μέσω προειδοποίησης, συμβατικής ποινής και, εάν χρειαστεί, ασφαλιστικών μέτρων με ημερήσιες ποινές.
• Για να προσβάλετε μια απόφαση της VvE, έχετε προθεσμία ενός μηνός σύμφωνα με το άρθρο 5:130 BW.

Συχνές ερωτήσεις

Δεν είστε σίγουροι για την κατάστασή σας; Πείτε μας για την κατάστασή σας. Θα σας ενημερώσουμε για τις επιλογές σας εντός μίας εργάσιμης ημέρας.

Πως Law & More μπορεί να σας βοηθήσει με αυτό, εξηγείται στο δικό μας δικηγόρος μισθώσεων .