Ως ενοικιαστής στην Ολλανδία, έχετε δύο βασικά δικαιώματα: την ησυχία απόλαυσης του ακινήτου και την προστασία από τον ιδιοκτήτη να τερματίσει τη μίσθωσή σας κατά βούληση. Αυτά τα δικαιώματα συνεχίζονται ακόμη και μετά την πώληση του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη και σας δίνουν επίσης χώρο, εντός ορίων, να μοιραστείτε το σπίτι ή τον επαγγελματικό σας χώρο με κάποιον άλλο.
Αυτό το άρθρο εξετάζει δύο περιπτώσεις πέρα από αυτά τα βασικά δικαιώματα: τι συμβαίνει στη θέση σας όταν το ακίνητο μεταβιβάζεται σε νέο ιδιοκτήτη και πότε σας επιτρέπεται η υπεκμίσθωση.
Τι συμβαίνει με το μίσθωμα όταν ο ιδιοκτήτης πουλήσει το ακίνητο;
Εάν ο ιδιοκτήτης σας πουλήσει το ενοικιασμένο ακίνητο, η μίσθωσή σας δεν λήγει. Ο νέος ιδιοκτήτης αναλαμβάνει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη βάσει της μίσθωσης σύμφωνα με το νόμο.
Καλύψαμε το δικαίωμά σας στην ήσυχη απόλαυση στο άρθρο μας σχετικά με τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη και το δικαίωμά σας στην προστασία ενοικίου σε ξεχωριστό άρθρο σχετικά με την προστασία ενοικίου . Αυτό το άρθρο εξετάζει δύο ακόμη δικαιώματα που έχετε πέρα από αυτά: τη θέση σας κατά την πώληση του ακινήτου και το δικαίωμά σας στην υπεκμίσθωση.
Η πώληση του ακινήτου τερματίζει τη μίσθωσή σας;
Το άρθρο 7:226 του Ολλανδικού Αστικού Κώδικα (Burgerlijk Wetboek, BW), το οποίο εφαρμόζεται τόσο στις οικιστικές όσο και στις εμπορικές μισθώσεις, ορίζει τον κανόνα που είναι γνωστός ως «η πώληση δεν διακόπτει τη μίσθωση» (koop breekt geen huur):
« Η μεταβίβαση του ακινήτου στο οποίο αναφέρεται η σύμβαση μίσθωσης (…) από τον ιδιοκτήτη μεταβιβάζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη από τη σύμβαση μίσθωσης στον αγοραστή .»
Αυτό σημαίνει ότι η πώληση του ακινήτου δεν τερματίζει τη μίσθωσή σας. Μπορείτε επίσης να προβάλετε αξιώσεις κατά του νόμιμου διαδόχου του ιδιοκτήτη, ο οποίος αναλαμβάνει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη από τη στιγμή της μεταβίβασης. Το ποιες ακριβώς αξιώσεις εξαρτάται από το ποια δικαιώματα και υποχρεώσεις μεταβιβάζονται στον νέο ιδιοκτήτη.
Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 7:226 BW, ο νέος ιδιοκτήτης αναλαμβάνει μόνο τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που συνδέονται άμεσα με τη χρήση του ακινήτου από εσάς έναντι πληρωμής ενοικίου — εν ολίγοις, τα δύο βασικά σας δικαιώματα: την ήρεμη απόλαυση και την προστασία του ενοικίου.
Οι ιδιοκτήτες και οι ενοικιαστές συχνά συμφωνούν και σε άλλους όρους του μισθωτηρίου συμβολαίου. Ένα συνηθισμένο παράδειγμα είναι το δικαίωμα προτίμησης (voorkeursrecht): μια ρήτρα βάσει της οποίας ο ιδιοκτήτης πρέπει πρώτα να σας προσφέρει την ευκαιρία να αγοράσετε το ακίνητο πριν το πουλήσετε σε κάποιον άλλο. Δεν σας δίνει το δικαίωμα να αποκτήσετε το ακίνητο, μόνο το δικαίωμα να σας προσφερθεί πρώτος.
