Αν έχετε αγοράσει ένα διαμέρισμα στην Ολλανδία, δεν έχετε αγοράσει ένα κτίριο. Έχετε αγοράσει ένα appartementsrecht και μαζί του είστε μέλος του Vereniging van Eigenaars (VvE), του συλλόγου ιδιοκτητών του οικοδομικού τετραγώνου. Η συμμετοχή είναι υποχρεωτική, καθορίζει πολλά για το σπίτι σας και δεν μπορείτε να την εγκαταλείψετε.
Τι ακριβώς είναι ένα διαμέρισμα
Η ολλανδική νομοθεσία δεν αντιμετωπίζει ένα διαμέρισμα ως ξεχωριστό ακίνητο. Κάθε δικαίωμα σε διαμέρισμα αποτελεί μερίδιο στο ακίνητο που περιλαμβάνεται στην κατανομή, το οποίο συνεπάγεται το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης συγκεκριμένων τμημάτων του κτιρίου που έχουν σχεδιαστεί για να χρησιμοποιούνται ως αυτοτελές σύνολο (άρθρο 5:106 BW). Το μερίδιο μπορεί επίσης να καλύπτει την αποκλειστική χρήση γης, όπως κήπο ή χώρο στάθμευσης.
Έτσι, το δικαίωμα έχει δύο μισά. Το ένα είναι η ιδιοκτησία: είστε συνιδιοκτήτης ολόκληρου του συγκροτήματος — στέγη, θεμέλια, πρόσοψη, κλιμακοστάσιο, ανελκυστήρας — στην αναλογία που ορίζεται στο συμβόλαιο. Το άλλο είναι η χρήση: μπορείτε μόνοι σας να χρησιμοποιήσετε το διαμέρισμα πίσω από την μπροστινή σας πόρτα. Αυτό εξηγεί τα περισσότερα από τα ακόλουθα: οι αποφάσεις σχετικά με το κτίριο λαμβάνονται συλλογικά, δεν μπορείτε να απαιτήσετε τη διαίρεση της κοινότητας και δεν μπορείτε να παραιτηθείτε διατηρώντας το διαμέρισμα.
Η πράξη διαίρεσης και το σχέδιο διαίρεσης
Η διαίρεση γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη, την akte van splitsing , η οποία καταχωρίζεται στα δημόσια μητρώα που τηρούνται από το Κτηματολόγιο. Πρέπει να συνοδεύεται από σχέδιο διαίρεσης, την splitsingstekening (άρθρο 5:109 BW), και πρέπει να περιέχει έναν καθορισμένο κατάλογο στοιχείων, συμπεριλαμβανομένης της περιγραφής κάθε ιδιωτικού μέρους και των κανονισμών του σωματείου (άρθρο 5:111 BW).
Μαζί, αυτά τα έγγραφα χαράσσουν τα όρια μεταξύ ιδιωτικών και κοινών μερών — η πιο συνηθισμένη πηγή διαφορών VvE, επειδή αποφασίζει ποιος πληρώνει. Εάν ένα διαρροή κουφώματος είναι συνηθισμένο, πληρώνει ο σύλλογος· εάν είναι ιδιωτικό, πληρώνετε εσείς.
Ερμηνεύονται αντικειμενικά: επειδή οι αγοραστές και οι δανειστές πρέπει να βασίζονται στα μητρώα, αυτό που έχει σημασία είναι τι μεταφέρουν τα έγγραφα σε έναν εξωτερικό αναγνώστη, όχι τι σκόπευαν τα αρχικά μέρη. Όταν το συμβόλαιο και το σχέδιο αντιφάσκουν μεταξύ τους, κανένα από τα δύο δεν υπερισχύει αυτόματα. Το δικαστήριο αποφασίζει ποιο έχει μεγαλύτερη βαρύτητα, εξετάζοντας το επίπεδο λεπτομέρειας και το πόσο εύλογο είναι το αποτέλεσμα (Hoge Raad 1 Νοεμβρίου 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).
