Μεταφορά καλωδίων και αγωγών, Νομικό πλαίσιο, φορολογικές πτυχές και πρακτικά παραδείγματα βάσει του ολλανδικού δικαίου

Ένα δίκτυο καλωδίων ή αγωγών στην Ολλανδία δεν ανήκει στον ιδιοκτήτη της γης από την οποία διέρχεται. Η κυριότητα ενός δικτύου ανήκει στο μέρος που προκάλεσε την τοποθέτησή του ή που το απέκτησε νόμιμα, και όταν αυτό δεν είναι ο ιδιοκτήτης της γης, το δίκτυο αποτελεί ξεχωριστό αντικείμενο κυριότητας. Αυτός ο κανόνας, που εισήχθη μετά την αποκάλυψη της αβεβαιότητας της προηγούμενης κατάστασης από τις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου σχετικά με τα καλώδια, είναι αυτός που καθιστά δυνατή την αγορά, πώληση, υποθήκευση και διάσπαση ενός δικτύου.

Δύο προϋποθέσεις πρέπει να πληρούνται πριν από την εξέταση αυτού του θέματος ιδιοκτησίας. Πρέπει να υπάρχει ένας εξουσιοδοτημένος κατασκευαστής: το μέρος που εγκατέστησε το δίκτυο πρέπει να είχε το δικαίωμα να το πράξει, είτε βάσει παραχώρησης, είτε βάσει νομοθετικής εξουσίας είτε βάσει συμφωνίας με τον ιδιοκτήτη της γης. Και η εγγραφή στα δημόσια μητρώα, αν και δεν αποτελεί συστατικό στοιχείο της ιδιοκτησίας, είναι στην πράξη απαραίτητη, διότι χωρίς αυτήν ο αγοραστής δεν μπορεί να καθορίσει την αλυσίδα της κυριότητας και δεν μπορεί να λάβει χρηματοδότηση.

Η ίδια η μεταβίβαση ακολουθεί τους συνήθεις κανόνες: έγκυρο τίτλο, συμβαλλόμενο μέρος με εξουσία διάθεσης και παράδοση μέσω συμβολαιογραφικής πράξης και καταχώρισης. Όταν μεταβιβάζεται μόνο ένα μέρος ενός δικτύου, το δίκτυο πρέπει να διαιρεθεί και τα συνοδευτικά δικαιώματα - δικαιώματα επιφανείας και δουλείες επί της γης την οποία διατρέχει - πρέπει να αντιμετωπίζονται ρητά, επειδή δεν ακολουθούν πάντα αυτόματα το δίκτυο.

Οι φορολογικές συνέπειες είναι παράλληλες. Το εάν η μεταβίβαση υπόκειται σε φόρο μεταβίβασης και ο τρόπος εφαρμογής του ΦΠΑ εξαρτάται από τον χαρακτηρισμό του δικτύου και της συναλλαγής, και οι ισχύοντες συντελεστές καθορίζονται ετησίως.

Αυτό το άρθρο καθορίζει το νομικό πλαίσιο, τα βήματα μιας μεταβίβασης, τα συνοδευτικά δικαιώματα, τις φορολογικές πτυχές και τα σημεία στα οποία οι συναλλαγές παρουσιάζουν συχνότερα προβλήματα.

Εισαγωγή

Η μεταβίβαση καλωδίων και αγωγών στην Ολλανδία είναι νομικά πιο περίπλοκη από ό,τι υποθέτουν πολλά μέρη. Στην πράξη, δεν είναι ασυνήθιστο τα εμπλεκόμενα μέρη να πιστεύουν ότι μια ιδιωτικά υπογεγραμμένη συμφωνία αρκεί για τη μεταβίβαση της κυριότητας καλωδίων ή ενός αγωγού. Αυτή είναι μια επίμονη εσφαλμένη αντίληψη.

Από την εισαγωγή του άρθρου 5:20(2) του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα (BW), τα καλώδια και οι αγωγοί που τοποθετούνται σε, επί ή πάνω από γη άλλου μέρους χαρακτηρίζονται ως ακίνητη περιουσία . Αυτό έχει εκτεταμένες συνέπειες για τον τρόπο με τον οποίο μπορούν να μεταβιβαστούν, να επιβαρυνθούν και να καταχωρηθούν.

Σε αυτό το ιστολόγιο, συζητάμε το πλήρες νομικό πλαίσιο για τη μεταβίβαση καλωδίων και αγωγών, τις φορολογικές πτυχές, τον ρόλο του συμβολαιογράφου αστικού δικαίου και τις υποχρεώσεις γνωστοποίησης και ενημέρωσης. Παρουσιάζουμε τα κύρια σημεία προσοχής χρησιμοποιώντας πρακτικά παραδείγματα από τη νομολογία.

