Φόρος μεταβίβασης και έξοδα αγοραστή κατά την αγορά ακινήτου στην Ολλανδία

Σχεδόν κάθε σπίτι στην Ολλανδία διαφημίζεται ως kosten koper : η τιμή είναι η τιμή του σπιτιού και το κόστος μεταβίβασης είναι δικό σας. Το μεγαλύτερο από αυτά τα έξοδα είναι ο φόρος μεταβίβασης, ο οποίος χρεώνεται με 2, 8 ή 10.4% ανάλογα με το τι αγοράζετε και τι θα κάνετε με αυτό. Αυτή η σελίδα καθορίζει τους τρεις συντελεστές και την προέλευσή τους, την αρχική απαλλαγή, τις ελαφρύνσεις που έχουν σημασία στην πράξη και τα άλλα κόστη που πρέπει να προϋπολογιστούν. Πρόκειται για γενικές νομικές πληροφορίες, όχι φορολογικές ή οικονομικές συμβουλές για την αγορά σας. Για τη φορολογική μεταχείριση μιας συγκεκριμένης συναλλαγής, συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό.

Τι σημαίνει "kosten koper" και πώς διαφέρει από το "vrij op naam"

Kk ( kosten koper , «κόστος για τον αγοραστή») σημαίνει ότι η διαφημιζόμενη τιμή δεν περιλαμβάνει το κόστος μεταβίβασης. Αυτό πληρώνετε εσείς επιπλέον. Von ( vrij op naam , «δωρεάν ονομαστικά») σημαίνει ότι η τιμή περιλαμβάνει ήδη το κόστος καταχώρισης του ακινήτου στο όνομά σας. Η διάκριση αυτή αφορά σε μεγάλο βαθμό τα μεταχειρισμένα έναντι των νεόδμητων: τα υπάρχοντα σπίτια πωλούνται συνήθως kosten koper , δηλαδή καινούργια σπίτια από κατασκευαστή vrij op naam , επειδή εφαρμόζεται ΦΠΑ αντί για φόρο μεταβίβασης και ο κατασκευαστής τον ενσωματώνει στην τιμή.

Με το kosten koper ο αγοραστής συνήθως μεταφέρει:

• φόρος μεταβίβασης (υπεραναλήψεις);
• η αμοιβή του συμβολαιογράφου για την πράξη μεταβίβασης (μοχλός);
• το Κτηματολόγιο (Κτηματογράφηση) τέλος για την καταχώριση του εν λόγω συμβολαίου·
• και, σε περίπτωση υποθήκης, τα συμβολαιογραφικά και κτηματολογικά έξοδα για την πράξη υποθήκης.

Δεν καλύπτει την προμήθεια του μεσίτη πωλήσεων, την οποία καταβάλλει ο πωλητής, ούτε τον δικό σας μεσίτη αγορών, την έρευνα, την εκτίμηση ή τις συμβουλές για στεγαστικά δάνεια. Ούτε το vrij op naam σημαίνει ότι δεν υπάρχουν καθόλου έξοδα: σε ένα στεγαστικό δάνειο για νεόδμητη κατοικία, το συμβόλαιο και η καταχώρισή του παραμένουν δικά σας.

Φόρος μεταβίβασης (overdrachtsbelasting): οι τρεις συντελεστές

Ο φόρος μεταβίβασης επιβάλλεται κατά την απόκτηση ακίνητης περιουσίας στις Κάτω Χώρες και δικαιωμάτων επ' αυτής, όπως μακροχρόνια μίσθωση ( erfpacht ) και δικαιώματα οικοδόμησης ( opstal ). Οι συντελεστές αναφέρονται στο άρθρο 14 Wet op belastingen van rechtsverkeer.

Η δομή άλλαξε την 1η Ιανουαρίου 2026. Μέχρι το τέλος του 2025 δεν υπήρχε ξεχωριστός συντελεστής για κατοικίες που δεν θα κατείχε ο αγοραστής: αυτές εμπίπτουν στον γενικό συντελεστή του 10.4%. Από την ημερομηνία αυτή, το άρθρο 14 περιέχει έναν ξεχωριστό συντελεστή 8% για την απόκτηση κατοικίας, με το 2% να διατηρείται για τον αγοραστή που θα διαμένει σε αυτήν ως κύρια κατοικία του και το 10.4% να παραμένει ως γενικός συντελεστής για όλα τα υπόλοιπα. Οι συντελεστές αναφέρονται στο νόμο και αλλάζουν μέσω του ετήσιου Belastingplan, επομένως ισχύουν μέχρι να τους τροποποιήσει το Κοινοβούλιο. Η Belastingdienst δημοσιεύει τον συντελεστή που ισχύει σε οποιαδήποτε δεδομένη ημερομηνία.

