Τα πέντε πιο δαπανηρά λάθη στο ολλανδικό δίκαιο κατασκευών είναι όλα συνέπειες των ίδιων δύο μεταρρυθμίσεων. Από την 1η Ιανουαρίου 2024, ο Omgevingswet (Νόμος περί Περιβάλλοντος και Σχεδιασμού) έχει αντικαταστήσει το σύστημα αδειοδότησης που εξακολουθούν να περιγράφουν οι περισσότερες οδηγίες, και ο Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Νόμος περί Διασφάλισης Ποιότητας Κτιρίων) έχει αντιστρέψει την ευθύνη του εργολάβου για ελαττώματα που δεν ανακαλύφθηκαν κατά την παράδοση. Η εργασία με βάση τις υποθέσεις πριν από το 2024 σχετικά με τις άδειες, την ευθύνη, τις προειδοποιήσεις, την ασφάλιση και την επίλυση διαφορών είναι ο τρόπος με τον οποίο τα έργα αντιμετωπίζουν προβλήματα.
Τα λάθη στην ολλανδική νομοθεσία περί κατασκευών που περιγράφονται παρακάτω προκύπτουν όλα από αυτό. Αυτό το άρθρο καθορίζει πού βρίσκεται τώρα η νομοθεσία και τι πρέπει να γίνει διαφορετικά. Είναι γραμμένο για κατασκευαστές, εργολάβους, εντολείς και διεθνείς εμπλεκόμενους που κατασκευάζουν στην Ολλανδία και δεν προϋποθέτει καμία εξοικείωση με το ολλανδικό σύστημα.
Τι άλλαξε την 1η Ιανουαρίου 2024 και γιατί είναι σημαντικό
Δύο μεταρρυθμίσεις τέθηκαν σε ισχύ την ίδια ημέρα. Ο νόμος Omgevingswet ενοποίησε περίπου είκοσι έξι προηγούμενους νόμους, μεταξύ των οποίων τον Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, τον Wet ruimtelijke ordening, τον Waterwet και τον Wet natuurbescherming, σε ένα ενιαίο σύστημα για το φυσικό περιβάλλον. Την ίδια ημερομηνία, ο νόμος Bouwbesluit 2012 αντικαταστάθηκε από τον νόμο Besluit bouwwerken leefomgeving, ο οποίος πλέον περιέχει τις τεχνικές απαιτήσεις κτιρίων. Οποιαδήποτε πηγή που σας λέει να εφαρμόσετε τον Wabo, τον νόμο Bouwbesluit 2012 ή τον Wet natuurbescherming περιγράφει νόμο που δεν ισχύει πλέον.
Παράλληλα, ο νόμος Wet kwaliteitsborging voor het bouwen τροποποίησε τους κανόνες περί σύναψης συμβάσεων εργασίας στο Βιβλίο 7 του Αστικού Κώδικα (Burgerlijk Wetboek) και εισήγαγε την ιδιωτική διασφάλιση ποιότητας για την κατηγορία των οικοδομικών εργασιών με τις ελαφρύτερες επιπτώσεις, ξεκινώντας από τις νέες κατασκευές και με την ανακαίνιση που εφαρμόζεται σταδιακά ξεχωριστά. Σύμφωνα με αυτό το σύστημα, η δημοτική τεχνική αξιολόγηση αντικαθίσταται από μια κοινοποίηση και από την εποπτεία ενός ανεξάρτητου kwaliteitsborger, ο οποίος πρέπει να δηλώσει κατά την ολοκλήρωσή τους ότι οι εργασίες συμμορφώνονται με τους τεχνικούς κανόνες.
Οι δύο μεταρρυθμίσεις αλληλεπιδρούν. Η διαδικασία έκδοσης άδειας καθορίζει τι μπορείτε να κατασκευάσετε. Οι αλλαγές στο ιδιωτικό δίκαιο καθορίζουν ποιος πληρώνει όταν αποδειχθεί ελαττωματικό. Οι συμβάσεις που συντάχθηκαν με βάση το παλαιότερο μοντέλο εξακολουθούν να κυκλοφορούν και οι τυποποιημένοι όροι έπρεπε να ευθυγραμμιστούν, όπως δείχνει η δημοσίευση μιας τροποποιημένης έκδοσης του UAV 2012 τον Φεβρουάριο του 2025. Ο έλεγχος της έκδοσης από ποιο σύνολο όρων ισχύει για τη σύμβασή σας είναι πλέον ένα ζήτημα πρώτης τάξεως και όχι μια τυπικότητα.