Νομικό πλαίσιο

2.1 Οι δικαστικές αποφάσεις και οι νομοθετικές τους συνέπειες

Στις λεγόμενες αποφάσεις περί καλωδίων ( kabelarresten ) του 2003, το Ανώτατο Δικαστήριο των Κάτω Χωρών ( Hoge Raad ) έκρινε ότι τα καλώδια και οι αγωγοί είναι ακίνητα. Σε απάντηση, προστέθηκε μια νέα παράγραφος στο άρθρο 5:20 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα. Το άρθρο 5:20(2) του BW καθορίζει ποιος είναι ο ιδιοκτήτης ενός δικτύου που αποτελείται από καλώδια ή αγωγούς που προορίζονται για τη μεταφορά στερεών, υγρών ή αέριων ουσιών, ενέργειας ή πληροφοριών.

2.2 Ο εξουσιοδοτημένος κατασκευαστής

Σύμφωνα με το άρθρο 5:20(2) BW, η κυριότητα ενός δικτύου περιέρχεται στον εξουσιοδοτημένο κατασκευαστή ( bevoegd aanlegger ) ή στον νόμιμο διάδοχό του. Η απλή κατασκευή ενός δικτύου δεν συνεπάγεται αυτόματα την παροχή κυριότητας: αυτό που απαιτείται είναι ο κατασκευαστής να έχει εξουσιοδοτηθεί να το πράξει.

Η ίδια η κατασκευή μπορεί να αποδεικνύεται από συμβάσεις με εργολάβους, τιμολόγια και αλληλογραφία που σχετίζεται με την εγκατάσταση. Η εξουσιοδότηση για κατασκευή μπορεί να προκύπτει από ένα καθιερωμένο δικαίωμα επιφανείας, μια νομοθετική υποχρέωση ανοχής ή μια άδεια. Η γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη γης μπορεί επίσης να αποδεικνύει την εξουσιοδότηση.

2.3 Εγγραφή: όχι συστατικό στοιχείο, αλλά ουσιώδες

Η καταχώριση του δικτύου στα δημόσια μητρώα δεν αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για την απόκτηση της κυριότητας ενός αδειοδοτημένου δικτύου. Ο αδειοδοτημένος κατασκευαστής είναι ο ιδιοκτήτης, ακόμη και χωρίς τέτοια καταχώριση. Παρ' όλα αυτά, η καταχώριση συνιστάται ανεπιφύλακτα.

Η καταχώριση επιτρέπει σε τρίτους να επαληθεύουν ποιος είναι ο ιδιοκτήτης του δικτύου και προστατεύει τον ιδιοκτήτη από δικαιώματα τρίτων. Το άρθρο 3:24(1) του BW ορίζει ότι ένα γεγονός που δεν έχει καταχωρηθεί (όπως η κατασκευή ενός δικτύου) δεν μπορεί να αντιταχθεί σε τρίτους.

Βασικό σημείο: η εγγραφή αποτελεί προϋπόθεση για τη μεταφορά Σε ορισμένες περιπτώσεις, η καταχώριση είναι πράγματι απαραίτητη. Δεδομένου ότι το δίκτυο είναι ακίνητο, οποιαδήποτε μεταβίβαση ή επιβάρυνση (π.χ. με υποθήκη) πρέπει να πραγματοποιείται μέσω συμβολαιογραφικής πράξης και καταχώρισής της στα καθορισμένα δημόσια μητρώα. Μόνο μετά την καταχώριση της κατασκευής ενός δικτύου μπορεί το δίκτυο να μεταβιβαστεί ή να επιβαρυνθεί.

2.4 Μεταβίβαση: τίτλος και παράδοση

Επειδή οι αγωγοί και τα δίκτυα πληρούν τις προϋποθέσεις ως καταχωρισμένα ακίνητα, μια έγκυρη μεταβίβαση απαιτεί συμβολαιογραφική πράξη ακολουθούμενη από καταχώριση στα δημόσια μητρώα του Κτηματολογίου ( Kadaster ) (Άρθρο 3:89 BW). Μια δεσμευτική συμφωνία (όπως μια συμφωνία αγοράς) χρησιμεύει ως τίτλος — η νομική βάση για τη μεταβίβαση — αλλά η πραγματική μεταβίβαση της κυριότητας απαιτεί επίσημη παράδοση μέσω συμβολαιογράφου. Επομένως, μια δεσμευτική συμφωνία από μόνη της δεν επαρκεί.