Όπου συνήθως εκτείνεται το όριο (η δική σου πράξη πάντα κυβερνά)
| Στοιχείο | Συνήθως συνηθισμένο | Συνήθως ιδιωτικό |
|---|---|---|
| Θεμέλια, φέροντες τοίχοι, στέγη, πρόσοψη | Ναι | Οχι |
| Κλιμακοστάσιο, διάδρομος, ανελκυστήρας, κοινόχρηστος λέβητας ή αντλία θερμότητας | Ναι | Οχι |
| Κουφώματα παραθύρων και τζάμια | Συχνά | Μερικές φορές μόνο το γυαλί |
| Μπαλκόνι ή ταράτσα: η δομή | Ναι | Αποκλειστική χρήση που χορηγείται κανονικά |
| Δομικό δάπεδο και τσιμεντοκονία | Ναι | Το κάλυμμα στην κορυφή |
| Σωλήνες και καλώδια που εξυπηρετούν πολλά διαμερίσματα | Ναι | Οχι |
| Σωλήνες που εξυπηρετούν μόνο το διαμέρισμά σας· εσωτερικό μπροστινής πόρτας | Οχι | Ναι |
| Εσωτερικοί τοίχοι, κουζίνα, μπάνιο, φινιρίσματα | Οχι | Ναι |
Οι πρότυπες κανονιστικές διατάξεις και οι γενιές τους
Η πράξη πρέπει να περιέχει κανονισμούς που να καλύπτουν τα χρέη και τα έξοδα που βαρύνουν από κοινού τους ιδιοκτήτες, τους ετήσιους λογαριασμούς και τις εισφορές, τη χρήση, τη διαχείριση και τη συντήρηση των κοινόχρηστων μερών, την ασφάλιση και το καταστατικό του σωματείου (άρθρο 5:112 BW). Αντί να καταγράφεται αυτό, η πράξη δηλώνει ένα πρότυπο — τον πρότυπο κανονισμό — που ισχύει και απαριθμεί τις αποκλίσεις.
Κυκλοφορούν αρκετές γενιές: το 1973, το 1983, το 1992, το 2006, το 2017 και ένα μοντέλο του 2021 για μικρές ενώσεις, καθώς και μοντέλα για διαμερίσματα παροχής υπηρεσιών και υποδιαιρέσεις. Το ποιο ισχύει απαντάται διαβάζοντας την πράξη σας και έχει σημασία: τα παλαιότερα μοντέλα επιβάλλουν απαρτία, τα μοντέλα του 2006 και του 2017 την απέρριπταν για αποφάσεις με συνήθη πλειοψηφία και το μοντέλο του 2017 ασχολείται ήδη με τα σημεία φόρτισης.
Κάτω από τους κανονισμούς βρίσκονται οι κανονισμοί του σπιτιού, ο κανονισμός huishoudelijk , που υιοθετείται από τη συνέλευση. Αυτοί συμπληρώνουν τις καθημερινές λεπτομέρειες, αλλά δεν μπορούν να έρχονται σε αντίθεση με το συμβόλαιο ή τον νόμο· μια τέτοια ρήτρα είναι άκυρη.
Το VvE ως νομικό πρόσωπο και γιατί δεν μπορείτε να παραιτηθείτε
Ο σύλλογος ιδρύεται με τη διάσπαση. Είναι νομικό πρόσωπο με δικά του περιουσιακά στοιχεία, τραπεζικό λογαριασμό και υποχρεώσεις, εγγεγραμμένο στο Εμπορικό Επιμελητήριο. Αποστολή του είναι η διαχείριση της κοινότητας, εκτός από τα μέρη που προορίζονται για ξεχωριστή χρήση, και η διατήρηση αποθεματικού κεφαλαίου (άρθρο 5:126 BW). Μπορεί να εκπροσωπεί τους ιδιοκτήτες δικαστικά και εξωδικαστικά και να διεκδικεί τα οφειλόμενα από τους ιδιοκτήτες ποσά μεταξύ τους.
Η εγγραφή μέλους ακολουθεί αυτόματα το δικαίωμα συμμετοχής στο διαμέρισμα: δεν συμμετέχετε, δεν μπορείτε να δώσετε ειδοποίηση και σε περίπτωση πώλησης, η εγγραφή περνάει στον αγοραστή σας. Σε μια μικτή ένωση, όπου μια εταιρεία ή ένας επενδυτής κατέχει μέρος του οικοδομικού τετραγώνου, ένα μέλος μπορεί να κατέχει ένα καθοριστικό μερίδιο των ψήφων.
Η γενική συνέλευση, οι ψήφοι και η απαρτία
Η γενική συνέλευση των ιδιοκτητών είναι το ανώτατο όργανο. Η συνέλευση και η λήψη αποφάσεων διέπονται από τα άρθρα 5:124 έως 5:135 BW. Πρέπει να συνεδριάζει τουλάχιστον μία φορά το χρόνο για τους λογαριασμούς, τον προϋπολογισμό και τις εισφορές και συγκαλείται από το διοικητικό συμβούλιο ή τον πρόεδρο ή κατόπιν αιτήματος των ιδιοκτητών (άρθρο 5:127 BW).