Σφάλμα πρώτο: αντιμετώπιση της περιβαλλοντικής άδειας ως ενιαίας έγκρισης
Σύμφωνα με τον νόμο Omgevingswet, η παλιά ολοκληρωμένη άδεια δόμησης έχει χωριστεί. Ένα οικοδομικό έργο μπορεί να απαιτεί τεχνική άδεια οικοδομικής δραστηριότητας, άδεια δραστηριότητας omgevingsplan για τη χρήση της τοποθεσίας ή και τα δύο, και τα δύο αξιολογούνται με βάση διαφορετικά κριτήρια από, ενδεχομένως, διαφορετικές αρχές. Είναι απολύτως πιθανό να υπάρχει το ένα και να μην υπάρχει το άλλο, και να ανακαλυφθεί το κενό μόνο όταν φτάσουν τα μέτρα επιβολής.
Πέρα από αυτά, ένα έργο μπορεί να χρειάζεται άδεια για μια δραστηριότητα που σχετίζεται με το νερό, για μια δραστηριότητα που επηρεάζει μια προστατευόμενη φυσική τοποθεσία ή προστατευόμενο είδος, για εργασίες σε ένα διατηρητέο μνημείο ή για άδεια λειτουργίας από τον δήμο. Κάθε ένα έχει τη δική του διαδικασία και τον δικό του χρόνο παράδοσης, και η τυπική διαδικασία προετοιμασίας ισχύει για τις πιο σύνθετες αιτήσεις με σημαντικά μεγαλύτερη νομοθετική περίοδο λήψης απόφασης από την κανονική διαδρομή. Η ενσωμάτωση της στρατηγικής αδειοδότησης στο πρόγραμμα, αντί να αντιμετωπίζεται ως διοικητικό βήμα πριν από την έναρξη στο εργοτάξιο, είναι αυτό που διατηρεί το χρονοδιάγραμμα ρεαλιστικό. Το άρθρο μας σχετικά με την περιβαλλοντική άδεια βάσει του Νόμου περί Περιβάλλοντος και Σχεδιασμού καθορίζει τις διαδρομές και τις περιόδους λήψης αποφάσεων.
Οι συνέπειες της κατασκευής χωρίς την κατάλληλη άδεια είναι διοικητικές και όχι ποινικές στις περισσότερες περιπτώσεις, και αυτός ακριβώς είναι ο λόγος για τον οποίο υποτιμώνται. Η αρμόδια αρχή μπορεί να διατάξει τη διακοπή των εργασιών, να επιβάλει εντολή με την επιβολή προστίμου για κάθε ημέρα ή κάθε παράβαση, να επιβάλει διοικητικό πρόστιμο και να απαιτήσει την ακύρωση των παράνομων εργασιών. Τα επίπεδα των προστίμων και των χρηματικών ποινών καθορίζονται κατά περίπτωση από την αρμόδια αρχή εντός των νομοθετικά προβλεπόμενων μέγιστων ορίων, επομένως οποιοδήποτε δημοσιευμένο εύρος είναι αναξιόπιστο. Αυτό που είναι προβλέψιμο είναι ότι το κόστος κατεδάφισης και καθυστέρησης υπερβαίνει το κόστος της άδειας κατά μια τάξη μεγέθους.
Η νομιμοποίηση εκ των υστέρων είναι μερικές φορές δυνατή και μια αρχή είναι γενικά υποχρεωμένη να την εξετάσει πριν από την εφαρμογή της, αλλά δεν αποτελεί δικαίωμα. Εάν η δραστηριότητα δεν ταιριάζει με το σχέδιο δράσης, η απάντηση συνήθως θα είναι όχι.