2.5 εγγραφή στο Κτηματολόγιο (άρθρο 155a ONBW)

Σύμφωνα με το άρθρο 155α του Μεταβατικού Νόμου για τον νέο Ολλανδικό Αστικό Κώδικα ( Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek ), όποιος ενήργησε ως ιδιοκτήτης δικτύου την 1η Φεβρουαρίου 2007 μπορεί να καταχωρίσει το δίκτυο αυτό. Η καταχώριση γίνεται μέσω συμβολαιογραφικής δήλωσης, καταχώρισης στα δημόσια μητρώα και δημοσίευσης στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως ( Staatscourant ) και σε εφημερίδα εθνικής κυκλοφορίας.

Το καταχωρημένο δίκτυο λαμβάνει τη δική του ονομασία δικτύου (π.χ. «Δίκτυα τμήμα W αριθμός 70») και καταγράφεται στο Κτηματολόγιο με αντίστοιχα σχέδια δικτύου. Όταν το δίκτυο ή μέρος αυτού μεταβιβάζεται, η εν λόγω καταχώριση πρέπει να ενημερώνεται.

Η νομολογία (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) υποδεικνύει ότι ένα δίκτυο δεν χρειάζεται πάντα τον δικό του κτηματολογικό χαρακτηρισμό. Σε ορισμένες περιπτώσεις, αρκεί ο χαρακτηρισμός του γεωτεμαχίου στο οποίο βρίσκεται το δίκτυο. Ωστόσο, η μεταβίβαση πρέπει να τεκμηριώνεται με σαφήνεια και πληρότητα.

2.6 Διαχωρισμός δικτύου

Όταν μέρος ενός καταχωρισμένου δικτύου αποσυνδέεται και μεταβιβάζεται σε άλλο μέρος, το δίκτυο πρέπει να διαχωρίζεται επίσημα. Αυτό απαιτεί:

• Νέα σχέδια δικτύου τόσο για το υπόλοιπο όσο και για το διαχωρισμένο τμήμα
• Μια νέα ονομασία δικτύου για το διαχωρισμένο τμήμα
• Κατάθεση των σχεδίων στο Κτηματολόγιο
• Συμβολαιογραφική πράξη παράδοσης για το μεταβιβαζόμενο μέρος

Αυτό προκύπτει από τα άρθρα 59 και 60 των Κανονισμών του Κτηματολογίου του 1994 και επιβεβαιώνεται από τις προτάσεις του Γενικού Εισαγγελέα στην υπόθεση ECLI:NL:PHR:2013:CA0727.

2.7 Εμπράγματα δικαιώματα: επιφανειακά δικαιώματα και δουλείες

Κατά τη μεταβίβαση ενός δικτύου, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα υφιστάμενα εμπράγματα δικαιώματα . Τα δικαιώματα επιφανείας και οι δουλείες είναι καταρχήν μεταβιβάσιμα (άρθρο 3:83 BW), αλλά η πράξη ίδρυσης μπορεί να ορίζει ότι η μεταβίβαση ή η κατάτμηση είναι δυνατή μόνο με τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη (άρθρο 5:91 BW σε συνδυασμό με το άρθρο 5:104 BW).

Ένα εξαρτώμενο δικαίωμα επιφανείας δεν μεταβιβάζεται ανεξάρτητα και παύει να ισχύει μαζί με το κύριο δικαίωμα (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Επομένως, είναι απαραίτητο να ελέγξετε την πράξη σύστασης για τυχόν περιορισμούς πριν προχωρήσετε σε μια μεταβίβαση.

Ο ρόλος του συμβολαιογράφου αστικού δικαίου

Ο συμβολαιογράφος αστικού δικαίου ( notaris ) εκτελεί κεντρική λειτουργία διασφάλισης κατά τη μεταβίβαση αγωγών και δικτύων. Ο συμβολαιογράφος δεν είναι απλώς «διαβιβαστής» πράξεων, αλλά έχει ενεργό καθήκον έρευνας και καθήκον επιμέλειας.

3.1 Καθήκοντα του συμβολαιογράφου

• Σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης παράδοσης με ακριβή περιγραφή του μεταβιβαζόμενου μέρους
• Επαλήθευση ότι έχουν τηρηθεί όλες οι νομοθετικές απαιτήσεις
• Διασφάλιση της συναίνεσης όλων των εμπλεκομένων μερών
• Καταχώριση του συμβολαίου στα δημόσια μητρώα (Άρθρο 37 του Νόμου περί Κτηματολογίου)

3.2 Υποχρέωση έρευνας και υποχρέωση άρνησης

Σύμφωνα με το άρθρο 21 του νόμου περί συμβολαιογράφων ( Wet op het notarisambt ), ο συμβολαιογράφος έχει καθήκον να διερευνά και πρέπει να αρνηθεί να παρέχει υπηρεσίες εάν υπάρχουν ενδείξεις σύγκρουσης με τον νόμο ή τη δημόσια τάξη. Το Ανώτατο Δικαστήριο επιβεβαίωσε στην υπόθεση ECLI:NL:HR:2015:831 ότι ο συμβολαιογράφος δεν πρέπει μόνο να διασφαλίζει τις τυπικές απαιτήσεις αλλά και να λαμβάνει υπόψη τα συμφέροντα τρίτων.