Παλαιότερες περιλήψεις που εξακολουθούν να αναφέρουν 10.4%

Οι τρεις συντελεστές έχουν καθοριστεί: 2% για κατοικία που ο αγοραστής θα χρησιμοποιεί ως κύρια κατοικία του, 8% για κατοικία που ο αγοραστής δεν θα χρησιμοποιεί και 10.4% ως γενικός συντελεστής για μη οικιστικά ακίνητα. Επειδή ο συντελεστής 8% είναι σχετικά νέος, οι παλαιότερες περιλήψεις και οι σελίδες συμβούλων μερικές φορές εξακολουθούν να δίνουν 10.4% για ακίνητα προς αγορά προς ενοικίαση, δεύτερη κατοικία ή εξοχική κατοικία — ο συντελεστής που ίσχυε μέχρι το τέλος του 2025, αλλά όχι για εξαγορά μετά από αυτό.

Οι σελίδες τιμών της Belastingdienst υπερισχύουν. Ελέγξτε την κατάσταση κατά την ημερομηνία του συμβολαιογραφικού σας συμβολαιογραφείου και ζητήστε από τον συμβολαιογράφο σας να επιβεβαιώσει το ποσοστό πριν υπογράψετε.

Η εξαίρεση του εκκινητή (startersvrijstelling)

Ένας αγοραστής που πληροί όλες τις προϋποθέσεις δεν πληρώνει καθόλου φόρο μεταβίβασης. Η απαλλαγή προβλέπεται στο άρθρο 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer, η απαίτηση δήλωσης προβλέπεται στο άρθρο 15α. Πρέπει να πληρούνται όλα τα ακόλουθα:

• Ηλικία. Ο αγοραστής πρέπει να είναι 18 ετών ή μεγαλύτερος και όχι ακόμη 35 ετών κατά την υπογραφή του συμβολαίου. Το κριτήριο ισχύει για κάθε αγοραστή: εάν ένας από τους δύο συν-αγοραστές είναι 35 ετών ή μεγαλύτερος, εξαιρείται μόνο το μερίδιο του αγοραστή που πληροί τις προϋποθέσεις.
• Μόνο μία φορά. Ο αγοραστής δεν πρέπει να έχει εφαρμόσει την απαλλαγή στο παρελθόν. Το γεγονός ότι έχει κατέχει προηγουμένως κατοικία δεν σας αποκλείει. Το γεγονός ότι έχετε χρησιμοποιήσει αυτήν την απαλλαγή σας αφαιρεί το δικαίωμα.
• Ιδιοκατοίκηση. Ο αγοραστής πρέπει να χρησιμοποιεί την κατοικία ως κύρια κατοικία του, εκτός από προσωρινή. Η αγορά για ενοικίαση, ανακαίνιση και μεταπώληση ή ως δεύτερη κατοικία δεν πληροί τις προϋποθέσεις.
• Όριο τιμής. Η αξία της κατοικίας με τα παρελκόμενά της δεν πρέπει να υπερβαίνει το γουόνινγκγουαρντεγκρένςΑυτό το όριο αναπροσαρμόζεται κάθε 1η Ιανουαρίου και δημοσιεύεται από την Belastingdienst, επομένως αναζητήστε το για το έτος της έγγραφής σας. Είναι ένα απότομο όριο, όχι ένα όριο: ένα ευρώ παραπάνω και η απαλλαγή καταργείται εντελώς, με 2% να οφείλεται επί της συνολικής αξίας και όχι επί της διαφοράς.

Το όριο είναι αναπροσαρμοσμένο και αλλάζει κάθε 1η Ιανουαρίου, επομένως σε μια αγορά κοντά στο όριο, η ίδια η ημερομηνία ολοκλήρωσης μπορεί να αλλάξει το αποτέλεσμα.

Η γραπτή δήλωση και τι συμβαίνει εάν είναι λανθασμένη

Ούτε ο συντελεστής 2% ούτε η απαλλαγή του αγοραστή δεν εφαρμόζονται αυτόματα. Το άρθρο 15α απαιτεί από τον αγοραστή να δηλώσει, σαφώς, κατηγορηματικά και χωρίς επιφύλαξη, σε γραπτή δήλωση ότι θα χρησιμοποιήσει την κατοικία ως κύρια κατοικία του εκτός από προσωρινή — και, για την απαλλαγή του αγοραστή, ότι δεν την έχει χρησιμοποιήσει στο παρελθόν. Η Belastingdienst δημοσιεύει τυποποιημένα έντυπα και η υπογεγραμμένη δήλωση πρέπει να φτάσει στον συμβολαιογράφο πριν από τη μεταβίβαση.