Δεσμεύει αυτή η ρήτρα και έναν νέο ιδιοκτήτη; Σύμφωνα με την ολλανδική νομολογία , γενικά όχι: ένα δικαίωμα προτίμησης δεν θεωρείται άμεσα συνδεδεμένο με το ενοίκιο, επομένως η ρήτρα δεν μεταβιβάζεται αυτόματα στον νέο ιδιοκτήτη. Αυτό μπορεί να ισχύει εάν η ρήτρα ισοδυναμεί με δικαίωμα αγοράς, όπου μέρος των περιοδικών πληρωμών σας χρησιμεύει επίσης ως αποζημίωση για την ενδεχόμενη μεταβίβαση.
Ένα ενδεικτικό παράδειγμα. Ας υποθέσουμε ότι το μισθωτήριο συμβόλαιό σας σάς παρέχει δικαίωμα προτίμησης να αγοράσετε το κτίριο στο οποίο νοικιάζετε το κατάστημά σας. Ο ιδιοκτήτης στη συνέχεια πωλεί το κτίριο σε έναν επενδυτή χωρίς να σας το προσφέρει πρώτα. Επειδή αυτό το δικαίωμα προτίμησης δεν συνδέεται άμεσα με το ενοίκιο, ο νέος ιδιοκτήτης, κατ' αρχήν, δεν δεσμεύεται από αυτό. Θα πρέπει να ασκήσετε οποιαδήποτε αγωγή για παραβίαση του δικαιώματος προτίμησης κατά του αρχικού σας ιδιοκτήτη, όχι κατά του νέου ιδιοκτήτη.
Επιτρέπεται η υπενοικίαση του σπιτιού ή του επαγγελματικού σας χώρου;
Η υπεκμίσθωση διέπεται από το άρθρο 7:221 BW, το οποίο ορίζει:
«Ο ενοικιαστής έχει την εξουσιοδότηση να παραχωρήσει το μισθωμένο ακίνητο σε χρήση, εν όλω ή εν μέρει, σε κάποιον άλλο, εκτός εάν έπρεπε να υποθέσει ότι ο ιδιοκτήτης θα είχε εύλογες αντιρρήσεις για τη χρήση από το εν λόγω άλλο πρόσωπο.»
Εν ολίγοις, μπορείτε να υπεκμισθώσετε ολόκληρο ή μέρος του ακινήτου σε κάποιον άλλο. Δεν μπορείτε, ωστόσο, να το κάνετε αυτό εάν έχετε λόγους να αναμένετε ότι ο ιδιοκτήτης θα προβάλει εύλογες αντιρρήσεις. Σε ορισμένες περιπτώσεις αυτό είναι σαφές εξαρχής, για παράδειγμα όταν η ίδια η μίσθωση απαγορεύει την υπεκμίσθωση. Σε αυτήν την περίπτωση, η υπεκμίσθωση δεν επιτρέπεται.
Εάν υπεκμισθώσετε παρά τη συμφωνημένη απαγόρευση, το μισθωτήριο συμβόλαιο μπορεί να προβλέπει πρόστιμο. Το πρόστιμο αυτό πρέπει να συνδέεται με την απαγόρευση υπεκμίσθωσης και να υπόκειται σε ένα μέγιστο ποσό. Η εκμίσθωση ενός δωματίου μέσω μιας πλατφόρμας όπως η Airbnb μπορεί επίσης να περιοριστεί με αυτόν τον τρόπο, και στην πράξη συχνά περιορίζεται.