Υποχρεώσεις κοινοποίησης και ενημέρωσης

4.1 Υποχρέωση γνωστοποίησης του πωλητή

Σύμφωνα με το άρθρο 7:15 BW, ο πωλητής υποχρεούται να παραδώσει το τμήμα δικτύου απαλλαγμένο από ειδικά βάρη και περιορισμούς, εκτός εάν ο αγοραστής τα έχει αποδεχτεί ρητά. Το άρθρο 7:17 BW ορίζει ότι τα παραδοθέντα αγαθά πρέπει να συμμορφώνονται με τη σύμβαση, λαμβάνοντας υπόψη τις δηλώσεις του πωλητή.

Η νομολογία είναι σαφής: η υποχρέωση αποκάλυψης από τον πωλητή υπερισχύει της υποχρέωσης έρευνας από τον αγοραστή (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622· ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). Ο πωλητής οφείλει να ενημερώνει ενεργά τον αγοραστή για γνωστά ελαττώματα, περιορισμούς, δικαιώματα τρίτων και άλλα σχετικά γεγονότα.

4.2 Ελάχιστες πληροφορίες που πρέπει να παρέχονται

Στην πράξη, ο πωλητής πρέπει να παρέχει τουλάχιστον τις ακόλουθες πληροφορίες:

• Ακριβής τοποθεσία, έκταση και τεχνική κατάσταση του τμήματος δικτύου
• Υφιστάμενες και τρέχουσες συμβάσεις (υποχρεώσεις συντήρησης ή προμήθειας)
• Γνωστά ελαττώματα, δυσλειτουργίες ή περιορισμοί στη χρήση
• Δικαιώματα τρίτων (επιφάνειες, δουλείες, μισθώσεις)
• Περιορισμοί δημοσίου δικαίου (άδειες, περιβαλλοντικά σχέδια)περιβαλλοντικό σχέδιο))
• Τεχνική τεκμηρίωση, εκθέσεις επιθεώρησης και ιστορικό συντήρησης

4.3 Ευθύνη για παραβίαση υποχρεώσεων πληροφόρησης

Εάν ο πωλητής παράσχει εσφαλμένες ή ελλιπείς πληροφορίες, ενδέχεται να ευθύνεται για μη συμμόρφωση (Άρθρο 7:17 BW) ή για αδικοπραξία (Άρθρο 6:162 BW). Ο αγοραστής μπορεί στη συνέχεια να επιλέξει από διάφορα ένδικα μέσα:

• Ακύρωση λόγω σφάλματος (Άρθρο 6:228 BW)
• Ανάκληση ή μείωση τιμής (Άρθρα 7:21 και 7:22 BW)
• Αποζημίωση (Άρθρα 6:74 και 7:24 BW)
• Συμβατική ποινή (εάν συμφωνηθεί)

Το Ανώτατο Δικαστήριο επιβεβαίωσε ότι η υποχρέωση γνωστοποίησης υπερισχύει: εάν ο πωλητής αποκρύψει σχετικές πληροφορίες, δεν μπορεί να βασιστεί στην αδυναμία του αγοραστή να διεξαγάγει περαιτέρω έρευνα (ECLI:NL:HR:2016:2885· ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).

4.4 Βάρος απόδειξης στον πωλητή

Όταν ο αγοραστής αμφισβητεί ότι ήταν πλήρως ενημερωμένος, το βάρος της απόδειξης βαρύνει τον πωλητή, ο οποίος πρέπει να αποδείξει τη συμμόρφωση με την υποχρέωση γνωστοποίησης (Άρθρο 150 DCCP· ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Συνεπώς, συνιστάται η τεκμηρίωση όλων των επικοινωνιών γραπτώς και η σύνταξη ενός ολοκληρωμένου φακέλου πληροφοριών.

Φορολογικές πτυχές

5.1 Απαλλαγή δικτύου από τον φόρο μεταβίβασης

Η μεταβίβαση αγωγών και δικτύων απαλλάσσεται γενικά από τον φόρο μεταβίβασης ( overdrachtsbelasting ) βάσει της εξαίρεσης δικτύου του άρθρου 15(1)(y) του νόμου περί φόρου νομικών συναλλαγών ( Wet op belastingen van rechtsverkeer , WBR). Η απαλλαγή αυτή ισχύει για την απόκτηση δικτύου που αποτελείται από καλώδια ή αγωγούς που προορίζονται για τη μεταφορά ουσιών, ενέργειας ή πληροφοριών.