Η δήλωση αφορά την πρόθεσή σας κατά τη στιγμή της απόκτησης, όχι μια υπόσχεση ότι τίποτα δεν θα αλλάξει: εάν έχετε πραγματική πρόθεση να ζήσετε εκεί και οι συνθήκες αργότερα σας αναγκάσουν να μετακομίσετε ή να ενοικιάσετε, η ελάφρυνση δεν χάνεται αναδρομικά. Αυτό που δεν επιτρέπεται είναι η δήλωση πρόθεσης που δεν έχετε. Εάν η δήλωση αποδειχθεί εσφαλμένη, η Φορολογική Διοίκηση μπορεί να επιβάλει πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση ( naheffingsaanslag ) για τη διαφορά συν τους τόκους και να επιβάλει πρόστιμο σε περίπτωση υπαιτιότητας του φορολογούμενου. Οι κυρώσεις για εσφαλμένη ή ελλιπή δήλωση είναι αυτές των άρθρων 67δ και 67ε του AWR· μια εκούσια διόρθωση που γίνεται εντός δύο ετών κατ' αρχήν αποτρέπει μια τέτοια κύρωση.

Ποιος είναι υπόχρεος και πώς καταβάλλεται ο φόρος

Ο φόρος μεταβίβασης επιβάλλεται στον αγοραστή — τον αγοραστή. Ο πωλητής δεν φέρει ευθύνη. Αυτοφορολογείται, αλλά σε μια κανονική αγορά δεν υποβάλλετε τίποτα οι ίδιοι: όταν η μεταβίβαση γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη, όπως πρέπει να γίνεται για καταχωρισμένα ακίνητα, ο συμβολαιογράφος αστικού δικαίου υποβάλλει ψηφιακά και πληρώνει για λογαριασμό σας. Επομένως, ο φόρος εμφανίζεται στη δήλωση ολοκλήρωσης του συμβολαιογράφου: μεταφέρετε το πλήρες ποσό στον λογαριασμό τρίτου του συμβολαιογράφου πριν από την ολοκλήρωση και ο συμβολαιογράφος εξοφλεί τον φόρο, τα τέλη του Κτηματολογίου και τη δική του αμοιβή από αυτόν. Μόνο όταν δεν υπάρχει συμβολαιογραφική πράξη πρέπει ο αγοραστής να υποβάλει και να πληρώσει προσωπικά, εντός ενός μηνός από την ημερομηνία που έγινε ιδιοκτήτης. Μπορεί να υποβληθεί ένσταση εντός έξι εβδομάδων από την πληρωμή.

Εξαιρέσεις και ελαφρύνσεις που έχουν σημασία στην πράξη

Απόκτηση λίγο μετά από προηγούμενη απόκτηση

Το Άρθρο 13 παρέχει ελάφρυνση σε περίπτωση που το ίδιο ακίνητο αποκτηθεί εκ νέου εντός έξι μηνών από προηγούμενη απόκτηση από κάποιον άλλο. Η βάση για τη δεύτερη απόκτηση μειώνεται κατά το ποσό επί του οποίου χρεώθηκε φόρος μεταβίβασης ή μη εκπιπτόμενος ΦΠΑ για την πρώτη, επομένως ο δεύτερος αγοραστής φορολογείται μόνο επί της αύξησης της αξίας.

Αυτό ωφελεί έναν αγοραστή που αγοράζει από κάποιον που αγόρασε πολύ πρόσφατα και είναι αυτό που καθιστά βιώσιμη τη βραχυπρόθεσμη μεταπώληση από έναν έμπορο ή κατασκευαστή. Η ελάφρυνση συνδέεται με το ακίνητο και το εξάμηνο χρονικό περιθώριο, όχι με την ταυτότητα του μεταπωλητή, οπότε ρωτήστε πότε απέκτησε ο πωλητής.