Λάθος δεύτερο: υπογραφή τυποποιημένων όρων χωρίς να διαβάσετε τι κάνουν
Η ολλανδική κατασκευή λειτουργεί με βάση τυποποιημένα σύνολα όρων και όχι με βάση ειδικά κατασκευασμένα σχέδια, και η επιλογή μεταξύ αυτών κατανέμει τον κίνδυνο πριν από τη διαπραγμάτευση μιας ενιαίας ρήτρας. Το UAV, οι ομοιόμορφοι διοικητικοί όροι για την εκτέλεση των έργων, ταιριάζουν στο παραδοσιακό μοντέλο στο οποίο ο εντολέας παρέχει τον σχεδιασμό και ο εργολάβος τον εκτελεί. Το UAV-GC, οι όροι για ολοκληρωμένες συμβάσεις, ταιριάζουν με τον σχεδιασμό και την κατασκευή, όπου ο εργολάβος αναλαμβάνει επίσης την ευθύνη για τον σχεδιασμό και αξιολογείται με βάση τις απαιτήσεις απόδοσης και όχι με βάση τα σχέδια.
Από αυτήν την επιλογή προκύπτουν τρεις συνέπειες. Σύμφωνα με το παραδοσιακό μοντέλο, ο εντολέας φέρει τον κίνδυνο σφαλμάτων και παραλείψεων στο σχέδιο που παρείχε και η υποχρέωση προειδοποίησης του εργολάβου είναι η κύρια προστασία του. Σύμφωνα με το ολοκληρωμένο μοντέλο, ο εργολάβος φέρει τον κίνδυνο σχεδιασμού, ο οποίος αντικατοπτρίζεται στην τιμή και στο επίπεδο επαγγελματικής κάλυψης αποζημίωσης που πρέπει να κατέχει. Και ο μηχανισμός για τις παραλλαγές διαφέρει: στο παραδοσιακό μοντέλο, μια παραλλαγή είναι μια επίσημη οδηγία, στο ολοκληρωμένο μοντέλο αξιολογείται σε σχέση με τις προδιαγραφές απόδοσης, όπου τείνουν να προκύπτουν διαφωνίες σχετικά με το εάν κάτι ήταν καν παραλλαγή.
Κανένα από τα δύο σύνολα δεν εφαρμόζεται από μόνο του. Πρέπει να κηρυχθούν εφαρμοστέα και να παραδοθούν, και όπου χρησιμοποιούνται ως γενικοί όροι και προϋποθέσεις, οι συνήθεις ολλανδικοί κανόνες για τις αδικαιολόγητα επαχθείς ρήτρες ισχύουν για τον αντισυμβαλλόμενο που δικαιούται να τους επικαλεστεί. Η σημείωσή μας σχετικά με τους γενικούς όρους και προϋποθέσεις εξηγεί πότε ένα σύνολο μπορεί να ακυρωθεί και ο οδηγός μας για τη σύμβαση κατασκευής καλύπτει τη βασική δομή.
Το πιο συνηθισμένο πρακτικό σφάλμα είναι η ασυνέπεια. Μια σύμβαση που δηλώνει ότι το UAV είναι εφαρμόσιμο, στη συνέχεια προσθέτει ένα πρόγραμμα τροποποιήσεων που έχει συνταχθεί για ένα διαφορετικό καθεστώς και τέλος επισυνάπτει μια προδιαγραφή που περιέχει τη δική της ρήτρα προτεραιότητας, παράγει τρεις απαντήσεις στο ίδιο ερώτημα. Καθορίστε τη σειρά προτεραιότητας στην ίδια τη σύμβαση, σε ένα μέρος, και βεβαιωθείτε ότι οι προθεσμίες για τις ειδοποιήσεις, τις τροποποιήσεις και τις αξιώσεις στους τροποποιημένους όρους είναι αυτές στις οποίες εργάζεται πραγματικά η ομάδα του έργου σας.
Λάθος τρίτο: η υπόθεση ότι η παράδοση τερματίζει την ευθύνη του αναδόχου
Αυτή είναι η αλλαγή που τραβάει τους περισσότερους ανθρώπους. Η παλιά παράβαση ήταν ότι ο ανάδοχος απαλλάσσονταν, κατά την παράδοση, από την ευθύνη για ελαττώματα που ο εντολέας θα έπρεπε εύλογα να είχε ανακαλύψει εκείνη τη στιγμή. Από την 1η Ιανουαρίου 2024, η θέση βάσει του άρθρου 7:758 παράγραφος 4 του Αστικού Κώδικα είναι η αντίθετη: ο ανάδοχος παραμένει υπεύθυνος για ελαττώματα που δεν ανακαλύφθηκαν κατά την παράδοση, εκτός εάν τα ελαττώματα αυτά δεν μπορούν να αποδοθούν σε αυτόν. Το βάρος έχει μετατοπιστεί.