Σημείωση: περιορισμός της εξαίρεσης δικτύου από 1η Ιανουαρίου 2026 Η ευρεία ερμηνεία της εξαίρεσης δικτύου περιορίζεται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και μετά. Από την ημερομηνία αυτή, η απόκτηση δικαιώματος επιφανείας σε γη στην οποία έχει τοποθετηθεί δίκτυο δεν θα εμπίπτει πλέον στο πεδίο εφαρμογής της εξαίρεσης δικτύου (Απόφαση του Υφυπουργού Οικονομικών, 22 Μαΐου 2024). Αυτό μπορεί να έχει σημαντικές φορολογικές συνέπειες για τις μεταφορές δικτύου.

5.2 Πτυχές ΦΠΑ

Για τους σκοπούς του ΦΠΑ, η παράδοση δικτύων είναι καταρχήν φορολογητέα, εκτός εάν εφαρμόζεται απαλλαγή ή ενδοκοινοτική παράδοση (άρθρα 16 και 17ε του νόμου περί φόρου κύκλου εργασιών, Wet OB ). Η ακριβής φορολογική μεταχείριση εξαρτάται από την πραγματική κατάσταση και τον χαρακτηρισμό του δικτύου ως καταχωρισμένου ακινήτου.

5.3 Αποτίμηση σε συναλλαγές αξίας € 0

Ο φόρος μεταβίβασης επιβάλλεται στην εύλογη αγοραία αξία ( waarde in het economische verkeer ) και όχι στην συμφωνημένη τιμή αγοράς. Επομένως, μια μεταβίβαση στα 0.00 € δεν σημαίνει αυτόματα ότι δεν οφείλεται φόρος μεταβίβασης. Οι φορολογικές αρχές μπορούν να προσδιορίσουν την πραγματική αξία και να εκδώσουν συμπληρωματική φορολογική εκτίμηση (συντελεστής: 10.4% για μη οικιστικά ακίνητα). Συνιστάται να τεκμηριωθεί η αποτίμηση, για παράδειγμα αποδεικνύοντας ότι το κόστος κατεδάφισης υπερβαίνει την υπολειμματική αξία.

Πρακτικά παραδείγματα από τη νομολογία

Οι ακόλουθες αποφάσεις καταδεικνύουν τα κύρια νομικά σημεία που χρήζουν προσοχής στις μεταφορές δικτύου:

Κρίση	Θέμα	Βασική παρατήρηση
ECLI:NL:HR:2021:1813	Εξαίρεση δικτύου – TES	Το Ανώτατο Δικαστήριο επιβεβαίωσε ότι η εξαίρεση δικτύου ισχύει για εγκαταστάσεις αποθήκευσης θερμικής ενέργειας (TES) που αποτελούνται από αγωγούς και δίκτυα.
ECLI:NL:HR:2020:170	Πύργοι μετάδοσης	Οι πύργοι μετάδοσης δεν εμπίπτουν στην εξαίρεση δικτύου, καθώς δεν πληρούν τις προϋποθέσεις ως δίκτυο κατά την έννοια του νόμου.
ECLI:NL:HR:2003:AD3578	Κτηματολογικός χαρακτηρισμός	Ένα δίκτυο δεν χρειάζεται πάντα τον δικό του κτηματολογικό χαρακτηρισμό· σε ορισμένες περιπτώσεις, αρκεί ο χαρακτηρισμός του γεωτεμαχίου.
ECLI:NL:HR:2016:2885	Υποχρέωση γνωστοποίησης	Η υποχρέωση αποκάλυψης από τον πωλητή υπερτερεί της υποχρέωσης έρευνας από τον αγοραστή σε περιπτώσεις μη συμμόρφωσης.
ECLI:NL:HR:2015:831	Συμβολαιογραφικό καθήκον επιμέλειας	Ο συμβολαιογράφος έχει εκτεταμένη λειτουργία διασφάλισης και οφείλει να διεξάγει περαιτέρω έρευνα ή να αρνηθεί τη συμμετοχή σε περίπτωση αμφιβολίας.
ECLI:NL:RBZWB:2025:66/67	Μεταφορά μετοχών	Κατά τη μεταβίβαση μετοχών σε εταιρείες που εκμεταλλεύονται δίκτυα, η εξαίρεση δικτύου δεν ισχύει πάντα.
ECLI:NL:PHR:2012:BV0647	Εξαρτημένες επιφάνειες	Ένα εξαρτώμενο δικαίωμα επιφανείας δεν μεταβιβάζεται ανεξάρτητα και αποσβένεται μαζί με το κύριο δικαίωμα.