Η ψηφοφορία δεν είναι μία ψήφος, μία, εκτός αν το συμβόλαιο ορίζει κάτι τέτοιο. Τα μερίδια είναι ίσα, εκτός αν το συμβόλαιο ορίζει διαφορετική αναλογία, και αν ναι, το συμβόλαιο πρέπει να αναφέρει τη βάση για αυτήν (άρθρο 5:113 BW). Αυτό το κλάσμα, το breukdeel , καθορίζει τόσο τις ψήφους σας όσο και το μερίδιό σας στο κόστος.
Οι περισσότερες αποφάσεις απαιτούν απλή πλειοψηφία των ψήφων. Οι παλαιότεροι κανονισμοί προβλέπουν απαρτία: εάν εκπροσωπούνται λιγότερες από τις μισές ψήφοι, δεν μπορεί να αποφασιστεί τίποτα έγκυρο και πρέπει να συγκληθεί μια δεύτερη συνεδρίαση, στην οποία μπορεί να εγκριθεί η ίδια πρόταση, όσο λίγοι ιδιοκτήτες κι αν παρευρεθούν, μερικές φορές με μεγαλύτερη πλειοψηφία. Οι αποφάσεις εκτός συνεδρίασης απαιτούν ομοφωνία. Η τροποποίηση του συμβολαίου συνήθως απαιτεί πλειοψηφία τεσσάρων πέμπτων του συνόλου των ψήφων, συμβολαιογραφικό έγγραφο και τη συνεργασία των ενυπόθηκων δανειστών (άρθρο 5:139 BW).
Ο νόμος για την ψηφιακή γενική συνέλευση των ιδιωτικών νομικών προσώπων εγκρίθηκε από τη Βουλή των Αντιπροσώπων στις 16 Δεκεμβρίου 2025 και πέρασε από τη Γερουσία χωρίς συζήτηση στις 2 Ιουνίου 2026 και δημοσιεύθηκε ως Staatsblad 2026, 161. Δεν έχει ακόμη τεθεί σε ισχύ· η ημερομηνία θα οριστεί με βασιλικό διάταγμα κατά τη διάρκεια του 2026. Από εκείνη τη στιγμή, μια πλήρως ψηφιακή ή υβριδική γενική συνέλευση είναι δυνατή χωρίς προηγούμενη άδεια στην πράξη διάσπασης.
Το διοικητικό συμβούλιο και ο διαχειριστής
Ο σύλλογος έχει ένα διοικητικό συμβούλιο, το οποίο διορίζεται και απολύεται από τη γενική συνέλευση (άρθρο 5:131 BW). Σε ένα μικρό οικοδομικό τετράγωνο, συνήθως υπάρχουν ένας ή δύο ιδιοκτήτες που υπηρετούν στον ελεύθερο χρόνο τους. Το διοικητικό συμβούλιο εκτελεί αποφάσεις· δεν καθορίζει πολιτική.
Οι μεγαλύτερες ενώσεις προσλαμβάνουν επίσης έναν επαγγελματία διαχειριστή, τον VvE-beheerder . Ο διαχειριστής είναι ανάδοχος, όχι όργανο: τηρεί τα βιβλία, εισπράττει εισφορές, κανονίζει την ασφάλιση και τη συντήρηση και προετοιμάζει τις συνεδριάσεις, έχοντας μόνο τις εξουσίες που του παρέχουν η συνέλευση και η συμφωνία διαχείρισης. Εάν η υπηρεσία είναι κακή, η αποκατάσταση βρίσκεται στη σύμβαση — ο διαχειριστής λογοδοτεί στον σύνδεσμο, όχι σε εσάς.