Τα μέρη μπορούν να παρεκκλίνουν από αυτόν τον κανόνα, αλλά όχι τυχαία. Η παρέκκλιση πρέπει να συμφωνηθεί ρητά στη σύμβαση και, όταν ο αντιπροσωπευόμενος δεν ενεργεί στο πλαίσιο επαγγέλματος ή επιχείρησης, ο κανόνας δεν μπορεί να αποκλειστεί καθόλου. Σε μια σύμβαση μεταξύ επιχειρήσεων, η ταφή του αποκλεισμού σε γενικούς όρους δεν αρκεί. Πρέπει να πρόκειται για έναν όρο που τα μέρη πραγματικά απευθύνουν. Ακριβώς αυτό κατέστησε την παλαιότερη διατύπωση των τυποποιημένων όρων άχρηστη και οδήγησε στην τροποποιημένη έκδοση που δημοσιεύθηκε τον Φεβρουάριο του 2025.
Με τον ίδιο νόμο εισήχθησαν τρεις ακόμη αλλαγές ιδιωτικού δικαίου. Η υποχρέωση του εργολάβου να προειδοποιεί για ελαττώματα στο σχεδιασμό, τα υλικά ή τις οδηγίες που παρέχονται από τον εντολέα πρέπει πλέον να παρέχεται γραπτώς και χωρίς αμφιβολία, με εξήγηση των συνεπειών, και η υποχρέωση αυτή ισχύει τόσο για τις υφιστάμενες όσο και για τις νέες συμβάσεις. Για εργασίες που εκτελούνται για έναν καταναλωτή, ο εργολάβος πρέπει να ενημερώνει γραπτώς τον πελάτη σχετικά με την ισχύουσα ασφαλιστική ή εγγυητική κάλυψη. Και το δικαίωμα του καταναλωτή να παρακρατήσει το τελευταίο πέντε τοις εκατό της τιμής έχει αυστηροποιηθεί, έτσι ώστε ο εργολάβος να πρέπει ενεργά να θέτει τον πελάτη σε θέση να το ασκήσει και οποιαδήποτε υποκατάστατη εγγύηση πρέπει να είναι ισοδύναμη.
Αυτό στην πράξη σημαίνει ότι και οι δύο πλευρές χρειάζονται καλύτερα αρχεία. Ένας εργολάβος που προειδοποίησε προφορικά σε μια συνάντηση στο εργοτάξιο, από το 2024, δεν έχει προειδοποιήσει καθόλου. Ένας εντολέας που δέχεται την παράδοση χωρίς τεκμηριωμένη επιθεώρηση βρίσκεται σε ισχυρότερη θέση από πριν, αλλά εξακολουθεί να πρέπει να υποβάλει καταγγελία εγκαίρως μόλις εμφανιστεί ένα ελάττωμα. Τα άρθρα μας σχετικά με τα κατασκευαστικά ελαττώματα και την ευθύνη και την προθεσμία για τα κρυφά ελαττώματα καθορίζουν τον τρόπο με τον οποίο διαρκούν οι περίοδοι, και ο οδηγός μας για το τι πρέπει να κάνετε όταν ένας εργολάβος παραδίδει κακή εργασία καλύπτει τα πρακτικά βήματα.
Λάθος τέταρτο: αφήνοντας την ασφάλιση και την ασφάλεια για το τέλος
Η ασφάλιση στις ολλανδικές κατασκευές οργανώνεται γύρω από τα έργα και όχι γύρω από τα εμπλεκόμενα μέρη, και τα κενά εμφανίζονται στις ραφές. Η κάλυψη όλων των κινδύνων κατασκευής προστατεύει τα έργα, τα υλικά και τις προσωρινές εγκαταστάσεις από φυσικές ζημιές κατά τη διάρκεια της κατασκευής και συνήθως αναλαμβάνεται από τον εντολέα ή από τον κύριο εργολάβο για λογαριασμό όλων των εμπλεκόμενων μερών. Δεν καλύπτει ελαττωματική εργασία καθαυτή: καλύπτει ζημιές και το κόστος αποκατάστασης του ελαττώματος που το προκάλεσε συνήθως εξαιρείται.