Πρακτική λίστα ελέγχου

Η ακόλουθη λίστα ελέγχου μπορεί να χρησιμεύσει ως οδηγός κατά τη μεταφορά (μέρους) ενός δικτύου.

7.1 Προετοιμασία και δέουσα επιμέλεια

1. Χαρτογραφήστε πλήρως το τμήμα δικτύου που θα πωληθεί: τοποθεσία, έκταση, τεχνική κατάσταση
2. Επαλήθευση υφιστάμενων εμπραγμάτων δικαιωμάτων (επιφανειακά δικαιώματα, δουλείες) και συμβατικών υποχρεώσεων
3. Συλλογή σχετικών αδειών, συμβάσεων συντήρησης και περιορισμών δημοσίου δικαίου
4. Ελέγξτε την/τις πράξη/εις ίδρυσης για περιορισμούς μεταβίβασης

7.2 Υποχρεώσεις πληροφόρησης και τεκμηρίωση

• Ενημερώστε ενεργά τον αγοραστή για όλα τα γνωστά βάρη, περιορισμούς και ελαττώματα
• Παρέχετε τα τρέχοντα σχέδια δικτύου και την τεχνική τεκμηρίωση
• Αποκάλυψη δικαιωμάτων τρίτων, εκκρεμών διαδικασιών και ειδικών περιστάσεων
• Καταγράψτε όλες τις γραπτές επικοινωνίες για αποδεικτικούς σκοπούς (ECLI:NL:HR:2021:1677)

7.3 Νομικές και τυπικές πτυχές

• Επαλήθευση εάν το τμήμα δικτύου είναι ανεξάρτητα μεταβιβάσιμο (Άρθρο 3:83 BW)
• Προσλάβετε συμβολαιογράφο για να συντάξετε το έγγραφο παράδοσης
• Διασφάλιση της εγγραφής στα δημόσια μητρώα (άρθρο 3:89 BW)
• Σε περίπτωση διαχωρισμού: αναθέστε νέα σχέδια δικτύου και καταχωρίστε τα στο Κτηματολόγιο

7.4 Φορολογικές πτυχές

1. Αξιολόγηση της εφαρμογής της εξαίρεσης δικτύου (άρθρο 15(1)(y) του WBR)
2. Τεκμηρίωση της αποτίμησης, ιδίως σε περίπτωση συναλλαγής αξίας 0 €
3. Λάβετε υπόψη τον περιορισμό της εξαίρεσης δικτύου από την 1η Ιανουαρίου 2026

7.5 Επιχειρησιακή μεταφορά

1. Ορίστε με ακρίβεια τα όρια της μπαταρίας (φυσικά όρια της μεταφοράς)
2. Συμβόλαια και άδειες συντήρησης μεταφοράς
3. Διασφάλιση της συνέχειας των υπηρεσιών και έγκαιρη ενημέρωση των τελικών χρηστών
4. Συμπερίληψη μεταβατικής περιόδου για λειτουργικά ζητήματα

Συμπέρασμα

Η μεταβίβαση αγωγών και δικτύων είναι μια νομικά πολύπλοκη διαδικασία που εκτείνεται πολύ πέρα ​​από την υπογραφή μιας συμφωνίας. Ο χαρακτηρισμός τους ως ακίνητης περιουσίας συνεπάγεται τυπικές απαιτήσεις — συμβολαιογραφική πράξη και εγγραφή στο Κτηματολόγιο — που δεν πρέπει να παρακαμφθούν.

Ο πωλητής φέρει εκτεταμένη υποχρέωση γνωστοποίησης και οφείλει να ενημερώνει ενεργά τον αγοραστή για όλες τις σχετικές νομικές, τεχνικές και πραγματικές πτυχές. Η παραβίαση αυτής της υποχρέωσης μπορεί να οδηγήσει σε ευθύνη, υπαναχώρηση ή αποζημίωση.

Από φορολογικής άποψης, η απαλλαγή δικτύου αξίζει ιδιαίτερης προσοχής, ιδίως δεδομένου του περιορισμού που τίθεται σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026. Στην περίπτωση συναλλαγών αξίας 0 €, η εύλογη αγοραία αξία πρέπει να τεκμηριώνεται για την αποφυγή συμπληρωματικών αξιολογήσεων.

Η ενδελεχής προετοιμασία — με τη δέουσα επιμέλεια, συμβολαιογραφική καθοδήγηση και πλήρη τεκμηρίωση — είναι το κλειδί για μια νομικά έγκυρη και χωρίς προβλήματα μεταβίβαση.