Μεταβιβάσεις οικογενειών, διαζύγιο και κληρονομιά

Η απόκτηση μέσω κληρονομιάς ή βάσει του δικαίου περί περιουσιακών στοιχείων των συζύγων δεν αποτελεί φορολογητέα απόκτηση, επομένως δεν προκύπτει φόρος μεταβίβασης όταν κληρονομείτε μια κατοικία ή όταν η περιουσία περιέρχεται σε εσάς μέσω συζυγικής κοινότητας. Αντίθετα, ενδέχεται να προκύψει φόρος κληρονομιάς. Σε περίπτωση διαζυγίου, η διαίρεση της συζυγικής κοινότητας ή της κοινής περιουσίας μεταξύ πρώην συντρόφων καλύπτεται από τις απαλλαγές του άρθρου 15, επομένως, όταν η οικογενειακή κατοικία παραχωρείται στον έναν σύζυγο, δεν καταβάλλεται φόρος μεταβίβασης. Η θέση για τους άγαμους συγκατοίκους είναι πιο περιορισμένη και εξαρτάται από τον τρόπο με τον οποίο προέκυψε η κοινή ιδιοκτησία.

Οι μεταβιβάσεις μεταξύ μελών της οικογένειας, σε αντίθεση με την ευρέως διαδεδομένη πεποίθηση, γενικά δεν εξαιρούνται. Ένας γονέας που πουλάει σε ένα παιδί εμπίπτει στο κανονικό καθεστώς: 2% εάν το παιδί θα ζήσει εκεί ή τίποτα εάν πληροί τις προϋποθέσεις ως αρχικός γονέας. Η οικογενειακή απαλλαγή στο άρθρο 15 αφορά τη διαδοχή επιχειρήσεων και όχι μια οικογενειακή κατοικία. Όταν μια κατοικία πωλείται σε συγγενή κάτω της αγοραίας αξίας, ενδέχεται επίσης να προκύψει φόρος δωρεάς και η βάση του φόρου μεταβίβασης είναι η αγοραία αξία και όχι η συμφωνημένη τιμή.

Νεόδμητο ακίνητο: ΦΠΑ αντί για φόρο μεταβίβασης

Οι νεόδμητες κατασκευές δεν φορολογούνται δύο φορές. Όταν η παράδοση υπόκειται σε ΦΠΑ — γενικά, ένα νέο κτίριο που παραδίδεται πριν ή εντός δύο ετών από την πρώτη εγκατάσταση, και ένα οικόπεδο προς οικοδόμηση — μια απαλλαγή στο άρθρο 15 δεν εφαρμόζει τον φόρο μεταβίβασης, επομένως ο αγοραστής πληρώνει 21% ΦΠΑ και όχι 2% ή 8%. Αυτή είναι η ίδια διαδικασία.

Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η νεόδμητη κατασκευή αναφέρεται ως vrij op naam : το 21% περιλαμβάνεται στην τιμή του κατασκευαστή και όχι προστίθεται. Η απαλλαγή δεν ισχύει όταν ο αγοραστής μπορεί να ανακτήσει τον ΦΠΑ, επομένως οι επενδυτές και οι εταιρείες χρειάζονται ξεχωριστή συμβουλή. Και η γη που οικοδομείται δεν είναι κατοικία: όπου ο φόρος μεταβίβασης εφαρμόζεται σε οικόπεδο και όχι σε σπίτι, ο συντελεστής είναι 10.4%.

Το κόστος του άλλου αγοραστή

Τα συμβολαιογραφικά τέλη δεν καθορίζονται από το νόμο και ποικίλλουν μεταξύ γραφείων και πόλεων, επομένως λάβετε δύο ή τρεις προσφορές. Το τέλος καταχώρισης στο Kadaster είναι σταθερό και ο συμβολαιογράφος το μετακυλίει στο κόστος.

Τι εκπίπτει και τι όχι

Η διαχωριστική γραμμή είναι απλή: τα έξοδα απόκτησης του ακινήτου δεν εκπίπτουν, ενώ τα έξοδα διευθέτησης του δανείου εκπίπτουν. Σύμφωνα με το άρθρο 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001, τα εφάπαξ έξοδα χρηματοδότησης για στεγαστικό δάνειο στην κατοικία σας εκπίπτουν στο έτος που πραγματοποιήθηκαν — η πράξη στεγαστικού δανείου, η εγγραφή της, ο σύμβουλος, η αποτίμηση του δανείου και το τέλος NHG. Ο φόρος μεταβίβασης, η πράξη μεταβίβασης, η εγγραφή της, ο μεσίτης αγοράς σας και η επιθεώρηση δεν υπόκεινται σε καμία ελάφρυνση.