Αποθεματικό ταμείο, σχέδιο συντήρησης και χρεώσεις σέρβις
Κάθε ένωση πρέπει να διατηρεί ένα αποθεματικό ταμείο για έξοδα εκτός από τα συνήθη ετήσια έξοδα (άρθρο 5:126 BW). Από τον Νόμο για τη βελτίωση της λειτουργίας των ενώσεων ιδιοκτητών — το Wet verbetering functioneren VvE — η υποχρέωση αυτή είναι ισχυρή. Για κτίρια που προορίζονται εν όλω ή εν μέρει για οικιακή χρήση, η ετήσια συνεισφορά στο αποθεματικό πρέπει να είναι τουλάχιστον το ποσό που προκύπτει από ένα κατάλληλο πολυετές σχέδιο συντήρησης ή, ελλείψει αυτού, το 0.5% της αξίας ανακατασκευής που λαμβάνεται από την ασφάλιση των κτιρίων. Πρέπει να βρίσκεται σε ξεχωριστό λογαριασμό στο όνομα της ένωσης, εκτός εάν η συνέλευση αποφασίσει διαφορετικά με μεγάλη πλειοψηφία ή δοθεί τραπεζική εγγύηση. Ο Νόμος τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2018, με τριετή μεταβατική περίοδο που έληξε την 1η Ιανουαρίου 2021.
Το πολυετές σχέδιο συντήρησης, το meerjarenonderhoudsplan ή MJOP, πρέπει να καλύπτει τουλάχιστον δέκα έτη, να μην είναι παλαιότερο των πέντε ετών και να καθορίζει τις προβλεπόμενες εργασίες συντήρησης, επισκευών και ανανεώσεων, καθώς και το κόστος τους. Είναι ο καλύτερος μοναδικός δείκτης μιας υγιούς ένωσης. Ο νόμος έδωσε επίσης στις ενώσεις ρητή εξουσία δανεισμού, εκτός εάν οι κανονισμοί το αποκλείουν (άρθρο 5:126 BW), με την έκθεση κάθε ιδιοκτήτη να ακολουθεί το breukdeel.
Οι εισφορές καθορίζονται ετησίως από τη συνέλευση βάσει προϋπολογισμού. Αποτελούν χρέος προς τον σύλλογο και όχι προαιρετική πληρωμή: ένας ιδιοκτήτης που διαφωνεί πρέπει να αμφισβητήσει την απόφαση, όχι να παρακρατήσει τα χρήματα και γενικά δεν υπάρχει δυνατότητα συμψηφισμού. Η μη πληρωμή συνεπάγεται τόκους, έξοδα είσπραξης και διαδικασίες.
Σε περίπτωση μεταβίβασης, ο νέος ιδιοκτήτης καθίσταται υπεύθυνος, μαζί με τον πωλητή, για τις οφειλόμενες εισφορές για το τρέχον και το προηγούμενο οικονομικό έτος (άρθρο 5:122 BW). Ο συμβολαιογράφος συνήθως ζητά από το διοικητικό συμβούλιο κατάσταση των οφειλών και του αποθεματικού κεφαλαίου και εξοφλεί τις οφειλές από την τιμή αγοράς. Εάν αυτό δεν γίνει, ο λογαριασμός βαρύνει τον αγοραστή. Όσοι ήταν ιδιοκτήτες όταν προέκυψε χρέος του συλλόγου ευθύνονται επίσης αλληλέγγυα γι' αυτό, ο καθένας κατά την αναλογία του εισοδήματός του (άρθρο 5:113 BW).
Μετατροπές: το διαμέρισμά σας, οι κοινόχρηστοι χώροι, τα πατώματα και τα μπαλκόνια
Μέσα στο διαμέρισμά σας, η ελευθερία σας είναι ευρεία αλλά όχι απεριόριστη: οι κανονισμοί μπορεί να περιέχουν κανόνες σχετικά με τη χρήση, τη διαχείριση και τη συντήρηση των ιδιωτικών χώρων (άρθρο 5:112 BW), και συνήθως το κάνουν. Οτιδήποτε αγγίζει την κατασκευή, την πρόσοψη, τη στέγη ή μια κοινόχρηστη εγκατάσταση απαιτεί απόφαση της συνέλευσης.
- Σκληρό δάπεδο. Το δάπεδο από δομικό υλικό είναι κοινό. Η επένδυση είναι ιδιωτική, αλλά ο θόρυβος φτάνει στον γείτονά σας. Οι περισσότεροι κανονισμοί ή οι κανόνες κατοικίας είτε απαγορεύουν τις σκληρές επενδύσεις δαπέδων χωρίς άδεια είτε ορίζουν ένα ελάχιστο πρότυπο ηχομόνωσης, συχνά ένα Ico αξία. Η τοποθέτηση παρκέ ή πλακιδίων χωρίς έλεγχο είναι μια αξιόπιστη οδός προς το δικαστήριο και το συνηθισμένο αποτέλεσμα είναι μια εντολή για την ανάληψη της υπόθεσης.