Πηγές και αναφορές

Παρακάτω παρουσιάζεται μια επισκόπηση των βασικών νομοθετικών διατάξεων και της νομολογίας που αναφέρονται σε αυτό το ιστολόγιο.

Νομοθεσία

• Άρθρο 5:20(2) BW — ιδιοκτησία δικτύων αγωγών
• Άρθρο 3:89 BW — παράδοση καταχωρισμένης περιουσίας
• Άρθρο 155α Μεταβατικός Νόμος Νέος Αστικός Κώδικας — καταχώριση δικτύων
• Άρθρα 36 και 37 του νόμου περί κτηματολογίου — εγγραφή σε δημόσια μητρώα
• Άρθρα 59 και 60 των Κανονισμών Κτηματολογίου του 1994 — ονομασίες δικτύων
• Άρθρα 7:15, 7:17 και 7:18 BW — υποχρεώσεις του πωλητή
• Άρθρο 15(1)(y) του WBR — απαλλαγή δικτύου από τον φόρο μεταβίβασης
• Άρθρο 5:91 σε συνδυασμό με 5:104 BW — μεταβιβασιμότητα δικαιωμάτων επιφανείας
• Άρθρο 21 του Νόμου περί Συμβολαιογράφων — καθήκον έρευνας και καθήκον άρνησης

Νομολογία

• ECLI:NL:HR:2021:1813 — εξαίρεση δικτύου για εγκαταστάσεις TES
• ECLI:NL:HR:2020:170 — πύργοι μετάδοσης εκτός εξαίρεσης δικτύου
• ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — κτηματολογικός χαρακτηρισμός δικτύων
• ECLI:NL:HR:2016:2885 — υποχρέωση γνωστοποίησης έναντι υποχρέωσης έρευνας
• ECLI:NL:HR:2015:831 — προστατευτική λειτουργία του συμβολαιογράφου
• ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — προτεραιότητα της υποχρέωσης γνωστοποίησης
• ECLI:NL:RBZWB:2025:66 και 67 — μεταβίβαση μετοχών και απαλλαγή δικτύου
• ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — εξαρτώμενο δικαίωμα επιφανείας
• ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — διαχωρισμός δικτύων

Συχνές ερωτήσεις (FAQ)

Μπορώ να μεταβιβάσω έναν αγωγό ή ένα δίκτυο μόνο με μια συμφωνία αγοράς;

Όχι. Από την εισαγωγή του άρθρου 5:20(2) BW, οι αγωγοί και τα δίκτυα χαρακτηρίζονται ως ακίνητα. Η μεταβίβαση απαιτεί συμβολαιογραφική πράξη και καταχώριση στα δημόσια μητρώα του Κτηματολογίου (άρθρο 3:89 BW). Η συμφωνία αγοράς χρησιμεύει ως τίτλος ( νομική βάση), αλλά η πραγματική μεταβίβαση της κυριότητας απαιτεί επίσημη παράδοση μέσω συμβολαιογράφου. Χωρίς συμβολαιογραφική πράξη, η μεταβίβαση δεν είναι νομικά έγκυρη.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της υποχρεωτικής συμφωνίας και της παράδοσης;

Η ολλανδική νομοθεσία εφαρμόζει ένα αιτιώδες σύστημα μεταβίβασης της κυριότητας με τρεις προϋποθέσεις: έγκυρο τίτλο (η υποχρεωτική συμφωνία, π.χ. πώληση), παράδοση (για ακίνητη περιουσία: συμβολαιογραφικό έγγραφο και εγγραφή στο Κτηματολόγιο) και εξουσία διάθεσης από την πλευρά του μεταβιβάζοντος. Μόνο όταν πληρούνται και οι τρεις προϋποθέσεις μεταβιβάζεται η κυριότητα.

Τι γίνεται αν έχω αποδείξεις που αποδεικνύουν ότι εγώ κατασκεύασα τον αγωγό;

Οι αποδείξεις αγοράς ή τα αρχεία κατασκευής μπορούν να χρησιμεύσουν ως αποδεικτικά στοιχεία για το ποιος είναι ο εξουσιοδοτημένος κατασκευαστής , αλλά δεν επαρκούν για τη νόμιμη μεταβίβαση της κυριότητας. Η νομολογία επιβεβαιώνει ότι χωρίς συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχώριση, δεν λαμβάνει χώρα μεταβίβαση κυριότητας, ανεξάρτητα από την κατοχή των αποδείξεων (ECLI:NL:PHR:2024:43· ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).