Αυτό το κενό καλύπτεται με την κάλυψη επαγγελματικής ευθύνης για τους σχεδιαστές και τους εργολάβους σχεδιασμού και κατασκευής, καθώς και με την κάλυψη γενικής αστικής ευθύνης για ζημιές σε τρίτους και την περιουσία τους. Όταν ο εργολάβος φέρει την ευθύνη σχεδιασμού βάσει ολοκληρωμένης σύμβασης, η κάλυψη επαγγελματικής ευθύνης σε επίπεδο που αντιστοιχεί στο έργο δεν είναι προαιρετική και η σύμβαση θα πρέπει να καθορίζει το ασφαλισμένο ποσό, την περίοδο για την οποία πρέπει να διατηρείται η κάλυψη μετά την ολοκλήρωση και την υποχρέωση προσκόμισης αποδεικτικών στοιχείων.
Η κάλυψη για κρυφά ελαττώματα και καθυστέρηση στην έναρξη υπάρχει και αξίζει να ληφθεί υπόψη σε μεγαλύτερα έργα, αλλά καλύπτεται από τη σύμβαση, επομένως ο ασφαλιστής θα θέλει να δει το καθεστώς ευθύνης που έχετε συμφωνήσει στην πραγματικότητα. Αυτός είναι ένας ακόμη λόγος για να μην αφήσετε την απόκλιση από τον νόμιμο κανόνα ευθύνης σε μια διαπραγμάτευση σε μεταγενέστερο στάδιο: αλλάζει τον κίνδυνο που καλείται να αναλάβει ο ασφαλιστής.
Η ασφάλεια είναι το άλλο μισό της εικόνας. Μια τραπεζική εγγύηση, μια εγγύηση μητρικής εταιρείας ή μια συμφωνία διατήρησης είναι αυτό που καθιστά ένα καθεστώς ευθύνης πολύτιμο σε περίπτωση αφερεγγυότητας του αντισυμβαλλομένου, και η αφερεγγυότητα στον κατασκευαστικό τομέα δεν είναι σπάνια. Συμφωνήστε το έγγραφο, τη διατύπωσή του και την ημερομηνία λήξης του ταυτόχρονα με τη ρήτρα ευθύνης, όχι αργότερα.
Λάθος πέμπτο: επιλογή λάθος φόρουμ ή καθόλου
Οι κατασκευαστικές διαφορές στην Ολλανδία δεν εμπίπτουν, εξ ορισμού, στην αρμοδιότητα των τακτικών δικαστηρίων. Οι τυποποιημένες προϋποθέσεις παραπέμπουν τις διαφορές σε διαιτησία ενώπιον του Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, του εξειδικευμένου ινστιτούτου διαιτησίας κατασκευών, του οποίου οι διαιτητές είναι δικηγόροι και τεχνικοί εμπειρογνώμονες. Αυτό συνήθως αποτελεί πλεονέκτημα: το δικαστήριο κατανοεί το αντικείμενο και μπορεί να διορίσει τον δικό του εμπειρογνώμονα. Αποτελεί επίσης δέσμευση, επειδή μια ρήτρα διαιτησίας αποκλείει το τακτικό δικαστήριο και μια διαιτητική απόφαση μπορεί να ακυρωθεί μόνο για περιορισμένους λόγους.
Τα πρακτικά λάθη είναι δύο ειδών. Το πρώτο είναι η συμφωνία για μια ρήτρα διαιτησίας χωρίς να τη γνωρίζετε, επειδή βρίσκεται σε τυποποιημένους όρους που κηρύχθηκαν εφαρμοστέοι σε μια παραγγελία αγοράς. Το δεύτερο είναι η συμφωνία για αντικρουόμενες ρήτρες σε μια αλυσίδα συμβάσεων, με αποτέλεσμα η κύρια σύμβαση να καταφεύγει σε διαιτησία και οι υπεργολαβίες στο δικαστήριο, γεγονός που καθιστά αδύνατη την ένωση των μερών σε μία διαδικασία και δημιουργεί τον κίνδυνο ασυνεπών ευρημάτων για το ίδιο τεχνικό ζήτημα. Ευθυγραμμίστε τις ρήτρες επίλυσης διαφορών σε επόμενο στάδιο της αλυσίδας ή αποδεχτείτε ότι θα προσφύγετε στη δικαιοσύνη για το ίδιο ελάττωμα δύο φορές.