- Μπαλκόνια, ταράτσες και προσόψεις. Τα τζάμια μπαλκονιών, οι τέντες, οι μονάδες κλιματισμού, τα κιγκλιδώματα και οι βαριές καταστρώματα επηρεάζουν όλα ένα κοινόχρηστο μέρος, ακόμα και όταν έχετε το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης. Απαιτείται η συγκατάθεση της συνέλευσης, συχνά με όρους που αφορούν την εμφάνιση ή τη μελλοντική συντήρηση.
Όταν απαιτείται συναίνεση και η οποία δεν παρέχεται αδικαιολόγητα, μπορείτε να ζητήσετε από το υποπεριφερειακό δικαστήριο ( kantonrechter ) αντικατάσταση της άδειας (άρθρο 5:121 BW, που εφαρμόζεται στις αποφάσεις της συνέλευσης από το άρθρο 5:129 BW). Το δικαστήριο ερωτά εάν ο σύλλογος είχε βάσιμους λόγους να αρνηθεί. Τείνει να τάσσεται υπέρ του συλλόγου σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης δεν έδωσε επαρκή στοιχεία για να κρίνει, επομένως ένας φάκελος με σχέδια και μια διαρθρωτική γνωμοδότηση βελτιώνει τη θέση σας.
Μίσθωση, βραχυπρόθεσμη μίσθωση και ενοικίαση διακοπών
Η μίσθωση σε ένα νοικοκυριό με συνήθη μίσθωση κατοικίας επιτρέπεται συνήθως. Οι κανονισμοί απαιτούν συνήθως να ειδοποιήσετε την ένωση του ενοίκου και να ζητήσετε από τον ένοικο να υπογράψει μια δήλωση αποδοχής του συμβολαίου, των κανονισμών και των κανόνων κατοικίας, έτσι ώστε αυτοί να δεσμεύουν άμεσα τον ένοικο.
Οι βραχυχρόνιες και οι διακοπές είναι διαφορετικές. Οι συμβάσεις και οι κανονισμοί συνήθως περιορίζουν ένα διαμέρισμα σε οικιστική χρήση και απαγορεύουν τη χρήση του ως ξενώνα, πανσιόν ή για ενοικίαση δωματίων. Οι επαναλαμβανόμενες βραχυχρόνιες διαμονές επί πληρωμή αντιμετωπίζονται γενικά ως εμπορική εκμετάλλευση και όχι ως διαμονή εκεί, και έτσι δεν εμπίπτουν στη ρήτρα οικιστικής χρήσης ακόμη και όταν δεν αναφέρονται διακοπές. Ισχύουν επιπλέον δημοτικοί κανόνες, οι οποίοι γίνονται αυστηρότεροι. Amsterdam Ένα ενοικιαζόμενο κατάλυμα διακοπών χρειάζεται άδεια και αριθμό καταχώρισης, κάθε ενοικίαση πρέπει να δηλώνεται στον δήμο και το ανώτατο όριο είναι τριάντα διανυκτερεύσεις ετησίως. Από την 1η Απριλίου 2026, αυτό μειώνεται σε δεκαπέντε διανυκτερεύσεις σε έντεκα καθορισμένες γειτονιές στην περιοχή Centrum και το Pijp, βάσει ενός κανόνα πολιτικής που επιφυλάσσει ένα περαιτέρω βήμα προς την προσωρινή απαγόρευση εάν δεκαπέντε διανυκτερεύσεις αποδειχθούν ανεπαρκείς. Eindhoven, η ενοικίαση δωματίων και η κατάτμηση μιας κατοικίας απαιτούν άδεια πολεοδομίας βάσει του σχεδίου omgevingsplan. Οι κανόνες πολιτικής που ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2026 αρνούνται την άδεια σε απόσταση τριάντα μέτρων από ένα υπάρχον νόμιμο ενοικιαζόμενο δωμάτιο εκτός του κέντρου, ορίζουν ελάχιστο εμβαδόν δαπέδου ανά μονάδα και ανά δωμάτιο και απαγορεύουν εντελώς σε έξι ονομαστικές γειτονιές τις νέες αιτήσεις. Και τα δύο καθεστώτα αλλάζουν συχνά, επομένως ελέγξτε την τρέχουσα διάταξη ή τον κανόνα πολιτικής για τη διεύθυνση αντί να βασίζεστε σε έναν αριθμό. Μια δημοτική άδεια δεν υπερισχύει του συμβολαίου.