Πρέπει να πληρώσω φόρο μεταβίβασης κατά τη μεταφορά ενός δικτύου;

Όχι απαραίτητα. Η απαλλαγή δικτύου (άρθρο 15(1)(y) του WBR) απαλλάσσει την απόκτηση δικτύου που αποτελείται από καλώδια ή αγωγούς από τον φόρο μεταβίβασης. Σημείωση: η απαλλαγή αυτή περιορίζεται από την 1η Ιανουαρίου 2026. Εάν η απαλλαγή δεν ισχύει, ο συντελεστής είναι 10.4% της εύλογης αγοραίας αξίας. Σε περίπτωση συναλλαγής 0 €, οι φορολογικές αρχές μπορούν να καθορίσουν την πραγματική αξία.

Μεταφορά μέρους ενός καταχωρημένου δικτύου

Για μερική μεταβίβαση, το δίκτυο πρέπει να διαχωριστεί επίσημα. Αυτό απαιτεί νέα σχέδια δικτύου, νέο χαρακτηρισμό δικτύου για το διαχωρισμένο τμήμα, κατάθεση στο Κτηματολόγιο και συμβολαιογραφική πράξη παράδοσης. Και τα δύο μέρη — ο αρχικός ιδιοκτήτης και ο αγοραστής — πρέπει να συμμετέχουν στην συμβολαιογραφική πράξη διαχωρισμού.

Ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου στη μεταβίβαση;

Ο συμβολαιογράφος αστικού δικαίου εκτελεί κεντρική λειτουργία διασφάλισης. Προετοιμάζει το έγγραφο παράδοσης, επαληθεύει όλες τις νομοθετικές απαιτήσεις, διασφαλίζει τη συναίνεση όλων των εμπλεκομένων μερών και χειρίζεται την καταχώριση στο Κτηματολόγιο. Ο συμβολαιογράφος έχει επίσης καθήκον έρευνας (άρθρο 21 του Νόμου περί Συμβολαιογράφων) και πρέπει να αρνηθεί τη συμμετοχή εάν υπάρχουν ενδείξεις σύγκρουσης με το νόμο.

Ποιες πληροφορίες πρέπει να παρέχει ο πωλητής στον αγοραστή;

Ο πωλητής οφείλει να ενημερώνει ενεργά τον αγοραστή σχετικά με: την ακριβή τοποθεσία και την τεχνική κατάσταση, τις υπάρχουσες συμβάσεις και υποχρεώσεις, τα γνωστά ελαττώματα και δυσλειτουργίες, τα δικαιώματα τρίτων, τους περιορισμούς δημοσίου δικαίου και τη σχετική τεχνική τεκμηρίωση. Η υποχρέωση αποκάλυψης του πωλητή υπερισχύει της υποχρέωσης έρευνας του αγοραστή (ECLI:NL:HR:2016:2885).

Τι μπορώ να κάνω εάν ο πωλητής έχει αποκρύψει ουσιώδεις πληροφορίες;

Μπορείτε να ακυρώσετε τη συμφωνία για λόγους σφάλματος (Άρθρο 6:228 BW), να ζητήσετε ακύρωση ή μείωση της τιμής (Άρθρα 7:21 και 7:22 BW) ή να ζητήσετε αποζημίωση (Άρθρα 6:74 και 7:24 BW). Το Ανώτατο Δικαστήριο επιβεβαίωσε ότι η υποχρέωση αποκάλυψης από τον πωλητή υπερισχύει της υποχρέωσης έρευνας από τον αγοραστή.

Μπορούν τα υφιστάμενα εμπράγματα δικαιώματα να περιορίσουν τη μεταβίβαση;

Ναι. Η πράξη σύστασης δικαιώματος επιφανείας μπορεί να ορίζει ότι η μεταβίβαση ή η κατάτμηση είναι δυνατή μόνο με τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη (άρθρο 5:91 σε συνδυασμό με το άρθρο 5:104 BW). Επιπλέον, ένα εξαρτώμενο δικαίωμα επιφανείας δεν μεταβιβάζεται ανεξάρτητα. Να ελέγχετε πάντα την πράξη σύστασης πριν προχωρήσετε σε μια μεταβίβαση.

Πώς μπορεί ο πωλητής να αποδείξει τη συμμόρφωση με την υποχρέωση γνωστοποίησης;

Ο πωλητής φέρει το βάρος της απόδειξης (Άρθρο 150 DCCP· ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Συνιστάται η καταγραφή όλων των παρεχόμενων πληροφοριών γραπτώς: αλληλογραφία, φάκελοι μεταβίβασης, εκθέσεις δέουσας επιμέλειας και αποδείξεις παραλαβής υπογεγραμμένες από τον αγοραστή. Οι προφορικές επικοινωνίες είναι δύσκολο να αποδειχθούν.