Όποιο δικαστήριο κι αν εφαρμοστεί, το ταχύτερο μέσο είναι συχνά το προσωρινό μέτρο. Μια σύντομη διαδικασία ενώπιον του διαιτητή ή του δικαστηρίου σε προκαταρκτικές διαδικασίες ανακούφισης μπορεί να εξασφαλίσει την πληρωμή, να άρει την αναστολή των εργασιών ή να επιβάλει την πρόσβαση στο εργοτάξιο εντός εβδομάδων και συχνά επιλύει την υποκείμενη διαφορά. Η απόφαση των εμπειρογνωμόνων και η διαμεσολάβηση έχουν τη θέση τους, ειδικά όταν τα μέρη πρέπει να συνεχίσουν να συνεργάζονται, αλλά χρειάζονται μια ρήτρα που να ορίζει τι συμβαίνει σε περίπτωση αποτυχίας.
Δύο λόγια για τις τυπικές προθεσμίες ειδοποίησης. Και οι δύο προϋποθέσεις και ο Αστικός Κώδικας προβλέπουν προθεσμίες για διαμαρτυρία σχετικά με ελαττώματα και για την άσκηση αξιώσεων, οι οποίες είναι σύντομες. Ένα ελάττωμα που ανακαλύπτεται και στη συνέχεια συζητείται ανεπίσημα για έξι μήνες είναι ένα ελάττωμα που ενδέχεται να μην είναι πλέον δεκτικό αγωγής. Υποβάλετε την καταγγελία γραπτώς την ημέρα που την ανακαλύπτετε και διατηρήστε ρητά τα δικαιώματά σας. Αυτό από μόνο του διατηρεί περισσότερες αξιώσεις από οποιοδήποτε άλλο μεμονωμένο βήμα.
Περιβαλλοντικές και εδαφικές συνθήκες: ο κίνδυνος που σπάνια κατανέμεται σωστά
Από την έναρξη ισχύος του Νόμου περί Προστασίας του Περιβάλλοντος (Omgevingswet), οι κανόνες για το έδαφος, τα ύδατα, τον θόρυβο, τις εκπομπές και την προστατευόμενη φύση βρίσκονται σε μεγάλο βαθμό σε αυτόν τον νόμο και στα διατάγματα που εκδίδονται βάσει αυτού, κυρίως στο Besluit activiteiten leefomgeving και στο Besluit kwaliteit leefomgeving, μαζί με το δημοτικό σχέδιο προστασίας. Το Wet milieubeheer εξακολουθεί να υπάρχει αλλά έχει στενότερο πεδίο εφαρμογής από ό,τι παλαιότερα. Το πρακτικό σημείο για ένα έργο είναι ότι οι ισχύοντες κανόνες για μια συγκεκριμένη τοποθεσία εξαρτώνται πλέον σε μεγάλο βαθμό από το τοπικό σχέδιο προστασίας, το οποίο ποικίλλει από δήμο σε δήμο και εξακολουθεί να αναπτύσσεται σε πολλούς από αυτούς κατά τη μεταβατική περίοδο.
Το μολυσμένο έδαφος, τα μη εκραγέντα πυρομαχικά, τα αρχαιολογικά ευρήματα και τα προστατευόμενα είδη είναι οι κλασικές αιτίες καθυστέρησης και η σύμβαση σπάνια αναφέρει σαφώς ποιος τα φέρει. Υπό τις παραδοσιακές συνθήκες, οι συνθήκες του εδάφους που διαφέρουν από αυτές που θα μπορούσε εύλογα να αναμένει ο ανάδοχος γενικά του δίνουν δικαίωμα σε πρόσθετη πληρωμή και χρόνο. Σύμφωνα με τις ολοκληρωμένες συμβάσεις, η κατανομή εξαρτάται από το χρονοδιάγραμμα κινδύνου που συμφώνησαν τα μέρη και ένα ελλιπές χρονοδιάγραμμα οδηγεί σε διαμάχη. Μια έρευνα χώρου πριν από τη σύμβαση είναι φθηνότερη από τη διαμάχη που ακολουθεί και τα αποτελέσματά της θα πρέπει να αποτελούν παράρτημα της σύμβασης με ρητή δήλωση για το ποιος φέρει την ευθύνη για το τι αποκάλυψε και τι δεν αποκάλυψε.