Το άρθρο 7:244 BW προσθέτει έναν ειδικό κανόνα για τον χώρο κατοικίας: κατά κανόνα, ο ενοικιαστής χώρου κατοικίας δεν μπορεί να υπεκμισθώσει το ακίνητο, εν όλω ή εν μέρει. Εξαίρεση αποτελεί ο ενοικιαστής αυτοτελούς κατοικίας (zelfstandige woonruimte) που διαμένει εκεί ως κύρια κατοικία — ο εν λόγω ενοικιαστής μπορεί να υπεκμισθώσει μέρος της κατοικίας, όπως ένα μονόκλινο δωμάτιο, αλλά όχι ολόκληρο το ακίνητο.
Έχει ένας υπομισθωτής το δικαίωμα να παραμείνει μετά τη λήξη της μίσθωσής σας; Κατ' αρχήν, ναι. Το άρθρο 7:269 BW ορίζει ότι μόλις λήξει η μίσθωσή σας ως κύριου ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης συνεχίζει την υπομίσθωση βάσει νόμου και αντικαθιστά εσάς ως ιδιοκτήτη έναντι του υπομισθωτή. Αυτό ισχύει μόνο εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Αυτοτελές σπίτιΈνα σπίτι με δική του είσοδο και τις δικές του βασικές εγκαταστάσεις, όπως κουζίνα και μπάνιο. Ένα μονόκλινο δωμάτιο μόνο του δεν πληροί τις προϋποθέσεις.
- Ισχύουσα συμφωνία υπομίσθωσηςΜια συμφωνία μεταξύ εσάς και του υπενοικιαστή που πληροί τις προϋποθέσεις για μια σύμβαση μίσθωσης σύμφωνα με το Άρθρο 7:201 BW.
- Η κύρια μίσθωση αφορά τον οικιστικό χώροΗ κύρια μίσθωση μεταξύ εσάς και του ιδιοκτήτη πρέπει να είναι μίσθωση οικιστικού χώρου στην οποία ισχύουν αυτές οι νομοθετικές προστασίες.
Εάν δεν πληρούνται αυτές οι προϋποθέσεις, ο υπομισθωτής δεν έχει δικαίωμα παραμονής μετά τη λήξη της μίσθωσης και γενικά ακολουθεί έξωση. Εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο να τερματίσει τη συνεχιζόμενη υπομίσθωση και να διατάξει την κενή κατοχή, αλλά μόνο εντός έξι μηνών από τη συνέχιση της υπομίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 7:269 BW.
Η ίδια δυνατότητα υπεκμίσθωσης υπάρχει και για επαγγελματικούς χώρους, αλλά η θέση του υπεκμισθωτή είναι διαφορετική εάν υπεκμισθώσετε χωρίς άδεια ή πρέπει να εκκενώσετε μόνοι σας το ακίνητο. Πριν από την έναρξη ισχύος του ισχύοντος νόμου περί μίσθωσης το 2003, ένας υπεκμισθωτής επαγγελματικού χώρου δεν είχε άμεση νομική σχέση με τον ιδιοκτήτη και επομένως δεν είχε καμία αξίωση κατά του ιδιοκτήτη.
Έκτοτε, ο νόμος απαιτεί από εσάς, ως κύριο ενοικιαστή, να φροντίζετε τα συμφέροντα του υπομισθωτή όταν λήξει η μίσθωσή σας — για παράδειγμα, εμπλέκοντας τον υπομισθωτή σε διαδικασίες με τον ιδιοκτήτη. Εάν η κύρια μίσθωση παρόλα αυτά λυθεί μετά από αυτές τις διαδικασίες, παύουν και τα δικαιώματα του υπομισθωτή.
Αυτό δείχνει ότι τα δικαιώματά σας ως ενοικιαστής δεν σταματούν στην ήσυχη απόλαυση και την προστασία του ενοικίου. Σας ακολουθούν σε όλη τη διαδικασία πώλησης του ακινήτου και σας δίνουν χώρο, εντός σαφών ορίων, για να μοιραστείτε το σπίτι ή τον επαγγελματικό σας χώρο με κάποιον άλλο.