Η Εθνική Εγγύηση Στεγαστικού Δανείου ( Nationale Hypotheek Garantie ) είναι προαιρετική και διατίθεται μόνο μέχρι ένα μέγιστο ποσό δανείου. Η NHG ορίζει τόσο την εφάπαξ αμοιβή εγγύησης ( borgtochtprovisie ), ένα μικρό ποσοστό του δανείου, όσο και το μέγιστο ποσό, το οποίο είναι υψηλότερο όταν τα μέτρα εξοικονόμησης ενέργειας χρηματοδοτούνται από το στεγαστικό δάνειο. Και οι δύο καθορίζονται ετησίως και δημοσιεύονται στο Voorwaarden en Normen, και ισχύει η έκδοση που ισχύει κατά την έκδοση της προσφοράς στεγαστικού δανείου, επομένως ελέγξτε τα στοιχεία για το έτος της προσφοράς σας και όχι για το έτος ολοκλήρωσης. Οι δανειστές συνήθως προσφέρουν χαμηλότερο επιτόκιο σε αντάλλαγμα, επομένως η εγγύηση συχνά αποσβένει τα έξοδά της.

Το τέλος καταχώρισης ενός συμβολαίου στο Κτηματολόγιο καθορίζεται από το Tarievenregeling Kadaster και είναι το ίδιο για το συμβόλαιο μεταβίβασης και το συμβόλαιο υποθήκης. Τα τιμολόγια ορίζονται ετησίως από το Κτηματολόγιο και δημοσιεύονται στο Staatscourant. Η ηλεκτρονική υποβολή σε μορφή που το Κτηματολόγιο μπορεί να επεξεργαστεί αυτόματα, η οποία είναι η συνήθης οδός για μια απλή αγορά κατοικίας, είναι φθηνότερη από ένα έντυπο συμβόλαιο. Ζητήστε τα τρέχοντα ποσά στην προσφορά. Ο συμβολαιογράφος τα μεταβιβάζει στο κόστος.

Τι να προϋπολογίσετε: μια ενδεικτική περίληψη

Τα παρακάτω στοιχεία είναι μόνο ενδεικτικά : μια περίληψη που βασίζεται στα παραπάνω στοιχεία, όχι μια προσφορά. Μόνο το φορολογικό στοιχείο καθορίζεται από το νόμο.

• Πιστοποιημένος αγοραστής πρώτης κατοικίας, κάτω από το όριο: περίπου 1.5% σε 3.5% — χωρίς φόρο μεταβίβασης, επομένως δεν υπάρχουν έξοδα συμβολαιογραφικού και κτηματολογικού ελέγχου, έξοδα χρηματοδότησης και οποιοδήποτε μεσίτη ή μελέτη που θα επιλέξετε.
• Ιδιοκτήτης που πληρώνει 2%: περίπου 4% σε 6%Ο εμπειρικός κανόνας «περίπου 5% επιπλέον» ταιριάζει σε αυτήν την περίπτωση, και μόνο σε αυτήν.
• Αγοραστής που δεν θα εγκατασταθεί, πληρώνοντας 8%: περίπου 10% σε 12% — χαμηλότερο από την ίδια αγορά πριν από το 2026, όταν το ποσοστό ήταν 10.4%.
• Μη οικιστικά ακίνητα με επιτόκιο 10.4%: περίπου 12% σε 14%, συχνά περισσότερο, καθώς η δέουσα επιμέλεια είναι βαρύτερη.
• Νεόδμητο, παρακαλούμε επικοινωνήστε μαζί μας: Ο ΦΠΑ 21% περιλαμβάνεται ήδη στην τιμή, επομένως στον προϋπολογισμό συμπεριλάβετε μόνο τα έξοδα που σχετίζονται με το στεγαστικό δάνειο.

Αν εργάζεστε μέσα από την ίδια την αγορά και όχι μόνο το κόστος της, ο οδηγός μας για την αγορά σπιτιού στην Ολλανδία καθορίζει τη σύμβαση, την περίοδο υπαναχώρησης και τους όρους.

Δύο προειδοποιήσεις. Οι Ολλανδοί δανειστές γενικά δεν χρηματοδοτούν τα έξοδα του αγοραστή, επειδή το δάνειο περιορίζεται σε σχέση με την αξία του ακινήτου, επομένως το kosten koper προέρχεται συνήθως από αποταμιεύσεις. Και αν αγοράσετε από κοινού με κάποιον που δεν πληροί τις προϋποθέσεις ως starter, υπολογίστε τον φόρο για κάθε μετοχή ξεχωριστά.