Η εναπόθεση αζώτου παραμένει ο περιορισμός που σταματάει εντελώς τα έργα αντί να τα καθυστερεί. Όταν ένα έργο μπορεί να επηρεάσει μια προστατευόμενη περιοχή Natura 2000, απαιτείται αξιολόγηση και μπορεί να απορριφθεί η χορήγηση άδειας. Πρόκειται για έναν τομέα στον οποίο η νομολογία έχει αλλάξει επανειλημμένα, επομένως μια αξιολόγηση που έχει εκπονηθεί για ένα προηγούμενο έργο δεν αποτελεί αξιόπιστο οδηγό για ένα τρέχον. Λάβετε εξειδικευμένες οικολογικές και νομικές συμβουλές στο στάδιο της σκοπιμότητας και όχι μετά την ολοκλήρωση του σχεδιασμού.
Όταν οι εργασίες επηρεάζουν γειτονικές ιδιοκτησίες, εκτός από την άδεια, ισχύουν και το γενικό δίκαιο περί αδικοπραξιών και οι ειδικοί κανόνες περί όχλησης και καθίζησης. Η άδεια δεν αποτελεί άδεια πρόκλησης ζημίας: επιτρέπει τη δραστηριότητα δημοσίου δικαίου και αφήνει την ευθύνη ιδιωτικού δικαίου έναντι των γειτόνων εντελώς άθικτη. Το άρθρο μας σχετικά με τις ζημιές στα θεμέλια ασχολείται με την πιο δαπανηρή εκδοχή αυτού του προβλήματος.
Ποιος απαντάει για τι στην αλυσίδα
Ένας εντολέας συνάπτει συμβόλαιο με έναν κύριο εργολάβο, ο κύριος εργολάβος με υπεργολάβους και ο σχεδιασμός ανατίθεται σε έναν αρχιτέκτονα ή σε μια εταιρεία μηχανικών που μπορεί να προσληφθεί από οποιονδήποτε από τους δύο. Όταν κάτι αποτύχει, καθεμία από αυτές τις σχέσεις διέπεται από τη δική της σύμβαση και δεν υπάρχει γενικός κανόνας ότι η ευθύνη μεταφέρεται αυτόματα στην αλυσίδα.
Η αξίωση του εντολέα συνήθως στρέφεται κατά του δικού του συμβαλλόμενου μέρους, πράγμα που σημαίνει ότι ο κύριος ανάδοχος είναι υπεύθυνος για την εκτέλεση των υπεργολάβων που προσέλαβε. Ο κύριος ανάδοχος πρέπει στη συνέχεια να μεταβιβάσει την αξίωση βάσει της υπεργολαβίας, και αυτό ισχύει μόνο εάν η υπεργολαβία αντικατοπτρίζει την κύρια σύμβαση ως προς το πεδίο εφαρμογής, τις περιόδους προειδοποίησης και τον περιορισμό ευθύνης. Ένα διαδοχικό κενό, κατά το οποίο ο κύριος ανάδοχος οφείλει περισσότερα από όσα μπορεί να ανακτήσει, είναι μια από τις πιο δαπανηρές αποτυχίες σχεδιασμού στον κατασκευαστικό τομέα και είναι αόρατη μέχρι να φτάσει μια αξίωση.