Ηλιακοί συλλέκτες, αντλίες θερμότητας, μόνωση και σημεία φόρτισης
Σχεδόν κάθε μέτρο βιωσιμότητας αγγίζει ένα κοινόχρηστο μέρος. Τα πάνελ βρίσκονται σε μια κοινή στέγη, μια αντλία θερμότητας σε μια κοινή πρόσοψη ή σε ένα εργοστασιακό δωμάτιο, η μόνωση σε έναν κοινό τοίχο και ένα σημείο φόρτισης αντλεί ενέργεια από την κοινή ηλεκτρική χωρητικότητα του κτιρίου. Επομένως, η απόφαση ανήκει στη γενική συνέλευση και η απαιτούμενη πλειοψηφία είναι ό,τι ορίζει η πράξη και οι ισχύοντες κανονισμοί-πρότυπα για αυτό το είδος δαπανών. Οι παλαιότεροι κανονισμοί συχνά απαιτούν ειδική πλειοψηφία, μερικές φορές με απαρτία, για δαπάνες που υπερβαίνουν ένα όριο ή για εργασίες που θεωρούνται ανανέωση και όχι συντήρηση. Μέχρι να αλλάξει ο νόμος, η οδός είναι να συμπεριληφθεί το θέμα σωστά στην ημερήσια διάταξη με μια κοστολογημένη πρόταση και ένα σχέδιο χρηματοδότησης, και να ελεγχθεί τι μπορεί να προσφέρει ο δανεισμός βάσει του άρθρου 5:126 BW και οι διαθέσιμες επιδοτήσεις.
Δύο εξελίξεις έχουν σημασία. Ένα νομοσχέδιο για την επιτάχυνση της βιωσιμότητας και της συντήρησης στις ενώσεις ιδιοκτητών τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση την 1η Ιουλίου 2026, με ισχύ έως τις 20 Σεπτεμβρίου 2026. Όπως διαβουλεύτηκε, θα επέτρεπε τη λήψη τέτοιων αποφάσεων με απλή πλειοψηφία των ψήφων, θα επέκτεινε τον ορίζοντα του σχεδίου συντήρησης από δέκα σε τριάντα χρόνια και θα επέτρεπε δικαιώματα χρήσης για εγκαταστάσεις όπως οι ηλιακοί συλλέκτες χωρίς τροποποίηση του συμβολαίου. Ξεχωριστά, βρίσκεται σε εξέλιξη ένα σχέδιο βάσει του οποίου ένας ιδιοκτήτης που επιθυμεί σημείο φόρτισης θα ειδοποιεί την ένωση αντί να ζητά άδεια. Το νομοσχέδιο βρίσκεται ακόμη στο στάδιο της διαβούλευσης και της κοινοβουλευτικής προετοιμασίας, επομένως τίποτα από αυτά δεν έχει ακόμη νομοθετηθεί.
Αμφισβήτηση απόφασης και αίτημα παρέμβασης του δικαστηρίου
Το ολλανδικό δίκαιο διακρίνει δύο ελαττώματα. Μια απόφαση που αντίκειται στον νόμο ή στην πράξη διαίρεσης είναι ακυρότητα: δεν υπήρξε ποτέ και δεν ισχύει καμία προθεσμία. Μια απόφαση που λαμβάνεται κατά παράβαση ενός διαδικαστικού κανόνα ή είναι απαράδεκτη σύμφωνα με τα πρότυπα της εύλογης και της δίκαιης μεταχείρισης, είναι ακυρώσιμη: ισχύει μέχρι να την ακυρώσει δικαστήριο.
Για να ακυρωθεί μια απόφαση, πρέπει να υποβάλετε αίτηση στο υποπεριφερειακό δικαστήριο εντός ενός μηνός από την ημέρα κατά την οποία λάβατε γνώση της απόφασης ή θα μπορούσατε να την είχατε λάβει (άρθρο 5:130 BW, σε συνδυασμό με τον γενικό κανόνα για τις αποφάσεις νομικού προσώπου στο άρθρο 2:15 BW). Αυτός ο μήνας είναι σύντομος και μοιραίος: οι ιδιοκτήτες που περιμένουν τα πρακτικά ή που διαπραγματεύονται πρώτα με το διοικητικό συμβούλιο χάνουν τακτικά το δικαίωμα υποβολής καταγγελίας. Η ακύρωση πλήττει μια απόφαση που ελήφθη· η υποκατάστατη άδεια παρέχει μια που απορρίφθηκε.