Η επιβολή αυτών των δικαιωμάτων στην πράξη δεν είναι πάντα απλή. Οι δικηγόροι μας που ειδικεύονται σε υποθέσεις μίσθωσης μπορούν να σας συμβουλεύσουν σχετικά με τις επιλογές που ταιριάζουν στην περίπτωσή σας.
Για μια ευρύτερη επισκόπηση, ανατρέξτε στο άρθρο μας σχετικά με τα δικαιώματα των ενοικιαστών στην Ολλανδία.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορεί ένας νέος ιδιοκτήτης να αυξήσει το ενοίκιο αμέσως μετά την αγορά του ακινήτου;
Όχι. Επειδή ο νέος ιδιοκτήτης αναλαμβάνει μόνο τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που συνδέονται άμεσα με τη χρήση του ακινήτου από εσάς έναντι ενοικίου, το υπάρχον ενοίκιο και οι συμφωνημένοι όροι για την αλλαγή του εξακολουθούν να ισχύουν. Η πώληση δεν αποτελεί από μόνη της λόγο για να ορίσει ο νέος ιδιοκτήτης διαφορετικό ενοίκιο ή νέους όρους.
Χρειάζεστε την έγγραφη άδεια του ιδιοκτήτη πριν από την υπεκμίσθωση;
Όχι απαραίτητα, αλλά αξίζει να το ζητήσετε γραπτώς. Σύμφωνα με το άρθρο 7:221 BW, πρέπει ήδη να αναμένετε ότι ο ιδιοκτήτης δεν θα προβάλει εύλογες αντιρρήσεις. Εάν η μίσθωση απαιτεί προηγούμενη γραπτή συγκατάθεση ή απαγορεύει πλήρως την υπεκμίσθωση, υπερισχύει η προϋπόθεση αυτή και η υπεκμίσθωση χωρίς αυτήν μπορεί να σας εκθέσει σε ποινή ή σε λύση της δικής σας μίσθωσης.
Τι μπορείτε να κάνετε εάν ο ιδιοκτήτης αρνηθεί το εύλογο αίτημά σας για υπεκμίσθωση;
Εάν πιστεύετε ότι η ένσταση του ιδιοκτήτη δεν είναι εύλογη, μπορείτε να ζητήσετε από το δικαστήριο να αποφανθεί επί του θέματος. Το δικαστήριο θα σταθμίσει το συμφέρον σας για υπεκμίσθωση έναντι του συμφέροντος του ιδιοκτήτη στην ένσταση, βάσει των περιστάσεων της υπόθεσης.
Περιληπτικά
- Η πώληση του μισθωμένου ακινήτου δεν τερματίζει τη μίσθωσή σας: ο νέος ιδιοκτήτης αναλαμβάνει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη βάσει του άρθρου 7:226 BW.
- Ένα δικαίωμα προτίμησης στο μισθωτήριό σας συνήθως δεν δεσμεύει έναν νέο ιδιοκτήτη, εκτός εάν ισοδυναμεί με δικαίωμα αγοράς.
- Μπορείτε να υπεκμισθώσετε ολόκληρο ή μέρος του ακινήτου σύμφωνα με το Άρθρο 7:221 BW, εκτός εάν αναμένετε ότι ο ιδιοκτήτης θα αντιταχθεί.
- Ως ενοικιαστής οικιστικού χώρου, μπορείτε να υπεκμισθώσετε μόνο μέρος μιας αυτοτελούς κατοικίας στην οποία διαμένετε (άρθρο 7:244 BW).
- Ένας υπενοικιαστής αυτοτελούς κατοικίας μπορεί να συνεχίσει την υπεκμίσθωση όταν λήξει η μίσθωσή σας, αλλά ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο να την τερματίσει εντός έξι μηνών (άρθρο 7:269 BW).
Δεν είστε σίγουροι για την κατάστασή σας; Πείτε μας για την κατάστασή σας. Θα σας ενημερώσουμε για τις επιλογές σας εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