Οι σχεδιαστές συνήθως ασχολούνται με τους δικούς τους επαγγελματικούς όρους, οι οποίοι συνήθως περιορίζουν την ευθύνη με βάση την αμοιβή και μειώνουν την περίοδο για τις αξιώσεις. Το εάν αυτό το όριο είναι εκτελεστό έναντι ενός εντολέα που υπέστη πολύ μεγαλύτερη ζημία εξαρτάται από τις περιστάσεις και μια σοβαρή αποτυχία μπορεί να ακυρώσει μια ρήτρα παραγραφής. Όταν το ίδιο ελάττωμα αφορά τόσο το σχεδιασμό όσο και την εκτέλεση, αναμένετε ένα επιχείρημα σχετικά με την κατανομή και αναμένετε να επιλυθεί με μαρτυρία εμπειρογνωμόνων και όχι με το κείμενο της σύμβασης. Το άρθρο μας σχετικά με τα ελαττώματα σε νεόδμητες κατοικίες δείχνει πώς λειτουργούν αυτά τα επιχειρήματα στην πράξη και οι αγοραστές νεόδμητων ακινήτων θα πρέπει επίσης να διαβάσουν τον οδηγό μας για τα δικαιώματα των διαμερισμάτων και την ένωση ιδιοκτητών , όπου στην πραγματικότητα βρίσκεται η ευθύνη για ένα κοινό κτίριο.
Τι να κάνετε πριν υπογράψετε
Τέσσερις έλεγχοι αντιπροσωπεύουν το μεγαλύτερο μέρος του αποφευκτέου κινδύνου. Να προσδιοριστεί ποιες συναινέσεις εμπίπτουν στις ανάγκες του έργου βάσει του Omgevingswet και ποιος υποβάλλει αίτηση για κάθε μία από αυτές, και να ενταχθούν οι περίοδοι λήψης αποφάσεων στο πρόγραμμα. Να προσδιοριστεί ποιο σύνολο τυπικών όρων ισχύει, σε ποια έκδοση, και να αναγνωστεί το πρόγραμμα τροποποιήσεων σε σχέση με αυτό για εσωτερικές αντιφάσεις. Να προσδιοριστεί τι αναφέρει η σύμβαση σχετικά με την ευθύνη για ελαττώματα που δεν ανακαλύφθηκαν κατά την παράδοση, και εάν οποιαδήποτε απόκλιση από τον νομοθετικό κανόνα έχει συμφωνηθεί ρητά και είναι εκτελεστή. Και να διαπιστωθεί ότι οι ρήτρες επίλυσης διαφορών στην κύρια σύμβαση και στις υπεργολαβίες παραπέμπουν στο ίδιο δικαστήριο.
Στη συνέχεια, οργανώστε το έργο έτσι ώστε η γραφειοκρατία να υπάρχει όταν χρειάζεται: γραπτές προειδοποιήσεις, γραπτές οδηγίες τροποποίησης, γραπτές καταγγελίες, ένα αρχείο παράδοσης και ένα αρχείο ολοκλήρωσης. Οι διαφορές στις κατασκευαστικές υποθέσεις στην Ολλανδία επιλύονται με βάση τα έγγραφα και το μέρος με το καλύτερο ιστορικό συνήθως κερδίζει το πόντο ανεξάρτητα από το ποιος είχε δίκιο στο εργοτάξιο.
Πως Law and More μπορώ να βοηθήσω
Law and More συμβουλεύει εντολείς, κατασκευαστές, εργολάβους και υπεργολάβους σχετικά με το ολλανδικό δίκαιο κατασκευών και για την αποφυγή των λαθών στο ολλανδικό δίκαιο κατασκευών που αναφέρονται παραπάνω. Εξετάζουμε και συντάσσουμε συμβάσεις κατασκευής και τις τροποποιήσεις των τυποποιημένων όρων, συμβουλεύουμε σχετικά με τη διαδικασία αδειοδότησης βάσει του Νόμου περί Περιβάλλοντος και Σχεδιασμού, χειριζόμαστε αξιώσεις ευθύνης και ελαττωμάτων μετά την παράδοση και ενεργούμε σε διαιτησία ενώπιον του ειδικού δικαστηρίου κατασκευών και σε προκαταρκτικές διαδικασίες αποκατάστασης. Εργαζόμαστε στα αγγλικά και σε διάφορες άλλες γλώσσες για διεθνείς φορείς που κατασκευάζουν στην Ολλανδία. Οι πρακτικές μας οδηγίες για τον τομέα συγκεντρώνονται στο άρθρο μας με τίτλο Ολλανδικός νόμος περί κατασκευών για κατασκευαστές και εργολάβους και σε μας Οδηγοί ολλανδικού δικαίου ακινήτων. Παρακαλώ επικοινώνησε Law & More για να συζητήσουμε το έργο σας.