Η αδρανής VvE και πώς να την ξυπνήσετε
Πολλές ενώσεις, ειδικά σε μικρά προπολεμικά οικοδομικά τετράγωνα χωρισμένα σε δύο ή τρία διαμερίσματα, υπάρχουν στα χαρτιά αλλά δεν κάνουν τίποτα: ούτε διοικητικό συμβούλιο, ούτε συνεδριάσεις, ούτε λογαριασμοί, ούτε αποθεματικό κεφάλαιο, μερικές φορές ούτε συλλογική ασφάλιση κτιρίων. Αυτό είναι ένα slapende VvE . Δεν είναι νόμιμο και μπλοκάρει ολοένα και περισσότερο τις πωλήσεις και τις αναδασώσεις. Επανενεργοποίηση, προκειμένου:
- Λάβετε το έγγραφο διαίρεσης και κλήρωσης από το Κτηματολόγιο και προσδιορίστε ποιοι τυπικοί κανονισμοί ισχύουν.
- Συγκαλέστε γενική συνέλευση όπως ορίζουν οι κανονισμοί και τηρήστε τα πρακτικά της με τον κατάλληλο τρόπο. Εάν το διοικητικό συμβούλιο δεν ενεργήσει, οι ιδιοκτήτες μπορούν κανονικά να τη συγκαλέσουν οι ίδιοι.
- Διορίστε ένα διοικητικό συμβούλιο και έναν διαχειριστή, εάν είναι χρήσιμο, εγγραφείτε και τα δύο στο Εμπορικό Επιμελητήριο και ανοίξτε έναν τραπεζικό λογαριασμό στο όνομα του συλλόγου, καθώς και έναν ξεχωριστό λογαριασμό αποθεματικού.
- Διευθετήστε ή επαληθεύστε την ασφάλιση κτιρίων, ελέγξτε το ασφαλισμένο ποσό σε σχέση με την αξία ανακατασκευής, αναθέστε ένα σχέδιο συντήρησης και καθορίστε τις εισφορές βάσει αυτού.
- Εάν ένας συνιδιοκτήτης αρνηθεί να συνεργαστεί, οι υποχρεώσεις αυτές μπορούν να εκτελεστούν μέσω του δικαστηρίου.
Τι πρέπει να ελέγξει ένας αγοραστής πριν υπογράψει
- Η πράξη διαίρεσης και το σχέδιο, και ποιοι κανονισμοί-πρότυπα ισχύουν — διαβάστε τα ιδιωτικά/κοινά όρια πριν κάνετε την προσφορά.
- Περιορισμοί χρήσης: μόνο οικιακή χρήση, απαγορεύσεις ενοικίασης δωματίων ή βραχείας διαμονής, κανόνες για τα κατοικίδια ζώα, δάπεδα και μετατροπές.
- Ο κανονισμός λειτουργίας του σπιτιού και τα πρακτικά των τριών τελευταίων συνεδριάσεων — η ταχύτερη δοκιμή για το αν ο σύλλογος λειτουργεί.
- Λογαριασμοί, προϋπολογισμός και υπόλοιπο αποθεματικού, καθώς και εάν το αποθεματικό βρίσκεται σε ξεχωριστό λογαριασμό.
- Το MJOP: η ημερομηνία του, η περίοδος που καλύπτεται και το κατά πόσον οι εισφορές αντιστοιχούν σε αυτήν — μια χαμηλή εισφορά με ένα μικρό αποθεματικό είναι ένας αναβαλλόμενος λογαριασμός.
- Οποιαδήποτε απόφαση για μεγάλα έργα ή ειδική εισφορά — σας δεσμεύει μετά την ολοκλήρωσή της — και οποιοσδήποτε δανεισμός.
- Δήλωση διοικητικού συμβουλίου σχετικά με τις καθυστερούμενες οφειλές και επιβεβαίωση ότι ο συμβολαιογράφος θα τις εξοφλήσει κατά την ολοκλήρωσή τους (άρθρο 5:122 BW).
- Η ασφάλιση και η αξία ανακατασκευής του κτιρίου, η εγγραφή στο Εμπορικό Επιμελητήριο και, για ένα υποδιαιρεμένο κτίριο, και η πράξη υποδιαίρεσης.
Εάν τα έγγραφα δεν παραδοθούν εγκαίρως, ενσωματώστε έναν διαλυτικό όρο στη συμφωνία αγοράς, ώστε να μπορείτε να υπαναχωρήσετε εάν ο φάκελος είναι χειρότερος από αυτόν που παρουσιάστηκε.
Μπορώ να φύγω από το VvE εάν δεν χρησιμοποιήσω ποτέ τις κοινόχρηστες εγκαταστάσεις;
Όχι. Η ιδιότητα μέλους συνδέεται με το ίδιο το δικαίωμα συμμετοχής στο διαμέρισμα και προκύπτει αυτόματα με την απόκτηση του. Δεν υπάρχει δικαίωμα παραίτησης, δεν υπάρχει δικαίωμα εξαίρεσης για ιδιοκτήτες που δεν χρησιμοποιούν ποτέ τον ανελκυστήρα ή τον κήπο, ούτε μείωση της συνεισφοράς σας. Η μόνη διέξοδος είναι η πώληση.
Είμαι υπεύθυνος για τις απλήρωτες εισφορές VvE του προηγούμενου ιδιοκτήτη;
Εν μέρει, ναι. Σε περίπτωση μεταβίβασης, καθίσταστε υπεύθυνοι μαζί με τον πωλητή για τις οφειλόμενες εισφορές για το τρέχον οικονομικό έτος και το προηγούμενο έτος (άρθρο 5:122 BW). Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο ο συμβολαιογράφος ζητά από το διοικητικό συμβούλιο μια κατάσταση οφειλών και τις εξοφλεί από την τιμή αγοράς. Επιμείνετε σε αυτήν τη δήλωση.
Χρειάζομαι άδεια για να τοποθετήσω ξύλινο ή πλακόστρωτο δάπεδο;
Σχεδόν σίγουρα. Το δάπεδο της κατασκευής είναι ένα κοινό μέρος και οι περισσότεροι νόμοι, κανονισμοί ή κανόνες κατοικίας είτε απαγορεύουν τις σκληρές επενδύσεις δαπέδων είτε ορίζουν ένα ελάχιστο πρότυπο ηχομόνωσης. Ζητήστε γραπτώς από το διοικητικό συμβούλιο τον κανόνα και την άδεια πριν παραγγείλετε υλικά. Οι ιδιοκτήτες που τοποθετούν πρώτοι το δάπεδο συχνά διατάσσονται να τοποθετήσουν το δάπεδο.
Πόσο καιρό έχω στη διάθεσή μου για να προσβάλω μια απόφαση της γενικής συνέλευσης;
Όχι πολύ. Η αίτηση ακύρωσης μιας ακυρώσιμης απόφασης πρέπει να φτάσει στο υποπεριφερειακό δικαστήριο εντός ενός μηνός από την ημέρα που την μάθατε ή θα μπορούσατε να την είχατε μάθει (άρθρο 5:130 BW). Μια απόφαση που αντίκειται στον νόμο ή την πράξη είναι άκυρη και δεν είναι ακυρώσιμη και εκφεύγει αυτής της προθεσμίας, αλλά μην υποθέσετε ότι η δική σας είναι.
Μπορεί το VvE να με εμποδίσει να νοικιάσω το διαμέρισμά μου μέσω Airbnb;
Συνήθως ναι. Τα περισσότερα συμβόλαια περιορίζουν το διαμέρισμα σε οικιστική χρήση και απαγορεύουν τη χρήση του ως ξενώνα ή για ενοικίαση δωματίων, και οι επαναλαμβανόμενες βραχυπρόθεσμες διαμονές επί πληρωμή αντιμετωπίζονται γενικά ως εμπορική εκμετάλλευση αντί για διαμονή σε αυτό. Ο σύλλογος μπορεί να ζητήσει ασφαλιστικά μέτρα και, όπου το επιτρέπουν οι κανονισμοί, κυρώσεις. Η δημοτική άδεια δεν υπερισχύει του συμβόλαιου.
Law & More συμβουλεύει ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, διοικητικά συμβούλια και διαχειριστές σε Eindhoven και Amsterdam σχετικά με πράξεις διαίρεσης, λήψη αποφάσεων, χρεώσεις παροχής υπηρεσιών, τροποποιήσεις και διαφορές VvE. Εάν μόλις ελήφθη απόφαση που σας επηρεάζει, επικοινωνήστε μαζί μας γρήγορα: η προθεσμία για την αμφισβήτησή της είναι ένας μήνας.
